現(xiàn)在市面上有很多的新小區(qū)，銷售員都喜歡把小區(qū)的車位配比掛在嘴邊
確實(shí)，我相信每個(gè)人或多或少都經(jīng)歷過在老小區(qū)里搶車位這一緊張又刺激的停車環(huán)節(jié)，一個(gè)小區(qū)里有沒有足夠的停車位確實(shí)是很多人買房時(shí)無(wú)法忽視的一個(gè)點(diǎn)。
在我看來(lái)，小區(qū)停車位這件事，和買房的邏輯上有些相似，但更多的是兩者之間巨大的差異
有人說(shuō)，現(xiàn)在那些高端小區(qū)的車位賣得比車還貴，簡(jiǎn)直就是搶錢
可你有沒有想過，你們家擱冰箱的那塊地板，折算成房?jī)r(jià)，也比冰箱貴吧？
上海的一塊滬牌，早在2013年就已經(jīng)突破了9萬(wàn)的單價(jià)，比很多的買菜車都要貴了吧？
消耗品與不動(dòng)產(chǎn)，本質(zhì)上是兩個(gè)完全不同的概念
對(duì)于車位該不該買這個(gè)問題，首先要搞清楚的，并不是為什么要買車位。
而是為什么你沒有覺得車位是一個(gè)值得買、必須買、要趕緊買的商品
很多人都不知道，對(duì)于現(xiàn)在市面上很多的新盤項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，車位已經(jīng)成為它們整體虧損的罪魁禍?zhǔn)住?/span>
大多數(shù)人的潛意識(shí)里，還是會(huì)把一個(gè)小區(qū)的停車位，看做是地上畫的一個(gè)框而已，就這么一個(gè)框，長(zhǎng)度不過2.5-3米，寬5-6米，區(qū)區(qū)彈丸之地，憑什么要賣幾十萬(wàn)呢？
但事實(shí)上，一個(gè)停車位的真正面積，包含了車位的那些框框、行車道、出入口坡道、設(shè)備用房（人防設(shè)施、消防泵房……）等等的占地面積，還有柱間、墻角等無(wú)法利用的邊角料，平均到每輛車停車面積一般在30~35平米。
而地下停車場(chǎng)的建設(shè)成本則要比建在地上成本更高，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，要開挖土方，要做支護(hù)工程，要排水，然后單位面積的鋼筋含量、混凝土含量等指標(biāo)都要遠(yuǎn)高于地上建筑部分。
因此，一個(gè)地下停車場(chǎng)，越往下成本往往越高。整體平均下來(lái)，一個(gè)車位的平均成本可能高達(dá)3000元/㎡左右，一個(gè)包含公攤在內(nèi)的平均面積35平方米的停車位，就是大約10萬(wàn)+
開發(fā)商要做項(xiàng)目，會(huì)發(fā)生銷售費(fèi)用、貸款利息、行政開支和各項(xiàng)稅金的成本，如果最終分?jǐn)偟矫恳黄矫卓沙鍪鄣拿娣e當(dāng)中，難道就不算車位了嗎？
這么算下來(lái)的話，一個(gè)車位怎么著也得賣個(gè)15萬(wàn)+吧？
因此，很多人早些年買入的那些3-5萬(wàn)一個(gè)的車位，基本都是開發(fā)商的虧本買賣。
為什么這些開發(fā)商虧本也得做停車位呢？
答案很簡(jiǎn)單：被迫營(yíng)業(yè)。
去翻翻土拍信息就會(huì)發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商拍得的每一塊土地，基本都有一系列的規(guī)劃指標(biāo)，這其中就有個(gè)叫做“車位配比”的東西在很多年前就已經(jīng)存在
所以這件事情的真相就是，對(duì)于每一個(gè)樓盤來(lái)說(shuō)，建造停車位都是一個(gè)很大的負(fù)擔(dān)，是要靠賣好上面的房子才能賺回來(lái)的
在5-10年前，很多樓盤的小區(qū)規(guī)劃里，車位的配比常常是1:0.5左右，因?yàn)闆]有人會(huì)想到10年后的今天，全國(guó)的汽車保有量會(huì)高達(dá)3.6億輛，平均每4個(gè)人里就有一輛機(jī)動(dòng)車
也正是因?yàn)榇蟓h(huán)境的改變，如今大家都有車了，車位供不應(yīng)求了，開發(fā)商自然不會(huì)再虧本銷售了
我不知道其他城市怎么樣，但至少身在上海，小區(qū)里停車有多難，應(yīng)該不用多說(shuō)吧
相比拍地時(shí)就已經(jīng)規(guī)劃好的停車位數(shù)量，每年上海還有幾十萬(wàn)的新車正在上牌，換句話就是每一天都會(huì)有新的車主來(lái)跟你搶位置。
因此對(duì)于停車位的需求只會(huì)日益加劇，車位的供需矛盾惡化預(yù)期是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于改善預(yù)期的，甚至可以說(shuō)，對(duì)于有車的人而言，車位在未來(lái)會(huì)比住房還剛需
就像我所處的普陀某中環(huán)小區(qū)，幾年前還有傳聞?wù)f小區(qū)要重新規(guī)劃并售賣車位，當(dāng)時(shí)的車位價(jià)格傳聞是在20萬(wàn)上下。
這四五年過去了，小區(qū)周邊的道路也拓寬了翻新了，設(shè)置了不少隔離帶，上班族越來(lái)越多，對(duì)亂停車現(xiàn)象也就更加嚴(yán)管了，車位在我們小區(qū)那已經(jīng)是“無(wú)價(jià)之寶“了，經(jīng)常聽到鄰里街坊因?yàn)楫?dāng)年沒有買個(gè)車位后悔不已。
所以在我眼里，咬咬牙買個(gè)車位絕對(duì)是一件非常必要的事情。
人可以擁有一套或者兩套房子，可以選擇180平米或是80平米的房子，但是停車位，只能是一個(gè)蘿卜一個(gè)坑。
單從車位的供求關(guān)系來(lái)看，這絕對(duì)是一筆穩(wěn)賺不賠的買賣。
至于那些說(shuō)買車位不如租車位的人，我只想說(shuō)，十年前的他們，可能正是那些推薦你租房而不是買房的那群人
如果你身邊，有一些5-10年前曾經(jīng)買過小區(qū)停車位的人，持有到現(xiàn)在獲得的收益率可能比房子更香。
那么，如何來(lái)判斷自家小區(qū)的停車位究竟貴不貴呢？
我在網(wǎng)上看到過一個(gè)非常簡(jiǎn)單粗暴的方法，我認(rèn)為也比較適用：
對(duì)于那些非別墅類社區(qū)，我們可以把小區(qū)的車位價(jià)格與小區(qū)的車輛價(jià)格做一個(gè)簡(jiǎn)單比對(duì)：
如果車位價(jià)格在車輛均價(jià)的60%左右，那就是便宜；
80%，也還是能接受；
如果超過了100%，那就基本沒什么性價(jià)比可言了
依舊拿我居住的上海普陀某中環(huán)小區(qū)來(lái)舉例，根據(jù)我的觀察，我們小區(qū)的汽車價(jià)位基本都在20-40萬(wàn)之間，這也就意味著，如果停車位的定價(jià)在18萬(wàn)，那絕對(duì)是撿到寶了；如果定價(jià)在25萬(wàn)，合情合理；但如果超過40萬(wàn)，那開發(fā)商就有點(diǎn)黑心了。
說(shuō)歸說(shuō)，實(shí)際上像我們這種老舊小區(qū)的車位價(jià)格一般都要打個(gè)折，實(shí)際的車位售價(jià)并不一定會(huì)有那么高。
原因就在于那些能開的起豪車，能承受更高車位價(jià)格的人，會(huì)選擇更高端的新房或者次新房居住，真正留在普通小區(qū)的人即使停車難也會(huì)選擇租車位、搶車位或者違章亂停。
同理，上海中高端小區(qū)的停車位價(jià)格，因?yàn)槿巳喝拥牟煌?，有些“溢價(jià)率”也不足為奇。
早在2015年就有新聞曝出過，上海某新小區(qū)開盤車位價(jià)格從50萬(wàn)到100余萬(wàn)不等，最高的一個(gè)“子母車位”甚至高達(dá)131萬(wàn)，和一輛保時(shí)捷卡宴S的裸車價(jià)差不多
對(duì)于那些高資產(chǎn)人群來(lái)說(shuō)，時(shí)間就是金錢，所以只要能節(jié)約時(shí)間，一百多萬(wàn)買個(gè)車位也是可以接受的
還是想給大家一個(gè)忠告：車位是用來(lái)停的，不是用來(lái)炒的
有些小區(qū)的平均車價(jià)明明才30w，但車位已經(jīng)到60w+了，可能是因?yàn)樵撔^(qū)的車位配比有非常大的缺口。
例如1:0.4甚至1:0.2，也可能是因?yàn)樵撔^(qū)的其他配套非常優(yōu)秀，例如優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房讓家長(zhǎng)不得不扎根于此等因素。
但如果一個(gè)車位真的貴到離譜，偏離了這個(gè)小區(qū)車位的實(shí)際價(jià)值，雖然總有那么一小部分有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人愿意為了這種稀缺性而付出溢價(jià)買單，但歸根結(jié)底這畢竟只是一個(gè)車位。
如今上海的新房高端樓盤，停車位的配比基本都在1:1-1:1.5的區(qū)間，未來(lái)小區(qū)停車位的數(shù)量足以滿足住戶的需求，因此車位售價(jià)大概率將會(huì)處于市場(chǎng)正常水平，所以也談不上是個(gè)投資品。
這年頭如果想要通過炒車位投資，獲取很大的增值空間，其實(shí)概率已經(jīng)非常的小了。
畢竟，所有的價(jià)格波動(dòng)，都源于供求關(guān)系。
總之，車位是一個(gè)有價(jià)值的商品，但如今已經(jīng)不再是一個(gè)很好的投資品。
這正是停車位與房子的相似之處：
如果你是剛需，就應(yīng)該果斷入手；
如果你想投資，還是把車位留給別人吧。
這個(gè)世上本來(lái)是有很多停車位的，買的人多了，也就沒有了。
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