走馬觀花看美國(guó)的物業(yè)管理
2017-01-04 心路獨(dú)舞
搬進(jìn)我目前居住的這個(gè)獨(dú)棟屋是十年前，那是我第一次親身體會(huì)美國(guó)的物業(yè)管理。
那年秋季，對(duì)面的鄰居早早就把院子裝飾成了迎接萬(wàn)圣節(jié)的氣氛，那可真不是一般的裝飾，南瓜、草垛、稻草人、蜘蛛網(wǎng)啥的已算小兒科了，恐怖的是晚上二樓的一個(gè)房間會(huì)傳出聳人的音樂(lè)和嚎哭聲，間或還會(huì)有吊死鬼突躍到窗口，在詭異的燈光陪襯下十分駭人。更驚爆眼球的是家正門入口處橫立著一副棺材，來(lái)客一不小心踩上一個(gè)按鈕的話，棺材門會(huì)突然彈開(kāi)，一個(gè)發(fā)出恐怖聲音的骷髏會(huì)突然伸出手來(lái)企圖抓住你，讓經(jīng)歷的人不免有魂魄出竅的感覺(jué)……
萬(wàn)圣節(jié)一向是在美國(guó)深受歡迎的節(jié)日，因?yàn)槊绹?guó)人生來(lái)就有著豐富的幽默細(xì)胞，不怕鬼神。第一次見(jiàn)到這種陣勢(shì)的我們覺(jué)得好玩極了，加上這一年小區(qū)萬(wàn)圣節(jié)活動(dòng)的主街道就設(shè)在我們門口，因此那個(gè)萬(wàn)圣節(jié)是我來(lái)美國(guó)后度過(guò)的最有意思的一次，就連在弗吉尼亞土生土長(zhǎng)的丫爸也直呼大開(kāi)眼界，更不要提才兩歲非常貪玩的小丫丫了。
不過(guò)后來(lái)事情卻有點(diǎn)變了味，因?yàn)榈搅烁卸鞴?jié)了鄰居院子里的萬(wàn)圣裝飾還沒(méi)拆除，然后是圣誕節(jié)、新年也過(guò)了，鄰居的院子里依舊是一片墓地的凄厲?？次覍?shí)在有點(diǎn)忍不住了，丫爸堅(jiān)決的說(shuō)，打電話到小區(qū)的“屋主委員會(huì)”（Property Owner Association）投訴去！
我們這個(gè)小區(qū)位于弗吉尼亞西北部的一個(gè)四季度假村里，房子以獨(dú)棟屋為主，依山而建，因自然環(huán)境的原因形成了只有一條路能供車輛進(jìn)出的局面，門口還有小區(qū)警察值班，屬于在美國(guó)并不怎么常見(jiàn)的有門衛(wèi)的封閉小區(qū)（Guarded Community）。這個(gè)小區(qū)里的房子雖然都是私人擁有，但卻有個(gè)“屋主委員會(huì)”，這個(gè)委員會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)屋主之間的沖突，尤其是由房子外部裝飾、改建等引發(fā)的意見(jiàn)不一致，居民若想改變房子外部涂漆的顏色、加蓋、給院子圍柵欄等時(shí)，首先要到屋主委員會(huì)申請(qǐng)，委員會(huì)會(huì)給鄰居發(fā)函邀請(qǐng)前來(lái)參加聽(tīng)證，鄰居同意后才能放行。這個(gè)惱人的萬(wàn)圣裝飾雖屬臨時(shí)的搭建，但時(shí)間太長(zhǎng)已讓鄰居難以接受，丫爸投訴后的幾天后屋主果然全部拆除。
除了協(xié)調(diào)屋主之間的矛盾之外，我們這里的屋主委員會(huì)還擁有一個(gè)維修團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)小區(qū)道路的維修、鏟雪、公共娛樂(lè)設(shè)施如游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、兒童游樂(lè)場(chǎng)、釣魚(yú)池塘等的建設(shè)和維護(hù)。除此之外，屋主還可以付費(fèi)請(qǐng)他們來(lái)做院子里的綠化、鋸樹(shù)、剪枝等自己不愿做或做不了的事情，譬如最近春天已經(jīng)來(lái)臨，院子里需要給花床壓上給植物護(hù)根的覆蓋物（mulch），沒(méi)有皮卡的人家很難運(yùn)輸這種東西的，我就給屋主委員會(huì)打電話請(qǐng)他們送一車mulch來(lái)，運(yùn)費(fèi)加材料費(fèi)90美元搞定，非常方便。
看到這里，你一定會(huì)問(wèn)，這樣一個(gè)屋主委員會(huì)的運(yùn)行經(jīng)費(fèi)是從哪里來(lái)的呢？每年屋主每戶要上交的管理費(fèi)（assessment）是一個(gè)來(lái)源，我們這里是每年每戶550美元，管理費(fèi)的數(shù)字隨時(shí)間會(huì)有所變化，我們十年前搬進(jìn)來(lái)的時(shí)候是500美元。當(dāng)然，屋主繳納的管理費(fèi)用對(duì)運(yùn)行一個(gè)管理委員無(wú)疑是杯水車薪，委員會(huì)必須能夠自身造血才行，這也是我們這里的四季度假村誕生的背景，在居住區(qū)外圍開(kāi)發(fā)的滑雪、水上樂(lè)園、蹦極、碰碰車、空中吊索等“靠山吃山”項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)既擴(kuò)大了屋主的福利，活躍了居民的娛樂(lè)環(huán)境，還因此養(yǎng)活了一個(gè)小區(qū)警察團(tuán)隊(duì)，讓這里成了我們地區(qū)治安最好的一個(gè)小區(qū)。
不過(guò)像我們這種因自然環(huán)境形成的封閉小區(qū)形式在美國(guó)并不多見(jiàn)，更常見(jiàn)的是那種開(kāi)放的小區(qū)，不僅沒(méi)有圍墻，而且可能有不止一條公路能進(jìn)出，這樣的小區(qū)有可能沒(méi)有屋主委員會(huì)，也可能有，有的那種也可能有年管理費(fèi)也可能沒(méi)有。我的一個(gè)朋友最近搬進(jìn)的一個(gè)獨(dú)立屋小區(qū)就屬于有屋主委員會(huì)但沒(méi)有管理年費(fèi)的，他們的屋主委員會(huì)除仲裁屋主之間因獨(dú)立屋外部和院子在建設(shè)和裝修上意見(jiàn)的不一致之外，基本不提供其他服務(wù)，因?yàn)樾^(qū)的道路歸州所有，由州提供保養(yǎng)服務(wù)，小區(qū)也沒(méi)有什么公共設(shè)施，那種有年管理費(fèi)的可能會(huì)像我們小區(qū)那樣有游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房什么的公共設(shè)施。而那種連屋主委員會(huì)都沒(méi)有的小區(qū)，鄰居互相之間的矛盾恐怕只能靠打官司來(lái)解決了。
在美國(guó)還有一種形式的屋主委員會(huì)只有大城市比較常見(jiàn)，那就是大型公寓樓（condo）或連排房（townhouse）。說(shuō)這種屋主委員會(huì)，就不得不提十幾年前我和丫爸曾擁有過(guò)的一套聯(lián)排屋，這套連排屋位于羅德島州首府普羅維登斯（Providence）市的中心地帶，臨河，價(jià)格可想而知，不過(guò)對(duì)買下第一套屬于自己房產(chǎn)的我來(lái)說(shuō)，“擁有”的欣喜絕對(duì)大大超過(guò)了寫(xiě)高額“月供”支票時(shí)的肉痛感，不過(guò)最令我驚訝的還是住進(jìn)去近一個(gè)月后的月底，屋主委員會(huì)寄來(lái)了近200美元的管理費(fèi)賬單，我當(dāng)時(shí)還以為是購(gòu)買前后兩個(gè)月賬單的總和，細(xì)看才知道只是一個(gè)月的，當(dāng)時(shí)真的覺(jué)得有點(diǎn)貴。不過(guò)后來(lái)的一個(gè)經(jīng)歷改變了我的這個(gè)看法，有一次樓頂漏水進(jìn)到了頂樓的臥室，我正沮喪要找人來(lái)修呢，丫爸笑著跟我說(shuō)，你不是不高興交那么多的物業(yè)管理費(fèi)嗎？這管理費(fèi)除了不管房子內(nèi)部的裝飾、改造和更新之外，走出房門后的房子外部修繕、維護(hù)與更新、小區(qū)的綠化、停車場(chǎng)和道路的維修管理、冬天鏟雪等都要管，你這樓頂漏水的事兒只需要給屋主委員會(huì)打個(gè)電話，剩下交給他們就行了。果然，屋主委員會(huì)不僅派人修理了屋頂，還派人來(lái)粉刷了臥室內(nèi)部的受損墻壁。如今在住了多年獨(dú)立屋并有了幾次的維修經(jīng)驗(yàn)后再來(lái)看那段住連排屋的管理費(fèi)，突然覺(jué)得不但不貴，而且還非常省事。
嚴(yán)格講，連排屋和公寓也以是私人擁有的形式居多，但土地卻不像獨(dú)立房那樣能夠明確劃份清楚后給房主，而是全樓或全排的屋主們共享一塊兒土地。因此對(duì)這種形式的資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，管理費(fèi)除了涵蓋上面提到的房屋外部修繕維護(hù)外，有時(shí)還會(huì)包括小區(qū)游泳池、健身房等公共設(shè)施的使用權(quán)，如果高樓的話也包括電梯費(fèi)用。不過(guò)這種建筑因?yàn)槲葜髦g公用墻壁，屋主委員會(huì)要屋主簽署的用戶協(xié)議（covenants）往往會(huì)比前面獨(dú)立屋的更加嚴(yán)格，屋主的靈活性相對(duì)會(huì)少得多。
但也有的連排屋和公寓，是開(kāi)發(fā)商建來(lái)出租的，因此不是由居住的人擁有，而是由開(kāi)發(fā)商另建公司管理或委托給房地產(chǎn)專業(yè)公司代管，對(duì)這種公寓，不存在什么屋主委員會(huì)，租住的人每個(gè)月只需交一筆租金，另外租房時(shí)還要交一筆保證不破壞房子并按時(shí)交租金的押金，公寓的月租金一般會(huì)比買同樣面積房子的月供高1.5-2倍，這是因?yàn)榉孔拥木S修、更新、停車場(chǎng)、公共區(qū)域的建設(shè)等都是公寓樓擁有者的責(zé)任。顯然對(duì)買不起房子的年輕人、臨時(shí)居住在某個(gè)城市的大學(xué)生等來(lái)說(shuō)，租房是最好的選擇。
最后要提的是，在美國(guó)不論是公寓、連排屋還是獨(dú)立房，也不管是私人擁有還是租住，水、電、氣、取暖和收取垃圾等都是各戶人家分別與供水、電、氣、取暖和收垃圾的專業(yè)公司直接接洽的，不像中國(guó)的一些小區(qū)會(huì)有物業(yè)公司管理上述事宜。在一些有屋主委員會(huì)的小區(qū)，當(dāng)供電、供水等公司決定漲價(jià)的時(shí)候，委員會(huì)還有權(quán)代表屋主交涉，舉辦聽(tīng)證，甚至到法庭起訴，達(dá)不成雙方協(xié)議的話還可以由委員會(huì)投票決議改換供應(yīng)公司。
在美國(guó)，屋主委員會(huì)是自上個(gè)世紀(jì)六十年代起日漸普及的一種自我管理形式。嚴(yán)格講，屋主委員會(huì)是一個(gè)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為推銷、管理和銷售房屋而成立的一種公司機(jī)制，這種機(jī)制既授予了開(kāi)發(fā)商在管理屋主協(xié)會(huì)時(shí)的投票權(quán)，卻又能在銷售了一定數(shù)目的地基之后將屋主協(xié)會(huì)的財(cái)務(wù)和法律責(zé)任轉(zhuǎn)給屋主們。房屋買主買房時(shí)的條件之一就是無(wú)條件加入屋主協(xié)會(huì)，多數(shù)屋主協(xié)會(huì)受所在州法律制約，屬非營(yíng)利團(tuán)體，有些州這一方面的法律非常詳細(xì)和健全，如弗羅里達(dá)和加利福尼亞州，有些州這方面的法律非常少，如馬薩諸塞州。截至2010年，美國(guó)約有2480萬(wàn)的房屋、6200人受某種形式的屋主委員會(huì)管理。
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