淺議房屋行政登記案件中行政民事訴訟的交叉問題
作者：尹冀魯 梁延軍 發(fā)布時間：2012-06-19 15:48:19
近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，城市房地產(chǎn)價格也隨之一路飚升，使得房屋這一不動產(chǎn)在人民的生活資料中占據(jù)了極其重要的地位，房屋的權(quán)屬問題已是人們?nèi)找骊P(guān)注的重要話題，與人們的生活息息相關(guān)，由此引發(fā)的各類房屋行政登記案件不斷增多。在房屋行政登記案件中，多數(shù)存在“民行交叉問題”，即原告對行政機(jī)關(guān)的頒證行為不服與行政機(jī)關(guān)存在行政爭議，同時原告與相關(guān)第三人在向房屋登記機(jī)關(guān)申請辦證時所主張的民事法律關(guān)系存在民事權(quán)利爭議。該問題曾是困擾民事審判、行政審判多年的難題，2010年11月5日最高人民法院公布的《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》（法釋［2010］15號）設(shè)計出了“民行分開，先民后行”的審判模式，徹底解決了這一難題。筆者現(xiàn)就類似案件調(diào)研遇到的相關(guān)問題稍作分析，望能對審理房屋行政登記案件的實際操作有所助益。 一、近年來汶上法院房屋行政登記案件審理的基本情況及相關(guān)案件的主要特點 （一）案件審理的基本情況。2009年，汶上法院受理房屋行政登記案件5件，占當(dāng)年收案總數(shù)的 4.8 %，其中撤回起訴 3 件，裁定駁回原告起訴1件，判決撤銷房屋行政登記1件；2010年，受理房屋行政登記案件9件，占當(dāng)年收案總數(shù)的 9.3 %，其中撤回起訴 1件，裁定駁回原告起訴1件，判決撤銷房屋行政登記4件，判決維持登記1件，判決確認(rèn)房屋登記行為違法2件；2011年，受理房屋行政登記案件 11 件，占當(dāng)年收案總數(shù)的12 %，其中撤回起訴 4 件，裁定駁回原告起訴1 件，判決撤銷房屋行政登記2件，判決維持4件。 （二）當(dāng)前房屋行政登記案件的主要特點。一是房地產(chǎn)市場日益活躍，各類房屋行政登記案件受案數(shù)量不斷增多，所占行政訴訟案件的受案比例逐漸加大。二是有關(guān)房屋行政登記法律規(guī)定不夠規(guī)范。如對登記機(jī)關(guān)的登記行為應(yīng)是作形式審查還是必須進(jìn)行實質(zhì)審查的問題、工作人員的過失責(zé)任與賠償責(zé)任的關(guān)系認(rèn)定問題、訴訟時效問題等等，因缺乏明確、具體、統(tǒng)一的規(guī)定，對相類似的案件可能會作出截然不同的裁判結(jié)果。三是該類案件大都與民事案件相關(guān)聯(lián)，相當(dāng)多的房屋行政登記案件起訴的原因是因為民事權(quán)益之爭。當(dāng)事人提起房屋行政登記行政訴訟，實質(zhì)是對民事權(quán)益被登記機(jī)關(guān)登記確認(rèn)不服。從調(diào)研時抽查的案件分析，此特點十分明顯。 （三）房屋行政登記訴訟的相關(guān)案例。 案例1：公民甲與乙系夫妻，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，甲與乙購買了房屋，該房屋產(chǎn)權(quán)證書上登記的產(chǎn)權(quán)人為甲一人。后因甲與乙感情不和，在乙不知情的情況下甲一人持房權(quán)證將房屋出賣給了丙，雙方簽訂了房屋買賣合同，并到房管局辦理了房屋轉(zhuǎn)移登記。房管局為丙頒發(fā)了房屋產(chǎn)權(quán)證。乙得知后，以房管局為被告向法院提起行政訴訟，要求撤銷頒發(fā)給丙的房權(quán)證。 案例2：2009年陳某向A公司繳納購房款30萬元，購買該公司商品房一套，面積120平方米，并由縣房地產(chǎn)管理局頒發(fā)了房屋所有權(quán)證。因該房屋在出賣前由王某居住，王某未將該房交付陳某，陳某訴至法院，要求判令王某立即歸還其房屋，并賠償其經(jīng)濟(jì)損失2000元。該案在審理過程中，王某于2011年9月20日向法院提起行政訴訟，稱該房一直由其租住，房產(chǎn)管理局未盡謹(jǐn)慎的審查義務(wù)即給陳某辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，從實體上剝奪了他作為承租人的優(yōu)先購買權(quán)，請求法院依法撤銷陳某的房屋產(chǎn)權(quán)證。 案例3：2008年劉某向X房產(chǎn)公司購買商品房一套，并入住該房屋一直居住使用，2010年劉某因辦理房產(chǎn)證的相關(guān)問題與X公司發(fā)生民事訴訟，2011年5月法院終審判決：X公司協(xié)助劉某到房管局辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，但因X公司已于2011年3月又將房屋出售給王某，并將產(chǎn)權(quán)登記在王某名下，劉某于2011年10月訴至法院，請求法院依法撤銷王某的房屋產(chǎn)權(quán)證。 二、房屋行政登記案件中出現(xiàn)的民事訴訟與行政訴訟交叉問題的簡要分析 （一）案例反映的涉及行政訴訟和民事訴訟法律層面的主要問題。 1、案例1中法院行政判決撤銷丙房屋產(chǎn)權(quán)證的后果是丙喪失了已取得的房屋的所有權(quán)，但乙并沒有實現(xiàn)其目的，因為甲、丙之間的買賣合同仍然存在，丙可以向法院提起民事訴訟要求確認(rèn)其與甲簽訂的房屋買賣合同合法有效從而重新取得該房屋的產(chǎn)權(quán)。即使我們認(rèn)定涉案房屋為夫妻雙方的共有財產(chǎn)，也不能推出該買賣行為必然無效的結(jié)論。如果認(rèn)定丙因信賴不動產(chǎn)權(quán)屬證書上記載的內(nèi)容與甲進(jìn)行房屋買賣，丙即為善意、合理有償取得該房屋，即應(yīng)判決雙方買賣合同有效。丙持有效的民事判決書去申請登記，登記機(jī)關(guān)只能作出與已被撤銷的房屋產(chǎn)權(quán)證相同的行為，且不論登記機(jī)關(guān)是否屬于以同一事實和理由作出相同的行政行為，出現(xiàn)如此情形難免使人們對法院判決的權(quán)威性和正當(dāng)性產(chǎn)生疑問。 2、案例2中陳某從A公司購買房屋，并辦理登記手續(xù)，根據(jù)物權(quán)變動的公示公信原則，陳某在辦理完畢房屋登記之后，即取得該房屋的所有權(quán)，陳某根據(jù)其依法享有的權(quán)利，自然可請求實際占有人王某交付房屋，當(dāng)然在王某依法承租該房屋期間，因租賃期限尚未屆滿，根據(jù)買賣不破租賃的合同法原則，王某可繼續(xù)占有該房屋。筆者認(rèn)為，法院中止民事訴訟，等待行政案件的審理結(jié)果，是違反不動產(chǎn)物權(quán)變動公示公信原則的行為，這是典型的房產(chǎn)行政登記訴訟制約房屋產(chǎn)權(quán)變動的實例。 3、案例3中劉某從房產(chǎn)公司購買房屋并一直居住使用，并與房產(chǎn)公司的民事訴訟勝訴，但在法院判決房產(chǎn)公司協(xié)助劉某到房管局辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記后，劉某發(fā)現(xiàn)其居住的房屋已經(jīng)再次出售給王某，且房屋的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)登記在王某名下，對此劉某是按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同案件若干問題的解釋》向房產(chǎn)公司主張違約責(zé)任并要求賠償相應(yīng)損失，還是通過行政訴訟要求撤銷王某的房屋產(chǎn)權(quán)證書，以上何種方法才能更好便捷地維護(hù)劉某的合法權(quán)益？值得探討。 （二）房屋行政登記案件民事訴訟在前原則適用的理論依據(jù)及法律支持。 1、根據(jù)我國法律規(guī)定，房屋所有權(quán)設(shè)立必須經(jīng)過前期的民事行為（即原始取得或者繼受取得）及后續(xù)房屋行政登記行為兩個程序。前邊的民事行為是基礎(chǔ)和前提，后續(xù)行政行為屬于國家強(qiáng)制設(shè)定，兩個行為構(gòu)成房屋所有權(quán)取得的兩個階段。第一階段民事行為完成，行為人取得的是房屋所有權(quán)的期待權(quán)；第二階段登記行為完成后，國家承認(rèn)行為人取得房屋物權(quán)。由此可見，民事行為、行政行為是界限分明、性質(zhì)不同的兩個行為，所謂“民行交叉問題”，其實兩者的關(guān)系并不糾結(jié)。傳統(tǒng)觀念認(rèn)為，房屋登記行為是一種行政確權(quán)行為，近年來，主流觀點認(rèn)為房屋登記行為屬于物權(quán)公示行為，行政機(jī)關(guān)的審查并登記，目的是向社會公開，產(chǎn)生物權(quán)公信，由此產(chǎn)生信賴?yán)姹Ｗo(hù)，保護(hù)善意第三人，維護(hù)交易安全。房屋登記行為本身并不賦予權(quán)力或者免除義務(wù)，也不創(chuàng)設(shè)權(quán)利或者剝奪權(quán)利。房屋所有權(quán)證只是房屋行政登記機(jī)關(guān)審查申請人提供登記材料的結(jié)果，給予申請人房屋產(chǎn)權(quán)的證明。這種審查、登記，申請人以外的人沒有介入，客觀上是有其局限性和針對性的。 基于此，《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第八條規(guī)定：當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無效或者應(yīng)當(dāng)撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事爭議，民事爭議處理期間不計算在行政訴訟起訴期限內(nèi)；已經(jīng)受理的，裁定中止訴訟。 2、通常情況下，當(dāng)事人的行政訴訟請求都是撤銷行政登記行為，其實這只是一個表面上的爭議，實質(zhì)爭議仍是民事權(quán)利爭議。而行政訴訟由于其自身的特性只能審查行政機(jī)關(guān)作出行政行為的合法性問題，無法解決民事爭議。首先，由于房屋登記是申請人單方提供申請登記資料，其申請內(nèi)容不可能表露出有民事產(chǎn)權(quán)爭議的內(nèi)容，行政機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)不了民事爭議，如有產(chǎn)權(quán)爭議行政機(jī)關(guān)依法就不會給予登記。其次，行政訴訟的結(jié)果無論是撤銷還是維持行政登記行為，都無助于實質(zhì)性民事爭議的解決，民事權(quán)利還是處于爭議狀態(tài)。第三，民事行為的效力只能適用民事法律確認(rèn)，行政法律法規(guī)不調(diào)整平等民事主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 這類民事訴訟案件中如何對待行政機(jī)關(guān)頒發(fā)的“房屋所有權(quán)證”是個難題。 筆者認(rèn)為，在房屋所有權(quán)民事爭議案件中，房屋所有權(quán)證是不應(yīng)當(dāng)作為民事產(chǎn)權(quán)證據(jù)適用的，因為它是國家對“申請人提供的房屋登記材料”審查的結(jié)論，是行政機(jī)關(guān)的行政行為的載體。真正的民事證據(jù)應(yīng)當(dāng)是民事行為的載體——“申請人提供的房屋登記材料”。也就是說民事訴訟要排除行政登記行為的干擾，只對發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭議的民事行為進(jìn)行審查。如果還以房產(chǎn)證作為房屋所有權(quán)民事爭議定案的依據(jù)，民事訴訟就會變得毫無意義。 3、我國《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》都規(guī)定了房屋登記的變更登記和異議登記制度，該兩項制度實際上已經(jīng)在法律層面上確定了登記錯誤的糾正機(jī)制。物權(quán)法第十九條規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償?！斗课莸怯涋k法》第七十五條規(guī)定：房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)房屋登記簿的記載錯誤，不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記；當(dāng)事人無正當(dāng)理由逾期不辦理更正登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)申請登記材料或者有效的法律文件對房屋登記簿的記載予以更正，并書面通知當(dāng)事人。對于涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的房屋登記簿的記載錯誤，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記；辦理更正登記期間，權(quán)利人因處分其房屋權(quán)利申請登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理?！斗课莸怯涋k法》第七十六條規(guī)定：利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項錯誤，而權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以持登記申請書、申請人的身份證明、房屋登記簿記載錯誤的證明文件等材料，申請異議登記。 權(quán)利人、利害關(guān)系人提起房屋權(quán)利確認(rèn)訴訟，取得確權(quán)法律文書后可以依法到登記機(jī)關(guān)辦理相應(yīng)變更登記，無須再進(jìn)行行政訴訟來判決撤銷登記錯誤的房屋所有權(quán)證?！斗课莸怯涋k法》第八十條規(guī)定：人民法院、仲裁委員會的生效法律文書確定的房屋權(quán)利歸屬或者權(quán)利內(nèi)容與房屋登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的申請或者有關(guān)法律文書，辦理相應(yīng)的登記?！斗课莸怯涋k法》第八十一條規(guī)定：司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁委員會發(fā)生法律效力的文件證明當(dāng)事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以撤銷原房屋登記，收回房屋權(quán)屬證書、登記證明或者公告作廢，但房屋權(quán)利為他人善意取得的除外。權(quán)利人、利害關(guān)系人持相關(guān)法律文書辦理變更登記，行政機(jī)關(guān)不予辦理，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以以行政機(jī)關(guān)不作為為由提起行政訴訟。 （三）適用先民事訴訟后行政訴訟原則后，反觀以上案例的處理。 1、案例1中乙如提起民事訴訟，以自己系共有人為由要求確認(rèn)甲、丙之間的買賣合同無效。在甲、乙、丙都參加訴訟的情況下，法院將審查頒發(fā)給甲一人的房地產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的民事權(quán)利是否與實際上的民事權(quán)利一致，如果雙方無特別約定，法院將不受該房屋產(chǎn)權(quán)證的約束而認(rèn)定該房屋系夫妻共有財產(chǎn)，反之，如有特別約定所有權(quán)為甲，則應(yīng)認(rèn)定為甲一人（當(dāng)然，也存在約定為乙一人所有的可能性）。如該房屋系夫妻共有財產(chǎn)，則將審查丙在簽訂買賣合同時是否為善意、有償，為善意、有償?shù)?，則認(rèn)定該買賣合同有效，反之，缺少其中之一，將認(rèn)定該買賣合同無效。如果法院以“乙系共有產(chǎn)權(quán)人、丙在簽訂買賣合同時非善意、有償”為由判決甲、丙之間的買賣合同無效，乙就沒有提起行政訴訟的必要。乙沒有必要再去走一條復(fù)雜的訴訟途徑，乙可持生效的民事判決書徑直向登記機(jī)關(guān)要求登記該房屋的產(chǎn)權(quán)人為甲、乙二人，并注銷原登記。本案在實際審理過程中，正是按照這個方法有效化解了這件如同二難推理的行政訴訟案件，乙撤回了行政訴訟，通過民事訴訟維護(hù)了自己的合法權(quán)益。 2、案例2中如果王某以A房產(chǎn)公司為被告，以李某為第三人，以“承租人享有優(yōu)先購買權(quán)”為由提起民事侵權(quán)訴訟，法院審理王某訴求的合法性，如王某與房產(chǎn)公司的租賃合同法律關(guān)系合法、有效，根據(jù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)和善意取得的相關(guān)規(guī)定，法院依法對該案件進(jìn)行審理，或者判決房產(chǎn)公司對王某承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，賠償王某損失；或者判決房產(chǎn)公司應(yīng)將房屋出售給有優(yōu)先購買權(quán)的王某，并賠償有獨立請求權(quán)的第三人陳某的相應(yīng)損失。不論以上民事案件哪種判決結(jié)果，只要租賃合同合法有效，根據(jù)買賣不破租賃的規(guī)定，王某仍對該房屋享有居住權(quán)，則王某也沒有必要另行提起行政訴訟。 3、案例3中劉某提起行政訴訟訴至法院，請求撤銷房管局頒發(fā)給李某的房屋產(chǎn)權(quán)證書，應(yīng)就房屋的產(chǎn)權(quán)爭議即誰對該房屋享有所有權(quán)提起民事訴訟，即以李某為被告，提起房產(chǎn)所有權(quán)確權(quán)之訴，待民事訴訟勝訴后，即法院判決劉某享有所有權(quán)后，恢復(fù)行政訴訟的審理，如此以來根據(jù)物權(quán)登記生效和善意取得的相關(guān)規(guī)定，劉某在民事訴訟中就有很大的敗訴風(fēng)險，一旦民事確權(quán)之訴敗訴，則行政訴訟便幾無勝訴的可能，其合法權(quán)益將很難得到保護(hù)。但是若劉某以房地產(chǎn)公司為被告，提起商品房買賣合同糾紛的民事訴訟，因房產(chǎn)公司一房二賣，房產(chǎn)公司應(yīng)雙倍返還劉某已付房款，并賠償劉某的損失，如此劉某的合法權(quán)益便能夠得到便捷合理公正的保護(hù)。 三、審理房屋行政登記案件暴露出行政訴訟途徑解決類似糾紛的缺陷和相應(yīng)對策 （一）提起行政訴訟解決此類糾紛存在的不足。因為通過行政訴訟解決此類糾紛，即使人民法院撤銷登記機(jī)關(guān)的登記行為，權(quán)利請求人與權(quán)利登記人之間的實質(zhì)糾紛仍然未真正得到解決。在房屋確權(quán)給某一方之前，房屋將處于權(quán)利主體不確定的真空地帶，會給社會穩(wěn)定帶來極大的影響。 一是將導(dǎo)致民事訴訟與行政訴訟的混亂。根據(jù)實質(zhì)審查原則的觀點，人民法院只有查清房屋的權(quán)利狀況，才能認(rèn)定登記機(jī)關(guān)的登記行為是否合法。查明的權(quán)利主體與權(quán)利登記人相一致時，登記發(fā)證行為才為合法，否則即為不合法。這一觀點需要在權(quán)利請求人與權(quán)利登記人之間的權(quán)屬進(jìn)行判定，在審判程序和適用法律上，勢必要按照民事訴訟的程序，適用民事實體法律進(jìn)行審查，如此一來，審查登記機(jī)關(guān)的登記頒證行為就轉(zhuǎn)化為審查權(quán)利請求人與權(quán)利登記人之間的權(quán)屬糾紛。這一審查內(nèi)容顯然是超過了行政訴訟的審查范圍，將由行政訴訟代替民事訴訟，在訴訟上造成混亂。 二是行政訴訟的判決與其后民事訴訟的判決結(jié)果將不可避免出現(xiàn)矛盾。導(dǎo)致這一矛盾的原因在于行政訴訟與民事訴訟的舉證責(zé)任不同。在行政訴訟中，權(quán)利請求人只要認(rèn)為自己與登記的房屋有利害關(guān)系，即可以提起行政訴訟，且登記機(jī)關(guān)負(fù)有舉證義務(wù)，登記機(jī)關(guān)無法證明自己行為合法時，其作出的登記行為將被撤銷。登記被撤銷以后，該房屋的權(quán)屬爭議仍然存在。因此，權(quán)利請求人并不當(dāng)然能夠取得權(quán)利登記，勢必又要通過民事確權(quán)訴訟來最終認(rèn)定權(quán)利主體。但權(quán)利請求人在提起民事確權(quán)訴訟中，負(fù)有證明自己是房屋的真正權(quán)利的人舉證義務(wù)，一旦不能證明上述事實，其請求將被法院駁回。也就是說，權(quán)利主張人有可能打贏行政官司，但不一定能打贏民事確權(quán)官司。在這種情況下，行政訴訟的判決與民事訴訟的判決就不可避免的出現(xiàn)矛盾。 （二）房屋行政登記案件糾紛的解決通過民事訴訟處理仍不失為上佳之策。筆者認(rèn)為，根據(jù)物權(quán)理論及產(chǎn)權(quán)登記的性質(zhì)來看，應(yīng)當(dāng)是先有權(quán)利而后有登記，權(quán)利是內(nèi)容，登記是形式。因此解決此類糾紛的實質(zhì)問題就是權(quán)利的歸屬問題。而這一問題產(chǎn)生于權(quán)利請求人與權(quán)利登記人之間，這一問題的解決也有待于通過民事訴訟的途徑解決。至于權(quán)利請求人與登記機(jī)關(guān)之間并無實質(zhì)爭議。因此，只要提起民事訴訟就能夠從根本上解決問題。也只有通過民事審判才能對權(quán)屬糾紛作出正確的認(rèn)定，才能讓雙方當(dāng)事人充分享受舉證、質(zhì)證等訴訟權(quán)利，達(dá)到程序與實體上的公平與公正。同時，直接提起民事訴訟還可以避免行政訴訟與民事訴訟判決結(jié)果相互矛盾的現(xiàn)象。民事判決后，可以憑借生效的法律文書要求登記機(jī)關(guān)重新登記。登記機(jī)關(guān)如果拒不重新登記的，權(quán)利請求人可以以登記機(jī)關(guān)行政不作為提起行政訴訟，而此時的行政訴訟就順理成章，不會出現(xiàn)上述的種種弊端。 四、審理房屋行政登記訴訟案件的一些對策和建議 （一）加快立法，建立和完善科學(xué)的房屋登記制度。盡快制定和完善有關(guān)房屋登記的法律、法規(guī)和規(guī)章，統(tǒng)一在實踐中存在的混亂，是解決當(dāng)前審理房屋行政登記案件諸多問題的根本辦法。如《物權(quán)法》中，對不動產(chǎn)登記制度作出了基本的規(guī)定，如登記管轄、登記機(jī)構(gòu)職責(zé)、異議登記與預(yù)告登記制度、登記過錯的賠償責(zé)任等，但是這些規(guī)定仍有許多不明確的地方，遠(yuǎn)不能解決現(xiàn)實登記行為中遇到的問題，亟待法規(guī)和規(guī)章的進(jìn)一步細(xì)化，如最高法院盡快出臺關(guān)于物權(quán)法適用問題的解釋。 （二）正確把握審理房屋行政登記訴訟案件的規(guī)律。房屋行政登記只是對民事行為的認(rèn)可行為，而不是對民事糾紛的處理行為。認(rèn)清房屋行政登記行為的性質(zhì)，才能進(jìn)一步把握好審理房屋行政登記訴訟案件的規(guī)律。 （三）明確對房屋行政登記行為的司法審查標(biāo)準(zhǔn)。司法審查是房屋行政登記行為最終的救濟(jì)渠道，是公正的最后屏障，所以司法審查的權(quán)限理應(yīng)高于行政登記機(jī)關(guān)。 （四）注重保護(hù)行政管理相對方的合法權(quán)益。有些房屋行政登記案件涉及不動產(chǎn)標(biāo)的額很大，矛盾尖銳，處理不當(dāng)，會影響社會穩(wěn)定，對每一件案件都要從立法目的、法律原則、社會效果綜合考慮，真正使行政審判體現(xiàn)公正、公平。 （五）正確處理行使審判職能與支持登記機(jī)關(guān)依法行政的矛盾。一方面，我們要堅決糾正房屋行政登記機(jī)關(guān)的錯誤，另一方面，也要進(jìn)一步加強(qiáng)與房屋行政登記機(jī)關(guān)的溝通，通過提出司法建議、召開座談會、舉辦法律講座等方式，達(dá)成法律理解的一致和案件處理的共識，使司法權(quán)與行政權(quán)和諧統(tǒng)一。 五、結(jié)論 筆者認(rèn)為，對于房屋行政登記涉及的糾紛，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人爭議對象的不同確定不同的訴訟制度及審理思路。仔細(xì)分析該類糾紛，可分為兩類：一類是因登記機(jī)關(guān)拒絕登記或錯誤登記而在行政相對人與登記機(jī)關(guān)之間產(chǎn)生糾紛；另一類是第三人對登記機(jī)關(guān)所登記的民事法律關(guān)系產(chǎn)生爭議，此種爭議實質(zhì)上存在于行政相對人與第三人之間，與登記機(jī)關(guān)并無實質(zhì)爭議，提起行政訴訟的原因在于登記機(jī)關(guān)確認(rèn)了這種民事法律關(guān)系。對于前一類糾紛，應(yīng)提起行政訴訟，因其為行政爭議。而對于后一類糾紛，實質(zhì)上是行政相對人和第三人之間的房屋權(quán)屬糾紛，如上所述，該糾紛屬于民事訴訟范疇，而行政訴訟中無權(quán)解決房屋的權(quán)屬糾紛，所以應(yīng)通過民事訴訟去解決。最高法院對此類情形及時作出了相應(yīng)的司法解釋，改變了審判實踐中處理此類案件的困境和判決形式不統(tǒng)一，更好地保護(hù)了當(dāng)事人的合法權(quán)益。
