【最高人民法院判例】
評估財產(chǎn)僅為輔助拍賣程序的手段，當事人并不能僅依據(jù)評估價格過低而主張重新評估或拍賣
裁判要旨：
對拍賣財產(chǎn)進行評估，只是輔助執(zhí)行法院確定拍賣保留價的手段，評估后最終成交價格仍需由市場檢驗，故評估結(jié)果出具后，被執(zhí)行人僅以評估價格嚴重低于真實價格為由請求重新評估或拍賣的，法院不予支持。
案情介紹：
一、許繼文持鄂爾多斯市公證處出具的（2011）鄂證經(jīng)字第5599號《具有強制執(zhí)行效力的債權(quán)文書公證書》，向內(nèi)蒙高院申請執(zhí)行內(nèi)蒙古三江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“三江公司”）財產(chǎn)，法院查封了十套案涉抵押房產(chǎn)并作出（2012）內(nèi)執(zhí)字第12-6號裁定，對上述查封的七套房產(chǎn)予以拍賣。
二、內(nèi)蒙高院委托景通房地產(chǎn)評估公司（下稱“景通公司”）對擬拍賣房產(chǎn)進行評估，景通公司出具內(nèi)景通估字（2013）第0821號《房地產(chǎn)估價報告》（下稱“《評估報告》”），評估值為59154312元。
三、三江公司以涉案房地產(chǎn)估價過低為由對《評估報告》提出異議，請求撤銷該《評估報告》并重新委托評估機構(gòu)進行評估。內(nèi)蒙高院作出（2014）內(nèi)執(zhí)異字第1號執(zhí)行裁定（下稱“內(nèi)1號裁定”），駁回了三江公司的異議請求。
四、三江公司向最高法院申請復議，請求撤銷內(nèi)1號裁定，最高法院駁回三江公司的復議請求。
裁判要點及思路：
關于評估結(jié)果嚴重低于市場真實價格的問題。執(zhí)行程序中拍賣的目的是為了盡快實現(xiàn)申請執(zhí)行人的債權(quán)，對拍賣財產(chǎn)進行評估，只是輔助執(zhí)行法院確定拍賣保留價的手段，評估價格并不是最終的交易價格，最終成交價格仍需經(jīng)由市場檢驗。被執(zhí)行人如認為評估價過低，亦可以在拍賣前履行生效法律文書確定的義務或者參與競買。因此，評估結(jié)果出具后，沒有法定理由，不應啟動重新評估。依據(jù)《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第六條的規(guī)定，只有當事人或者其他利害關系人有證據(jù)證明評估機構(gòu)、評估人員不具備相應的評估資質(zhì)或者評估程序嚴重違法的，才符合申請重新評估的條件。
實務要點總結(jié)：
前事不忘，后事之師，我們總結(jié)該案的實務要點如下，以供實務參考。同時也提請當事人對評估報告有異議時不應僅以評估價值不當為由主張推翻結(jié)果重新評估，更應關注著評估機構(gòu)的資質(zhì)和評估程序瑕疵。結(jié)合最高院的裁定文書，在執(zhí)行實務中，應重點關注以下內(nèi)容：
一、評估機構(gòu)具有合法評估資質(zhì)，其評估結(jié)論無法定事由不得推翻，且異議人承擔舉證證明評估機構(gòu)存在不符合法定條件的證據(jù)，若不能舉證證明，則應承擔舉證不能的敗訴結(jié)果。
所以，依據(jù)《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定，異議人主張重新評估的應在評估機構(gòu)及人員資質(zhì)和評估程序瑕疵上下功夫。
二、評估機構(gòu)具有合法評估資質(zhì)，其評估結(jié)論若無法定事由則不得推翻。此時，異議人承擔舉證證明評估機構(gòu)存在不符合法定條件的證據(jù)，若不能舉證證明，則應承擔舉證不能的敗訴結(jié)果。若異議人仍主張評估價格嚴重低于市場價格，評估機構(gòu)對于評估方法、評估過程、評估對象特征、估價原則等問題做出了詳細說明，法院對于評估機構(gòu)根據(jù)專業(yè)知識判斷及行業(yè)規(guī)范得出的評估結(jié)論一般予以認可。所以，當事人請求重新評估，應承擔對評估機構(gòu)或評估方法有違法情形的舉證證明責任，否則將承擔舉證不能的不利后果。
三、此外，法院認為對拍賣財產(chǎn)進行評估，只是輔助執(zhí)行法院確定拍賣保留價的手段，評估價格并不是最終的交易價格，最終成交價格仍需經(jīng)由市場檢驗。被執(zhí)行人如認為評估價過低，亦可以在拍賣前履行生效法律文書確定的義務或者參與競買。
所以，擬拍賣財產(chǎn)的最終市場價值，需在拍賣程序中通過市場競價形成，而非由評估價所決定。
相關法律：
《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》
第六條 人民法院收到評估機構(gòu)作出的評估報告后，應當在五日內(nèi)將評估報告發(fā)送當事人及其他利害關系人。當事人或者其他利害關系人對評估報告有異議的，可以在收到評估報告后十日內(nèi)以書面形式向人民法院提出。
當事人或者其他利害關系人有證據(jù)證明評估機構(gòu)、評估人員不具備相應的評估資質(zhì)或者評估程序嚴重違法而申請重新評估的，人民法院應當準許。
第二十三條 拍賣成交或者以流拍的財產(chǎn)抵債的，人民法院應當作出裁定，并于價款或者需要補交的差價全額交付后十日內(nèi)，送達買受人或者承受人。
第二十五條 拍賣成交或者以流拍的財產(chǎn)抵債后，買受人逾期未支付價款或者承受人逾期未補交差價而使拍賣、抵債的目的難以實現(xiàn)的，人民法院可以裁定重新拍賣。重新拍賣時，原買受人不得參加競買。
重新拍賣的價款低于原拍賣價款造成的差價、費用損失及原拍賣中的傭金，由原買受人承擔。人民法院可以直接從其預交的保證金中扣除?？鄢蟊ＷC金有剩余的，應當退還原買受人；保證金數(shù)額不足的，可以責令原買受人補交；拒不補交的，強制執(zhí)行。
《拍賣法》
第六十一條 拍賣人、委托人違反本法第十八條第二款、第二十七條的規(guī)定，未說明拍賣標的的瑕疵，給買受人造成損害的，買受人有權(quán)向拍賣人要求賠償；屬于委托人責任的，拍賣人有權(quán)向委托人追償。
拍賣人、委托人在拍賣前聲明不能保證拍賣標的的真?zhèn)位蛘咂焚|(zhì)的，不承擔瑕疵擔保責任。
因拍賣標的存在瑕疵未聲明的，請求賠償?shù)脑V訟時效期間為一年，自當事人知道或者應當知道權(quán)利受到損害之日起計算。
《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》
第二十一條 當事人、利害關系人提出異議請求撤銷拍賣，符合下列情形之一的，人民法院應予支持：
（一）競買人之間、競買人與拍賣機構(gòu)之間惡意串通，損害當事人或者其他競買人利益的；
（二）買受人不具備法律規(guī)定的競買資格的；
（三）違法限制競買人參加競買或者對不同的競買人規(guī)定不同競買條件的；
（四）未按照法律、司法解釋的規(guī)定對拍賣標的物進行公告的；
（五）其他嚴重違反拍賣程序且損害當事人或者競買人利益的情形。
當事人、利害關系人請求撤銷變賣的，參照前款規(guī)定處理。
以下為該案在最高法院審理階段關于該事項分析的“本院認為”部分關于當事人能否因拍賣中評估價值過低要求重新評估拍賣的詳細論述和分析。
本院認為，“關于《評估報告》是否存在程序嚴重違法、評估結(jié)果嚴重失實的問題。資產(chǎn)評估是由評估機構(gòu)為了特定目的，遵循適用的評估原則，按照法定程序，綜合運用相關專業(yè)技能，對特定資產(chǎn)的價值進行估算的過程，具有較強的專業(yè)技術性。而執(zhí)行程序中拍賣的目的是為了盡快實現(xiàn)申請執(zhí)行人的債權(quán)，對拍賣財產(chǎn)進行評估，只是輔助執(zhí)行法院確定拍賣保留價的手段，評估價格并不是最終的交易價格，最終成交價格仍需經(jīng)由市場檢驗。被執(zhí)行人如認為評估價過低，亦可以在拍賣前履行生效法律文書確定的義務或者參與競買。因此，評估結(jié)果出具后，沒有法定理由，不應啟動重新評估。依據(jù)《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第六條的規(guī)定，只有當事人或者其他利害關系人有證據(jù)證明評估機構(gòu)、評估人員不具備相應的評估資質(zhì)或者評估程序嚴重違法的，才符合申請重新評估的條件。內(nèi)蒙高院在異議裁定中認定，景通公司具備相應的評估資質(zhì)。對此，三江公司在復議申請中未再表示異議。三江公司認為評估程序嚴重違法的理由是，景通公司在對案涉房產(chǎn)進行評估時，選取的三個交易實例不符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中的要求。三江公司并沒有否認《評估報告》中關于自2011年以來，東勝區(qū)房地產(chǎn)市場處于持續(xù)的低迷狀態(tài)，尤其是2012年以來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)銷售面積下降、量價齊跌等問題的說法，亦未否認內(nèi)蒙高院異議裁定中所說的評估財產(chǎn)所在地鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場低迷、成交量急劇萎縮、很難找到可以相比交易實例的現(xiàn)狀。本案復議聽證階段，三江公司亦不能提供與涉案房地產(chǎn)估價時點相符的交易實例。景通公司選取的三個可比交易實例中，實例A的拍賣公告，是同一房產(chǎn)三次拍賣公告中的中間一次降價拍賣公告，而未選擇參考價最低的一次公告，當屬合理做法。三江公司雖提供了其他參考價較高的房屋拍賣公告，但也未提供最終成交的證明。三江公司沒有提供證據(jù)證明實例C中的成交合同是其與許繼文之間受債權(quán)債務關系影響或者是利害關系人之間的交易。另一方面，景通公司根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，綜合運用了市場比較法和收益法兩種方法綜合估算出了案涉房地產(chǎn)的估算價值。在用市場比較法估算中，已經(jīng)在測算過程中采取了專業(yè)的估價方法，對涉案房地產(chǎn)與選取的交易實例的位置、用途、交易日期、交易價格等相關因素進行了比較修正。同時，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，評估機構(gòu)在進行房地產(chǎn)拍賣底價評估時，可以考慮短期強制處分（快速變現(xiàn)）等因素的影響。所以，三江公司關于景通公司對案涉房地產(chǎn)的評估價格嚴重失實的主張，本院不予采信?！?/p>
案件來源：
最高人民法院：《許繼文與內(nèi)蒙古三江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司其他執(zhí)行申請復議執(zhí)行裁定書》【（2014）執(zhí)復字第16號】
延伸閱讀：
有關當事人能否因拍賣中評估價值過低要求重新評估拍賣的問題，以下是我們在寫作中檢索到與該問題相關的案例及裁判觀點，以供讀者參考。
1、當事人對評估報告所提出異議，法院主要審查評估機構(gòu)、人員資質(zhì)以及評估程序是否嚴重違法，異議人所提遺漏公司資產(chǎn)問題已由審計、評估機構(gòu)作出合理解釋，評估程序并不存在嚴重違法情形，評估價格應予認可。
案例一：《金炳興申請承認與執(zhí)行法院判決、仲裁裁決案件執(zhí)行裁定書》［最高人民法院（2015）執(zhí)申字第12號］
本院認為，“關于案涉股權(quán)評估價格是否嚴重低于實際價值。執(zhí)行程序中，對執(zhí)行財產(chǎn)的評估應當委托第三方專業(yè)機構(gòu)進行。按照《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第六條的規(guī)定，對于當事人對評估報告所提出異議，人民法院主要審查評估機構(gòu)、人員資質(zhì)以及評估程序是否嚴重違法。案涉評估報告系由專業(yè)審計機構(gòu)、評估機構(gòu)按照相關法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)范作出，所采用成本法屬于資產(chǎn)評估通行方法，銀盛公司所提出遺漏公司資產(chǎn)問題已由審計、評估機構(gòu)作出合理解釋，本案評估程序并不存在嚴重違法情形，評估價格應予認可?！?/p>
2、評估機構(gòu)具有合法評估資質(zhì)，其評估結(jié)論無法定事由不得推翻，且異議人承擔舉證證明評估機構(gòu)存在不符合法定條件的證據(jù)，若不能舉證證明，則應承擔舉證不能的敗訴結(jié)果。
案例二：《重慶中僑置業(yè)有限公司、中國信達資產(chǎn)管理公司重慶市分公司與重慶中僑置業(yè)有限公司、重慶康信置業(yè)有限公司等信用證糾紛、申請承認與執(zhí)行法院判決、仲裁裁決案件執(zhí)行裁定書》［最高人民法院（2016）最高法執(zhí)復20號］
本院認為，“涉案評估報告作出后，華康公司已對中僑公司主張的持股比例越高股票價格應該越高、持股比例越小股票價格應該越低、應當參考彩虹顯示器件股份有限公司持有西部信托公司股權(quán)的成交價格作為評估價格等理由均予以了回應，認為中僑公司的主張并無依據(jù)，其評估結(jié)果客觀真實應當繼續(xù)維持。華康公司作為具有合法評估資質(zhì)的評估機構(gòu)，其評估結(jié)論無法定事由不得推翻。因中僑公司并未提供證據(jù)證明華康公司及其評估人員不具備相應的評估資質(zhì)或者評估程序嚴重違法，故其請求重新拍賣的復議理由于法無據(jù)，本院不予支持。此外，涉案股權(quán)第二次拍賣在第一次保留價的基礎上下浮10%作為保留價，其真實價值也已在第二次拍賣中得到了市場檢驗，最終以高于第二次保留價10萬元的價格成交，也表明了評估價格并不低于涉案股權(quán)經(jīng)拍賣檢驗的市場價格。因此，中僑公司關于涉案評估報告已經(jīng)過期且價值嚴重偏低應當重新評估的復議理由既無事實依據(jù)亦無法律依據(jù)，不能成立?！?/p>
案例三：《周紅、廣西友容投資有限公司與韋佳寧股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛執(zhí)行裁定書》［最高人民法院（2016）最高法執(zhí)復59號］
本院認為，“涉案評估是否存在評估價格過低的問題。第一，涉案股權(quán)評估是依法委托具有評估資質(zhì)的評估公司嚴格遵守法定程序進行，韋佳寧主張對涉案股權(quán)評估前應當先進行審計，并無相應的法律依據(jù)，不能成立；第二，韋佳寧主張評估機構(gòu)漏評了兩塊土地資產(chǎn)，但是其提供的證據(jù)不足以證明評估報告存在漏評的情形；再者，對于韋佳寧在筆錄中提出的評估方式和評估價值偏低因涉及評估技術性問題，廣西高院也委托評估機構(gòu)向韋佳寧答復，2013年11月19日該院將評估機構(gòu)復函已送達給韋佳寧。況且，評估報告的評估結(jié)論只是確定拍賣保留價的參考，其真實價值需要市場的檢驗。涉案股權(quán)的拍賣經(jīng)過了充分競價并溢價成交，亦不存在法律規(guī)定的應當重新拍賣的情形。綜上，韋佳寧主張評估報告存在估價過低，涉案股權(quán)應當重新評估拍賣的復議理由沒有事實依據(jù)和法律依據(jù)，不能成立?！?/p>
3、異議人認為評估價格嚴重低于市場價格，評估機構(gòu)對此出具了書面回應，對于評估方法、評估過程、評估對象特征、估價原則等問題做出了詳細的說明。法院對于評估機構(gòu)根據(jù)專業(yè)知識判斷及行業(yè)規(guī)范得出的評估結(jié)論應當予以認可，對異議人重新評估的請求未予支持。
案例四：《方正東亞信托有限責任公司與常州華光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)管理人、江蘇華光銀河灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等借款合同糾紛執(zhí)行裁定書》【最高人民法院（2016）最高法執(zhí)復30號】
本院認為，“根據(jù)《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第六條之規(guī)定，當事人對評估報告有異議的，可以在收到評估報告后十日內(nèi)以書面形式向人民法院提出。當事人有證據(jù)證明評估機構(gòu)、評估人員不具備相應的評估資質(zhì)或者評估程序嚴重違法而申請重新評估的，人民法院應當準許。本案中，華光公司等四被執(zhí)行人是對評估報告結(jié)論提出異議，認為案涉房產(chǎn)、土地的評估價格遠低于市場價格。評估機構(gòu)金寧達恒公司對此出具了書面回應，對于評估方法、評估過程、評估對象特征、估價原則等問題做出了詳細的說明。在無證據(jù)證明評估程序存在不當或評估機構(gòu)和人員不具備法定資質(zhì)的情況下，人民法院對于評估機構(gòu)根據(jù)專業(yè)知識判斷及行業(yè)規(guī)范得出的評估結(jié)論應當予以認可。江蘇高院異議裁定的結(jié)論并無不當，申請人關于評估報告結(jié)論有誤的復議理由缺乏事實與法律依據(jù)，不能成立?！?/p>
4、異議人并未主張對評估機構(gòu)、評估人員相應的評估資質(zhì)及評估程序的異議，也未有充分證據(jù)證明評估價格明顯偏低，且擬拍賣財產(chǎn)的最終市場價值，需在拍賣程序中通過市場競價形成，而非由評估價所決定，故異議人請求重新評估拍賣，法院不予支持。
案例五：《徐回春與張仲兵、朱立英借款合同糾紛執(zhí)行裁定書》［江蘇省高級人民法院（2017）蘇執(zhí)復56號］
本院認為，“根據(jù)最高人民法院《關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定：‘當事人或者其他利害關系人有證據(jù)證明評估機構(gòu)、評估人員不具備相應的評估資質(zhì)或者評估程序嚴重違法而申請重新評估的，人民法院應當準許?！景钢?，復議申請人并未主張對本案所涉評估機構(gòu)、評估人員相應的評估資質(zhì)及評估程序的異議，也未有充分證據(jù)證明本案特定個體房屋的評估價格明顯偏低，且擬拍賣財產(chǎn)的最終市場價值，需在拍賣程序中通過市場競價形成，而非由評估價所決定。此外，如評估報告超過有效期，法院應依法重新評估。然而，復議申請人并未舉證證明評估報告超過有效期，其僅以本案已決定再審，因再審時間較長，可能導致評估報告不能反映涉案房產(chǎn)的客觀價值為由，請求撤銷南通中院（2017）蘇06執(zhí)異16號執(zhí)行裁定，并對（蘇通）金土地（2016）（房估）字第715號房地產(chǎn)估價報告中關于平潮鎮(zhèn)正和名邸一樓門面房8套、二樓商業(yè)房8套的評估價格不予認可，沒有事實和法律依據(jù)，本院不予支持?！?/p>
