提到拆遷補(bǔ)償談判技巧，很多被拆遷人朋友反映，自己遇到的拆遷方根本沒有和自己協(xié)商談判的意思，完全是單方面決定了補(bǔ)償條件后要求自己無條件服從安排。
拆遷方對(duì)此說的有板有眼的，先是強(qiáng)調(diào)政策，再是拿出征補(bǔ)方案的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，最后再加上一句周圍的街坊鄰居都是這么簽的，不少被拆遷人聽得云里霧里，開始相信拆遷方的話術(shù)。
這時(shí)對(duì)方再添上一把“火”，告訴被拆遷人朋友，現(xiàn)在簽字搬遷能拿到萬元甚至數(shù)萬元的早簽獎(jiǎng)勵(lì)，許多被拆遷人就這樣淪陷，還沒正式開始談條件就已經(jīng)迷迷糊糊地在拆遷協(xié)議上簽了字。
那么“拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)早已定好，被拆遷人只能聽從拆遷方的安排”，這樣的說法是真的嗎？被拆遷人認(rèn)為拆遷方給出的補(bǔ)償數(shù)額太少，還有提出反對(duì)意見的機(jī)會(huì)嗎？京尚拆遷律師今天就為大家解開這個(gè)疑問。
首先，補(bǔ)償政策不是統(tǒng)一確定的，也不能損害被拆遷人權(quán)益
實(shí)踐中并沒有全國(guó)統(tǒng)一的補(bǔ)償政策，明確規(guī)定出拆遷補(bǔ)償究竟應(yīng)該是多少。現(xiàn)行《土地管理法》中對(duì)土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也僅給出了一個(gè)具有彈性的、與被征收土地的具體年產(chǎn)值有關(guān)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以及征收耕地以外其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，則由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。
但同時(shí)《土地管理法》也在規(guī)定中明確，保障“需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平”是最基本的原則，在根據(jù)前款規(guī)定不能滿足這一底線的情況下，可以由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)增加安置補(bǔ)助費(fèi)；國(guó)務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。
簡(jiǎn)而言之，國(guó)家并沒有規(guī)定明確統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，因此拆遷方如果告訴你國(guó)家政策就是這么規(guī)定的，很可能是在忽悠你；而地方政府依法制定具體的規(guī)章確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，也不能違背不使被征收人原有居住生活水平下降這一基本原則。
其次，征補(bǔ)方案不是拆遷方自己說了算的。
《征收土地公告辦法》中規(guī)定，有關(guān)市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)研究被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人對(duì)征地補(bǔ)償、安置方案的不同意見。對(duì)當(dāng)事人要求聽證的，應(yīng)當(dāng)舉行聽證會(huì)。確需修改征地補(bǔ)償、安置方案的，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)和批準(zhǔn)的征收土地方案進(jìn)行修改。
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中則規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時(shí)公布。因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。
也就是說，征補(bǔ)方案并不是征收方單方制定好就可以直接施行的，不但要經(jīng)過市縣人民政府和有關(guān)部門的論證審批，還要在正式實(shí)施前向被征收人公布，征求被征收人的修改意見進(jìn)行修改調(diào)整，最終才能夠確認(rèn)。征收方未及時(shí)公告征補(bǔ)方案，或忽視被征收人的意見權(quán)和異議權(quán)的，被征收人有權(quán)拒絕簽字搬遷，也可以通過法律賦予的救濟(jì)權(quán)利主張自己的異議。
京尚拆遷律師提醒各位被拆遷人朋友，征地拆遷過程中一定要對(duì)相關(guān)公告提起重視，積極主動(dòng)行使自己的意見權(quán)和聽證救濟(jì)權(quán)利。盡管法律規(guī)定對(duì)行政機(jī)關(guān)提出了主動(dòng)公告和在公告中明確告知被拆遷人主張異議的救濟(jì)途徑的職責(zé)要求，但實(shí)踐中征收方有時(shí)會(huì)為了逃避“麻煩”而怠職，這時(shí)就需要被拆遷人朋友自己從更多渠道了解自己的權(quán)利，并主動(dòng)行使自己的權(quán)利。
最后，拆遷補(bǔ)償數(shù)額的確定需要經(jīng)過雙方協(xié)商。
補(bǔ)償協(xié)議并非是由征收方單方制作并由被拆遷人簽字確認(rèn)的文件，而是一份經(jīng)過雙方協(xié)商約定訂立的合同，在協(xié)商簽約過程中，征收方與被征收人是平等主體，而非管理與被管理的關(guān)系。
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中就有明確規(guī)定，征收雙方要依照條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。
也就是說，對(duì)于協(xié)議的簽訂，在未達(dá)成雙方一致意見的情況下，被拆遷人有權(quán)拒絕簽字，對(duì)最終補(bǔ)償條件的確定，被拆遷人有權(quán)提出自己的訴求和條件，在合法范圍內(nèi)爭(zhēng)取更高補(bǔ)償。
最后，京尚拆遷律師想說的是，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并不是拆遷方單方?jīng)Q定的，拆遷補(bǔ)償數(shù)額的最終確定也有嚴(yán)格的法律和事實(shí)依據(jù)，并不是拆遷方可以任意壓低的。
如果有被拆遷人朋友遇到了拆遷方單方?jīng)Q定補(bǔ)償數(shù)額拒絕與被拆遷人進(jìn)行協(xié)商的，或認(rèn)為補(bǔ)償數(shù)額不合理的，可以拒絕簽字，并通過法律途徑主張自己的權(quán)利，在合法前提下為自己爭(zhēng)取更高的補(bǔ)償條件
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