1、配建房是為公益事業(yè)或大眾服務(wù)。
2、配建房是取得土地對價(jià)的組成部分。
3、配建房可視為公共配套設(shè)施。
4、配建房可視為大市政配套費(fèi)。
那么上述觀點(diǎn)是否成立呢？個(gè)人認(rèn)為，當(dāng)稅法有規(guī)定的時(shí)侯，稅法才是判定是否征稅的唯一標(biāo)準(zhǔn)。否則，誰都可以從自已的角度，以實(shí)質(zhì)重于形式的方式，對是否征稅進(jìn)行解釋、判斷。
在此，筆者從現(xiàn)有稅法規(guī)定和業(yè)務(wù)形式的角度，對“限地價(jià)+競配建”的相關(guān)涉稅問題，一一進(jìn)行稅收政策分析。
第一、厘清相關(guān)概念。
第二、厘清相關(guān)業(yè)務(wù)法律形式（包括形式、流程、用途），這是因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣，需要深入了解具體業(yè)務(wù)形式，做到具體問題具體分析，不可直接下最終結(jié)論。
1、增值稅
（1）無償移交人才公寓或保障住房用途是為公益事業(yè)或大眾服務(wù)嗎？（若成立，移交時(shí)可不繳增值稅）
所謂的“限地價(jià)、競配建”，是指對公開出讓的商品住宅用地設(shè)定最高限制地價(jià)，競買人報(bào)價(jià)不超過最高限制地價(jià)的價(jià)高者得；當(dāng)競買人報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制地價(jià)后，競價(jià)轉(zhuǎn)為競配建保障性住房或人才住房的建筑面積，報(bào)出配建面積最大者為競得人。
這里需注意，競配建的對象實(shí)際有保障性住房和人才住房兩種，人才安居與住房保障既有聯(lián)系又有區(qū)別，兩者同屬于公共住房，屬于“大保障”的概念，同時(shí)人才住房又有別于保障性住房，構(gòu)成相對獨(dú)立的體系。
保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。
人才住房主要服務(wù)對象是政府為構(gòu)建具有國際競爭力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，實(shí)施的人才優(yōu)先、人才強(qiáng)市發(fā)展戰(zhàn)略。
何謂“公益事業(yè)”，根據(jù)《關(guān)于公益性捐贈(zèng)稅前扣除有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2008]160號）以及《中華人民共和國公益事業(yè)捐贈(zèng)法規(guī)定》第三條規(guī)定，本法所稱公益事業(yè)是指非營利的下列事項(xiàng)：（一）救助災(zāi)害、救濟(jì)貧困、扶助殘疾人等困難的社會(huì)群體和個(gè)人的活動(dòng)；（二）教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育事業(yè)；（三）環(huán)境保護(hù)、社會(huì)公共設(shè)施建設(shè)；（四）促進(jìn)社會(huì)發(fā)展和進(jìn)步的其他社會(huì)公共和福利事業(yè)。
根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》財(cái)稅[2016]36號第十四條規(guī)定，單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對象的除外。
結(jié)合公益事業(yè)概念可判斷：
1）人才住房為政府招商引資、人才強(qiáng)市戰(zhàn)略服務(wù)，不屬于公益事業(yè)，也不屬于為社會(huì)公眾服務(wù)。業(yè)務(wù)判定為視同銷售，需要繳納增值稅。
2）從廉租房的定義，貌似可歸類為公益事業(yè)？但是否確認(rèn)，還需要進(jìn)一步獲得相關(guān)依據(jù)，這里在下一個(gè)部分繼續(xù)分析。
（2）無償移交相關(guān)成本是取得土地對價(jià)的組成部分嗎？（若成立，配建房須繳納契稅，增值稅上可作為土地價(jià)款扣除）
以某地區(qū)為例，從業(yè)務(wù)形式上土地拍賣采用熔斷方式：限價(jià)競買+競配建（觸及熔斷價(jià)后改競無償移交人才住房套數(shù)）。
簽訂土地出讓合同之前，競得人須先簽訂無償移交確認(rèn)協(xié)議，項(xiàng)目報(bào)規(guī)時(shí)提交人才住房規(guī)劃建設(shè)方案，在辦理預(yù)售許可證前，與政府簽訂配建房移交協(xié)議。從法律形式上，國土部門將配建面積與土地出讓業(yè)務(wù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)隔離，配建面積不視為繳交實(shí)物地價(jià)，更不會(huì)向競得人開具土地財(cái)政票據(jù)。
也就是說《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》明確約定土地出讓價(jià)款的金額土地出讓金不包括配建房成本，配建房移交協(xié)議形式上屬于無償贈(zèng)予性質(zhì)。
因此，雖然許多房地產(chǎn)企業(yè)人士認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上，配建房的支出是拿地的先決條件，屬于地價(jià)的有效構(gòu)成部分，歸屬于土地成本，按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則，不視同銷售且企業(yè)所得稅、土地增值稅可扣除。
但是，從法律形式上看，配建房不是土地對價(jià)的組成部分，而是與“土地出讓合同”形式隔離、并列的“無償移交贈(zèng)予協(xié)議”，相對應(yīng)，配建房支出也不應(yīng)繳納契稅。
話說回來，房地產(chǎn)企業(yè)將配建保障房無償移交給政府，算用于公益事業(yè)嗎？前面說了從保障房定義貌似屬于公益事業(yè)，但配建房捐贈(zèng)屬于公益事業(yè)，需要接受捐贈(zèng)的政府部門認(rèn)可吧？根據(jù)財(cái)政部、民政部《關(guān)于進(jìn)一步明確公益性社會(huì)組織申領(lǐng)公益事業(yè)捐贈(zèng)票據(jù)有關(guān)問題的通知》規(guī)定，政府部門在接受捐贈(zèng)的時(shí)侯應(yīng)該向房地產(chǎn)企業(yè)開具公益事業(yè)捐贈(zèng)票據(jù)，并注明“公益捐贈(zèng)”字樣。問題是政府部門會(huì)配合嗎？估計(jì)不會(huì)，因?yàn)閺慕?jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上，政府部門認(rèn)為配建保障房實(shí)際就不是公益性捐贈(zèng)，而是買地的成本，所以政府部門不會(huì)配合房地產(chǎn)企業(yè)完善形式上的手續(xù)，也就形成不了公益性捐贈(zèng)的最終閉環(huán)。
最終結(jié)論，配建房增值稅上視同銷售，應(yīng)繳增值稅。
2、企業(yè)所得稅
（1）無償移交配建房相關(guān)成本可視為大市政配套費(fèi)計(jì)入成本扣除？（若成立，企業(yè)所得稅可計(jì)入成本扣除）
（2）配建房可視為公共配套設(shè)施（若成立，企業(yè)所得稅、土地增值稅可計(jì)入成本）
公共配套設(shè)施指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施。從概念上分析，公共配套設(shè)施要么屬于開發(fā)項(xiàng)目本身的的配套設(shè)施，為業(yè)主共有，要么是移交給學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊的公共設(shè)施。
如果配建房能視為公建配套，無疑是對房地產(chǎn)企業(yè)最好的處理，但無論是保障性住房還是人才公寓，顯然沒有哪個(gè)業(yè)主會(huì)將移交給政府的配建房視為自有物業(yè)的公共配套設(shè)施，也沒有相關(guān)法律規(guī)定從形式上給予認(rèn)可。
因此，對于配建房，企業(yè)所得稅上視同銷售。
依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)[2009]31號第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)，即企業(yè)所得稅上按公允價(jià)值視同銷售，并可扣除相關(guān)成本。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第80號）第十三條規(guī)定， 配建房視同銷售須按市場價(jià)格確定價(jià)值。這顯然對房地產(chǎn)企業(yè)不盡合理。
3、土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的通知（財(cái)法字[1995]第6號）第二條規(guī)定，條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號）第四條，細(xì)則所稱的“贈(zèng)與”是指如下情況：房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。
綜上所述，從現(xiàn)有稅法規(guī)定和業(yè)務(wù)形式的角度，在“限地價(jià)、競配建”模式下，配建房移交符合稅法視同銷售規(guī)定，須按市場價(jià)格繳納增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅。在新的稅法規(guī)定出來之前，房地產(chǎn)企業(yè)始終面臨較大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，值得各房地產(chǎn)企業(yè)對此加以關(guān)注。對此，個(gè)人建議，視同銷售收入能夠以配建房工程成本加利潤的方式予以核定，同時(shí)也兼顧了接收方后期處置時(shí)成本為0稅負(fù)過重的問題。
