隨著城市化不斷深入，越來越多的人進(jìn)入城市置業(yè)，住房需求的持續(xù)增長(zhǎng)對(duì)房?jī)r(jià)起到推動(dòng)作用。對(duì)于大多數(shù)家庭來說，房產(chǎn)都是最重要的資產(chǎn)，凝聚了父母?jìng)兊漠吷难?。父母?jìng)儾粌H希望在世時(shí)能夠讓全家住得舒服，還寄希望把這筆巨大財(cái)富最大限度的傳承給子女，讓子女生活有基礎(chǔ)的保障，這也是一種血脈和情感的延續(xù)。“子承父業(yè)”，自然也包括家庭財(cái)產(chǎn)。很多時(shí)候，中國(guó)父母心里的子女甚至比自己還重要。
針對(duì)房產(chǎn)的傳承，在發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)形成了比較成熟的做法，一般大都會(huì)選擇通過立“遺囑”的形式進(jìn)行。民眾也比較樂于接受，或許生前很早的時(shí)候就把房產(chǎn)做了安排，所以很少有因?yàn)榉慨a(chǎn)繼承的事對(duì)簿公堂。但是，按照國(guó)內(nèi)現(xiàn)有法律制度規(guī)定，父母的房產(chǎn)要傳繼給子女可是有學(xué)問的。弄不好，不但辦起來麻煩，而且還可能交納更多的稅費(fèi)，子女還可能因此“反目”。
在國(guó)外，即使老人生前沒有安排好，也可以通過“遺產(chǎn)法”加以約束，確保房主的合法權(quán)益。由于我們的房地產(chǎn)發(fā)展較晚，目前傳說中的“遺產(chǎn)稅”草案也并未有確切消息，落地就更無從談起。所以，房產(chǎn)過戶是各位比較關(guān)心的話題。本文在最新的制度條件下，梳理出適合國(guó)情和家庭的房產(chǎn)過戶方式，旨在讓大家在最合適的時(shí)候、以最少的稅費(fèi)、避免糾紛的狀態(tài)，從而選擇最佳的過戶方式。無論是父母，還是子女都應(yīng)該提前了解知道。
第一種，“生前贈(zèng)與”過戶房產(chǎn)方式
在日常生活中，人與人之前贈(zèng)送一些物品，是不需要費(fèi)用的，也屬于正?，F(xiàn)象。但是，房產(chǎn)贈(zèng)與則不一樣，根據(jù)相關(guān)制度要求，房產(chǎn)被列入不動(dòng)產(chǎn)范疇，房產(chǎn)贈(zèng)與會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)稅費(fèi)，各種稅費(fèi)加起來還不少。在實(shí)際辦理過戶時(shí)，當(dāng)事方需要承擔(dān)費(fèi)用，主要包括個(gè)稅、契稅、評(píng)估費(fèi)和公證費(fèi)4大類種。好在個(gè)稅于2009年給予免征。所以現(xiàn)在我們贈(zèng)與房產(chǎn)就是后三項(xiàng)費(fèi)用，比例分別為契稅3%、評(píng)估費(fèi)0.25%、公證費(fèi)1%，計(jì)費(fèi)基數(shù)為房產(chǎn)總值。
舉例：1套總值500萬的房產(chǎn)，通過贈(zèng)與方式過戶產(chǎn)生的契稅為15萬、評(píng)估費(fèi)1.25萬、公證費(fèi)5萬，三項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)過戶費(fèi)用為21.25萬，確實(shí)不少，一個(gè)普通家庭年收入也未必有這么多。價(jià)值500萬以上的房產(chǎn)，在三四線城市要少些，而在一二線城市應(yīng)該說是相當(dāng)普遍，其實(shí)也僅是普通的民宅。加之未來房?jī)r(jià)還可能繼續(xù)上漲，與之對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)贈(zèng)與過戶費(fèi)用也會(huì)同比例上升。
第二種，“生前買賣”過戶房產(chǎn)方式
買賣過戶，凡是買賣過房子的人都比較熟悉，操作相對(duì)簡(jiǎn)單，生前買賣過戶方式就是按此種方式操作即可。按照最新的房產(chǎn)買賣制度，房產(chǎn)買賣過戶與房產(chǎn)價(jià)值、面積、房產(chǎn)證獲得時(shí)間、套數(shù)等因素有關(guān)，主要稅費(fèi)包括個(gè)稅、契稅、增值稅三個(gè)類種，分別為：
個(gè)稅：若為普通住宅，房產(chǎn)交易總價(jià)的1%，若為非普通住宅，房產(chǎn)交易總價(jià)的2%；契稅：
若滿5唯一，房產(chǎn)面積小于90平米，契稅為交易總價(jià)的1%，房產(chǎn)面積大于90平米，交易總價(jià)的1.5%，若為非唯一房產(chǎn)，則契稅為房產(chǎn)交易總價(jià)的3%；增值稅：房產(chǎn)證滿2年，增值稅免交，不滿2年，則為房產(chǎn)交易總價(jià)的5.6%，也是買賣交易最大的一筆稅費(fèi)。另外，還有80元的登記費(fèi)。
舉例：同樣以1套價(jià)值500萬的普通房產(chǎn)為例，假如該套房產(chǎn)滿5年，面積110平米（高于90，低于144），若通過買賣方式過戶，則產(chǎn)生的稅費(fèi)分別為個(gè)稅5萬，契稅7.5萬，增值稅免除。那么結(jié)果是，買賣過戶產(chǎn)生的費(fèi)用合計(jì)約12.5萬元，相比前面講的贈(zèng)與過戶費(fèi)用少約40%。當(dāng)然，買賣交易稅費(fèi)雖然時(shí)有變化，按照未來趨勢(shì)，若增加持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，如房產(chǎn)稅，勢(shì)必會(huì)減少交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，所以，買賣過戶房產(chǎn)的費(fèi)用只會(huì)逐步減少，而不是增多。
第三種，“離世后”過戶房產(chǎn)方式
老人離世后過戶，在國(guó)內(nèi)是最常見的一種方式，主要還是受國(guó)人傳統(tǒng)理念作用。一方面是因?yàn)樽优y以啟齒，讓老人誤會(huì)爭(zhēng)奪家財(cái)，另一方面，老人也擔(dān)心若房產(chǎn)在世時(shí)過戶，萬一子女后面又不孝順。
由于我們沒有真正意義上的遺產(chǎn)稅，離世后過戶房產(chǎn)方式，辦理手續(xù)還是比較簡(jiǎn)單的，因?yàn)椴恍枰袂懊鎯煞N過戶方式辦理繁瑣的手續(xù)和產(chǎn)生相關(guān)的稅費(fèi)，只需要繳納幾百到幾千的登記費(fèi)和公證費(fèi)。
不過，離世后過戶方式還有兩個(gè)弊端：一個(gè)是若老人在世時(shí)沒有立遺囑安排好房產(chǎn)分配事宜，加之子女多，很多時(shí)候子女會(huì)因房產(chǎn)份額分配問題發(fā)生矛盾，如果某一個(gè)子女獨(dú)自繼承，還須要其他法定繼承人書面放棄繼承權(quán)利才行；另一個(gè)是離世后的房產(chǎn)屬于“遺產(chǎn)”，若這套遺產(chǎn)屬于繼承人非唯一房產(chǎn)，再轉(zhuǎn)賣這套房子還需交納房產(chǎn)差額20%個(gè)稅。
三種房產(chǎn)過戶方式選擇總結(jié)
通過對(duì)比分析可知，在現(xiàn)有最新規(guī)定下，貌似離世后房產(chǎn)過戶方式花最少錢最省事，但對(duì)于很多人來講，繼承來的房產(chǎn)并不是唯一房產(chǎn)，即使是唯一，若沒滿5的情況下，還需要交納房產(chǎn)差值20%的個(gè)稅。最終的結(jié)果是，分析這么多，原來通過“買賣”過戶的方式花錢最少，也沒后遺癥，是大多數(shù)人最適合的過戶方式。
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