原創(chuàng) 房小評 中國房評報道 2022-05-16 18:17
5月16日，媒體曝出一則消息：碧桂園、龍湖、美的置業(yè)三家房企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選為示范房企，將于本周發(fā)債并啟用保護(hù)工具。
網(wǎng)傳碧桂園這次發(fā)債安排的內(nèi)容稱：在證監(jiān)會推動下，交易所積極推進(jìn)優(yōu)質(zhì)民營地產(chǎn)企業(yè)公開市場融資，希望我司盡快發(fā)行5億元人民幣公司債，同時推動主承銷券商盡快完成CDS（信用保護(hù)工具）的設(shè)立工作，目前本期碧桂園于深交所發(fā)行的公司債產(chǎn)品由中信建投證券和中證金融公司共同增信，預(yù)計增信額度2億元。交易所希望我司不晚于5月20日完成薄記發(fā)行工作。根據(jù)工作進(jìn)度鋪排，本期公司債預(yù)計于5月17日在交易所掛網(wǎng)，不晚于5月20日薄記。
上述內(nèi)容顯示，碧桂園接到一個“時間緊、任務(wù)急”的發(fā)債行動。這次發(fā)債與以往不同，獲得了國家隊金融機(jī)構(gòu)的增信，是一次市場示范行動。
與此同時，龍湖和美的置業(yè)也分別接到了5億元和14.4億元的“特殊發(fā)債任務(wù)”。
5月16日，龍湖集團(tuán)在上交所發(fā)布“公開發(fā)行2022年公司債券（第二期）的發(fā)行公告”，龍湖公開發(fā)行不超過人民幣180億元(含180億元)公司債券已獲得證監(jiān)會核準(zhǔn)，本期債券發(fā)行規(guī)模不超過5億元，債券期限為6年期，票面利率詢價區(qū)間為3.00%-4.00%。
5月16日，碧桂園（2007.HK）、龍湖集團(tuán)（0960.HK）、美的置業(yè)（3990.HK）三家企業(yè)股票大漲。截至收盤時，碧桂園漲10.41%，龍湖漲4.83%，美的置業(yè)漲7.89%。
壹
碧桂園、龍湖、美的置業(yè)三個地產(chǎn)“優(yōu)秀生”喜提金融國家隊的信用增持，股債雙利好。
大家都對這件事兒倍感新鮮。擔(dān)保增信的好處能否惠及全部民營房企，尤其是出現(xiàn)流動性困難的民營房企呢？
回答這個問題前，先來看看這次金融國家隊出手的背景：
5月11日晚，證監(jiān)會網(wǎng)站發(fā)布《開展民營企業(yè)債券融資專項支持計劃毫不動搖支持民營經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展》的政策，提出由中國證券金融股份有限公司等國家隊金融機(jī)構(gòu)作為實施主體，以信用風(fēng)險緩釋合約、信用違約互換、信用風(fēng)險緩釋憑證等方式支持民企融資。
說白了就是國家隊的金融機(jī)構(gòu)給民企，尤其是民營房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資提供信用擔(dān)保（收費(fèi)）。
以龍湖本次發(fā)行不超過5億元的3+3年小公募公司債為例，利率詢價空間在3%-4%。中信證券牽頭，同步設(shè)立一只4000萬元的CDS對龍湖這只公司債進(jìn)行擔(dān)保，擔(dān)保費(fèi)在50-100BP。
創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)賣出信用保護(hù)工具，其本質(zhì)是一種保險。投資者買入債券的同時，買入信用保護(hù)工具，相當(dāng)于繳納一筆保費(fèi)。如果標(biāo)的主體發(fā)生違約，則由創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)代償。
上述案例中，如果龍湖違約，中信證券將償還擔(dān)保的部分。
據(jù)悉，4月28日，在證監(jiān)會指導(dǎo)下，深交所牽頭召開了“滬深交易所信用保護(hù)工具買房機(jī)構(gòu)專題研討會”。
根據(jù)證監(jiān)會工作部署，交易所將陸續(xù)推出信用保護(hù)合約和信用保護(hù)憑證業(yè)務(wù)，為民營企業(yè)融資提供支持，協(xié)同中國結(jié)算開展受信用保護(hù)債券質(zhì)押式回購業(yè)務(wù)試點(diǎn)，持續(xù)賦能民營企業(yè)融資。
也就是說，碧桂園等三家企業(yè)只是吃螃蟹，未來會有更多信用保護(hù)工具用于民營房企發(fā)債融資。
貳
金融國家隊增信擔(dān)保的好事兒，能否輪到前期出現(xiàn)流動性困難的民營房企？在回答這個問題之前，應(yīng)該理解該舉措的目的：
1
幫助解決民營房企融資困難
根據(jù)中指數(shù)據(jù)，今年4月份，房地產(chǎn)企業(yè)信用債與海外債發(fā)行規(guī)模同比均大幅下降。
圖片來源：中指研究院
其中，信用債發(fā)行規(guī)模為368.87億元，相較于去年4月份的731.95億元，同比下降49.6%。
海外債發(fā)行規(guī)模為28.85億元，相較于去年4月份的147.64億元，同比下降80.46%。
今年1-4月份，房企非銀融資總額3152.4億元，同比下降59.3%，海外債占比僅有約4.9%。
圖片來源：中指研究院
當(dāng)下，民營房企面臨發(fā)不出債，發(fā)債沒人買的窘境。通過國家隊擔(dān)保，可以幫助民營房企增信，有助于打通民營房企發(fā)債融資渠道。
據(jù)悉，碧桂園等三家民企此次接受新模式發(fā)債行動“時間緊、節(jié)奏快”，是為其他民營房企發(fā)債試點(diǎn)做探索，未來會有更多的民營房企加入進(jìn)來。
2
房地產(chǎn)穩(wěn)市政策進(jìn)一步加碼
繼央行、銀保監(jiān)會5月15日宣布首套房房貸利率下調(diào)之后，證監(jiān)會再次對民營房企發(fā)債問題給出重大支持性政策，這套組合拳的背后是金融支持房地產(chǎn)穩(wěn)定市場的迫切性。
圖片來源：克而瑞
今年1-4月份，百強(qiáng)房企銷售額同比下降50%。僅依靠銷售回款現(xiàn)金流很難支撐房企渡過債務(wù)償還高峰，更遑論讓企業(yè)去拿地，支持并穩(wěn)住房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)，進(jìn)一步支持宏觀經(jīng)濟(jì)了。
圖片來源：國家統(tǒng)計局
房企融資性現(xiàn)金流是穩(wěn)住企業(yè)和大局不可或缺的工具，因此需要對民營房企發(fā)債給予信用支持工具等政策幫助。
叁
根據(jù)上述內(nèi)容，我們可以得出，國家隊金融機(jī)構(gòu)增信擔(dān)保的好事兒，恐怕前期出現(xiàn)信用違約或流動性困難的民營房企暫時不能享受。
CDS引入民營房企發(fā)債，讓很多人對后市浮想聯(lián)翩。畢竟，2008年美聯(lián)儲救市的時候，就曾買入次級債，也包括CDS。
那么，CDS由創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)發(fā)行之后，會不會由央行買入？央行承擔(dān)最終借款人角色，仿效2008年時對銀行和房地產(chǎn)公司注入流動性？
這恐怕不可能。
最起碼出現(xiàn)信用風(fēng)險的房企無緣這次發(fā)債信用擔(dān)保。
金融機(jī)構(gòu)給民營房企發(fā)債擔(dān)保，也是看信用的，只有碧桂園、龍湖、美的置業(yè)這樣資信優(yōu)質(zhì)的房企才可以享受。
這跟并購貸款授信道理差不多，銀行只會給信用好的房企授信，但是這些信用好的房企授信根本用不完，房企融資依然是“旱的旱死，澇的澇死”。
當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體穩(wěn)定，部分企業(yè)出現(xiàn)流動性困難的問題，會在一系列支持政策之下逐漸得到化解。信用出險的企業(yè)和項目會通過收并購的手段進(jìn)行處置。
因此，本次民營房企發(fā)債增信工作，僅是證監(jiān)會牽頭幫助民營房企在公開市場融資，落實中央有關(guān)會議精神。既然目的是支持民企融資，就會按照市場規(guī)則來，對于信用不佳的房企不能“趕鴨子上架”，讓金融國家隊去擔(dān)保，涉險其中。
因此，這次民營開發(fā)商發(fā)債引入保護(hù)工具機(jī)制，最終是信用資質(zhì)好的房企受益。前期出現(xiàn)流動性困難和信用風(fēng)險的房企很難獲得擔(dān)保增信，對于解決房地產(chǎn)行業(yè)整體資金鏈緊張問題的作用依然有限，信號意義大于實質(zhì)意義。
總結(jié)：從降低房貸利率到給民營房企發(fā)債引入保護(hù)工具，金融機(jī)構(gòu)全面支持房地產(chǎn)的道路越走越深，但是最終效果依然是進(jìn)一步加劇信用的兩極分化。未來房地產(chǎn)行業(yè)過剩產(chǎn)能只有靠并購出清，但這注定是個漫長而艱難的過程。
