對(duì)于大多數(shù)普通群體來(lái)說(shuō)，房子，跟自己的工資收入比起來(lái)，買(mǎi)房大都需要貸款。按揭制度的存在，確實(shí)幫助我們很多人完成了買(mǎi)房夢(mèng)。一般說(shuō)來(lái)，只要你工作收入相對(duì)穩(wěn)定，首付款湊好后，就可以著手看房了。不過(guò)，買(mǎi)房這僅是第一步，因?yàn)檫€要迎接十年、二十年，甚至三十年的“還房貸”生涯。在還房貸的頭幾年，壓力相對(duì)大些，這是規(guī)律使然，隨著經(jīng)濟(jì)條件改善，月供占收入比不斷下降，買(mǎi)房人的壓力逐步減小。
在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，我們買(mǎi)房做按揭貸款，要么由銀行指定合作銀行，也就是說(shuō)買(mǎi)房按揭貸款只能在這幾家銀行辦理，要么由自己選擇銀行，但開(kāi)發(fā)商會(huì)限制你辦理時(shí)間，如果購(gòu)房者無(wú)能力在這時(shí)間內(nèi)辦理完，也只能乖乖就范，到開(kāi)發(fā)商合作的銀行辦理房貸。被銀行和開(kāi)發(fā)商“牽著鼻子走”的事時(shí)有發(fā)生。經(jīng)與業(yè)內(nèi)人深度交流，這些不為大多數(shù)知道的“還貸”訣竅，用好了或能省購(gòu)買(mǎi)一臺(tái)車(chē)的資金，下面一起來(lái)看看。
第一種方式：雙周供
現(xiàn)在我們還房貸大都是采用“月供”方式，也就是一個(gè)月定期還一次房貸。雙周供，就是把還款次數(shù)由一月一次改為兩周還一次。由于還款次數(shù)提高至少一倍，頻次增加使房貸本金加速減少，導(dǎo)致還款總額得到較大幅度減少。統(tǒng)計(jì)整個(gè)還款周期可以看到，兩種還款方式，雙周比月度還款方式省出很大一部分利息。這種還款方式特別適合收入穩(wěn)定的群體。
例如：買(mǎi)房按揭房貸80萬(wàn)元，房貸利率按照4月份全國(guó)首套房商貸平均利率5.48%、等額本息、貸款周期30年來(lái)計(jì)算，選擇雙周供，每次還款金額約2200元，選擇月供，每次還款金額約4500元。在整個(gè)還款期內(nèi)，雙周還貸比按月還貸節(jié)省利息18萬(wàn)元。雙周供使還款期由原30年縮為24.7年，利息節(jié)省差不多20%，省下的錢(qián)購(gòu)買(mǎi)一臺(tái)家庭用車(chē)是不是夠了？
第二種方式：轉(zhuǎn)按揭
轉(zhuǎn)按揭，是一個(gè)衍生詞。主要是為應(yīng)對(duì)那些無(wú)力還房貸的突發(fā)情況而產(chǎn)生的方式。簡(jiǎn)單的說(shuō)，就是通過(guò)把你正在還房貸的房子“提前還貸”，從而變更還貸周期。同樣的道理，我們正常還貸也可以使用這種方式，這樣可以省不少還貸成本。具體做法：找一家新按揭銀行，幫助你找到擔(dān)保公司，然后還完上家銀行的所有房貸，最后重新在新銀行辦理按揭貸款。
例如：你現(xiàn)在按揭的房貸利率是5.48%，明年你發(fā)現(xiàn)有一家銀行的房貸利率已經(jīng)回到基準(zhǔn)利率4.9%，此時(shí)，選擇轉(zhuǎn)按揭方式重新辦理住房按揭貸款就非常劃算。轉(zhuǎn)按揭手續(xù)稍微繁瑣一些，辦理過(guò)程中也會(huì)有一些費(fèi)用，如擔(dān)保、評(píng)估、抵押、公證費(fèi)用，這里面最大的一筆費(fèi)用是擔(dān)保費(fèi)。不過(guò)，有些銀行為招攬生意，在此項(xiàng)業(yè)務(wù)中會(huì)免掉擔(dān)保費(fèi)，那么其他所有的費(fèi)用就很少，不到1千元就可以辦理完成。算一下整個(gè)還款周期，差不多也能節(jié)省10%-20%的房貸利息。
第三種方式：巧用固定、浮動(dòng)利率
房貸利率存在兩種方式，固定利率和浮動(dòng)利率。兩種方式各有利率，利率在下行通道時(shí)，浮動(dòng)利率方式應(yīng)跟隨實(shí)際情況變化調(diào)整，但利率在上升通道時(shí)，固定利率由于不跟隨利率調(diào)整，還是按照原來(lái)較低利率執(zhí)行，固定利率方式顯然很劃算。
現(xiàn)在不少銀行可以辦理房貸浮動(dòng)利率與固定利率互轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)，購(gòu)房者可以使用好。銀行比較樂(lè)于給大家推薦固定利率業(yè)務(wù)，所以，我們辦理浮動(dòng)轉(zhuǎn)固定時(shí)，不會(huì)有費(fèi)用產(chǎn)生。而辦理固定轉(zhuǎn)浮動(dòng)業(yè)務(wù)，需要交違約金和手續(xù)費(fèi)，并且要求固定利率還款滿(mǎn)1年。如果按照固定利率還款方式已經(jīng)滿(mǎn)5年，違約金也會(huì)免除掉。不過(guò)，并不是所有銀行都會(huì)有固、浮轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)，具體情況需要咨詢(xún)當(dāng)?shù)厮阢y行。判定固、浮要不要轉(zhuǎn)換的前提就是要預(yù)計(jì)未來(lái)利率趨勢(shì)到底是向上還是向下！
第四種方式：適時(shí)縮短還款周期
在銀行的借款合同上，一般給購(gòu)房者等額本息和等額本金兩種還款方式。在實(shí)際情況中，很多人都會(huì)選擇等額本息，要么是因?yàn)殂y行不推崇等額本金，要么是自己家庭經(jīng)濟(jì)狀況決定。隨著收入提高，購(gòu)房者希望把閑錢(qián)用于提前還貸，這樣做不是不可以。按照省錢(qián)角度來(lái)說(shuō)，若你決定要提前還貸，盡量趁早。一般來(lái)說(shuō)，等額本金還貸時(shí)間已超過(guò)總周期三分之一，等額本息還貸時(shí)間已超過(guò)總周期二分之一，在此后時(shí)間才開(kāi)始提前還款意義就大幅弱化，原因很簡(jiǎn)單，在這個(gè)時(shí)間前已經(jīng)還掉大部分房貸利息。
需要提醒的是，提前還房貸辦理過(guò)程中，在選擇縮短房貸還款周期和選擇減少月度還款額二選一時(shí)，應(yīng)選擇縮短還款周期。這里面的原因是，銀行計(jì)算房貸利息是根據(jù)貸款額占時(shí)間長(zhǎng)短來(lái)核算的，并分為若干利率區(qū)間檔次，縮短貸款周期，有可能劃入低利率檔次，顯然你所還的利息也會(huì)得到明顯節(jié)省。
以上四種還房貸技巧，銀行人不會(huì)告訴你，如果運(yùn)用得當(dāng)，我們可以節(jié)省不少血汗錢(qián)。還房貸是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，我們不要嫌流程、手續(xù)上的繁瑣，只要能夠省錢(qián)，相信也是值得的。這些技巧你看懂了嗎？如果以后用得著，可以存起來(lái)慢慢消化，如果有疑問(wèn)，也可以留言交流。
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