二手房市場多陷阱 購買時當(dāng)謹(jǐn)慎

2011年03月14日09:20時代商報王巨華

近幾年，二手房市場非常火爆，無論買賣還是租賃交易異?；钴S。但是在熱鬧的市場交易中，遭遇二手房交易陷阱的客戶也有不少，其中有幾類情況非常多見。

陷阱之一： 不實房源

案例：市民李女士打算在商業(yè)街開店做生意，因此過完年后她就開始留意合適的店面房源。2月份，她看到一家中介公司登的房源廣告中，有一套店鋪比較中意，根據(jù)廣告中的描述，該房源是“沿街旺鋪”，面積約50多平方米，層高較高，可分隔為上下兩層，并且特別注明為“兩個開間”。“綜合這些條件，我覺得這套房源做店面房還蠻合適的。”李女士說，她很快就跟這家中介公司取得了聯(lián)系。

經(jīng)紀(jì)人第一次帶李女士去現(xiàn)場看房的時候，經(jīng)紀(jì)人表示房東出差了，手里又沒有房子的鑰匙，因此只能在門口打量幾眼。當(dāng)時李女士發(fā)現(xiàn)，從門面的梁柱來看，這套房子應(yīng)該是單開間的。但是經(jīng)紀(jì)人解釋說，旁邊空的那套商鋪也是這位房東的，里面是打通的，肯定是雙開間。

當(dāng)李女士提出等房東過來的時候好好再看一下房子的時候，經(jīng)紀(jì)人表示現(xiàn)在想買這套房子的客戶很多，如果李女士有意買這套房子，可以先交訂金1.5萬，如果成交了充抵房款，如果不成交可以全額退還。李女士想想自己也沒什么損失，于是交了這筆“訂金”。過了幾天，中介通知她可以去現(xiàn)場看房，這次李女士進(jìn)到房子里面，發(fā)現(xiàn)根本就是單開間，當(dāng)她詢問經(jīng)紀(jì)人的時候，經(jīng)紀(jì)人表示是自己弄錯了。“單開間怎么做生意?。?span lang="EN-US">”李女士當(dāng)即決定退了這套房子，前面一直服務(wù)態(tài)度很好的經(jīng)紀(jì)人這時翻臉了，怎么都不肯退還1.5萬元的訂金。

揭秘：不實房源是黑中介慣用的招數(shù)。比較常見的是拋出虛假低價房源做誘餌。對此，最管用的防范措施就是買賣雙方當(dāng)面對話，避免只聽中介方的一面之詞。

陷阱之二： 亂收費

案例：小張買的新房子去年年底的時候終于交付了，最近開發(fā)商委托了一家中介公司辦理業(yè)主們的房產(chǎn)證。中介公司的人員告訴小張，辦證的單子已經(jīng)在2月23日遞交到房管部門了，“不過辦證速度很慢，一般要三個月時間。”這讓小張心里很著急。因為為了資金周轉(zhuǎn)，他在樓盤交付后沒幾天就把房子掛出去賣，并且已經(jīng)跟一位買家談好了相關(guān)賣房事宜，只等房產(chǎn)證辦出來就正式過戶。而買家急著要裝修住進(jìn)去做婚房，也希望小張能早點把房產(chǎn)證辦出來。上星期，小張打電話給中介公司，詢問能否盡快辦出房產(chǎn)證，中介經(jīng)紀(jì)人表示，可以辦理加急，但是要另外收費：“如果想下個月就辦出來，要收加急費1600元；如果想下個星期就辦出來，收加急費2000元。”

記者詢問一些品牌中介公司和相關(guān)部門后得知，辦證根本不需要三個月的時間。通常辦證的承諾期限為自受理單開具之日起11個工作日內(nèi)即可領(lǐng)證。

揭秘：中介亂收費，以前投訴最多的是意向金和訂金，而現(xiàn)在冒出了辦證加急費。據(jù)悉，新房辦證的時候，如果業(yè)主為一次性付款的，可以自己去房管部門辦證，目前基本可以做到立等可取；如果業(yè)主為按揭貸款，一般由貸款銀行委托中介公司統(tǒng)一辦理業(yè)主們的房產(chǎn)證。一位中介業(yè)內(nèi)人士表示，一般情況下，兩個星期時間就夠了。

陷阱之三： 獨家代理

案例：馮女士賣房子的時候，曾經(jīng)有不少中介公司找上門來要求獨家代理她的房子。其中一家中介公司開出的條件是：兩個月內(nèi)以商定的價格幫馮女士賣掉這套房子，如果到時候沒有賣出去，中介方面將支付給馮女士2000元的賠付金；如果期間馮女士將房源掛到別的中介公司或者擅自賣房，則要賠付中介一定數(shù)額的違約金。當(dāng)時馮女士的房子已經(jīng)叫賣了很長時間，一直沒有找到買家，因此馮女士與該中介簽訂了獨家代理協(xié)議。

馮女士的房子一直沒有賣掉。眼看只差十來天，兩個月的期限就要到了，這時候馮女士的電話忽然多了起來。“都是一些自稱是買家的陌生電話，其中有一位表現(xiàn)得特別想買我這套房子。”馮女士回憶說，那位女客戶對馮女士說，自己很喜歡這套房子，只要價格便宜一點就準(zhǔn)備下單。馮女士告訴這位客戶自己的房子已經(jīng)委托給中介公司獨家代理了，如果她真的想買，可以到該中介一起談。不過那位客戶不同意，堅持要跟馮女士私下里交易，并且急著要簽意向書。“我差點心動了，難得有這么誠心的客戶。”馮女士說，當(dāng)時家里人提醒這很可能是中介唱的一出雙簧戲，因此她對這位客戶表示要再考慮考慮。“結(jié)果，在兩個月限期的最后幾天，這位客戶每天都會打好幾個電話過來，表示要下單簽意向書。有一次還揚言如果我不賣給她，這套房子肯定賣不出去。”馮女士說，果然不出所料，等到房子獨家委托到期，中介不得不支付賠付金后，那位客戶再也沒打來電話。

揭秘：以前為了營造房子熱賣的假象，一些中介公司會叫上很多“房托”一起去賣房現(xiàn)場托市；而現(xiàn)在冒出來偽裝買主的“托兒”。對此賣家除了要想想來龍去脈，還得練就火眼金睛。

婚房消費的八大陷阱

近幾年，年輕人結(jié)婚扎堆，婚房消費成為房地產(chǎn)市場一大亮點，許多房產(chǎn)商看準(zhǔn)了時機大力炒作婚房銷售。但很多年輕人在購買婚房時卻因過于急切，而誤入消費陷阱。本報根據(jù)工商等部門日常受理的購房投訴及調(diào)查掌握的情況，提醒消費者尤其是急著買婚房的年輕人，購房要謹(jǐn)防八大陷阱，同時提供一些有針對性的消費建議。

陷阱一：土地性質(zhì)

市場上出售的房產(chǎn)的土地性質(zhì)不一定相同，有的屬于商業(yè)用地，也有可能屬于劃撥土地。由于土地性質(zhì)的不同，房產(chǎn)的價值與流動性就要受到較大的影響。

建議：在購房前，向房產(chǎn)公司了解清楚土地情況，并特別留意合同條款內(nèi)容上寫的土地性質(zhì)。

陷阱二：使用年限

由于土地性質(zhì)的不一樣，土地的使用年限也有所區(qū)別，譬如住宅用地一般是70年，而商業(yè)用地使用年限一般為50年。有的房產(chǎn)開發(fā)數(shù)年后才賣到消費者手中，它的使用年限就相對縮短了。

建議：首先要了解土地性質(zhì)，然后要注意房產(chǎn)公司取得地塊的時間和銷售時間之間的時間差。要密切注意合同中使用年限的規(guī)定。

陷阱三：賠付比率

一般而言，格式合同中延遲交房、面積不等、權(quán)證辦理等條款的賠付比率都是雙方自行約定的。大多數(shù)的格式合同由房產(chǎn)公司提供，他們會在賠付問題上避重就輕，作出有利于自己一方的約定。

建議：盡量將合同拿給專業(yè)的律師把關(guān)，根據(jù)律師的意見修改合同。如果請不到合適的律師，也要多向業(yè)界人士請教。

陷阱四：配套設(shè)施

開發(fā)商在銷售項目時對今后的生活配套設(shè)施承諾得完美無缺，但購房者真正領(lǐng)取了住房鑰匙準(zhǔn)備入住時，會發(fā)現(xiàn)許多承諾并不到位。

建議：冷靜分析各種配套設(shè)施存在的可能性，不為表面現(xiàn)象所迷惑；調(diào)查教育設(shè)施是否為教育行政部門所認(rèn)可；看周圍是否有替換的配套設(shè)施。在購房時，最好能就某個配套問題請教相關(guān)部門。

陷阱五：回購承諾

很多商鋪都會有幾年回購或回租的承諾，但這樣的承諾往往得不到有效的保障，并出現(xiàn)很多相關(guān)的糾紛。

建議：不要對回購抱有幻想。如果對回購很感興趣，就要對房產(chǎn)商的實力進(jìn)行全面的考察。因為一些小的房產(chǎn)公司可能會在拿到房款后卷錢走人。

陷阱六：巧立名目

一些房產(chǎn)公司會在購房或交房時巧立名目亂收費，從而增加購房者的負(fù)擔(dān)。

建議：對房產(chǎn)公司提出的房款以外的收費項目應(yīng)逐一比照，不清楚的，及時向物價等相關(guān)部門詢問，做到不花冤枉錢。

陷阱七：偷梁換柱

有的房產(chǎn)公司把沒有達(dá)到國家要求的閣樓當(dāng)正房賣，多收消費者的錢。

建議：如果在合同上明確約定閣樓面積的，應(yīng)及時向房產(chǎn)公司索要產(chǎn)權(quán)證。如果房產(chǎn)公司多算了閣樓面積，可以通過法律或仲裁途徑，要求房產(chǎn)公司退錢。

陷阱八：虛假廣告

很多房產(chǎn)商會把預(yù)售房子的廣告設(shè)計得非常精美，以吸引消費者的眼球；放在售樓處的沙盤也非常精致，讓人一看就難以割舍。但當(dāng)消費者拿到房子后，發(fā)現(xiàn)宣傳的效果與實物往往相去甚遠(yuǎn)，從而導(dǎo)致雙方糾紛的產(chǎn)生。

建議：要仔細(xì)閱讀購房合同內(nèi)容，必要時把廣告宣傳的內(nèi)容全部載入正式的合同中，因為廣告宣傳可以構(gòu)成合同的要約。如果房產(chǎn)公司不同意把廣告內(nèi)容載入正式文本，也要把廣告內(nèi)容保存好，因為這也是今后與房產(chǎn)公司交涉的證據(jù)。

陷阱之四： 以次充好偷換概念

案例：一些資金比較充裕的買房者，在買房時往往會希望買到同一小區(qū)或者片區(qū)中質(zhì)素好的戶型，為此甚至多花些錢也愿意。但不少買房者在多支付了幾萬元錢買下房子后，才會發(fā)現(xiàn)，自己以為買到的好房子，在發(fā)售時甚至是同一樓盤中開發(fā)商的“促銷次品”。

揭秘：這和商場促銷是一個道理。遇到這種心態(tài)的客戶，中介一般反而會把一些不好賣的滯銷房源推薦給他，把這些房子說成質(zhì)量好的房子。然后為了做出對比，證明房子好，可以再提供一些比該套房子更差的房源，帶客戶去看。一般來說，特別強調(diào)要好房子的客戶，因為他覺得已經(jīng)告訴你他不在乎價格了，所以你提供的理所當(dāng)然都是好房子，這種心理下，反而有可能被業(yè)務(wù)員利用，買到那些差房子。

陷阱之五： 低開高走臨時加價

案例：中介之間為了拉攏客源，往往也會開出各種優(yōu)厚條件。在賣房或者買房時，有的業(yè)主會被中介告知可以降低傭金甚至免傭金幫助其賣房和買房?；蛘呤羌词挂呀?jīng)委托給了一個中介，也會不斷有其他中介打來電話，表示可以用更優(yōu)惠的價格交易。

揭秘：幾十萬、上百萬元的交易，先許諾減免幾千塊錢算什么呢？這是中介在和其他中介競爭時經(jīng)常使用的方法，用這種方法，會把找其他中介買房的客戶搶過來。搶來客戶后，只要在交易中間比如在辦房產(chǎn)證、繳稅等環(huán)節(jié)上加收一些費用，這些錢就可以回來了。

陷阱之六： 拖延戰(zhàn)術(shù)騎驢找馬

案例：房價高漲，不少業(yè)主在買房中都遭遇了賣方違約的煩心事。即使已經(jīng)交了訂金，賣方寧愿賠付訂金，也不愿意賣房了。就算打官司，最多也只能賠個訂金，可折騰幾個月下來，原來的買房錢已經(jīng)在房價暴漲下嚴(yán)重“縮水”了。

揭秘：其實這個時候，反悔的很可能不是賣家而是中介自己。為了保證賺到傭金，遇到有誠意的買家時，他們一般會趕緊敲定，不過這并不意味著這個房子就已經(jīng)賣出去了。如果有新的買家對房子表現(xiàn)出興趣，他們還是會照樣推銷，如果新買家開出的價格高出原來買家達(dá)到一定比例，可以掙到更多傭金或者差價，就會告訴第一個買家，業(yè)主反悔不肯賣房了。尤其在房價飆升的時候，這種騎驢找馬的事情經(jīng)常會發(fā)生。

陷阱之七： 隱瞞房屋真實情況

案例：楊先生最近很郁悶，高高興興地搬進(jìn)剛剛租下來的房子，卻發(fā)現(xiàn)房子已列入拆遷。

今年1月份的時候，楊先生跟一家中介公司簽了租房合同，租了一套一室一廳的房子。但搬進(jìn)去不久他發(fā)現(xiàn)小區(qū)門口已張貼了政府拆遷公告，公告上規(guī)定楊先生所租的這套房子自公告之日后不得進(jìn)行租賃行為，并限定了搬遷期限。這讓楊先生非常氣憤，因為之前中介公司根本就沒有告訴過他這套房子是拆遷房。

揭秘：出現(xiàn)出租拆遷房的事情，有些是中介公司對房子的具體情況了解得不夠到位；有些則是中介公司明知道是拆遷房，但是為了多做幾筆生意而故意隱瞞房屋真實情況。消費者碰到租賃或買賣老舊房的時候，應(yīng)該多去小區(qū)現(xiàn)場看看，留意小區(qū)里的公告欄。

陷阱之八： 控制房源壓價買入

案例：不少業(yè)主在賣房時經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，自己的房子朝向、戶型等都不錯，交通位置也相當(dāng)方便，但委托中介掛牌時卻突然出現(xiàn)諸多問題，往往是掛牌許久也無人問津，或者是被告知房子存在諸多問題，賣不出好價錢，看到同樣的房子賣了高價，自己的房子卻只能低價甩貨，很多賣房者都感到困惑。

揭秘：這種現(xiàn)象很可能就是中介在打你房子的主意了，打算自己把房子收購下來，然后高價賣出吃差價。遇到這種情況，有的中介一般會找出各種理由打擊房主對房子的價格期待，有時候甚至?xí)夜ぷ魅藛T假冒看房者，趁機挑出諸多毛病，讓業(yè)主以為房子不好賣，最后低價出手，然后再被中介高價售出，轉(zhuǎn)手賺取差價。這種賺差價的方法很多，有時候為了買到房子，還會用“一次性付全房款”來吸引賣家，當(dāng)然，以這種方式成交的房價，肯定要比實際的市場價低。

陷阱之九： 謊報低價釣住客戶

案例：不少買房或者租房者常常看到房產(chǎn)中介營業(yè)部外張貼著眾多的租售信息，價格比市場價低很多，高興之下急急忙忙地詢問中介人員。但一番登記、看房折騰下來，這些價廉物美的房子，到最后都是“已經(jīng)賣出或者租出”，為什么看到好房子卻總遇到“下手慢”的情況呢？

揭秘：其實很多張貼在外面的房屋租售信息，在報價上都是做了手腳的。對于中介來說，拉住客戶，讓客戶走進(jìn)營業(yè)部大門是第一步。所以很多掛在外面的房屋價格都會比實際報價低幾萬甚至十幾萬元。有時候根本就是沒有的房子，也先寫在上面，等客戶來詢問的時候，先用這個信息把客戶穩(wěn)住，帶客戶看房子，然后再告訴客戶這個房子已經(jīng)沒有了，趁機推薦別的房源。如果你能利用這段時間很快和客戶拉近關(guān)系，他的錢就很有可能賺進(jìn)你口袋了。

陷阱之十： 偽造“搶購假象”

案例：不是說現(xiàn)在很多人已經(jīng)不買房子了嗎，為什么在看房子的時候，同一套房子還是有很多人關(guān)注？在這種搶購的情況下，買房者往往被中介告知，“不出手便會被別人搶走”，這么多人搶著買，不買會不會真的錯失良機了呢？

揭秘：地產(chǎn)中介是一個非常講究心理戰(zhàn)術(shù)的行業(yè)。很多時候看到已經(jīng)動搖的買家，在看房的時候，公司會讓一些內(nèi)部職員扮成買家，在同一時間一起去看房，造成這個房屋有多人搶購的假象。一般開始還會有些猶豫的買房者看到這種情況，就