【事件】

小區(qū)業(yè)主王先生因拖欠2011年3月至2015年6月期間的物業(yè)費(fèi)，被物業(yè)公司起訴到法院。

王先生認(rèn)為，自己和物業(yè)公司沒(méi)有簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)公司在未得到業(yè)主的明確授權(quán)，也沒(méi)有開發(fā)商指定的情況下提供服務(wù)，缺乏合法根據(jù)。

在購(gòu)房時(shí)，雖然王先生與開發(fā)商明確約定小區(qū)的物業(yè)管理由開發(fā)商指定的物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理，但他心里仍然認(rèn)為開發(fā)商在沒(méi)有取得業(yè)主同意的情況下，將小區(qū)物業(yè)服務(wù)委托給原告這家物業(yè)公司。所以在王先生看來(lái)，原告提供的物業(yè)服務(wù)缺乏正當(dāng)依據(jù)，因此自己拒付物業(yè)費(fèi)的行為是合法的。

業(yè)主與物業(yè)公司之間不簽訂物業(yè)合同，就可以拒交物業(yè)費(fèi)嗎？

【分析】

本案中，原告與被告雖然沒(méi)有簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，但事實(shí)上原告已持續(xù)為小區(qū)提供了符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)多年，被告也接受了原告的服務(wù)，且未提出過(guò)任何異議，雙方之間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系已經(jīng)成立。

因此，即便原被告雙方之間不存在書面的物業(yè)服務(wù)合同，被告依舊應(yīng)向原告支付物業(yè)費(fèi)。

另外，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)公司可以分別與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一定數(shù)量的單個(gè)業(yè)主簽訂《物業(yè)管理合同》。該合同條款只要獲得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)2／3以上業(yè)主同意即發(fā)生法律效力。這說(shuō)明，物業(yè)公司即使不與另外少部分業(yè)主簽訂《物業(yè)管理合同》或即使余下的少部分業(yè)主不愿意與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理合同》，那么該《物業(yè)管理合同》也對(duì)其他未簽訂《物業(yè)管理合同》的業(yè)主具有約束力。

實(shí)踐中，常遇到有業(yè)主以對(duì)物業(yè)公司服務(wù)存在瑕疵或漏洞為由拒交物業(yè)費(fèi)。此種情形下，業(yè)主應(yīng)通過(guò)正常途徑與物業(yè)公司溝通協(xié)商解決，也可向業(yè)主委員會(huì)反映，通過(guò)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司溝通來(lái)解決。法律上也明確規(guī)定了業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)決定選聘、解聘物業(yè)公司的權(quán)利，但無(wú)論如何，業(yè)主不應(yīng)以拒交物業(yè)費(fèi)為對(duì)抗手段，否則將可能面臨敗訴的后果。