在澳洲，無論您是購買樓花還是現(xiàn)房，都要簽訂房屋買賣合同。房市千變?nèi)f化，買賣雙方的心理也會(huì)隨之變化。賣方不想賣了，亦或是買方不能按時(shí)支付尾款，均會(huì)造成相應(yīng)的法律后果。鑒于最近房市動(dòng)蕩，信貸緊縮，本公眾號(hào)友情提醒：房屋買賣這類涉及人生及財(cái)富積累的重要決定，買賣雙方應(yīng)尋求專業(yè)的意見，再作出相關(guān)決定。
1、買方拒付或無法支付尾款
案例1：
兩年前，王先生購買了悉尼東區(qū)的價(jià)值120萬澳元的樓花，并交了10%的定金，12萬澳元。今年臨近交割日期，王先生感覺澳洲房市動(dòng)蕩，該房不會(huì)升值，拒絕支付尾款。
根據(jù)雙方的房屋買賣合同，買方?jīng)]有正常理由拒付或無法支付尾款，賣方已經(jīng)準(zhǔn)備好成交（Settlement），賣方會(huì)發(fā)出14天的結(jié)算通知（Notice to Complete），要求買方付款，但在這14內(nèi)買方要支付罰金以及賣方的律師費(fèi)。若14天后，買方依舊無法支付尾款，賣方可立即終止合同，具體要求：
· 無過錯(cuò)且準(zhǔn)備好成交
· 及時(shí)要求終止合同，否則有可能喪失這項(xiàng)權(quán)利
· 書面通知買方
合同終止后，賣方有權(quán)：
· 扣留買方10%的定金
· 要求買方支付其他由違約產(chǎn)生的損失，如找新買家產(chǎn)生的中介費(fèi)、律師費(fèi)以及成交拖延產(chǎn)生的費(fèi)用
注：這里要具體情況具體分析，買方可能以為只是損失10%的定金，但賣方極有可能對買方進(jìn)行其他方面的追償。買方律師應(yīng)告知客戶違約后產(chǎn)生的后果以及將面臨的經(jīng)濟(jì)損失，以便客戶充分了解責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)后，再作出最終決定。
2、賣方后悔或無法成交
案例2：
張女士看中了悉尼市中心價(jià)值兩百萬澳元的某房產(chǎn)，覺得該房地理位置優(yōu)越，房型優(yōu)良，便聯(lián)系了中介和律師，擬定了購房合同。買賣雙方交換合同后，賣方以張女士的中介態(tài)度不好為由，拒絕繼續(xù)履行合同，并提出退還定金。其實(shí)賣方是想將該房以更高的價(jià)格賣給別人，張女士心急如焚，尋求律師幫助
現(xiàn)實(shí)中，雙方交換合同后，賣方可能由于種種原因不想繼續(xù)合同，拒絕賣房給買方。在這種情況下，買方可訴諸法律，要求強(qiáng)制執(zhí)行合同。
根據(jù)澳洲的法律,一旦買賣雙方進(jìn)入合同，即使合同沒有執(zhí)行完成或部分執(zhí)行，買方的法益也會(huì)得到保護(hù)。無過錯(cuò)的買方可以通過衡平法(Equity)，獲得非金錢的賠償，即強(qiáng)制履行 (Specific Performance) 。
雙方交換合同后，為防止賣方將房產(chǎn)賣與第三人，導(dǎo)致合同無法履行，買方律師可申請一個(gè)禁賣令（Caveat）。該令保護(hù)買方的利益直到房屋交割，并防止第三方對該房產(chǎn)進(jìn)行再登記。
因此，上述案例，張女士的律師一般會(huì)為其申請禁賣令保護(hù)其利益，阻止賣方轉(zhuǎn)賣第三方。
END
關(guān)于作者
孫綱（ Abraham Sun）是陽光海富律師事務(wù)所的首席律師。孫綱擁有超過20年的法律專業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，主要執(zhí)業(yè)領(lǐng)域是房產(chǎn)服務(wù)、公司重組、并購、股權(quán)、資產(chǎn)收購、金融、投資管理、公司運(yùn)營、商業(yè)訴訟。
聯(lián)系客服
