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建發(fā)國際集團（1908.HK）是世界500強企業(yè)廈門建發(fā)集團有限公司的成員企業(yè)，是中國房地產(chǎn)50強建發(fā)房地產(chǎn)集團有限公司控股的香港主板上市公司。在大股東建發(fā)房產(chǎn)的品牌、資金及技術(shù)的支持下，經(jīng)過兩年的蓄力積淀，2018年建發(fā)國際集團的經(jīng)營業(yè)績實現(xiàn)爆發(fā)式增長。
建發(fā)國際集團（1908.HK）于2019年3月20日公布了2018年全年業(yè)績，截至2018年12月31日，公司實現(xiàn)總收入約為人民幣123.71億元（單位下同），同比增長約158.88%（經(jīng)重列）；毛利約為41.15億元，同比增長約158.70%（經(jīng)重列）；公司權(quán)益持有人應占利潤約14.2億元，同比增長約169.12%（經(jīng)重列）。每股分紅1.2元港幣，派息率高達53.4%， 2018年度現(xiàn)金分紅總額約為8.82億元港幣，以高額分紅回饋股東。
近日格隆匯十分有幸，在建發(fā)國際集團廈門總部拜訪了公司新任執(zhí)行董事兼行政總裁林偉國先生，林總從公司發(fā)展和未來規(guī)劃角度出發(fā)，為投資者解答了13個問題。
以下是格隆匯對林偉國先生的訪談實錄
01
格隆匯：近年來，公司圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游進行整合，核心業(yè)務(wù)包括地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈和新興產(chǎn)業(yè)。請問公司業(yè)務(wù)的未來發(fā)展戰(zhàn)略是怎樣的？
林總裁：
目前，公司業(yè)務(wù)發(fā)展的核心仍是房地產(chǎn)開發(fā)版塊，現(xiàn)階段建發(fā)國際集團的房開版圖已覆蓋19城近50個項目，總貨值超1200億元，形成了多區(qū)域、多層次、多模式的業(yè)務(wù)布局，未來將穩(wěn)步推進房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)有效地增長。
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈方面，未來公司將重點培育下述兩個方向的業(yè)務(wù)：一是物業(yè)管理，公司旗下的物業(yè)公司以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)在市場上積聚了良好口碑，未來有較高的升值空間；二是輕資產(chǎn)代建、代經(jīng)營業(yè)務(wù)，目前這方面業(yè)務(wù)在上海及南寧地區(qū)已涵蓋商場、寫字樓等類型，并保持著穩(wěn)定的增長。
新興產(chǎn)業(yè)投資領(lǐng)域，公司敏銳地把握到行業(yè)及政府需求帶來的契機，目前已進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。2018年公司與上海佰仁健康產(chǎn)業(yè)有限公司合作，承接了廈門市湖里區(qū)社會福利服務(wù)中心的項目，中心床位近700床，是中高端的綜合性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。未來公司將關(guān)注發(fā)展前景廣闊的新興產(chǎn)業(yè)投資機會，擇機在大健康、高端教育等領(lǐng)域參與項目投資。
02
格隆匯：具體到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，公司對比其他房地產(chǎn)企業(yè)有什么優(yōu)勢呢？
林總裁：
相較其他同類型房地產(chǎn)開發(fā)商，公司在下面四個方面具有顯著的優(yōu)勢：
第一，產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢。目前公司已形成了“1 3”新中式產(chǎn)品系，公司在多地打造的新中式標桿項目，已數(shù)次獲得了地產(chǎn)設(shè)計大獎，并得到業(yè)主高美譽度的評價；
第二，服務(wù)質(zhì)量優(yōu)勢。“用心服務(wù)”是我們一直以來堅守的信諾，在2018年賽惟的調(diào)查報告中，公司的整體客戶滿意度及物業(yè)服務(wù)滿意度排名全國前三，房屋質(zhì)量指標及投訴處理指標位居行業(yè)第一；
第三，低融資成本優(yōu)勢。在國有企業(yè)股東背景及大股東資金支持的雙重保障下，公司的融資成本具備優(yōu)勢，相對同行處于較低水平；
第四，豐富的資源優(yōu)勢。母公司有豐富的資源優(yōu)勢，并在品牌、資金、技術(shù)等方面對建發(fā)國際集團進行支持，相信公司將有極大的未來發(fā)展空間。
03
格隆匯：公司對不同城市和區(qū)域有什么看法和選擇？土地儲備的布局策略是怎樣的？
林總裁：
我們認為在國內(nèi)的不同地區(qū)，文化、經(jīng)濟狀況乃至產(chǎn)品定位的差異都十分大。公司選將擇深耕長江以南區(qū)域作為長期發(fā)展的區(qū)域。目前來看，公司房開項目主要布局在福建、華東、華中及華南等人口凈流入、經(jīng)濟增長穩(wěn)健向上的重點城市。
（1）福建區(qū)域，雖相較于廣東等重點省市的市場規(guī)模較小，但發(fā)展空間依然非常大，我們在福建省的業(yè)務(wù)實現(xiàn)了主要城市的全覆蓋，并重點布局福州、廈門、泉州、莆田、漳州等核心城市；
（2）華東區(qū)域，華東地區(qū)是近年重點布局的地區(qū)，打造以蘇州、杭州、南京及周邊衛(wèi)星城為核心的城市圈；
（3）華中區(qū)域：主要圍繞長沙、武漢等具備升值潛力并有較大市場容量的核心城市；
（4）華南地區(qū)：公司于去年開始布局大灣區(qū)，進駐廣州、珠海、深圳等地，是我們未來將長期布局的重點。
04
格隆匯：產(chǎn)品方面，我們知道建發(fā)的產(chǎn)品一直是業(yè)界非常關(guān)注的，您如何詮釋建發(fā)的產(chǎn)品定位？為什么專注在中式庭院這個細分領(lǐng)域？
林總裁：
產(chǎn)品方面公司關(guān)注的是公共建筑和住宅建筑兩個方面：
在酒店、辦公樓宇、醫(yī)院、會議中心等公共建筑方面，除了強調(diào)產(chǎn)品的美觀和建設(shè)成本的集約外，將建設(shè)運營、物業(yè)管理一體化考慮，從節(jié)能增效方面入手降低運營成本，為業(yè)主創(chuàng)造長遠和持久的經(jīng)濟效益；
在住宅建設(shè)方面，這幾年重視研究了新中式產(chǎn)品，既保留和延續(xù)了中國傳統(tǒng)建筑文化的韻味，又將中式產(chǎn)品存在使用性材料、工藝等各種缺陷加以改進，打造出市場上頗受歡迎的成熟的新中式產(chǎn)品，目前已申請獲批50多項新中式專利。
05
格隆匯：國企的背景為公司帶來了哪些方面的優(yōu)勢呢？
林總裁：
母公司建發(fā)房產(chǎn)的國有企業(yè)背景，為公司帶來低融資成本和多元化的融資渠道；我們市場化的經(jīng)營模式，則為公司帶來更高的升值和利益釋放空間；同時，我們對產(chǎn)品品質(zhì)精益求精的追求，更為公司塑造了良好的市場口碑。
以項目合作為例，在福建和華東區(qū)域的很多合作伙伴，是主動拿自身的項目與我們合作共同開發(fā)，在福建的項目中，通過這類途徑獲得的合作項目占到接近50%。公司良好市場口碑，也為我們帶來了優(yōu)質(zhì)的合作伙伴。
06
格隆匯：建發(fā)國際集團作為集團香港上市平臺與母公司的關(guān)系和協(xié)同作用如何？業(yè)務(wù)上未來將如何進行定位分配？
林總裁：
建發(fā)國際集團對建發(fā)房產(chǎn)而言是一個十分重要的子公司，是建發(fā)房產(chǎn)資本運作的國際平臺以及品牌展示的國際窗口。在業(yè)務(wù)定位上，建發(fā)國際集團與母公司建發(fā)房產(chǎn)進行了一定的劃分：
（1）新增的房開項目、房開產(chǎn)業(yè)鏈及新興產(chǎn)業(yè)的投資，原則上都由建發(fā)國際集團承接；
（2）母公司未來的業(yè)務(wù)經(jīng)營方向是一級土地開發(fā)、重資產(chǎn)商業(yè)等業(yè)務(wù)；
（3）隨著建發(fā)房產(chǎn)現(xiàn)有房開業(yè)務(wù)的逐步結(jié)轉(zhuǎn)退出，預計在未來3至5年后，母公司建發(fā)房產(chǎn)就將全部退出房開業(yè)務(wù)，屆時，建發(fā)國際集團就將全部承接母公司的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)板塊。
07
格隆匯：貴公司的業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)未來是否會發(fā)生明顯變化？代建業(yè)務(wù)是公司很大的一個特色，這塊業(yè)務(wù)未來發(fā)展的核心是什么？
林總裁：
目前公司已形成覆蓋項目定位、規(guī)劃設(shè)計、施工管理、策劃營銷的項目全周期代建業(yè)務(wù)，2018年公司的代建業(yè)務(wù)的凈利潤超1億元，未來將保持平穩(wěn)增長。
代建業(yè)務(wù)本質(zhì)是服務(wù)，需要有豐富的經(jīng)驗、成熟的管理體系和較強的專業(yè)能力才能得到客戶認可。許多合作伙伴由于開發(fā)能力不具備優(yōu)勢等原因，在獲得土地項目后會主動與我們進行合作。近年我們在廈門有許多獲得代建項目的機會，主要原因也在于公司建造的安置房在后市的租金和價格升值都優(yōu)于同行。
08
格隆匯：物業(yè)管理板塊未來會有什么樣的發(fā)展規(guī)劃嗎？
林總裁：
2018年建發(fā)國際集團收購了母公司旗下的怡家園物業(yè)和匯嘉物業(yè)公司，為公司的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)體系加入了重要環(huán)節(jié)。
我們的物業(yè)原只服務(wù)于自身的房開項目，直至2018年我們開始允許向外提供物業(yè)管理服務(wù)。但是我們對拓展的物業(yè)品質(zhì)要求高，以高標準服務(wù)保證客戶居住品質(zhì)。同時，近年來公司在智慧物業(yè)管理平臺進行投入和研發(fā)，2018年實現(xiàn)了收入類業(yè)務(wù)信息化全覆蓋，降低了物業(yè)管理成本。2018年公司的物業(yè)服務(wù)營收近6億元人民幣，合同管理面積近3,000萬平方米，預計未來幾年物業(yè)的發(fā)展規(guī)模和業(yè)績都將保持良好的增長。
近年來，新成立的建發(fā)公建物業(yè)管理公司也承接了大型公共建筑管理（如寫字樓、醫(yī)院等），實現(xiàn)了專業(yè)化管理，規(guī)模效益逐年提升。
09
格隆匯：2019年整體銷售目標是怎樣的呢？
林總裁：
2019年整體銷售目標為500億元人民幣。未來房開項目的拓展主要以南方重點城市為核心開拓輻射半徑，提高市場占有率，形成區(qū)域規(guī)模效應；并注重區(qū)域及城市的分析，選擇進入人口呈現(xiàn)正增長、具備發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?h-char unicode='ff0c'>，優(yōu)化土地儲備結(jié)構(gòu)。
10
格隆匯：公司近年的毛利率和凈利率都不降反升，主要因素是什么呢？未來毛利率和凈利率上會有一個什么樣的變化趨勢呢？
林總裁：
目前公司毛利率約33%，凈利率約12%左右，公司保持較高的利潤率是由于：
（1）公司整體的風險把控能力較高。在前兩年土地價格高漲期間，公司堅持審慎的投資策略，理性分析，合理甄選，保持良好的投資取地質(zhì)量，持有土地成本較為合理；
（2）公司品牌溢價程度高。依托母公司建發(fā)房產(chǎn)30多年來的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和品牌知名度，建發(fā)新中式中高端產(chǎn)品在市場上深受歡迎，產(chǎn)品定價平均高于同區(qū)位其他房地產(chǎn)項目；
（3）公司具有較高的資金優(yōu)勢。借助于母公司的股東背景和項目擔保，公司的信用評級大幅提升，融資成本顯著低于同類型房企；同時母公司建發(fā)房產(chǎn)將在未來三年向公司提供人民幣300億元的股東貸款，平均利率約為5.9%/年，為公司未來規(guī)模的擴張?zhí)峁┝顺渥愕馁Y金支持和杠桿空間。
一直以來，我們都堅持穩(wěn)健的投資策略，注重項目的選擇，來有效控制項目自身運營風險，預計未來毛利率和凈利率將維持穩(wěn)定。
11
格隆匯：我們可以看到過去一年公司因為收并購影響，收入利潤調(diào)整變化較大，請問今年結(jié)轉(zhuǎn)收入中有多少來源于新并購的企業(yè)？今年的增速大增，公司預計未來能夠保持一個如何的收入、利潤增速？
林總裁：
2018年建發(fā)國際集團新增收購兩家物業(yè)管理公司，實現(xiàn)物業(yè)管理收入約人民幣5.9億元；2018年新增收購多個房開項目，結(jié)轉(zhuǎn)房開項目收入約21億元；上述兩項合共占比營業(yè)收入約22%。
預計未來公司每年將保持30%-40%的增速增長，完善“產(chǎn)品 服務(wù)”的價值驅(qū)動引擎，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)打造口碑，向市場積極傳遞公司理念，實現(xiàn)可持續(xù)、高質(zhì)量、受認可的價值增長。
12
格隆匯：2018年開始，股東增持十分頻繁，主要原因有哪些呢？
林總裁：
主要原因為去年我們判斷公司的估值較低，所以增持了一部分公司股份，沒有其他特殊原因。未來在合適的時機依然會選擇適當增持，這也充分體現(xiàn)管理層對公司未來發(fā)展的信心。
13
格隆匯：最后想了解一下咱們企業(yè)文化這塊，管理機制有什么優(yōu)勢嗎，如何保證較低的流失率？整個團隊經(jīng)營的風格和文化如何？
林總裁：
我們重視人員培養(yǎng)，公司給予了員工廣闊的發(fā)展平臺。公司雖然是國企，但是并沒有國企僵化的機制，實行差別化的考核和升遷機制，員工干部每年平均升遷率達到20-30%，降職率也近10%。同時，公司注重內(nèi)部培養(yǎng)機制，三分之二的高管來自于自身內(nèi)部培養(yǎng)，其每年平均流失比率大概只有2%。
很多時候支撐企業(yè)穩(wěn)定增長的是企業(yè)文化。我們保持敏感的市場嗅覺，但也保留有一定的國企特征，使得公司不會過于冒險，有自身堅守的風險底線。 “團結(jié)、敬業(yè)、誠信、進取”的文化理念，已形成每一位員工的文化印記。
