在購房過程中，很多購房者都會關(guān)心房子是否有產(chǎn)權(quán)？那么，問題來了，人們經(jīng)常聽到的大產(chǎn)權(quán)房、小產(chǎn)權(quán)房是怎樣區(qū)別的，它們又有什么不同呢？小原下面為大家整理了小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房（商品房）的區(qū)別。
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一、什么是小產(chǎn)權(quán)房屋？
一、簡單解釋，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)。如開發(fā)商辦理合法的立項開發(fā)手續(xù)后，辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和使用稅(費)，由國家發(fā)放給開發(fā)商土地使用證和房屋預(yù)售許可證，這樣的房屋稱為大產(chǎn)權(quán)房屋。
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而國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，也就是說在農(nóng)民的集體土地上，僅有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會的蓋章以證明其權(quán)屬，并沒有國家房管部門的蓋章，這種房屋被視為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，即小產(chǎn)權(quán)房屋。
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二、小產(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)的區(qū)別是什么？
大產(chǎn)權(quán)即完全產(chǎn)權(quán),包括房產(chǎn)使用權(quán)證與國有土地使用權(quán)。大產(chǎn)權(quán)的房屋在進入二級市場時,無需繳納土地出讓金。小產(chǎn)權(quán)即不完全產(chǎn)權(quán),只包括房屋的使用權(quán),它與大產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)區(qū)別在于土地使用權(quán)。通俗的解釋，買的房再轉(zhuǎn)讓時不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，再轉(zhuǎn)讓時要補繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”。
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三、小產(chǎn)權(quán)二手房包括哪些房屋？可以買賣嗎？
嚴(yán)格來說，小產(chǎn)權(quán)二手房包括：已購公房，鄉(xiāng)產(chǎn)房和使用權(quán)房。根據(jù)這些房屋性質(zhì)的不同，在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時也會區(qū)別對待?！耙奄徆俊保彿咳酥灰a齊土地出讓金，也就是購買房款的1％，就可以等同為商品房上市出售。“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，歸農(nóng)村集體所有，產(chǎn)權(quán)關(guān)系很難改變，很難過渡為完全產(chǎn)權(quán)，否則將會動搖國家的土地制度。而對于“使用權(quán)”房來說，上市出售則會有一線希望，因為，國家也在一直提倡并做著改革試點的努力。
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四、購買小產(chǎn)權(quán)房五大風(fēng)險
1、缺少“五證”
“五證”即具備國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預(yù)售許可證。如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。沒有產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護。
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2、拆遷難補償
除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些“便宜房”實際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。
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3、質(zhì)量難保證
房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。
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4、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣
由于沒有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產(chǎn)權(quán)房需要注意的地方。
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5、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押貸款
小產(chǎn)權(quán)房不能在房地產(chǎn)管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權(quán)利，沒有他項權(quán)利就相當(dāng)于沒有合法的質(zhì)押物抵押到銀行，銀行貸款就無法批復(fù)。
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一、物權(quán)法不保護“小產(chǎn)權(quán)房”
目前許多購房者將目光轉(zhuǎn)向了 “小產(chǎn)權(quán)房”，而且不少人存在僥幸心理，認為隨著《物權(quán)法》的頒布，“小產(chǎn)權(quán)房”會得到承認。然而，《物權(quán)法》頒布后，相關(guān)條款中明文規(guī)定：城鎮(zhèn)居民購買“小產(chǎn)權(quán)房”并不合法，《物權(quán)法》不保護不合法的財產(chǎn)。
業(yè)內(nèi)專家一致表示，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有真正的產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護，也不在已經(jīng)實施的《物權(quán)法》的保護范圍內(nèi)，因此無論自住還是投資，購買“小產(chǎn)權(quán)房”一定要謹(jǐn)慎。
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二、“小產(chǎn)權(quán)”難變身“大產(chǎn)權(quán)”
新《物權(quán)法》里明確規(guī)定，房屋屬于不動產(chǎn)，不動產(chǎn)必須要經(jīng)過登記。與不動產(chǎn)不同，動產(chǎn)交付就可以，也就是說你買別人一瓶水，別人把水交給你，你就享有水的所有權(quán)。
但是房子不一樣，房子并不是交付購房者就享有房屋的所有權(quán)，因為房屋是不動產(chǎn)，它必須要經(jīng)過國家規(guī)定的政府部門登記、造冊、頒發(fā)證書才享有所有權(quán)。登記的部門是國家規(guī)定的房屋土地和管理部門，而所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”并不是法律規(guī)定的政府主管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)，因此“小產(chǎn)權(quán)”與“大產(chǎn)權(quán)”是兩個明顯不同的概念。
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