撰文@李斌斌

編輯@李福來

11月20日，央行召開“華山論劍”，未來金融領(lǐng)域?qū)⑦M(jìn)一步減少金融“空轉(zhuǎn)”等非服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的內(nèi)容。此外，今年信托基本停滯，房企的傳統(tǒng)開發(fā)貸業(yè)務(wù)也被嚴(yán)格監(jiān)管。

2020年被稱為房企的“高考”，眾多較強(qiáng)的頭部房企正在保存實(shí)力，而一些中小型房企正在抓緊沖刺，試圖邁過這道“龍門檻”。

大考在即，南京弘陽地產(chǎn)成了中小房企的縮影：發(fā)債，拿地，欠款到期，再發(fā)債......

01

一年前才上市的弘陽地產(chǎn)，正奔著“千億夢(mèng)”而不斷囤地。

2019年11月27日，弘陽地產(chǎn)在徐州以6818萬元又競(jìng)得一宗地塊。房企拿地很正常，但在“寒冬之際”還拿地顯得不太正常。

步入2019年以來，弘陽地產(chǎn)不僅瘋狂拿地，且大部分均以溢價(jià)購(gòu)得。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年前11個(gè)月其拿地40余幅，總計(jì)耗資逾300億元，超過其2018年全年拿地所耗費(fèi)總額。

4月12日，弘陽地產(chǎn)以12.68億元，購(gòu)得常州市一宗宅地，溢價(jià)率達(dá)到65%；

7月18日，弘陽地產(chǎn)以4.45億元，購(gòu)得滁州一號(hào)地，溢價(jià)率達(dá)到33%；

8月12日，弘陽地產(chǎn)以2.74億元，購(gòu)得烏鎮(zhèn)地塊，溢價(jià)率達(dá)到22%......

近日，觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布了2019年1-10月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100，弘陽地產(chǎn)并未躋身其中。

不僅如此，弘陽地產(chǎn)還通過“拆東墻補(bǔ)西墻”的方式，高息發(fā)債，填補(bǔ)資金空缺。

11月13日，弘陽地產(chǎn)公告稱，將發(fā)行于2022年4月11日到期本金總額為1.5億美元的新票據(jù)，票面利率9.95%。對(duì)于發(fā)債用途，弘陽地產(chǎn)方面表示，擬將所得款項(xiàng)凈額用于為現(xiàn)有債務(wù)再融資及一般公司用途。

這已經(jīng)是弘陽地產(chǎn)第八次海外融資。

2018年11月，弘陽地產(chǎn)發(fā)行1.8億美元優(yōu)先票據(jù)信息，到期時(shí)間2020年，利率13.5%；

2019年3月4日，發(fā)行優(yōu)先票據(jù)3億元美元，2021年3月到期利率11.5%；

10月30日，發(fā)行優(yōu)先票據(jù)1億美元，2021年到期利率13%......

據(jù)統(tǒng)計(jì)，上述八次美元優(yōu)先票據(jù)，累計(jì)募資金額達(dá)17.8億美元，平均票面利率為11.48%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，票面利率在9.5%—13.5%之間，融資利率處于高息區(qū)間。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行高頻融資，企業(yè)負(fù)債規(guī)模壓力巨大。

在幾乎所有房企裹緊棉被、抗寒過冬的2019年，弘陽地產(chǎn)反倒不怕冷，背后的原因是什么？

02

弘陽地產(chǎn)放手一搏有沒有底氣？

2018年，“龍頭一哥”萬科高呼“活下去“給所有房企敲響了警鐘。沒想到僅一年后，預(yù)言成真，一眾房企在“活下去”的邊緣瘋狂掙扎，就連王健林也開始退出地產(chǎn)行業(yè)。

多元收斂、投資更謹(jǐn)慎、組織合并與裁員，戰(zhàn)略收縮，降杠桿、回歸地產(chǎn)主業(yè)，回歸產(chǎn)品服務(wù)，強(qiáng)化銷售......在現(xiàn)金為王的時(shí)代，各大房企個(gè)個(gè)被勒著脖子難喘氣，卻還死死抓住手中僅有的現(xiàn)金不放手。

因?yàn)榇蠹叶贾溃?019年，融資收緊，銷售乏力?；乜钍钦麄€(gè)行業(yè)的共鳴，有錢就有機(jī)會(huì)。于是房地產(chǎn)行業(yè)都在喊“少拿地，穩(wěn)現(xiàn)金”，富力和融創(chuàng)就紛紛表示下半年不拿地。

頭部房企們都在優(yōu)先維穩(wěn)，弘陽地產(chǎn)為何反其道而行之？

2020年幾乎是所有中小房企實(shí)現(xiàn)“千億目標(biāo)”之年，跨過這道坎意味著在未來房企業(yè)回暖的情況下會(huì)有更多的底氣，跨不過這道坎說不定就會(huì)在凌冽的寒冬之中凍死。

據(jù)人民法院公告網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至11月30日，今年至少有430家房企申請(qǐng)破產(chǎn)。自去年7月至今，不到一年半時(shí)間里共計(jì)750多家房企倒閉、清算、資不抵債，平均每天倒下1-2家。①

由于破產(chǎn)案件太多，廣州中院還被迫裝了全國(guó)首個(gè)“智能破產(chǎn)系統(tǒng)”。

“真正倒閉的不止這么多家”，建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森在亞布力論壇上直言，“很多房企雖然沒有垮，但已經(jīng)沒有新增業(yè)務(wù)，就是植物人狀態(tài)，這種狀態(tài)的企業(yè)已經(jīng)成為多數(shù)了”。

上市8年的中弘股份因114億債務(wù)被迫摘牌，董事長(zhǎng)一度辭職避禍香港；

凈負(fù)債率247%的五洲國(guó)際旗下25間產(chǎn)業(yè)被強(qiáng)制拍賣；

寧波首富熊續(xù)強(qiáng)，民營(yíng)500強(qiáng)銀億集團(tuán)不堪400多億負(fù)債重壓破產(chǎn)重組，5萬股民哭天喊地；

廈門地產(chǎn)首富黃煥明，百億上市房企明發(fā)集團(tuán)停牌三年負(fù)債數(shù)百億，董事長(zhǎng)被限制消費(fèi)上不了高鐵......

形勢(shì)越不樂觀，弘陽地產(chǎn)越是要通過繼續(xù)高息發(fā)債不斷囤地，沖刺突進(jìn)。但擺在面前的問題是，錢也越來越難借了。

僅2019年來，國(guó)家已有超過15次針對(duì)房地產(chǎn)資金鏈?zhǔn)站o的政策，銀行、信托、內(nèi)債外債、私募等融資渠道全面封緊。

目前各大銀行均已放緩對(duì)房地產(chǎn)類項(xiàng)目的信托融資，信托機(jī)構(gòu)工作人員直言“現(xiàn)在基本是失業(yè)狀態(tài)”，地產(chǎn)信托做不了，其他領(lǐng)域也不好轉(zhuǎn)。

成百上千的中小房企“斷水?dāng)嚯姟保玫乜钊谫Y通道被封，銀行信貸收縮，私募基金、海外信托與民間借貸見勢(shì)“抬價(jià)”，愁哭了小房企老板們。

融資-拿地-擴(kuò)張-政策收緊-債務(wù)違約-賣項(xiàng)目-破產(chǎn)，這條難路已經(jīng)要被“踏平”了。

03

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正遭遇最強(qiáng)的一波寒潮，身處水深火熱的弘陽地產(chǎn)正在為夢(mèng)想買單。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2015—2018年，公司總負(fù)債分別為210.95億元、244.31億元、328.68億元、540.72億元。值得注意的是，2019年上半年負(fù)債總額高達(dá)714.06億元，較2018年同期361.8億元同比增長(zhǎng)97.34%。②

與此同時(shí)，弘陽地產(chǎn)的短期借款首次超百億，達(dá)到108.99億元，較2018年上半年38.24億元同比增長(zhǎng)185%，而經(jīng)審核可動(dòng)用賬面資金不足以覆蓋。

而從資產(chǎn)負(fù)債率看，弘陽地產(chǎn)也一直在80%“危險(xiǎn)區(qū)”上下波動(dòng)。

數(shù)據(jù)顯示，2015—2018年，公司資產(chǎn)負(fù)債率分別為81.64%、81.20%、79.54%、79.61%。2019年上半年，資產(chǎn)負(fù)債率為82.59%。也就是說，弘陽地產(chǎn)的100塊，有82.59塊是借來的。

連鎖反應(yīng)的沖擊力，無法衡量，當(dāng)負(fù)債飆升，弘陽地產(chǎn)的融資成本自然攀高。企業(yè)進(jìn)行融資時(shí)有部分花銷，分別是用資費(fèi)用和籌資費(fèi)用，用資費(fèi)用可以簡(jiǎn)單理解為每年支出的利息，籌資費(fèi)用為融資過程中的花費(fèi)。

截至2019年6月30日，弘陽地產(chǎn)6個(gè)月融資成本約為1.84億元，較去年同期1.19億元增加54.1%。高頻高息發(fā)債，弘陽地產(chǎn)的融資成本會(huì)持續(xù)上升。

弘陽地產(chǎn)融資背負(fù)了的巨大債務(wù)，也導(dǎo)致現(xiàn)金缺口迅速擴(kuò)張。

2015–2018年，弘陽地產(chǎn)同期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的流量?jī)纛~與凈利潤(rùn)相比分別為1.8、0.96、-2.93，-1.98。在2017年-2018年，其比值已經(jīng)呈現(xiàn)負(fù)數(shù)。

東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)顯示， 2017年上半年，弘陽地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)性現(xiàn)金流為-6.61億元，2017年年底為-34.98億元，2018年上半年為-15.03億元，2018年年底為-26.28億元。③

弘陽地產(chǎn)在野望和實(shí)力失衡的情況下，是銷售目標(biāo)無法達(dá)成的尷尬結(jié)果。在2018年，弘陽地產(chǎn)并未達(dá)成當(dāng)年500億銷售目標(biāo)。而在今年，似乎也有點(diǎn)懸了。

2019年11月8日，弘陽地產(chǎn)最新發(fā)布的未經(jīng)審核的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)累計(jì)合約銷售金額495.01億元，同比上升42.84%，前10個(gè)月完成全年目標(biāo)600億銷售額的82.5%。

在克而瑞地產(chǎn)研究中心發(fā)布的1-10月百?gòu)?qiáng)房企銷售榜單中，弘陽地產(chǎn)以331.3億的銷售總額位居63位，顯然企業(yè)公布的銷售金額要比榜單數(shù)據(jù)多了160億左右。④

弘陽地產(chǎn)還是研究中心的數(shù)據(jù)真實(shí)，還要等到弘陽地產(chǎn)在年底大會(huì)上揭曉。但沒錢—借債—囤地—債務(wù)到期—繼續(xù)借債，弘陽地產(chǎn)這個(gè)循環(huán)按照目前來看很難打破。

春天在哪里?在漫長(zhǎng)的寒夜之后?！懊摴馍碜犹琛钡暮腙柕禺a(chǎn)現(xiàn)在可能更需要一把火。

*圖片來源網(wǎng)絡(luò)，資料來源注：

①：梅香政信，《中小房企的2019》，新浪財(cái)經(jīng)，2019年11月12日。

②：公司財(cái)報(bào)

③：楊春霞，高方方，《弘陽地產(chǎn)資金或承壓 在港上市后連續(xù)高息發(fā)債》，投資者報(bào)，2019年1月3日。

④：《弘陽地產(chǎn)資金或承壓 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流連續(xù)兩年為負(fù)值》，投資者網(wǎng)，2019年1月3日。