1【規(guī)劃】都昌老城區(qū)規(guī)劃出爐，老城區(qū)將發(fā)生翻天覆地的變化！
2 8月26日樓盤報(bào)價(jià)及7月熱銷樓盤銷量統(tǒng)計(jì)
據(jù)九江微友hi夏天_ 消息：“九江優(yōu)品尚城1期20號(hào)樓房子，合同規(guī)定交房時(shí)間為2018年4月10前。時(shí)間到了，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有電話和短信通知說(shuō)不能按期交房，到了時(shí)間我們準(zhǔn)備去辦交房手續(xù)時(shí)，告知我們，房子暫時(shí)交不了......”。
小鎮(zhèn)君就此事查詢了該公司的背景情況，和項(xiàng)目情況，具體如下：
1.2015年該項(xiàng)目有收房問(wèn)題報(bào)道：
2.該企業(yè)收房問(wèn)題存在的法院爭(zhēng)議
律師怎么說(shuō)？
1）業(yè)主能不能推遲收房
需要按照具體的房屋買賣合同確定，房屋如達(dá)不到交房條件，業(yè)主一般有權(quán)推遲收房。
首先看你的購(gòu)房合同是怎么簽的。特別是物業(yè)管理費(fèi)這一塊?，F(xiàn)在很多的購(gòu)房合同特別注明，如果業(yè)主在合同約定的時(shí)間無(wú)正當(dāng)理由不收房，當(dāng)已經(jīng)收房處理，那么業(yè)主就要按照已經(jīng)收房的標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)管理費(fèi)。這就是你的損失。
要避免這種損失，可以轉(zhuǎn)守為攻，就是看開(kāi)發(fā)商是否具備交房條件，建筑工程備案證是否已經(jīng)辦理，建筑規(guī)劃是否已經(jīng)驗(yàn)收，消防是否驗(yàn)收，水、電、氣是否已經(jīng)通了。房屋的建筑質(zhì)量有什么問(wèn)題，總之，不收房的過(guò)錯(cuò)不在自己，這樣才能避免損失。
楊舒雯，中國(guó)政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法學(xué)博士，北京大成律師事務(wù)所
房屋在交付過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題的案例層出不窮，作為消費(fèi)者，應(yīng)該了解拒絕收房的條件，以保護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益。那么具體而言，哪些情況下業(yè)主可拒絕收房，或者說(shuō)，業(yè)主拒絕收房的條件是什么呢?本文將作一個(gè)具體的說(shuō)明，以幫助大家更好地解決收房問(wèn)題。
一、哪些情況下業(yè)主可拒絕收房
1、根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第27條第2款規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》、建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房交付須符合下列條件：
(1)驗(yàn)收合格;
(2)具備《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》;
(3)配套基礎(chǔ)生活設(shè)施具備交付使用條件。
2、買受人在收到出賣人的交房通知后，有下列情形之一的可以拒絕接收：
(1)房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的;
(2)交付時(shí)未提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》的;道路、電梯、供水、供電、燃?xì)?/span>等基礎(chǔ)生活設(shè)施不具備基本使用條件的;
(3)擅自變更商品房的戶型、朝向、結(jié)構(gòu)等未通知買受人的;
(4)因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的。
3、如果是開(kāi)發(fā)商違約行為導(dǎo)致購(gòu)房者退房的，開(kāi)發(fā)商除退還房屋全部?jī)r(jià)款及相應(yīng)利息外，還應(yīng)包括違約金，如果違約金不足以彌補(bǔ)購(gòu)房貸款損失和房屋裝修損失等的，差額部分購(gòu)房者還可以向開(kāi)發(fā)商繼續(xù)要求賠償。
二、業(yè)主拒絕收房的條件是什么
1、達(dá)不到合同約定的交房條件，約定條件是指消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)企業(yè)在購(gòu)房合同中約定可以退房的條件。
在此情況下，法律更注意強(qiáng)調(diào)交易雙方的意思自治原則，充分尊重交易雙方當(dāng)事人的約定。根據(jù)《合同法》規(guī)定的基本原則，雙方當(dāng)事人約定了退房的具體條件，且消費(fèi)者又能證明該退房條件成立(例如開(kāi)發(fā)企業(yè)延遲交房超過(guò)一定期限)，消費(fèi)者就可以拒絕收房。如消費(fèi)者可在合同中約定小區(qū)規(guī)劃或配套設(shè)施不符合售樓廣告或售樓書宣傳、房屋交付后在一定期限內(nèi)無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證等退房條件，再如可約定基礎(chǔ)設(shè)施的交付使用條件，即我市《商品房買賣合同》示范文本第十四條對(duì)出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾。
2、達(dá)不到法律規(guī)定的交付使用條件。
例如《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定的應(yīng)當(dāng)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目———工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等，未取得《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》、《測(cè)繪成果表》等“兩書一表”的樓房，以及建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》第五條規(guī)定的條件;如果出現(xiàn)以上任一情況，消費(fèi)者可以選擇拒收房屋，相關(guān)違約賠償責(zé)任應(yīng)由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)。
總之，房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的;交付時(shí)未提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》的;擅自變更商品房的戶型、朝向、結(jié)構(gòu)等未通知買受人的，業(yè)主均可拒絕收房。需要注意，在實(shí)際交房的時(shí)候很容易產(chǎn)生糾紛，若當(dāng)事人不清楚應(yīng)該如何處理的話，建議先咨詢一下專業(yè)的律師，然后再行處理，這樣也能避免自身利益受到較大的損害。
鄭愛(ài)利律師，北京市嘉安律師事務(wù)
3）開(kāi)發(fā)商逾期交房的能否先收房
商品房交房時(shí)間一般會(huì)在買賣合同中予以約定，也有口頭約定的，所以一般情況下，商品房交房時(shí)間都會(huì)比較明確。那么開(kāi)發(fā)商逾期交房的，作為購(gòu)房者能否先收房呢？這是可以的，而且不會(huì)影響追究對(duì)方的違約責(zé)任。而作為購(gòu)房者又該怎么防范收房風(fēng)險(xiǎn)呢？下面將為您詳細(xì)闡述。
一、開(kāi)發(fā)商逾期交房的可以先收房嗎
擔(dān)心開(kāi)發(fā)商逾期交房，擔(dān)心一旦接收房屋后，就不能再追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任是沒(méi)有必要的。因?yàn)椋?/p>
1、接收房屋與追究開(kāi)發(fā)商逾期交房責(zé)任之間并無(wú)法定的先后順序，也沒(méi)有任何法律規(guī)定接收房屋后就不能再追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任;
2、在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存在免責(zé)事由的情況下，是否追究以及何時(shí)追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任完全是購(gòu)房者自身的權(quán)利;
3、除購(gòu)房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購(gòu)房者放棄追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任。當(dāng)然，追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任受到訴訟時(shí)效限制，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在開(kāi)發(fā)商實(shí)際交房之日起兩年內(nèi)主張自己的權(quán)利。
購(gòu)房者在沒(méi)有驗(yàn)收房屋之前，不能簽署《住宅鑰匙收到書》，領(lǐng)取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因?yàn)榉梢?guī)定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商只承擔(dān)房屋質(zhì)量包修責(zé)任，而沒(méi)有逾期交房的壓力。
二、購(gòu)房者怎么防范收房風(fēng)險(xiǎn)
防范收房風(fēng)險(xiǎn)的方法如下：
1、巧立名目亂收費(fèi)
收樓時(shí)要提前了解物價(jià)局的相關(guān)收費(fèi)規(guī)定，帶上應(yīng)繳費(fèi)用表，與開(kāi)發(fā)商要求的款項(xiàng)相對(duì)照。最好帶上計(jì)算器，算好每一筆賬，發(fā)現(xiàn)不合理收費(fèi)要及時(shí)向開(kāi)發(fā)商指出，必要時(shí)可向物價(jià)局、房管局投訴。另外，在查看了房屋后，準(zhǔn)備簽收《房屋驗(yàn)收單》之前，還要弄清楚繳納的物業(yè)管理費(fèi)由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)等怎么核定。
2、不能按時(shí)交房
購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)要寫清楚郵寄地址和聯(lián)系電話，以便及時(shí)收到交房通知。不能如期到場(chǎng)時(shí)，可以書面形式委托親友進(jìn)行，也可及時(shí)與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系，另行約定時(shí)間，并用書面形式確認(rèn)。如果是開(kāi)發(fā)商的原因沒(méi)能按期交房，那開(kāi)發(fā)商理應(yīng)遵照合同約定向購(gòu)房者進(jìn)行違約賠償，只要符合購(gòu)房合同當(dāng)初約定條件，購(gòu)房者甚至可以提出退房。
3、建筑質(zhì)量有毛病
不管開(kāi)發(fā)商陪同人員如何信誓旦旦，業(yè)主都應(yīng)堅(jiān)持原則，只要發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，無(wú)論大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來(lái)。如果樓盤根本就沒(méi)準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表，則要自備紙筆，將有關(guān)問(wèn)題一一記錄和取證，以便事后維護(hù)自己的合法權(quán)益。
4、開(kāi)發(fā)商證書不全
遇到這種情況，購(gòu)房人可選擇不收房。如果確實(shí)被要求收房，也要在《住戶驗(yàn)房交接表》、《驗(yàn)房記錄表》等相關(guān)文件中寫明未見(jiàn)××文件等字樣，并妥善保留好相關(guān)文件副本。
收房階段購(gòu)房者可能會(huì)遇到各種各樣的問(wèn)題，這些問(wèn)題都可以通過(guò)購(gòu)房合同約定。簽購(gòu)房合同時(shí)應(yīng)明確各有關(guān)細(xì)節(jié)。在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，要將開(kāi)發(fā)商的承諾寫進(jìn)合同條款中，并保存好所有可作為合同附件的宣傳資料。此外，建議您最好是咨詢下專業(yè)的律師，分析購(gòu)房合同中有無(wú)標(biāo)注不明或易成歧義的條款陷阱，避免收房時(shí)的麻煩。
鄭愛(ài)利律師，北京市嘉安律師事務(wù)
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