北京市地方稅務局2016年2月29日發(fā)布的《北京市地方稅務局關于加強土地增值稅存量房稅收征管工作的通知》（京地稅財行〔2016〕40號）指出，轉讓舊房及建筑物的納稅人以舊房及建筑物的評估價格作為扣除項目的，可委托具有房地產(chǎn)估價機構資質的房地產(chǎn)估價機構開展舊房及建筑物價格評估工作。
舊房及建筑物重置成新價為舊房及建筑物重置成本價乘以成新度折扣率后的價格，采用成本法進行評估，主要包括：前期開發(fā)成本、房屋建設成本、管理費用、財務費用、其他成本費用、成新度折扣率等六項內容。本文結合案例對建筑物重置成新價評估過程進行詳解。
一、 案例基本情況
甲公司轉讓位于北京市某區(qū)某大廈房產(chǎn)，用途為綜合地下車庫，房屋建筑面積為17000平方米，土地使用權面積為2470平方米。
該項目為甲公司自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，于2003年1月28日簽訂《北京市國有土地使用權出讓合同》，建成于2004年，房屋總層數(shù)為地上18層、地下2層，直至2016年10月17日，將該項目轉讓給乙公司，并簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，后為繳納土地增值稅，委托評估公司對其建筑物重置成新價進行評估。
（三）房屋建設成本的評估
房屋建設成本的評估，主要包括建筑安裝工程費、勘察設計和前期工程費、室外工程費（包括基礎設施建設費及公共配套設施建設費）。
1、建筑安裝工程費
為確保建筑安裝工程費取值的合法性和合理性，此項取值參照北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會公布的北京市房屋重置成新價評估技術標準執(zhí)行。標準中未載明項目的價格可以根據(jù)市場水平、定額等資料據(jù)實估價。
北京市目前采用的是《北京市房屋重置成新價評估技術標準》（北估秘[2016]001號），建筑安裝工程費的取值可參考該標準。
2、房屋建設成本的其他費用
勘察設計和前期工程費、室外工程費（包括基礎設施建設費及公共配套設施建設費），按建筑安裝工程費的一定比例計取，其中非居住項目不計取公共配套設施建設費。
（四）各項指標的取值范圍
在建筑物重置成新價評估過程中，成本法各項指標有一定的取值范圍。
1、房屋建設成本中：勘察設計和前期工程費按建筑安裝工程費的5%-8%，基礎設施建設費按建筑安裝工程費的5%-15%計取，公共配套設施建設費按建筑安裝工程費的10%-15%計??；
2、管理費取值范圍：前期開發(fā)過程中發(fā)生的管理費用按前期開發(fā)成本的1%-3%計取，房屋建設過程中發(fā)生的管理費用按房屋建設成本的2%-5%計取。
3、財務費用：前期開發(fā)過程中發(fā)生的財務費用以前期開發(fā)成本及其管理費用為計息基數(shù)；房屋建設過程中發(fā)生的財務費用以房屋建設成本及其管理費用為計息基數(shù)；均按同期貸款利率復利計算，前期開發(fā)成本、房屋建設成本及其管理費用的計息期均不宜超過三年；
4、其他成本費用：其他成本費用是指除前期開發(fā)成本、房屋建設成本、管理費用、財務費用以外可能發(fā)生或未知的成本費用。
