編者按
文章開始前，先跟大家說件事。
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最近公眾號后臺堆積了很多問題，正好統(tǒng)一來回復(fù)下。很多粉絲疑慮，現(xiàn)在大環(huán)境這么差，現(xiàn)在上海行情這么差，是不是買房的時候。我們總結(jié)了三個大家都關(guān)心的問題。現(xiàn)在市區(qū)新房倒掛還是很明顯的。如果是買二手，上?，F(xiàn)在基本已經(jīng)處于橫盤狀態(tài)，價格變化的是不大的。現(xiàn)在買房，最壞的結(jié)果，也不過就是幾年房子不漲，虧一個利息錢。這個結(jié)果其實是無法接受的，對你后續(xù)的發(fā)展影響也很大。現(xiàn)在既然市場已經(jīng)橫盤，你可以慢慢看起來。不要想著買到最低點，沒有籌碼的人，是沒資格等最低點的。現(xiàn)在需要的，是你在上海，手上要有籌碼。當然，什么價位，買哪里的房子，也是需要提前規(guī)劃的。
現(xiàn)在上海樓市回不回暖，和三價取低已經(jīng)關(guān)系不大了。樓市現(xiàn)在已經(jīng)進入橫盤狀態(tài)。如果目標是短期內(nèi)投資，當前不一定是最好的時機。現(xiàn)在外面房源也多，房東也相對好打交道。雖然說短期內(nèi)，上海的橫盤的狀態(tài)是不會變的。但從長期而言，房產(chǎn)市場復(fù)蘇是可以預(yù)測的。覺得橫盤選擇余地大的，現(xiàn)在也可以看起來。現(xiàn)在我想置換的話，是應(yīng)該是先買后賣，還是先賣后買？如果說你手上是要賣的那套房子流動性相當好，掛出去以后天天有人上門看房。甚至現(xiàn)在已經(jīng)有幾個人找你在談價格了。那么你現(xiàn)在先去買然后再賣，問題也不大。如果你這個房子掛出去之后，你既不能保證有多少人看，也不能保證什么時候賣掉。那最好還是先把這個房子賣掉，然后再去考慮買你想買的那個房子。市場上價格變化不大，也不會因為價格劇烈變動導(dǎo)致踏空。不過要有心理準備，如果不降價的話，很可能要賣上好久。但現(xiàn)在市場比較平穩(wěn)，房東也相對好說話。
從置換角度，現(xiàn)在這個時間點還是不錯的。進門要拜關(guān)二哥，身旁須有趙子龍
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現(xiàn)在的環(huán)境，到底該買什么房子？根據(jù)個人情況不同，在上海買房的選擇也是不一樣的。比如預(yù)算在600萬以上，積分有65分，那近郊帶地鐵的新房，還是買的到的。另外一種就是預(yù)算2000萬，那么二套資格55-60分，一些樓盤也是有機會買到的。還有就是像天匯世紀璽，本身是有很明顯的短板，總價又高。其他幺蛾子樓盤，你能被銷售通知的前提是，你是全款或首付七成。特別是1000萬左右在市區(qū)，分數(shù)基本都奔著70去的。你看下你的預(yù)算和積分，如果前面幾個選項夠得上，就按照這個思路去買。單純當分母，連入圍都不夠的，看新房就沒什么必要了。中環(huán)的老破小流動性還算不錯的的，交通和配套也好，缺點就是居住屬性差一點。比如說預(yù)算500萬左右，其實近郊帶地鐵的次新二房也能買到。如果工作穩(wěn)定，是可以根據(jù)上班地點往近郊方向買的，這樣居住體驗會好很多。或者還年輕，暫時工作不算特別穩(wěn)定，有換工作的可能。這個時候，中環(huán)老公房在交通上的優(yōu)勢還是很明顯的。用一天減少一個小時的通勤時間 配套齊全，有時候還有學區(qū)，真要買中環(huán)老破小，有幾個選擇要素，不一定都要有，但最好帶上一個。帶一個二梯隊以上的學區(qū)，市區(qū)的話最好是雙學區(qū)，浦東的話單學區(qū)也行。有多條進市區(qū)的地鐵，強能級的地鐵至少兩條以上。不是完全的銀發(fā)社區(qū)，全片區(qū)除了老破小，除了本地老人沒有新鮮血液的地方盡量不要去。只要保證流動性，沒有太大的學區(qū)溢價，這種老破小的性價比其實還是蠻好的。遠郊的老破小不能買的原因在于它即占房票，萬年不漲，流動性還很差。這些毛病，遠郊的老破大全都有，而且比老破小還嚴重。而且連遠郊老破小唯一的優(yōu)勢，總價低也沒有了。然后我們還要定義下遠郊：人民廣場25公里以外，沒有地鐵的地方，才是遠郊。定義下老破大：房齡在2000以前，沒有電梯的小區(qū)，才是老破大。但如果說，你說的遠郊老破大，是顧村、楊行、南翔、徐涇、九亭、顓橋、周康這種地方，那買下來是沒有問題的，不管是自住還是流動性，都沒問題。進門要拜關(guān)二哥，身旁須有趙子龍
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房價漲的前提，是這個板塊這個房子，有流動性，有很多人想要買。比如說：有地鐵的，對口學區(qū)的，周邊有產(chǎn)業(yè)的……如果這個板塊流動性不行，除了本地人沒人買，那房子自然就很難漲。華新現(xiàn)在的問題，就是除了本地人，沒人愿意買過來。單純地理位置，華新還是可以的，距離大虹橋其實很近。但是，完全沒有地鐵；也沒有學區(qū)；周邊的產(chǎn)業(yè)也一般，需要依托大虹橋。但大虹橋周邊的選擇余地很大，華新并沒有特別的優(yōu)勢。華新本質(zhì)上還是一個近郊的農(nóng)村板塊，配套、學區(qū)各方面都沒有什么特別的表現(xiàn)。這種板塊，只有一波大行情，全上海都漲了，它才會漲。如果是小行情，只有部分板塊部分品類在漲的話，很難輪到它。基本上也就是市區(qū)和近郊漲了，遠郊和沒地鐵的地方基本沒漲。如果你等得起，可以再等一兩輪，等哪一輪是全上海一起漲的時候，華新也會漲。現(xiàn)在上海的行情已經(jīng)進入盤整期，短期內(nèi)樓市會繼續(xù)往下。現(xiàn)在這個時候希望華新漲，可能性不算很大。臨港應(yīng)該關(guān)心的，不是101，103，還是105。現(xiàn)在的情況，是人口不足，但是新房還在開足馬力上。現(xiàn)在整個臨港地區(qū)的人口是30萬，這還是包括了大冶河以南和金匯港以東的區(qū)域。而這個地方現(xiàn)在還沒有交房的新房，就有三萬多套。只要這個人口導(dǎo)入的問題沒解決，臨港的新房就是沒辦法投資的。不過如果你就是在臨港上班和生活，那買在這里是可以的?？梢越鉀Q自住和學區(qū)。如果是抱著投資心態(tài)看臨港，近幾年的臨港都盡量回避。一個10萬人3萬套新房的地方，只有風險，無法套利。
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