房貸也許是每一個(gè)普通人一生中最大的負(fù)債。不過整個(gè)房貸體系中，債務(wù)也可以分成兩種形式，一種是“好債務(wù)”，另一種是“壞債務(wù)”。
區(qū)分“好債務(wù)”與“壞債務(wù)”的依據(jù)是什么呢？就是分析債務(wù)有沒有“轉(zhuǎn)嫁”的可能性：
對(duì)于房產(chǎn)而言，如果是投資房，那么這個(gè)“債務(wù)” 所產(chǎn)生的花費(fèi)由租客的租金去承擔(dān)，由稅務(wù)局的“負(fù)扣稅”去承擔(dān)，最后才有業(yè)主去承擔(dān)，所以這種投資的債務(wù)在我們行業(yè)內(nèi)稱之為“好債”；
而對(duì)于自住用途的業(yè)主來說，自住型房貸只能稱之為“壞債務(wù)”，因?yàn)樗鼪]有任何“轉(zhuǎn)嫁”的可能性，完全由業(yè)主全部承擔(dān)。
上周，我見了一個(gè)客戶李先生，自住房貸款還欠銀行180萬澳幣左右，當(dāng)初買自住房時(shí)只付了10%首付，現(xiàn)在手上有了些閑錢，看上了一套某區(qū)的一個(gè)漏（別人成交不了的），有了接盤的想法。
姑且不談這個(gè)撿漏的房子在未來能給他帶來多大的回報(bào)，我先給這個(gè)客戶做一個(gè)支出的分析：
這180萬澳幣貸款分成兩個(gè)部分，一部分是180萬澳幣的本金，在30年的貸款期限里必須要?dú)w還的，另一部分就是180萬在這30年里所產(chǎn)生的利息。
假設(shè)一：本金在30年內(nèi)一分不還，在這30年總利息支出180萬*3.8%（平均利率）*30年=205萬澳幣。
假設(shè)二：連本帶息一起支付，在這30年里總利息的支出為121萬澳幣左右。
從這兩個(gè)假設(shè)上，我們清晰的可以看出，影響總利息支出的因素就是償還本金的速度。尤其在現(xiàn)在低息的情況下，自住房貸款更應(yīng)該加速還款，如果有一天利息上升，過高的本金額度產(chǎn)生的利息費(fèi)用會(huì)更多，就相當(dāng)于把很多不確定性丟給未來，自己可以把握的機(jī)會(huì)沒有把握住。
我們?cè)偌僭O(shè)李先生去撿了所謂的“漏”，那么用來降低利息支出的本金放到一個(gè)新的投資項(xiàng)目之中，然后再向銀行借投資型貸款，后來會(huì)怎么樣？
據(jù)我所知，這個(gè)區(qū)在年底將有700套物業(yè)準(zhǔn)備成交，那么根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)情況，銀行估價(jià)、未來增值空間、未來租金收入、負(fù)扣稅抵消等等一切依然是未知數(shù)......
在這個(gè)時(shí)候，如果選擇用實(shí)打?qū)嵉谋惧X去供養(yǎng)一套風(fēng)險(xiǎn)明顯較大的投資物業(yè)，而不是減少自住房貸款本金以降低利息支出，這種操作恐怕是不太合適。
目前李先生每月本息同還 8387.23澳幣（利息部分5700澳幣 本金部分2687.23澳幣），如何加速自住房還款從而達(dá)到少付利息的目的呢？
如果李先生平時(shí)用信用卡消費(fèi)（信用卡還款有一個(gè)月賬期），并且平時(shí)的收入都進(jìn)入對(duì)沖賬戶，由于對(duì)沖賬戶是每天對(duì)沖利息費(fèi)用，到下個(gè)月還貸款時(shí)，雖然還款總額還是8387.23澳幣，但是利息部分的費(fèi)用減少，本金的比例增加，積少成多，還款速度就不需要30年了，同時(shí)也會(huì)省下很多利息支出。
借款人基本選擇每個(gè)月還一次款，但其實(shí)是可以改成每?jī)芍苓€一次貸款，這樣就加快本金的還款速度，從而減少貸款利息。
如果有類似于獎(jiǎng)金，退稅，投資分紅等計(jì)劃外收入，直接用這些錢歸還本金，這樣可以避免過度消費(fèi)。
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