拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的簽訂是很多人忽略的環(huán)節(jié)，人們普遍認(rèn)為只要達(dá)成了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的賠償協(xié)議如何簽也就不那么重要了，但事實(shí)來講，如果被你忽略的協(xié)議產(chǎn)生糾紛，簽訂之后想要維護(hù)自己的權(quán)益會變得很困難。那么，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議到底該如何簽訂呢？
節(jié)氣三候
在拆遷糾紛中，很多時(shí)候就沒拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議什么事。代理的很多案件都是由于拆遷方與被拆遷方就補(bǔ)償方案分歧過大以至于達(dá)不成協(xié)議，或者純粹由于拆遷方強(qiáng)拆等違規(guī)行為而導(dǎo)致的。一旦雙方達(dá)成合意，拆遷談判就此偃旗息鼓，似乎簽訂書面協(xié)議只是善后工作，并不是拆遷戶關(guān)注的重點(diǎn)。很少有拆遷戶會來咨詢簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議所要注意的要點(diǎn)。
這的確是拆遷糾紛呈現(xiàn)出的一個(gè)特點(diǎn)，但是不是可以據(jù)此認(rèn)為，拆遷戶可以不重視拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的簽訂呢？作為執(zhí)業(yè)將近十年的拆遷律師，我的回答是絕對不可以。這也是我撰寫這篇文章的原因，希望引起拆遷戶對拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂的重視。
節(jié)氣習(xí)俗
為了讓大家直觀了解拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的重要性，這里不妨引入一個(gè)真實(shí)案例。
中師的一位咨詢?nèi)酥v述，他的房屋面臨拆遷，根據(jù)當(dāng)年拆遷方發(fā)布的拆遷補(bǔ)償安置方案，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議并交出房屋的，除了可以獲得一筆拆遷補(bǔ)償款外，將來還可以獲得位于同區(qū)某地的安置房認(rèn)購資格。安置房計(jì)劃在簽訂協(xié)議的3年后建成并交付使用。方案還同時(shí)規(guī)定了拆遷人若未能準(zhǔn)時(shí)提供安置房時(shí)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。
涉案當(dāng)事人出于對安置房的期待，簽訂了拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。但是，六年過去了，安置房還是遙遙無期。于是，當(dāng)事人以拆遷方根本違約為由，要求解除合同，并索賠房屋差價(jià)損失150余萬元以及房屋使用費(fèi)等損失。
首先，若拆遷方未依照拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的約定履行自己的義務(wù)，被拆遷方是否可以向法院提起違約之訴？答案是肯定的。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議本質(zhì)上是一個(gè)合同，適用合同法的有關(guān)規(guī)定。因此，案例中當(dāng)事人的起訴理由是沒有問題的。
僅從案情直觀來看，似乎當(dāng)事人勝訴的幾率很大。的確，拆遷方?jīng)]能履行當(dāng)初的承諾。但是，法律上看問題的角度很多時(shí)候與常人依據(jù)常識看問題不同。當(dāng)事人最終敗訴了。
當(dāng)事人敗訴的原因就是因?yàn)楹炗啿疬w補(bǔ)償協(xié)議的時(shí)候出現(xiàn)了紕漏。雖然當(dāng)初拆遷安置補(bǔ)償方案做出了承諾，但當(dāng)事人在簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的時(shí)候卻沒有將這一項(xiàng)明確約定成協(xié)議條款，只在協(xié)議書第一頁的右上角上標(biāo)注了雙方約定好的“認(rèn)購證號007、第零零柒號”字樣。當(dāng)事人認(rèn)為，既然拆遷方作出了承諾，并且雙方達(dá)成了由當(dāng)?shù)鼐游瘯由w公章的“認(rèn)購證”，就不需要再簽訂合同來進(jìn)行確認(rèn)了。但是，法院的判決理由恰恰認(rèn)為雙方在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中未就認(rèn)購達(dá)成明確約定，也未另行簽訂合同予以確認(rèn)，因此，不能支持原告要求對方承擔(dān)違約責(zé)任的訴求，只是依據(jù)“認(rèn)購證”等證據(jù)，認(rèn)定被告構(gòu)成締約過失，酌情判賠15萬元。這與原告的期望相去甚遠(yuǎn)。
介紹這個(gè)典型案例是因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)的拆遷實(shí)踐中，類似情況很容易發(fā)生。很多人出于對拆遷方的信任，相信拆遷方給出的口頭承諾從而答應(yīng)了拆遷方的拆遷要求。但是，這些口頭承諾就像空頭支票一樣，幾乎從未兌現(xiàn)。拆遷方通過消費(fèi)自己的公信力，進(jìn)行虛假承諾以加快拆遷進(jìn)程，是拆遷中拆遷方常用的伎倆。所以，無論拆遷方如何花言巧語，一定要堅(jiān)信一點(diǎn)，說的不算，寫下來的才算。
對此，還有另一點(diǎn)需要注意。拆遷方有時(shí)候?yàn)榱舜蛳愕念檻]，會給你出具一些證明。就像案例當(dāng)中的“認(rèn)購證”一樣。這些證明是否有效力、有多大效力，拆遷戶在簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議之前，一定要慎重確認(rèn)。一般來說，沒有簽名、蓋章，或者蓋章主體無權(quán)限出具的證明，都是無效的，唯一的作用就是糊弄你罷了。
簡而言之，避免上述一切麻煩的萬能鑰匙，就是將你和拆遷方約定的所有事項(xiàng)都明白無誤地寫在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議之上。這個(gè)協(xié)議就是你的權(quán)利書，是你日后維權(quán)最尖利的武器。
拆遷談判從來就不會一帆風(fēng)順，當(dāng)我們克服重重困難，迫使拆遷方讓步與我們達(dá)成合意時(shí)，一定要站好最后一班崗，讓我們的工作成果準(zhǔn)確無誤地固定在書面的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書上。
