土地開發(fā)的實施，由于投入大占用時間長、分階段投入和資金回收周期長等原因，參與土地開發(fā)的參與土地一級開發(fā)企業(yè)大多都需要通過融資完成項目開發(fā)。一般來說，參與土地一級開發(fā)企業(yè)的融資方式可分為內部融資和外部融資兩類。
內部融資主要是企業(yè)通過擴大自有資金完成項目開發(fā)；外部融資渠道主要包括信托、貸款、股權、發(fā)行債券等。內部融資方式在實際操作中無需支付利息或股息，成本相對較低，但是畢竟企業(yè)自有資金有限，單純依靠內部融資很難完成項目開發(fā)，所以實踐中，參與土地一級開發(fā)企業(yè)更多的考慮和選擇外部融資模式。下面我們來看下在土地一級開發(fā)中常見的四種外部融資。
一、國家開發(fā)銀行貸款
國家開發(fā)銀行是直接從事政策性融資活動的金融機構。根據(jù)國家有關支持土地儲備貸款的規(guī)定，土地一級開發(fā)貸款為土地儲備貸款，使用期限2年，要求自有資金投入不低于30%。土地一級開發(fā)企業(yè)在取得政府先期投入的資金支持，并與政府簽訂的土地一級開發(fā)協(xié)議保證了土地開發(fā)項目具有穩(wěn)定 后，可以就土地開發(fā)項目向開發(fā)銀行申請一定比例土地儲備貸款。
但是，這種貸款方式也有不好之處：一，近年來國家對地產(chǎn)業(yè)的宏觀調控政策變化，商業(yè)銀行提供貸款的條件和門檻也不斷提高；二，已進駐我國的外國銀行普遍認為國內房地產(chǎn)業(yè)務風險太大，目前也沒有開展對內陸土地開發(fā)的貸款業(yè)務；三，國家開發(fā)銀行是我國直接從事政策性融資活動的金融機構，土地一級開發(fā)貸款作為土地儲備貸款，符合有關貸款規(guī)定的，比如支持公共基礎設施建設、促進中西部協(xié)調發(fā)展等，也可嘗試申請貸款或申請取得國家開發(fā)銀行的融資擔保。但是這種貸款方式政府部門參與和運作力度較大。
二、商業(yè)銀行貸款
土地一級開發(fā)具有穩(wěn)定的 ，銀行放貸是建立在國有土地出讓收入擔?；A上的，因此銀行放貸的資產(chǎn)呆賬、壞賬風險小，企業(yè)利用“分成權”質押向商業(yè)銀行申請貸款。
三、信托方式融資
我國的房地產(chǎn)信托是指信托公司接受委托經(jīng)營、管理和處分的財產(chǎn)為房地產(chǎn)及相關財務的信托。隨著我國2001年頒布的《信托法》、《信托公司管理辦法》和《信托公司資金信托管理暫行辦法》，通過信托方式進行融資在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。
目前房地產(chǎn)信托計劃的形式主要有三種：
1、貸款型信托。即信托公司通過向委托人發(fā)型信托計劃取得信托資金，然后與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂貸款合同，將信托資金以貸款的形式借給房地產(chǎn)開發(fā)商并收取利息，以利息收入向委托人支付信托 。比如，中信信托發(fā)放的京大昆侖土地一級開發(fā)貸款集合資金信托計劃。
此融資方式的在于期限靈活，交易模式成熟，操作簡單，利息可計入開發(fā)成本。但由于近年銀監(jiān)會不斷收緊房地產(chǎn)信托，從2008年《關于加強信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務有關問題的通知》中要求土地儲備貸款信托計劃比照商業(yè)銀行貸款標準（參照前文）執(zhí)行，到2010年《關于加強信托公司房地產(chǎn)業(yè)務有關問題的通知》中明確禁止信托公司以信托資金形式發(fā)放土地儲備貸款，使得此種融資方式在土地一級開發(fā)市場上發(fā)展空間也極小。
2、股權型信托。即信托公司發(fā)行信托計劃募集資金，以信托資金形式對參與土地一級開發(fā)企業(yè)增資，進而持有該企業(yè)部分股權，通過企業(yè)分紅實現(xiàn)信托受益。此種融資方式中，為了確保信托受益實現(xiàn)，信托公司持有的股權可通過協(xié)議約定為優(yōu)先股（即當參與土地一級開發(fā)企業(yè)取得分紅不足以支付信托受益之前，其他股東不得參與分紅）；也可同時約定企業(yè)或其股東在特定條件下有義務溢價回購信托公司持有的股份。為了保障上述約定的實現(xiàn)，信托公司還可要求參與土地一級開發(fā)企業(yè)提供相應擔保?；灸Ｊ綖椋盒磐泄就ㄟ^委托關系從者處收集資金，之后以收購房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)部分股權或對其進行增資擴股的方式注資，終者以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)溢價回購股權的方式實現(xiàn) 。
這一融資方式雖然涉及法律關系較多，但是大多有明確法律依據(jù)支持，如《公司法》、《合同法》等，而且可以通過協(xié)議約定明確各自權利義務，對各方的權益保障都能提供法律依據(jù)。另外，涉及的審批等手續(xù)相對較少，信托公司無需參與土地一級開發(fā)項目的經(jīng)營管理就可獲利。近年來，也有很多信托公司推出“類產(chǎn)業(yè)基金計劃”為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成功募集資金，同時使得者獲利，比如北京國投的CBD土地開發(fā)整理資金信托計劃、白家莊土地一級開發(fā) 權信托優(yōu)先受益權轉讓信托。
3、土地儲備信托，是指土地儲備機構以自身的名義，將儲備的土地信托給信托公司，由信托公司作為受托人以負責該土地的開發(fā)融資等活動。眾所周知，我國土地儲備信托制度的前提是各個地方政府業(yè)已建立的土地儲備制度。在土地儲備信托中，實際上還包含委托或聯(lián)合具有土地開發(fā)資質的專業(yè)企業(yè)對土地進行開發(fā)利用等環(huán)節(jié)，當然信托公司作為受托人通常還擔負著不少土地開發(fā)的職能。就目前而言，土地儲備信托一般是通過在土地公開交易市場對土地進行拍賣來實現(xiàn)資金回籠并獲取 的。
目前，我國土地儲備信托制度的存在和發(fā)展均具有一定的現(xiàn)實意義： ，對土地儲備機構而言，土地儲備信托既填補了土地收購和開發(fā)中的資金缺口，也彌補了作為政府派生機構的土地儲備機構在土地開發(fā)方面的專業(yè)和經(jīng)驗兩方面不足。第二，對信托公司（受托人）而言，通過在土地融資中提供充裕的資金而拓展了信托業(yè)務并獲得了信托報酬。第三，對廣大者（委托人兼受益人）而言，購買具有政府信用擔保和土地保障的土地儲備信托產(chǎn)品，則可以獲得風險相對較低而 相對較高的機會。總之，土地儲備信托解決了土地融資難題，推動了土地開發(fā)和利用，促進了社會經(jīng)濟發(fā)展。
四、私募股權基金
私募股權基金是以非公開的要約形式，向少數(shù)的機構或者個人者募集資金，建立一個資金池，然后向有發(fā)展的企業(yè)進行股權，在該企業(yè)價值 后，通過被企業(yè)上市、并購轉讓或者管理層回購等方式退出該企業(yè)，從而獲利的金融活動。例如，2007年，美國私募基金華平集團通過增資擴股形式，持有上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司25%的股份，并提供不少于3000萬美元支持該公司的房地產(chǎn)開發(fā)項目；2008年，金地集團與ＵＢＳ（瑞銀）達成合作協(xié)議，共同設立管理公司，并利用此公司作為融資平臺幫助金地集團完成土地開發(fā)項目。
對私募股權基金者而言，在私募股權基金具體操作中，通常先是募集設立基金，尋找機會，由目標企業(yè)制定融資目標，做出商業(yè)計劃書，詳細列出所需資金和投入時間以及贏利預測、銷售或銷售增長預測，然后私募股權基金方根據(jù)這份業(yè)務計劃進行盡職調查來決定是否，并就的價格和條款進行充分的談判，然后簽署有關的法律文件，后由私募股權基金方將資金注入項目企業(yè)。
在土地一級開發(fā)中，政府根據(jù)本地區(qū)的待開發(fā)的區(qū)域的規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟特點、產(chǎn)業(yè)結構特點、主要企業(yè)的特點，確定擬合作的私募股權基金。由于不同的私募股權基金其特長與不同，從行業(yè)來看，有的私募股權基金偏重于傳統(tǒng)行業(yè)，有的私募股權基金偏重于高新技術行業(yè)。如果待開發(fā)的區(qū)域在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上，以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主，則可以選擇有傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗的私密股權基金進行合作。反之，如果是高新科技園區(qū)的開發(fā)，則可以考慮引入過高新技術企業(yè)的私募股權基金進行合作。這樣，不僅在土地一級開發(fā)融資方面可以借重私募股權基金的資金，而且可以在土地一級開發(fā)后，產(chǎn)業(yè)的引入方面，借重私募股權基金的產(chǎn)業(yè)資源。
在市場主體方面，由當?shù)氐耐恋貎涑雒?，新建或者選擇一家全資的國有控股公司，由私募股權基金對該公司增資擴股的方式，合資成立土地一級開發(fā)項目公司。該項目公司中，私募股權基金以資金入股，原政府指定公司以評估后的土地價值加部分資金入股，該項目公司即為土地一級開發(fā)的市場主體。
項目公司成立后，雙方同時派出代表參與管理。其中，區(qū)域開發(fā)的整體策劃由雙方共同完成，之后，政府主要負責區(qū)域控制性詳細規(guī)劃的修訂、土地征用和拆遷、土地指標的落實等。私募股權基金主要負責基礎設施的建設、市政配套設施的建設、公共服務設施建設和引入、重點項目的引入等。
以上四種融資模式是土地一級開發(fā)融資的主要模式，除了以上四種，還有發(fā)行公司債券、配股等也是房地產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)的融資方式，但是在土地一級開發(fā)不常用，而且操作周期相對較長，交易更為復雜。在企業(yè)進行土地一級開發(fā)過程中，可以結合我國房地產(chǎn)發(fā)展的政策調控，房地產(chǎn)一級開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)實際資金鏈銜接，一筆資金同時采取多種方式融資、或不同階段采取各自適合的融資方式。
