大數(shù)據(jù)來源
時 間：2019年6月21日之前
案例來源：Alpha案例庫
案 由：房屋買賣合同糾紛
案件數(shù)量：2140186件
從上方的年份分布可以看到，房屋買賣合同糾紛案例數(shù)量伴隨文書公開，基本呈逐年增長的趨勢。
從地域分布來看，當(dāng)前房屋買賣合同糾紛案例主要集中在四川省、廣東省、河南省，分別占比8.48%、7.06%、5.71%。其中四川省的案件量最多，達(dá)到181477件。（注：此處顯示該條件下案例數(shù)量排名前五的省份。）
從上面的案由分類情況可以看到，房屋買賣合同糾紛當(dāng)前最主要的案由是其他案由，有1154938件，占一半以上，其次是商品房預(yù)售合同糾紛，商品房銷售合同糾紛，商品房預(yù)約合同糾紛，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛。
從上面的行業(yè)分類情況可以看到，房屋買賣合同糾紛當(dāng)前的行業(yè)分布主要集中在房地產(chǎn)業(yè)，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，批發(fā)和零售業(yè)，金融業(yè)，建筑業(yè)。
從上面的程序分類統(tǒng)計可以得出房屋買賣合同糾紛下當(dāng)前的審理程序分布狀況，其中一審案件有1361699件，二審案件有366065件，再審案件有51392件，執(zhí)行案件有345272件。并能夠推算出一審上訴率約為26.88%。
一審裁判結(jié)果
通過對一審裁判結(jié)果的可視化分析可以看到，當(dāng)前條件下全部/部分支持的有603486件，占比為44.32%；撤回起訴的有317594件，占比為23.32%；其他的有311889件，占比為22.90%。
二審裁判結(jié)果
通過對二審裁判結(jié)果的可視化分析可以看到，當(dāng)前條件下維持原判的有219764件，占比為60.03%；撤回上訴的有59978件，占比為16.38%；改判的有40996件，占比為11.20%。
再審裁判結(jié)果
通過對再審裁判結(jié)果的可視化分析可以看到，當(dāng)前條件下維持原判的有31833件，占比為61.94%；提審/指令審理的有8422件，占比為16.39%；撤回上訴的有3639件，占比為7.08%。
執(zhí)行裁判結(jié)果
通過對執(zhí)行裁判結(jié)果的可視化分析可以看到，當(dāng)前條件下其他的有101198件，占比為29.31%；終結(jié)本次執(zhí)行程序的有100823件，占比為29.20%；終結(jié)執(zhí)行的有59767件，占比為17.31%。
通過對標(biāo)的額的可視化分析可以看到，標(biāo)的額為50萬元以下的案件數(shù)量最多，有1096584件，50萬元至100萬元的案件有62729件，100萬元至500萬元的案件有55248件，500萬元至1000萬元的案件有6586件，1千萬元至2千萬元的案件有2530件。
通過對審理期限的可視化分析可以看到，當(dāng)前條件下的審理時間更多處在31-90天的區(qū)間內(nèi)，平均時間為88天。
最高院裁判規(guī)則
1、出賣人未取得《商品房預(yù)售許可證》是否導(dǎo)致商品房預(yù)售合同無效？
【裁判宗旨】出賣人如未取得涉案房屋的《商品房預(yù)售許可證》即銷售商品房，買賣雙方簽訂的商品房預(yù)售合同自始無效，但在起訴前取得商品房預(yù)售證明的，可以認(rèn)定為有效。
【律師評析】最高人民法院對此類案件的裁判觀點完全一致，即依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，確認(rèn)出賣人未取得涉案房屋《商品房預(yù)售許可證》而與買受人簽訂的商品房預(yù)售合同無效；但在確定違約責(zé)任、劃分買賣雙方過錯責(zé)任環(huán)節(jié)尺度不一，既有判令出賣人按照中國人民銀行同期貸款利率支付違約金的，亦有判令按照同期存款利率標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)違約責(zé)任，或按照其他酌定比例劃分違約責(zé)任，司法裁判尺度有待統(tǒng)一。
2、逾期辦證是否承擔(dān)違約金？
【裁判要旨】在《商品房買賣合同》合法有效的情況下，出賣人未在《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)將辦理房屋權(quán)屬登記資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按照《商品房買賣合同》的約定支付相應(yīng)的違約金。
【律師評析】根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，購房者本身是申請辦理房屋權(quán)屬證書的法定義務(wù)人，開發(fā)商具有協(xié)助義務(wù)，基于開發(fā)商對辦理房產(chǎn)證的協(xié)助義務(wù)，現(xiàn)實情況中，尤其是對于購買商品房的購房者而言，可以在購房合同中約定由開發(fā)商代為辦理房屋權(quán)屬證書。如果出現(xiàn)開發(fā)商逾期辦證的情況，要由開發(fā)商向購房者承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，而與銀行沒有關(guān)聯(lián)性，購房者可要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。
3、延期交房是否承擔(dān)違約金？
【裁判要旨】在《商品房買賣合同》合法、有效的情況下，出賣人未在《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)向買受人交付房屋的，應(yīng)當(dāng)按照《商品房買賣合同》的約定支付相應(yīng)的違約金。因不可抗力原因?qū)е鲁鲑u人無法按期交付房屋的，不可抗力原因持續(xù)時間應(yīng)在逾期交付時間中予以扣減，買受人收房后主張自收房之日至竣工驗收備案之日的逾期交房違約金，不予支持。在約定交房日期買受人拒絕接受房屋，之后出賣人通過公告方式交付，不視為逾期交房。
【律師評析】在采集的數(shù)據(jù)案例中，買受人主張逾期交房的主要原因為出賣人未建造完畢房屋、買受人拒絕接收房屋，其中買受人拒絕接收房屋的理由均為房屋不符合交付條件或存在質(zhì)量問題。然而在商品房買賣合同關(guān)系中，逾期交付房屋與房屋是否符合交付條件分別為《商品房買賣合同》不同條款的約定內(nèi)容，為兩個不同層面的問題。因此出賣人構(gòu)成逾期交房的違約情形應(yīng)同時具備兩個條件：
第一，因出賣人的原因未在《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)交付房屋；
第二，買受人尚未接收房屋。如果買受人因交付條件或者房屋質(zhì)量問題拒絕接收房屋，應(yīng)當(dāng)向出賣人主張未達(dá)到交付條件的違約責(zé)任或者要求出賣人承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，否則在《商品房買賣合同》約定了公告送達(dá)方式的情況下，買受人因上述問題拒絕接收房屋從而主張逾期交付的違約責(zé)任很難得到法院支持。
4、購房人因賣房人違約而遭遇限購政策，還能否請求合同繼續(xù)履行？
答：為遏制當(dāng)前部分一、二線城市房地產(chǎn)市場價格上漲過快，國家出臺了一系列調(diào)控政策。由于相關(guān)政策不斷升級且陸續(xù)出臺，實務(wù)中因合同訂立、履行等遇到阻礙而產(chǎn)生的糾紛不在少數(shù)，有的還訴至法院。人民法院需要根據(jù)不同情況，作出妥善處理。例如在檢索的案例中，由于守約方被認(rèn)定為限購對象，不具備購房的主體資格，法院一般不宜判令合同繼續(xù)履行，應(yīng)判決解除房屋買賣合同。不過，結(jié)合雙方履約情況分析，守約方如果已經(jīng)履行合同義務(wù)，那么在違約方也依約履行的情況下，雙方完全可以在政策出臺前完成房屋過戶手續(xù)，合同目的就能夠?qū)崿F(xiàn)。因此，對守約方請求合同繼續(xù)履行的主張雖不能支持，但是守約方主張追究違約方的違約責(zé)任并賠償其所受損失的合理訴求，人民法院還是應(yīng)當(dāng)在查明事實基礎(chǔ)上予以保護(hù)的。
周律師，北京市康達(dá)（蘇州）律師事務(wù)所律師、國家二級心理咨詢師。
律師執(zhí)業(yè)領(lǐng)域為民商事訴訟與刑事法律服務(wù)，主要進(jìn)行公司法與家事法律的融合，研究處理夫妻家庭公司股權(quán)的復(fù)雜疑難問題以及刑事法律風(fēng)險防范，并對婚姻家庭財產(chǎn)與子女問題、遺產(chǎn)與繼承、家族財富傳承等領(lǐng)域深入研究，以及家族財富傳承架構(gòu)設(shè)計。
