中國人海外置業(yè)中常常出現(xiàn)問題的幾個觀念
帶著中國式思維購買海外房產(chǎn)
這是大多數(shù)中國投資者一定會出現(xiàn)的問題，有些觀點更是被海外開發(fā)商和營銷機構(gòu)利用，投其所好推出一些措施，往往會另中國投資者事后后悔莫及！典型的中國式思維包括如下一些觀念：
1：喜歡買新房，不喜歡二手房
在中國過去十年的大多數(shù)城市發(fā)生了蓬勃的城市開發(fā)運動，大量老城區(qū)被推倒重建；大量新城區(qū)從無到有開發(fā)出來，有些也很快發(fā)展起來了。因此，在中國購房投資選擇新房并沒有錯，相反有很多選擇機會并且獲得很好的增值收益。但是，這只是中國特色！
發(fā)達國家的城市發(fā)展早就過了這個階段了，不可能有很多老城區(qū)會推倒重建，也沒有像中國這樣的大量人口進城帶來的新城區(qū)擴展機會。如果堅持買新房，選擇機會會很少，并且由于新房開發(fā)的區(qū)域大多數(shù)不成熟，未來的保值和增值收益會比較懸。
當然，任何事情都不絕對，看看當?shù)厝说姆慨a(chǎn)市場交易情況就有數(shù)了，大約70%到80%以上的交易來自二手房，只有很少比例是新房交易。
中國投資者的這個習慣被一些了解情況的銷售商在利用，把在當?shù)厥袌鲣N售有難度的新房重點向中國人推銷，效果很好。
2：接受購買期房、樓花
這是又一個在中國房產(chǎn)市場養(yǎng)成的習慣。這種方式購買房產(chǎn)最大的問題是風險。包括開發(fā)商破產(chǎn)、樓盤爛尾的風險，以及交房時和預期產(chǎn)生落差的風險。我國的過去十多年總體房價一直處于上升中，這只是初級階段。一個房市的評判周期如果用50年為單位，發(fā)達國家的城市有數(shù)據(jù)，但我們國家還沒有。房價進入明確的下降周期將是爛尾風險大面積集中爆發(fā)的階段，中國的房產(chǎn)投資者至今還沒有切身體會過，因此對這種風險的預估不夠。
另外一個很大的差異是，在中國如果出現(xiàn)這種情況，大概政府出于維護穩(wěn)定的需求會出手救助，但這種情況在西方國家不太可能出現(xiàn)，他們的政府對于經(jīng)濟活動的干預力量會很少很少。請記住：購買期房、樓花意味著你愿意承擔以上的風險??！
西方國家的居民大多數(shù)不接受購買期房和樓花的方式，因此這個階段的銷售也主要面向中國人，效果也不錯。
3：不喜歡使用經(jīng)紀人
房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)在我國和發(fā)達國家有巨大的差異！在發(fā)達國家，一個獲得執(zhí)照的房產(chǎn)經(jīng)紀人是收入和社會地位較高的中產(chǎn)階級；但是在我國，房產(chǎn)中介機構(gòu)的從業(yè)人員卻是以中低學歷的年輕外來務工者為主。
很多中國投資者認為經(jīng)紀人是一個多余的環(huán)節(jié)，不信任也不尊重經(jīng)紀人。有些中國投資者會同時聯(lián)系多個經(jīng)紀人，利用甲經(jīng)紀人免費帶看多套房產(chǎn)，最后到乙經(jīng)紀人那里成交。當然，如果購買新房或期房的話就更加不需要經(jīng)紀人了。這樣做的結(jié)果是，有些城市的持牌經(jīng)紀人開始拒絕為中國投資者提供服務，或者只免費帶看一套房產(chǎn)，中國投資者很難獲得優(yōu)質(zhì)專業(yè)的經(jīng)紀人服務，于是一些當?shù)夭痪邆滟Y質(zhì)的華人卻看準了這個機會，忽悠中國投資者購買一些報價虛高、地段差的房產(chǎn)。
其實有一些關(guān)鍵性的購買房產(chǎn)的問題一定要先問問自己：
? 我懂得分辨某個國外城市的地段區(qū)域嗎？
我國的城市區(qū)域概念比較大，在同一個比較大的片區(qū)的房產(chǎn)地段價格差異并不大；但在國外并非如此，同一個區(qū)域內(nèi)只隔一條街的同樣建筑年代和質(zhì)量的房產(chǎn)，市場價格卻可能相差很大，因為街道兩邊的居民構(gòu)成不一樣。
同樣距離市中心2公里的區(qū)域，往南或者往北的房產(chǎn)價格可能是天壤之別。外國人的居住觀念和中國人不同，傳統(tǒng)富人區(qū)的配套往往讓中國人感覺生活不是很方便?？傊?，很多國人用中國的觀點挑選出來的所謂地段好的房產(chǎn)不一定價值高。將來脫手的話可能只能找其他中國人來接盤，價格自然受影響。
? 我懂得西方概念的好房產(chǎn)要素嗎？
如果您在海外購置了一套房產(chǎn)，將來轉(zhuǎn)讓時只有中國投資者會接手，那么這套房產(chǎn)的保值能力將大打折扣。很多國人購入了海外房產(chǎn)后會做一些自以為是的改裝，比如把陽臺封起來；在院子里蓋廚房或儲藏室等等。如果您自住當然隨意，但要是考慮將來轉(zhuǎn)讓就要多考慮。
西方概念的居住要求更重視享受功能而非實用功能。一所房產(chǎn)的景觀、設(shè)計等因素都是重要的加分。有很多獨立房產(chǎn)會因為出自著名設(shè)計師的設(shè)計而明顯價值提高，這些因素卻往往被中國投資者忽視。
? 我會查詢房產(chǎn)歷史和法律糾紛嗎？
購買二手房產(chǎn)這是必備的工作。一定要由專業(yè)的人士幫助您把這些信息搜集清楚。有一些住宅發(fā)生過不太好的事情，或者是大麻屋，或者還有一些沒有了結(jié)的糾紛。這些情況會極大影響房產(chǎn)價格。有些中國投資者只知道比價格，卻不知道低價格背后的原因，后悔莫及！
買方經(jīng)紀人和賣方經(jīng)紀人
在很多西方國家的房產(chǎn)經(jīng)紀法規(guī)中，買房者可以自己聘用買方經(jīng)紀人，負責為自己選擇到合適的房產(chǎn)并完成一切相應手續(xù)。買方經(jīng)紀人只代表買房者的利益，也只從買房者那里獲取傭金。相應的也有賣方經(jīng)紀人，如果購房者找了個賣方經(jīng)紀人，不要沾沾自喜可以不付傭金，因為經(jīng)紀人歸根到底是代表賣方利益的哦。
一些切實可行的海外購房建議：
1、法律法規(guī)搞清楚
在任何國家購買房產(chǎn)，第一步就是清楚了解該國的相關(guān)法律法規(guī)，包括購房資格和購房人身份的對應要求；正規(guī)購房的法定流程和付款規(guī)定；購房過程中的稅費及維護房產(chǎn)的稅費；辦理購房貸款的法規(guī)等等。
以上這些說起來很簡單，但實際上每一步都有很多中國投資者栽跟頭。最著名的包括恒大老板的悉尼購房案，就是沒搞清法律法規(guī)的慘痛后果。
這個責任理論上是投資者的房產(chǎn)經(jīng)紀和律師應盡的，但是很多中國投資者因為種種原因不愿意使用這些中介。
2、房產(chǎn)類型要確定
中國人海外購房無非兩個目的，自住或者投資。我建議在選房之前一定要確定清楚自己的意向是哪一類，因為考察這兩類房產(chǎn)的重點因素完全不同。不要說兼顧，兼顧往往是兩頭落空！
自住型房產(chǎn)重點是自己的感受，居住環(huán)境；子女上學；生活習慣等要素的滿足，社區(qū)和鄰居情況也很重要。這個因人而異的因素太多，不多說了。
投資性房產(chǎn)最重要是考慮出租收益和升值前景。這其中尤其是商業(yè)類房產(chǎn)比如商鋪、寫字樓、酒店式公寓等投資選擇特別有挑戰(zhàn)，坦率的建議是初到一個國外城市的中國投資者不要輕易去嘗試這個類型。另外一個重點是在投資前算清楚房產(chǎn)的維護開支，包括貸款；物業(yè)；出租中介費用等等。向老外收房租有時候是令人頭痛的事情，好的租房中介會幫您把關(guān)。
3、隔空買房貓膩多
所謂隔空買房，就是買房者未赴房產(chǎn)所在地進行過實地考察就下單買房的行為。通常出現(xiàn)在購買期房、樓花等購房類型中。中國投資者必須要明白，大多數(shù)歐美發(fā)達國家的購房者是不接受購買期房；樓花的，而我國因為房地產(chǎn)市場的發(fā)展還不夠完善，也并沒有真正經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場下行的時期，所以購房者對于購買期房的風險性還認識不夠，接受度比較高，造成很多海外期房項目樂于到中國來進行推銷。
我深入了解過很多在中國開設(shè)辦公室進行業(yè)務推廣的海外房產(chǎn)營銷機構(gòu)和他們的房源，坦率的說，高質(zhì)量房源非常少?？梢岳斫獾氖?，如果一個房產(chǎn)項目無論區(qū)位；配套；建筑質(zhì)量；開發(fā)商都是很好的，應該在當?shù)鼐湍芎芸熹N售一空，根本無需投入巨額推廣費用到海外去營銷。當然，這并非一概而論，隨著中國購房者的崛起壯大，越來越多的國外優(yōu)質(zhì)開發(fā)商會直接到中國來進行營銷，也會帶來一些優(yōu)質(zhì)樓盤的。
3、實地考察有必要
我常常問咨詢者一個問題，如果以杭州城的中心點武林廣場為點，3公里為半徑，向南和向北兩個地區(qū)的房價相同嗎？熟悉杭州房市的人一定會說，差很多。同樣的道理也適用于國外城市，一個區(qū)域的房價，甚至單個房產(chǎn)的價值，都會因為各種因素的影響而相差很大。有時候甚至一街之隔，卻是截然不同兩個居住氛圍，房價相差甚遠！
作為一名外國投資者，我實在無法贊同連實地考察都不做就決定下單購房的行為。這其實是海外購房必須承擔的一個職責。我自己在海外買房之前就實地考察過2次，看過的同類型房產(chǎn)不下15套，最終選定了自己的房子。
4、可靠經(jīng)紀最省心
是的??！選擇一個可靠的房產(chǎn)經(jīng)紀人是最好的方式。作為一個專業(yè)人士，很多國家的法律對房產(chǎn)經(jīng)紀人有嚴格的考核和行為限定，這一點和我國房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的狀況有很大差異。
選擇一個可靠，值得信任，文化和溝通相同的專業(yè)當?shù)胤慨a(chǎn)經(jīng)紀是成功海外購房的最佳途徑。我本人的海外購房也是依賴優(yōu)秀購房經(jīng)紀的服務而達成的，對大多數(shù)中國投資者而言，這也是最靠譜的方式了。
我自己的海外購房規(guī)則：
不會考慮期房、樓花，慎重考慮新房；
如果一個國家對于購房者的身份有限定；只允許本地居民購買的那種類型的房產(chǎn)基本上比較好（這一點和我國不同，我國是外銷房、出口產(chǎn)品質(zhì)量最高；大多數(shù)發(fā)達國家卻恰恰相反，本地人不太認可的房產(chǎn)可以讓外國人來買?。?；
一定從頭到尾盡量用一個經(jīng)紀，愿意使用買方經(jīng)紀人。
以上建議，來自實踐，發(fā)于至誠，僅供參考祝您的海外購房之路順利！
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