作者：齊精智
由于房產(chǎn)與地產(chǎn)在物理上的不可分割，導(dǎo)致法律上出現(xiàn)了“房地一體主義”，即我國《物權(quán)法》第一百八十二條規(guī)定的：以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。齊精智律師提示2014年底國務(wù)院頒布《不動產(chǎn)登記暫行條例》，建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，徹底貫徹了“房地一體主義”?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》第七條規(guī)定：不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理；直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級不動產(chǎn)登記機構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動產(chǎn)登記。
本文不討論劃撥用地抵押法律問題。
本文不惴淺陋，分析如下：
一、具備公益性質(zhì)的機構(gòu)即使具有營利性,其服務(wù)于公益目的財產(chǎn)亦不得抵押。
裁判要旨：私人所有的營利性醫(yī)療機構(gòu)，相較于公辦醫(yī)療機構(gòu)，僅是投資渠道上的不同，并不能否定其公益屬性，私立醫(yī)院中的醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施仍屬于社會公益設(shè)施。根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十四條第（三）項的規(guī)定，其服務(wù)于公益目的的財產(chǎn)屬依法不得抵押的財產(chǎn)。
案件來源：周潤澤與內(nèi)蒙古瑪拉沁醫(yī)院、趙暉等借款合同糾紛二審民事判決書[最高人民法院（2015）民一終字第240號]。
二、僅辦理土地抵押登記,對于地上房屋也享有優(yōu)先受償權(quán)。
裁判要旨：只要土地使用權(quán)或地上建筑物之一項辦理抵押登記，即使另外一項沒有辦理抵押登記，亦依法推定為兩者一并抵押，抵押權(quán)人對二者均享有優(yōu)先受償權(quán)。
案件來源：中國銀行股份有限公司?？邶堉橹信c海南國托科技有限公司、海南美源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等金融借款合同糾紛二審民事判決書最高人民法院：[（2015）民二終字第269號]
三、先抵押土地但未抵押房屋，后抵押人出租地上房屋，抵押權(quán)實現(xiàn)后，受讓人不受租賃合同的約束。
裁判要旨：建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，其地上建筑物視為一并抵押。此時，抵押權(quán)人取得地上建筑物抵押權(quán)與取得建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)的時間相同，該抵押權(quán)為法定抵押權(quán)。
即使建筑物未作抵押權(quán)登記，成立在法定抵押權(quán)之后的對建筑物的租賃關(guān)系也不得對抗成立在先的法定抵押權(quán)。抵押權(quán)實現(xiàn)后，承租人不能繼續(xù)對租賃物占有使用。
案件來源：山東由尼機械電力設(shè)備有限公司與德州圣潔路橋工程材料有限公司侵權(quán)責(zé)任糾紛申請再審民事裁定書 [最高人民法院（2014）民申字第1170號]
四、民辦學(xué)校占用的商業(yè)用途的土地使用權(quán)抵押無效。
裁判要旨：規(guī)劃建有教育公益設(shè)施的土地，即便該土地性質(zhì)為商業(yè)用途，其土地抵押合同亦應(yīng)認(rèn)定無效。
學(xué)校類教育公益設(shè)施，系法律規(guī)定不得抵押的設(shè)施，雖然案涉土地的登記用途為“商業(yè)”，但案涉地塊上建有教育公益設(shè)施已是事實，依據(jù)《物權(quán)法》第一百八十二條規(guī)定的房地一體原則，涉案土地上為教育設(shè)施，故土地亦不能作為抵押物，因此，案涉土地抵押擔(dān)保合同因違反了法律強制性規(guī)定而無效。
案件來源：最高人民法院于2017年1月20日作出的（2016）最高法民再335號民事判決書。
五、房產(chǎn)抵押的土地使用權(quán)一并抵押，未辦理土地使用權(quán)抵押登記不影響抵押權(quán)的效力。
裁判要旨：在縣級以上人民政府未明確規(guī)定具有地上定著物的土地使用權(quán)抵押登記的辦理部門的情況下，房產(chǎn)抵押登記部門在頒發(fā)的房屋他項權(quán)證上記載土地證號的行為，具有對該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)進(jìn)行抵押登記的效力，足以產(chǎn)生公示的法律效果，房屋已辦理抵押登記但相應(yīng)的土地使用權(quán)未辦理登記的，不影響抵押權(quán)的效力。
案件來源：中國建設(shè)銀行股份有限公司分宜支行、江西江鋰科技有限公司金融借款合同糾紛上訴案 [最高人民法院(2017)最高法民終40號]
六、抵押的土地使用權(quán)上存在他人房屋的，構(gòu)成無權(quán)處分。
裁判要旨：雖然當(dāng)事人僅抵押其自有的土地使用權(quán)，但根據(jù)“地隨房走，房隨地走”的原則，應(yīng)視為土地使用權(quán)與地面建筑物所有權(quán)一并抵押。如在抵押時地上建筑物已屬他人所有，抵押人抵押土地使用權(quán)的行為構(gòu)成無權(quán)處分。
案件來源：中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司西安辦事處與陜西省糧油食品進(jìn)出口公司西安中轉(zhuǎn)冷庫、陜西省糧油食品進(jìn)出口公司借款擔(dān)保合同糾紛案[最高人民法院（2007）民二終字第222號，《中華人民共和國最高人民法院公報》2009年第12期（總第158期）] 。
七、房產(chǎn)處于抵押登記狀態(tài)，項下土地另行設(shè)立抵押且進(jìn)行了抵押登記，仍不應(yīng)享有抵押權(quán)。
裁判要旨：借款人將自己的房屋抵押給銀行，該房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)視為一并抵押，在該房屋抵押登記期間，即使案涉房屋所占用土地的土地使用權(quán)又被抵押給其他債權(quán)人并辦理了抵押登記，對該土地使用權(quán)的抵押權(quán)并不能有效設(shè)立。
裁判要旨：（2017）最高法民申3643號。
八、國有土地使用權(quán)所享有的抵押權(quán)的擔(dān)保范圍，應(yīng)當(dāng)限制在抵押合同約定的范圍內(nèi)。
裁判要旨：案涉國有土地使用權(quán)所享有的抵押權(quán)的擔(dān)保范圍應(yīng)當(dāng)限制在合同約定的范圍內(nèi)，債權(quán)人對主債務(wù)人該宗土地使用權(quán)的擔(dān)保范圍包括貸款本金、利息、罰息、實現(xiàn)債權(quán)的費用等。
案件來源：《浙商金匯信托股份有限公司、浙江三聯(lián)集團(tuán)有限公司金融借款合同糾紛再審民事判決書》（2018）最高法民再19號。
