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1、順德區(qū)一爛尾樓，未竣工驗收，部分已按套預售，現(xiàn)要整棟爛尾樓轉(zhuǎn)讓，土地增值稅如何繳交？按什么標準繳交？
答：根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）規(guī)定，符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;土地增值稅預征率對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預征土地增值稅，待項目符合土地增值稅清算條件后計算，多退少補。
(一)保障性住房：暫不預征;
(二)普通住宅：2%;
(三)其他：3%。
土地增值稅核定征收率規(guī)定，對符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，原則上不得核定征收土地增值稅。對不能按《土地增值稅暫行條例》及其相關規(guī)定計征土地增值稅、確需適用核定征收土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)項目，按其轉(zhuǎn)讓收入核定征收土地增值稅。
(一)普通住宅：5%;
(二)轉(zhuǎn)讓土地使用權
1.工業(yè)用途：5%;
2.非工業(yè)用途：7%;
(三)其他：6%。
尾盤銷售的稅務處理，很多房地產(chǎn)企業(yè)搞不明白。尾盤銷售后，企業(yè)應如何進行稅款計算，并填報納稅申報表，是很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨的難題。
2、（1）移交政府公建配套的視同銷售收入，一般應按同期同類產(chǎn)品的售價作為視同銷售售價，如清算項目移交政府的物業(yè)是商鋪，清算項目未售出過商鋪，清算項目周邊無可參考的商鋪售價，這種情況下，視同銷售單方售價如何確認？
（2）移交政府公建配套視同銷售處理，但對應的視同銷售成本應該怎么確認，是否是以下其中一項，如沒有，請說明一下視同銷售成本如何確認。
1）移交政府的公建配套面積反映到可售產(chǎn)品面積，移交政府后，這部分產(chǎn)品的面積計入到已售產(chǎn)品面積，移交政府物業(yè)的單方視同銷售成本=總成本/總可售面積；
2）移交政府的公建配套面積不反映在可售面積，移交政府物業(yè)的單方視同銷售成本=總成本/（總可售面積-移交物業(yè)面積）；
3）移交政府的公建配套移交后，政府是否會開出票據(jù)，開出的票據(jù)是否能計入到開發(fā)成本并加計扣除呢。
答：根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條規(guī)定執(zhí)行，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)政府規(guī)劃要求，無償將可售產(chǎn)品（如住宅、商鋪等）移交政府抵繳公建設施的，應視同銷售確認收入，同時將此確認為取得土地使用權的成本，在計算土地增值稅時予以扣除。
3、土地增值稅清算中非普通住宅與商鋪可以歸為一類進行核算，不需要進行分別核算嗎？
答：土地增值稅清算項類為普通住宅和其他，商鋪歸為其他一類進行核算。
4、汕頭市土地增值稅清算的時候是普通住宅跟非普通住宅的二分法還是普通、非普通、非住宅的三分法？
答：汕頭實行普通住宅和其它二分法。
5、我公司在汕尾海豐，剛辦理了商品房預售許可證，為了提前做好預售房預收款的預繳土地增值稅申報前期準備工作，需要在當?shù)囟悇諜C關辦理土地增值稅預收率審批手續(xù)嗎？如果需要，我公司需要準備哪些資料去辦理。
答：您向主管稅務機關提交測算資料同時填寫《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率調(diào)整審核表》，由主管稅務機關設定預征率后，就可以開始預繳土地增值稅，帶上預售證以及相關成本資料等。
6、在進行土地增值稅清算時，若使用建筑面積計算車位應分攤的開發(fā)成本，此時會導致車位是虧損銷售的。若使用套內(nèi)面積計算車位應分攤的開發(fā)成本，此時車位是盈利的。因此使用建筑面積計算車位應分攤的的開發(fā)成本是否不合理？是否應使用臺內(nèi)面積計算車位的開發(fā)成本？
答：根據(jù) 《國家稅務總局廣東省稅務局關于發(fā)布<國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》(國家稅務總局廣東省稅務局公告2019年第5號）第二十八條規(guī)定，同一清算單位內(nèi)發(fā)生的成本、費用，能按照受益對象直接歸集的，按照直接成本法計入相應房地產(chǎn)類型扣除；不能按照受益對象直接歸集的成本、費用，原則上按照不同類型房地產(chǎn)可售建筑面積比例計算分攤；對占地相對獨立的不同類型房地產(chǎn)，可按占地面積法計算分攤取得土地使用權所支付的金額、土地征用及拆遷補償費。對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。
7、廣州地區(qū)，土地增值稅清算時，住宅的地下室建安成本如何分攤，是全部分攤給地下車位還是需要在車位與地上住宅之前分攤？如果分攤地上和地下都分攤，采用何種分攤方式？
答：根據(jù)《國家稅務總局廣東省稅務局關于發(fā)布<國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》（國家稅務總局廣東省稅務局公告2019年第5號）的規(guī)定，審核取得土地使用權所支付的金額和土地征用及拆遷補償費時應當重點關注：土地出讓金是否按照以下方式分攤：國有土地使用權出讓合同或其補充協(xié)議注明，地下部分不繳納土地出讓金或者地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的，土地出讓金應直接歸集到對應的受益對象（地上部分或地下部分）。審核公共配套設施費時應當重點關注：利用地下人防設施建造的車位，是否按照以下方式處理：建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有或無償移交給政府的，其成本、費用予以扣除；有償轉(zhuǎn)讓且能辦理權屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，應計算收入，并準予扣除成本、費用；不能辦理權屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，不計算收入，不予扣除相應成本、費用。不能辦理權屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的人防車位，其建筑面積按照人防設施竣工驗收備案文件確定，其不予扣除的成本按照建筑面積比例在不含室內(nèi)（外）裝修費用的建筑安裝工程費中計算。
另外，根據(jù)上述文件的政策解讀，關于成本費用分攤?！兑?guī)程》第二十九條明確了地上部分與地下部分土地成本分攤的方法，即國有土地使用權出讓合同或其補充協(xié)議注明，地下部分不繳納土地出讓金或者地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的，土地出讓金應直接歸集到對應的受益對象（地上部分或地下部分）。針對利用地下人防設施建造的車位，《規(guī)程》第三十一條就其收入、成本、費用處理給予明確，即建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有或無償移交給政府的，其成本、費用予以扣除；有償轉(zhuǎn)讓且能辦理權屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，應計算收入，并準予扣除成本、費用；不能辦理權屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，不計算收入，不予扣除相應成本、費用。不能辦理權屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的人防車位，其建筑面積按照人防設施竣工驗收備案文件確定，其不予扣除的成本按照建筑面積比例在不含室內(nèi)（外）裝修費用的建筑安裝工程費中計算。
8、湛江市的土地增值稅是幾分法，是湛江市所有的片區(qū)都一致嗎？另外對于清算單位，是如何確認？
答：湛江市土地增值稅是二分法，分普通住宅及其他類型房地產(chǎn)，全省一致。按照《國家稅務總局廣東省稅務局關于發(fā)布《國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程》的公告》第十九條 土地增值稅以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算。對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。具體結合項目立項、用地規(guī)劃、方案設計審查（修建性詳細規(guī)劃）、工程規(guī)劃、銷售（預售）、竣工驗收等確定。
9、我司租用土地50年，在該地塊上建造廠房（無證），轉(zhuǎn)讓該地上廠房是否需要繳納土地增值稅？
答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。因此，如你司轉(zhuǎn)讓國有土地使用權地上廠房，應按規(guī)定繳納土地增值稅。如轉(zhuǎn)讓集體土地使用權地上廠房，則按規(guī)定不征土地增值稅。
10、土地增值稅清算，主體完工后的測繪費能否作為開發(fā)成本扣除？
答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的有關規(guī)定，與項目有關方可扣除。
11、房地產(chǎn)企業(yè)在東莞市開展城市更新項目，按拆賠比對相關業(yè)主進行回遷安置補償。針對協(xié)議面積內(nèi)的回遷安置房，如何計算增值稅？按平均售價來計稅嗎？另外，在土地增值稅計算時，回遷安置房也是按銷售價格既計算銷售收入又計算土地成本嗎？
答：1.增值稅方面，根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十四條的規(guī)定，納稅人發(fā)生應稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務機關有權按照下列順序確定銷售額：（一）按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。（二）按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。（三）按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率） 成本利潤率由國家稅務總局確定。不具有合理商業(yè)目的，是指以謀取稅收利益為主要目的，通過人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款。
2.土地增值稅方面，根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第六條關于拆遷安置土地增值稅計算問題的規(guī)定：（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。
12、我是一個自然人，我在2019年通過法院發(fā)票的方式競拍購買了東莞市宏元堂企業(yè)投資管理有限公司（稅號：9144190055919773X4）位于東莞市南城區(qū)元美東路華凱廣場D棟商務公寓320號房（房產(chǎn)證號：04007001247）。我需要辦理過戶手續(xù)，我沒有原始的發(fā)票，是否可按國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)[2009]91號）按核定征收？
答：土地增值稅因情況不同而可采用四級超率累進稅率或者核定征收方式征收。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物:
1.納稅人能提供重置評估報告（即扣除項成本評估報告），經(jīng)稅務部門采信的，按照據(jù)實方式計算應繳納的土地增值稅。
2.納稅人不能提供重置評估報告，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)稅務部門確認，除可扣除發(fā)票所載金額外，還可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%扣除（滿12個月計一年，超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可視為一年），其購買時所繳納的契稅也可以扣除，計算征收方式按照據(jù)實方式征收。
3.納稅人既不能提供重置評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務機關可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，實行核定征收，且核定征收率不低于5%。
13、根據(jù)《國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅管理規(guī)程》的2019年第5號公告內(nèi)的第三十一條內(nèi)容里面的“不能辦理權屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的人防車位，其不予扣除的成本按照建筑面積比例在不含室內(nèi)（外）裝修費用的建筑安裝工程費中計算”這里面的建筑安裝工程費用中分別包哪些明細，比如開發(fā)成本里面的供水、供電、供氣、消防、門窗、欄桿、電梯這些是工程成本是否也屬于建筑安裝工程費，是否參與人防車位成本的扣除？
答：根據(jù)《國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅管理規(guī)程》2019年第5號公告文件，第三十二條規(guī)定，審核建筑安裝工程費時應當重點關注：
（一）發(fā)生的費用是否與建安發(fā)票、工程施工合同及補充協(xié)議、工程結算報告記載的內(nèi)容相符。
（二）建筑安裝服務增值稅發(fā)票是否在備注注明建筑服務發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及備案的項目名稱。
根據(jù)“關于《國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程》的解讀”文件的第四項，關于扣除項目金額標準適用情形和核定程序：房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用，應憑合法有效憑證據(jù)實扣除。憑證資料不符合清算要求或不實的，可采取核定方式計算扣除?！兑?guī)程》明確了具體核定程序以及憑證資料不符合清算要求或不實的具體情形。第六項，關于人防車位收入、成本、費用處理：針對利用地下人防設施建造的車位，《規(guī)程》第三十一條就其收入、成本、費用處理給予明確，不能辦理權屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，不計算收入，不予扣除相應成本、費用。
14、一般計稅項目土地增值稅計稅收入與扣除項目中土地成本扣除該用以下哪種口徑：1、計稅收入＝含稅收入/1.09，土地成本=賬面土地成本總額；2、計稅收入＝含稅收入/1.09，土地成本＝賬面土地成本總額/1.09；3、計稅收入＝含稅收入－抵減土地后的銷項稅，土地成本=賬面土地成本總額
答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。......”、《關于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條“土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目”、《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）第一條“營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。
為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款”。
15、我司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，請問：我司因開發(fā)項目所需發(fā)生的銀行委托貸款利息能否在該項目土地增值稅清算時據(jù)實扣除？
答：根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定：“三、房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題，(一)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。
16、汕頭房地產(chǎn)土地增值稅預征率是多少？還有企業(yè)所得稅及增值稅的預征率是多少？
答：1、自2013年6月1日起，汕頭市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的預征率調(diào)整不低于3%。
2、汕頭市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品計稅毛利率不得低于10%。
3、根據(jù)《國家稅務總局關于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）第十條 規(guī)定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
17、（1）按照《國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知》國稅函發(fā)[1995]110號，（二）對取得土地使用權后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20％以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。請問這份文件是否說明，熟地轉(zhuǎn)讓也可以加計開發(fā)成本的20％在土地增值稅稅前扣除？
（2）按國稅發(fā)[2007]132號第三十八條（二）對于取得土地使用權后，僅進行土地開發(fā)（如“三通一平”等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計算加計扣除。如果能加計扣除，請問加計扣除是地價款和開發(fā)土地的成本之和去計算還是加計開發(fā)成本的20％？
（3）以上2份文件是否能夠說明熟地轉(zhuǎn)讓的扣除項目里面不含開發(fā)費用？
答：根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕110號）第六條第二點“（二）對取得土地使用權后投入資金，將“生地”變?yōu)椤笆斓亍鞭D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)”規(guī)定。
18、三舊改造指引中單一主體歸宗改造模式下，收購人以項目建成后的物業(yè)補償原土地使用人拆遷補償損失，該土地使用人并非法律上的所有權人，和村集體簽了長期租約，日后物業(yè)視同銷售收入能否在土地增值稅中視同土地成本予以扣除？
答：單一主體歸宗改造模式下，受讓方以出讓方式有償取得土地使用權，向原權屬人以本項目建成后的物業(yè)作為補償?shù)模瑧凑铡秶叶悇湛偩株P于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第六點執(zhí)行。對于賠償租戶一般情況下應由原權屬人賠償，原權屬人負有相應清退的義務，不涉及受讓方。
19、在土地增值稅清算時，車庫的測繪報告中的車位分割中有車位建筑面積（一般是11-12平米左右），還有車道建筑面積（寫了一個總數(shù)），車庫的可售建筑面積是否應該將測繪報告中車位的建筑面積加上車道的建筑面積？
答：土地增值稅清算時車庫可售建筑面積為車庫的建筑面積。
20、村里面有一塊留用地，目前有個開發(fā)商想跟我村合作開發(fā)并對外銷售，我村按比例分配物業(yè)。但開發(fā)商要求我村自行承擔分配物業(yè)的土地增值稅，我村分配的物業(yè)需要繳納土地增值稅嗎？按道理返還物業(yè)應該不需要繳納土地增值稅？
答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定：“第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅?！备鶕?jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定：“二、關于合作建房的征免稅問題 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。”
21、全資子公司無償劃轉(zhuǎn)土地、房產(chǎn)給母公司（國有企業(yè)），是否免征土地增值稅及增值稅？
答：一、根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）第一條“在中華人民共和國境內(nèi)（以下稱境內(nèi)）銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)（以下稱應稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人，應當按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團體及其他單位。個人，是指個體工商戶和其他個人”、第九條“應稅行為的具體范圍，按照本辦法所附的《銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》執(zhí)行”、附件2 《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》“一、營改增試點期間，試點納稅人［指按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（以下稱《試點實施辦法》）繳納增值稅的納稅人］有關政策...... （二）不征收增值稅項目... 5.在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關聯(lián)的債權、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權轉(zhuǎn)讓行為”《國家稅務總局關于納稅人資產(chǎn)重組有關增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第13號）“納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關聯(lián)的債權、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅”等。
二、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第二條“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅” 、《財政部 稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）第二條“按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅”等。建議您參考上述規(guī)定
22、根據(jù)與自然資源局的土地出讓合同約定，土地價款分期繳納，需要按照銀行同期同類貸款利率向財政局繳納還部分延期土地價款利息。同時確定財政局蓋章確認的土地出讓金收入憑證。這憑證與財政局出具的土地出讓金憑證一致。均為房企繳納給財政局的土地出讓憑證，可否認定為土地成本在土地增值稅清算？
答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）的規(guī)定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。
（二）開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費?；A設施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
（三）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。因此，您司可根據(jù)上述文件結合實際情況進行判斷。如無法自行判斷，請向主管稅務機關提供相關資料，由其依法進行判定。
23、二手店鋪轉(zhuǎn)讓個人所得稅、增值稅、土地增值稅的詳細稅率是怎樣計算的？
答：個人轉(zhuǎn)讓二手店鋪涉及個人所得稅、增值稅、土地增值稅的計算方式及稅率如下：
1、個人所得稅：（計稅價格-原購房發(fā)票價格-交易過程中繳納的相關稅費及合理費用）×20%
2、增值稅：以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額作為預繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為： 應繳稅款=(全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價)÷(1+5%)×5%
3、土地增值稅：
(一)稅額計算
1、增值額未超過扣除項目金額50%的
土地增值稅額=增值額×30%
2、增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的
土地增值稅額=增值額×40%—扣除項目金額×5%
3、增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的
土地增值稅額=增值額×50%—扣除項目金額×15%
4、增值額超過扣除項目金額200%的
土地增值稅額=增值額×60%—扣除項目金額×35%
公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)
(二)土地增值稅的計算步驟：
1、計算增值額
增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入—扣除項目金額
2、計算增值額與扣除項目金額之比
增值額÷扣除項目金額×100%
3、計算土地增值稅的稅額
增值額×適用稅率—扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
24、土地增值稅清算時稅金及附加包括城建稅、教育費附加、地方教育費附加，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時合同繳納的印花稅可以在“稅金及附加科目”扣除嗎？
答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）規(guī)定：“ 第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：……（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。”
25、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的相關規(guī)定（六）根據(jù)條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。請問里面從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人是僅指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),還是所有企業(yè)和個人只要從事房地產(chǎn)開發(fā)就適用？
答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）的規(guī)定，計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費用；（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金；（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。另外，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕6號)的規(guī)定，根據(jù)條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。因此，如為從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按上述文件規(guī)定進行加計扣除。
26、母子公司間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)公司股權，是否需要繳納土地增值稅？
答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。另外，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）的規(guī)定，條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。條例第二條所稱的國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。因此，詳細建議您可查看上述文件的相關規(guī)定。如不屬于土地增值稅納稅人，則不需按規(guī)定繳納土地增值稅。
27、茲有一企業(yè)受讓法院拍賣的國有土地使用權，法院約定由受讓方承擔受讓環(huán)節(jié)的土地增值稅，因歷史原因無法取得歷史購買土地的成本及開發(fā)成本費用，該企業(yè)參照國稅發(fā)2009年第91號及國稅發(fā)2010年第53號文的精神向主管稅務申請核定征收方式遭拒絕，主管稅務機關表示必須按查賬征收方式，按0成本和百分之60的稅率擬向該企業(yè)征收土地增值稅，如何理解？
答：一、根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)的規(guī)定，《規(guī)程》適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作?！兑?guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。因此，如為房地產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅清算的情形，則適用于上述文件。
二、根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號） 的相關規(guī)定，對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務機關可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收。另外，根據(jù)《廣州市地方稅務局關于明確土地增值稅征管中有關問題的通知》（穗地稅發(fā)〔2013〕152號）的規(guī)定，對于納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估報告，又不能提供購房發(fā)票的，根據(jù)《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條規(guī)定實行核定征收。其中：（一）對個人轉(zhuǎn)讓舊房的，暫按5%的核定征收率征收土地增值稅。（二）對納稅人以購買或抵債形式取得的房產(chǎn)，并能提供契稅完稅證的，可參考上一環(huán)節(jié)契稅完稅證確定的計稅金額核定其扣除項目金額。
28、東莞2019WG018地塊掛牌出讓公告中“無償配建商業(yè)建筑面積不少于7671平方米及住宅建筑面積不少于7671平方米，建成后無償交付給石碣鎮(zhèn)人民政府”。請問：1、公告中無償移交部分是否視同銷售。2、如視同銷售，土增稅的計稅基礎如何確定。3、無償配建部分視同銷售收入，能否確認為土地使用權的成本？
答：根據(jù)《廣東省“三舊”改造稅收指引（2019年版）》配建物業(yè)土地增值稅處理意見如下：
（一）直接移交方式。其發(fā)生的建筑安裝工程成本允許作為取得土地使用權的成本扣除。
（二）無償移交方式。如果出讓合同（公告）或《不動產(chǎn)無償轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定無償移交的，應視同銷售，按照《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)規(guī)定，其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。土地增值稅清算時，如已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入。視同銷售的價款的金額作為取得土地使用權的成本，在計算土地增值稅時予以加計扣除。
（三）政府回購方式。如果出讓合同（公告）約定按照不低于成本價移交的，據(jù)此確定土地增值稅應稅收入。（注意：此處土地增值稅應稅收入不能作為取得土地使用權的成本）。
29、打算購買小區(qū)地下車庫的一個車位，可是土地增值稅還是搞不懂怎么計算？現(xiàn)在購買價格是106000，車位原始價格是93000（含稅的），有發(fā)票。具體的增值額應該是多少？查出來說價格減去發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5％的計算。這樣的話，減出來是負數(shù)？
答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條第四款規(guī)定：“舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認?！?div style="height:15px;">
根據(jù)《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）第六條規(guī)定：“營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項規(guī)定的扣除項目的金額按照下列方法計算：
(一)提供的購房憑據(jù)為營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額(不扣減營業(yè)稅)并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。
(三)提供的購房發(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算?！?div style="height:15px;">
