北京市西城區(qū)人民法院
民事判決書
（2016）京0102民初15011號
原告鞏桂華（反訴被告），女，1954年8月10日出生。
委托代理人蘇萃（鞏桂華之子），1983年11月15日出生。
委托代理人陳朝（蘇萃之妻），1985年6月12日出生。
被告吳志勇（反訴原告），男，1983年10月8日出生。
委托代理人錢利軍，北京中本律師事務(wù)所律師。
被告張麗嬪（反訴原告），女，1984年2月23日出生。
委托代理人錢利軍，北京中本律師事務(wù)所律師。
第三人北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地北京市大興區(qū)安定鎮(zhèn)工業(yè)東區(qū)南二路168號。
法定代表人劉田，董事長。
委托代理人高敏，女，1990年3月28日出生，北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司法務(wù)專員。
原告鞏桂華訴被告吳志勇、張麗嬪、第三人北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員韓楠獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告鞏桂華及委托代理人蘇萃、陳朝，被告吳志勇之委托代理人錢利軍，被告張麗嬪之委托代理人錢利軍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告鞏桂華訴稱，2015年12月19日，原告與二被告簽訂《北京市存量房買賣合同》，約定二被告將位于北京市西城區(qū)茶馬街X號院X號樓X層XXXX號房屋出售給原告，總價款260萬元。原告現(xiàn)支付5萬元定金及中介費(fèi)，現(xiàn)因被告拖欠銀行貸款房屋被查封，導(dǎo)致無法辦理過戶，合同目的無法實(shí)現(xiàn)，原告只好依法解除合同。原告為購買涉案房屋把自己房屋出售，現(xiàn)在涉案房屋又購買不成，原告出售房屋和涉案房屋在合同簽訂后市場價格均上漲，給原告造成損失，原告購買被告的房屋為商住兩用，價格較住宅低，被告因其原因?qū)е潞贤瑹o法履行，造成我方額外的損失。現(xiàn)訴至法院，要求1、解除原告及二被告之間簽訂的《北京市存量房買賣合同》。2、二被告給付原告損失52萬元。3、二被告返還定金5萬元。4、訴訟費(fèi)由二被告承擔(dān)。
被告吳志勇、張麗嬪辯稱，我同意解除《北京市存量房屋買賣合同》并返還定金5萬元。不同意支付原告損失，我方無過錯，我對房屋查封的事實(shí)并不知情，不存在故意隱瞞的事實(shí)，不構(gòu)成違約，原告要求我承擔(dān)違約責(zé)任的前提條件不成立，即使我構(gòu)成違約，違約責(zé)任的承擔(dān)應(yīng)以原告遭受損失的數(shù)額為基礎(chǔ)，原告主張的損失數(shù)額過高，超出其遭受的損失。第三人沒有履行調(diào)查義務(wù)，沒有據(jù)實(shí)報告，我方也是受害者。合同無效的前提是出賣人擅自出賣被法院查封的房屋，本案中，被告對房屋被查封不知情，因此合同有效。我方知曉房屋被查封后第一時間通知了原告，即便合同無效，原、被告亦應(yīng)當(dāng)相互返還。我方在合同簽訂中無過錯，中介因其未盡到審查義務(wù)，導(dǎo)致合同無效，應(yīng)按過錯承擔(dān)責(zé)任。
被告吳志勇、張麗嬪反訴稱，原、被告在房屋買賣過程中協(xié)商將涉案房屋提前交付原告居住使用，現(xiàn)因合同解除，要求原告返還房屋。故反訴至法院，要求原告騰退房屋，如原告在三日內(nèi)不騰退，要求原告支付起訴之日至實(shí)際騰退之日止的房屋使用費(fèi)，按每月7000元計算。
原告鞏桂華辯稱，不同意騰退房屋。因被告方原因?qū)е潞贤瑹o法履行，在被告賠償原告損失及定金后，我方同意返還房屋。不同意給付房屋占用費(fèi)，因被告惡意隱瞞房屋被查封的事實(shí)，導(dǎo)致合同無法履行，由此導(dǎo)致我方占用被告房屋，所產(chǎn)生的費(fèi)用由被告單方造成，我方不同意支付。
第三人北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司辯稱，與我方無關(guān)。我方盡到了審慎義務(wù)。原、被告是協(xié)商一致后同意原告入住涉案房屋的。
經(jīng)審理查明，二被告吳志勇、張麗嬪為北京市西城區(qū)茶馬街X號院X號樓X層XXXX號房屋所有權(quán)人，吳志勇、張麗嬪對涉案房屋按份共有，各享有50%份額。2014年3月5日，涉案房屋抵押給廣發(fā)銀行股份有限公司北京分行最高額抵押借款金額為222萬元。
2015年12月19日，吳志勇、張麗嬪作為出賣人，鞏桂華作為買受人，雙方簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》，約定：二被告所售房屋坐落為北京市西城區(qū)茶馬街X號院X號樓X層XXXX號房屋，建筑面積共69.33平方米；該房屋已經(jīng)設(shè)立抵押，抵押權(quán)人為廣發(fā)銀行，抵押金額為222萬元，二被告應(yīng)于2016年2月28日前辦理抵押注銷手續(xù)；房屋成交價格為260萬元，原告直接向二被告支付定金5萬元，于解除抵押當(dāng)日支付222萬元，于辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記當(dāng)日支付房款33萬元；因被告原因?qū)е略娌荒茉诤贤炗喼掌?20日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，原告有權(quán)解除合同，并由被告按照房屋成交總價格的20%向原告支付違約金。當(dāng)日，原告與二被告簽訂了《居間服務(wù)合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《裝修款補(bǔ)充協(xié)議》等系列合同文本，并給付二被告5萬元定金。
涉案房屋因吳志勇與中國民生銀行股份有限公司總行營業(yè)部的借款糾紛于2015年10月24日被北京市海淀區(qū)人民法院查封。庭審中,原、被告及第三人均認(rèn)可，2016年2月，原告在履行合同約定解除抵押手續(xù)過程中發(fā)現(xiàn)涉案房屋被法院查封的事實(shí)。被告認(rèn)為其亦于2016年2月解除抵押手續(xù)過程中發(fā)現(xiàn)涉案房屋被法院查封的事實(shí)，但原告及第三人對此不予認(rèn)可。
上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人的陳述、北京市存量房屋買賣合同、補(bǔ)充協(xié)議、房屋查檔確認(rèn)函、鑒定報告、房屋所有權(quán)證、海淀法院裁定書、證人證言、照片、微信紀(jì)錄等證據(jù)材料在案佐證。
本院認(rèn)為，原、被告簽訂房屋買賣合同的時間在法院對涉案房屋進(jìn)行查封之后。涉案房屋性質(zhì)為限制流通物，該房屋買賣合同無效。
該合同無效的原因?yàn)橐虮桓孀陨碓驅(qū)е律姘阜课荼灰婪ú榉猓桓鎽?yīng)賠償原告因合同被宣告無效而造成的損失。庭審過程中，原告進(jìn)行了房屋差價損失鑒定，原告的損失為24.06萬元。原告認(rèn)為其存在額外的損失，未向本院舉證證明，本院對其額外損失的主張不予支持。
由于原、被告雙方的房屋買賣合同無效，原告應(yīng)將涉案房屋返還被告，并給付被告就返還之前的房屋占用費(fèi)。本院參照當(dāng)?shù)刈饨饦?biāo)準(zhǔn)，確定為每月6800元。被告應(yīng)返還原告定金。
依照《中華人民共和國合同法》第八條、第五十二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：
一、確認(rèn)鞏桂華與吳志勇于二О一五年八月十九日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》無效。
二、吳志勇、張麗嬪于本判決生效之日起七日內(nèi)返還鞏桂華定金五萬元。
三、吳志勇、張麗嬪于本判決生效之日起七日內(nèi)賠償鞏桂華損失二十四萬零六百元。
四、鞏桂華于本判決生效之日起七日內(nèi)將位于北京市西城區(qū)茶馬街X號院X號樓X層XXXX號房屋交還吳志勇、張麗嬪。
五、鞏桂華于本判決生效之日起七日內(nèi)給付吳志勇、張麗嬪房屋占有使用費(fèi)（自二〇一六年六月十六日至實(shí)際交還房屋之日，按每月六千八百元計算）。
六、駁回鞏桂華的其他訴訟請求。
七、駁回吳志勇、張麗嬪的其他反訴請求。
若鞏桂華、吳志勇、張麗嬪未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)二萬三千四百元（含鑒定費(fèi)用九千六百元），由鞏桂華負(fù)擔(dān)一萬一千四百七十元（已交納），由吳志勇、張麗嬪負(fù)擔(dān)一萬一千九百三十元（于本判決生效之日起七日內(nèi)交納）。反訴訴訟費(fèi)二十五元，由鞏桂華負(fù)擔(dān)（于本判決生效之日起七日內(nèi)交納）。
如不服本判決，可于判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，上訴于北京市第二中級人民法院。如上訴期滿之日起七日內(nèi)未預(yù)交上訴案件受理費(fèi)的，按自動撤回上訴處理。
審 判 員 韓楠
二О一六年十二月五日
書 記 員 李婷
