霸王條款花樣翻新、層出不窮。當(dāng)前房地產(chǎn)商單方制定提供給購房人簽訂的認(rèn)購書格式合同里出現(xiàn)了許多嚴(yán)重侵犯購房人權(quán)利的“霸王條款”:
1.在未簽署正式《商品房買賣合同》前，若因出售方原因致使該物業(yè)不能出售時，出售方不受任何事先約束，只退還所收之定金給認(rèn)購方，而不需作出任何賠償；
2.認(rèn)購方應(yīng)在《商品房買賣合同》正式簽署之前交納首期樓款；
3.如認(rèn)購方在上述期限內(nèi)未能簽署《商品房買賣合同》及繳付上述各期樓款，出售方除將認(rèn)購方所付之款項(xiàng)沒收外，并有權(quán)將該物業(yè)另行出售，無需事前知會對方；
4.若按揭未能辦成而認(rèn)購人又不能改變付款方式的，將視為認(rèn)購人違約，出售方有權(quán)將認(rèn)購方所交之款項(xiàng)全部沒收，并按樓價總額的20%計收違約金;
5、在認(rèn)購書直接寫入：“認(rèn)購人已經(jīng)對《商品房買賣合同》及《業(yè)主公約》所有條款均已知悉并完全贊同”。
霸王條款依法雖可能確認(rèn)為無效，但想要維權(quán)成功卻是十分不易。
條款1,出售方違約需雙倍退還定金是法律明確規(guī)定的，開發(fā)商自行規(guī)定若自己違約卻只是一倍退還定金，侵犯了購房人的合法權(quán)益；
條款2，在簽署正式《商品房買賣合同》之前就要認(rèn)購方交納首期樓款剝奪了認(rèn)購方就交款方式、期限等條款與出售方進(jìn)行平等協(xié)商的權(quán)利，如發(fā)生糾紛，認(rèn)購人將陷入十分被動的境地，此條今年曾被中國消費(fèi)者協(xié)會列為最典型霸王條款；
條款3，只規(guī)定認(rèn)購一方在出售方規(guī)定的期限內(nèi)簽署正式《商品房買賣合同》，掩蓋了《商品房買賣合同》必須由雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上就各項(xiàng)條款協(xié)商一致才能達(dá)成的客觀事實(shí)，將所有不能達(dá)成正式《商品房買賣合同》的責(zé)任強(qiáng)加于認(rèn)購方，造成了認(rèn)購人必須按照出售方的意志簽訂商品房正式買賣合同的假象；
條款4，按揭未成有多方面的原因，既有出售方的原因，也在認(rèn)購方的原因，還有其他的原因，將所有辦不下按揭的責(zé)任全部強(qiáng)加于認(rèn)購方頭上,出售方轉(zhuǎn)嫁了所有按揭未成的風(fēng)險。按照條款3和條款4的規(guī)定，只要發(fā)生按揭未成或者合同未成的情形，認(rèn)購方將不僅無權(quán)要回定金及已交樓款，還要白白貼進(jìn)一大筆違約金，將陷入十分悲慘的境地。司法實(shí)踐中亦并非沒有這樣的案例。
條款5將購房人就《商品房買賣合同》等條款與開發(fā)商進(jìn)行平等協(xié)商談判的權(quán)利剝奪殆盡，購房人自此完全成了開發(fā)商砧板上的肉，只能任其宰割了。
上述各格式條款，免除了出售方的責(zé)任，加重了認(rèn)購方的責(zé)任，排除了認(rèn)購方的主要權(quán)利，將交易的全部風(fēng)險強(qiáng)加給了認(rèn)購人，又未提請認(rèn)購方注意該條款，非常不公平，極大地?fù)p害了認(rèn)購人的合法權(quán)益，依法應(yīng)當(dāng)確認(rèn)無效，但法院對此如何認(rèn)定卻又是較難評估的，購房人想要維權(quán)成功確屬不易。
依法理性維權(quán)是唯一正確選擇。〈認(rèn)購書〉是否具備上述霸王條款是判斷開發(fā)商誠信度的重要標(biāo)準(zhǔn)，我們完全可以按上述標(biāo)準(zhǔn)對開發(fā)商的誠信指數(shù)進(jìn)行打分。
作為一個成熟的消費(fèi)者，我們在簽訂〈認(rèn)購書〉及交納定金時一定要想清楚這個名簽下去會有什么后果？這筆錢交出去會有什么風(fēng)險？對于那些十分不利于自己的條款，一定要理直氣壯地與出售方協(xié)商變更，否則應(yīng)考慮放棄購買。在整個交易過程中，要及時行使自己的合法權(quán)利，保存好相關(guān)證據(jù)，堅決維護(hù)自己的合法利益。
特別提示：各案情況均不相同，具體個案仍需向?qū)I(yè)律師咨詢，本文僅供參考。
