來源：派沃設(shè)計
在電商侵蝕實體商鋪消費，大型購物中心又走向體驗式的大背景下，最容易被替代和擠壓的社區(qū)商鋪正在積極轉(zhuǎn)型，上海、北京等地的城市改造計劃的啟動，更是讓大量街邊店相繼“消失”。
集街邊小店風(fēng)情和同樣重視體驗感的街區(qū)式商業(yè)模式展露頭角，與以往社區(qū)商業(yè)多打造臨街、分散的空間不同，在高企的城市地價和密集的城市開發(fā)過程中，不少開發(fā)商已瞄準(zhǔn)大社區(qū)的建筑空間，以低容積率開發(fā)出更適宜社區(qū)居民消費和休閑的商業(yè)配套。
通常采用 “井字型”或“非字型”的平面動線，可以將多個小獨棟建筑串聯(lián)起來，再結(jié)合多樣的導(dǎo)視標(biāo)志，將消費者引流至不同的單體建筑中進行消費。
基本上每棟單體建筑都有設(shè)置垂梯與扶梯，一般情況下，經(jīng)營樓層≤3的單體樓棟配置1-3對扶梯。一般位于獨棟建筑的，外部(小獨棟)或中央(大獨棟)經(jīng)營樓層≥4的單體樓棟，配置1處1-2部的垂梯，并位于入口處，且設(shè)有明亮或彩色的燈帶起到提示作用，配置充足數(shù)量的垂梯與扶梯，便于將消費者快速導(dǎo)入各樓棟高層進行消費。
街區(qū)式商業(yè)是繼購物中心之后出現(xiàn)的商業(yè)類別形態(tài)，更注重消費的體驗感、場景感，追求的是品位消費、享受型消費，因此其四大業(yè)態(tài)配比特征是餐飲、娛樂業(yè)態(tài)占比高于購物中心的同類占比
零售品牌大幅增加了男女時裝，快時尚/運動休閑裝的單店面積/數(shù)量，反映出消費者對多樣化時裝品牌的需求增加，更青睞年輕時尚的潮流裝扮。
餐飲品牌調(diào)整最大的為特色餐飲，側(cè)面反映了有特色、有品位的餐廳，能夠吸引當(dāng)代消費者休閑餐飲的增多，也反映出人們注重品位的特點。
休閑娛樂業(yè)種越來越豐富，主要服務(wù)于商務(wù)人士、家庭客群，商家更注重內(nèi)部硬件的打造和消費場景/氛圍的營造，娛樂產(chǎn)品也會更具有趣味性，吸引更多消費者參與體驗。
配套業(yè)態(tài)的業(yè)種數(shù)量/面積基本不變，培訓(xùn)服務(wù)（多為兒童培訓(xùn)）新增店鋪數(shù)較多，家長對兒童成長較為重視，教育類業(yè)種具有市場，服務(wù)配套屬于居民日常生活化，高頻化的消費內(nèi)容能為消費者提供更多的選擇。
街區(qū)型購物中心雖然具有慢活樂趣，展示性好、配套設(shè)置靈活、經(jīng)營環(huán)境好、建筑成本較低（保護建筑改造例外）、地塊適應(yīng)型強等優(yōu)勢，但同時也具備諸多劣勢：
· 對地域及季節(jié)適應(yīng)性差；
· 商圈的歷史文化等級要求高：歷史文化街區(qū)具有明顯優(yōu)勢，例如上海豫園商城、上海新天地；
· 對城市的等級要求高：三四線城市擁有大量原生態(tài)的傳統(tǒng)低能級商業(yè)街，更期待新興事物，例如大盒子購物中心；一二線城市也只能接納最具文化及創(chuàng)意的少數(shù)幾個街區(qū)型購物中心；
· 平面動線多而散/垂直動線聚集能力相對較差：導(dǎo)致2層以上零售坪效較低，北京三里屯太古里等項目的地下樓層坪效就超過2樓；
· 適合小產(chǎn)權(quán)分割銷售：導(dǎo)致大量無心無力運營的發(fā)展商進入街區(qū)型購物中心領(lǐng)域；不同業(yè)態(tài)業(yè)種的聚集及互動轉(zhuǎn)化能力差；對發(fā)展商設(shè)計及運營的經(jīng)驗及能力要求極高。
以上這些優(yōu)劣勢綜合作用，最終導(dǎo)致全開放式街區(qū)只能成為購物中心業(yè)大盒子建筑的有益補充，而無法成為主體，但其業(yè)績表現(xiàn)，依舊搶眼。
近年來，龍華區(qū)發(fā)展速度驚人，以優(yōu)越的地理位置、深厚的潛力，連續(xù)多年經(jīng)濟增速位列深圳市各區(qū)前列，綜合實力不容小覷。壹方商業(yè)順勢而動，打造60萬㎡超大體量商業(yè)航母—壹方天地。
結(jié)合龍華區(qū)位特性，壹方商業(yè)打造“新趣樂游紛享空間”、“潮流品味先鋒主場”、“多元主題體驗MALL”、“美學(xué)主義創(chuàng)想領(lǐng)域”、“優(yōu)品甄選生活中心”5大主題商業(yè)定位、業(yè)態(tài)互補。
目前，壹方天地E區(qū)、A區(qū)已相繼亮相，為龍華商業(yè)更添異彩，尤其是A區(qū)的開業(yè)，為龍華居民帶來了全新的購物、休閑、娛樂空間，迅速成為龍華地標(biāo)商業(yè)。
A區(qū)、E區(qū)的成功亦證實了龍華對于大型購物中心的渴望。今年7月28日，“潮流品味先鋒主場”—9萬㎡的開放式購物中心壹方天地B區(qū)將正式亮相，更取得招商率100%，開業(yè)率100%的優(yōu)異成績，為這個大型商業(yè)集群再添一籌。
壹方天地B區(qū)采用開放式街區(qū)的建筑形態(tài)，突破了傳統(tǒng)盒子商業(yè)在空間上的桎梏，與市政道路直接相連，以更輕松自在的隨性空間，營造出與消費者不期而遇的獨特體驗。
街區(qū)的廣闊空間中，隨處可見便于消費者休憩的休閑座椅，造型各異的綠植點綴其中，為商業(yè)空間帶來了更多自然的氣息，也將購物變得更為休閑舒適。建筑中暗藏的噴霧為夏日帶來些許清涼，也將B區(qū)烘托得更為浪漫。尤其是華燈初上時，璀璨燈光與噴霧相映成趣，為B區(qū)的夜色更添魅力。
此外，壹方天地對IP的應(yīng)用一直為人津津樂道，一樓跳芭蕾的熊小萌在八音盒上翩翩起舞，童趣又甜蜜。隨處可見的IP主題霓虹燈和IP玻璃貼更是為街區(qū)加入了更多色彩。通過IP的多種表現(xiàn)形式，B區(qū)巧妙地為購物空間賦予了獨特的性格標(biāo)簽。
圍繞其定位“潮流品味先鋒主場”，并著力于龍華區(qū)消費高速發(fā)展的特色，以及龍華消費者的消費方式和生活方式，B區(qū)在品牌引進上兼顧年輕潮流、高性價比和國民性，匯聚了156家極具吸引力的品牌。
其中涵蓋運動休閑、家居生活、潮流服飾等多種品類的13家概念旗艦店。此外，B區(qū)在保證性價比的基礎(chǔ)上，摒棄對國外品牌的依賴，立志以一己之力，為國牌興起添磚加瓦。引進bossini、camel jeans、angel hancheng、六町目、YAGE等高性價比國牌，扶持國民品牌，也為龍華消費者帶來了看得見買得起的時尚。
買買買之外，購物中心逐漸承載了休閑、學(xué)習(xí)、娛樂、社交等更多的功能，其品牌矩陣也不斷延伸。作為定位“年輕、潮流”的購物空間，B區(qū)瞄準(zhǔn)時下年輕人的興趣所在，布局青年亞文化，DIY、擼貓、紋身、舞蹈、射擊、電競等眾多新興業(yè)態(tài)齊聚，將B區(qū)真正變成了年輕人釋放壓力、放松精神的空間，也為B區(qū)賦予了獨特的性格標(biāo)簽。
青年文化的另一大特點是豐富的夜生活，尤其是近年來“熬夜大賽”逐漸興起，年輕人都成為“熬夜專家”。為了順應(yīng)這一趨勢，壹方天地B區(qū)精心打造HighFun宵夜街，滿足口腹之欲之外，更可以在高性價比的小酒館，KTV等與志同道合的朋友一起飲酒暢聊。
金橋國際商業(yè)廣場，已經(jīng)開業(yè)9年有余。經(jīng)過多年運營管理，項目在周末期間平均客流量達到8-9萬人次/天（工作日5萬人次/天），其空間內(nèi)容與品牌組合也在不斷變化。
項目內(nèi)的第7座樓正在進行改造升級，將會把原本的城市農(nóng)莊改造成集私人宴會、兒童劇、藝術(shù)裝置、寵物展等多功能用途為一體的空間，以增加休閑體驗。
“這么多年來，金橋國際商業(yè)廣場在品牌調(diào)整、展示形象上有很多變化，但是打造‘Mall in the park，park in mall’的理念是不會改的”，問及項目有哪些變化時，崇邦房地產(chǎn)發(fā)展有限公司董事總經(jīng)理梁美芬如是說。
上海金橋國際商業(yè)廣場坐落于金橋路與張楊路交匯口，距地鐵六號線金橋路站約百米，與體量約5萬平米的久金廣場隔街相望。商場由11座商業(yè)樓宇組成，布局上較大寧國際廣場更為直觀明了，品牌主要集中在1-8座，9—12座為裙樓商業(yè)，離中心購物區(qū)較遠(yuǎn)且被車道阻隔，項目商業(yè)體量約16．4萬平方米，為金楊地區(qū)最大的一站式購物中心。
在經(jīng)營理念這一點上，金橋國際商業(yè)廣場一直堅持“Mall in the park，park in mall”，強調(diào)打造生態(tài)公園式的購物中心。在空間規(guī)劃上，項目采用“街 場”開放式形態(tài)，建筑上結(jié)合現(xiàn)代與新古典風(fēng)格，并對每座商業(yè)樓飾以不同的顏色。
放眼至整個項目，樹木和綠地間樓宇有序排列，中央廣場被綠蔭包圍，金橋國際商業(yè)廣場給人整體感覺像是廣場上的公園。
不可忽視的是，廣場入口和中央缺少全部品牌導(dǎo)視圖和每座建筑的分布圖，對于初次前來的消費者，想要準(zhǔn)確找到第幾座建筑/某品牌尚需花費一定時間。
“金橋國際商業(yè)廣場是金橋地區(qū)較早開設(shè)的開放式購物中心，其整體物業(yè)布局上存在不足，動線不是很流暢。目前金橋的居民、人流與七寶商圈類似，不過區(qū)域內(nèi)的商業(yè)競爭不強，缺乏好的購物中心，金橋國際商業(yè)廣場算是相對不錯的?！狈兑瞬c評道。
自2016年12月試營業(yè)以來，瑞虹天地月亮灣的總體經(jīng)營穩(wěn)步攀升，成績斐然?？土髁糠€(wěn)步增長，店鋪幾乎滿租，商戶開業(yè)率超過85%。而在3天的端午小長假中，瑞虹天地月亮灣一共實現(xiàn)了近千萬的營業(yè)額，線下客流突破18萬。
區(qū)別于上海其他兩座“天地系”商業(yè)，月亮灣以服務(wù)周邊多個高密度人口區(qū)域的需求為基礎(chǔ)，5公里范圍內(nèi)常住居民245萬人，商務(wù)人士131萬，在注重打造精致生活方式的同時，同樣注重滿足消費者不斷升級的生活需求。
自1997年起，瑞安房地產(chǎn)深耕虹口二十余年打造瑞虹新城項目，在見證上海歷史變遷的同時，也歷經(jīng)了自身不斷的創(chuàng)新升級。
以結(jié)合居住功能與城市公共空間為目標(biāo)，努力創(chuàng)造兼具開放性與復(fù)合型的新型社區(qū)，完成了瑞虹新城從棚戶區(qū)到高品質(zhì)社區(qū)的城市轉(zhuǎn)型。
瑞虹天地的落成與發(fā)展令瑞虹新城再次蛻變，磨礪出全新的國際級綜合型社區(qū)和時尚生活中心，更令整個區(qū)域煥發(fā)出前所未有的魅力。在這中間，建筑固然是一個重要的元素，但是生活本身以及生活在這里的人才是最大的魅力所在。
|| 瑞虹新城——混合功能開發(fā)的開放式社區(qū)
瑞虹新城是瑞安集團在上海投資開發(fā)的一個舊城改造項目。項目位于虹口老城區(qū)一個叫做虹鎮(zhèn)老街的地方，是一處非常擁擠、破敗的棚戶區(qū)。作為一家來自香港的發(fā)展商，瑞安對待城市的態(tài)度頗為謹(jǐn)慎，顯而易見的一個案例是瑞安的著名項目——新天地。
瑞虹新城總開發(fā)面積約為170萬平方米，恰好處于由外灘、北外灘與陸家嘴組成的“黃金三角”核心商圈，其地理位置具有巨大潛力，因此，瑞虹新城是瑞安集團在上海內(nèi)環(huán)范圍內(nèi)最重要的住區(qū)開發(fā)項目之一。
|| 瑞虹天地——最大化實施開放式混合功能策略
瑞虹天地是瑞虹新城內(nèi)55萬方的商業(yè)綜合體，是瑞安房地產(chǎn)在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)打造的“第二座新天地”，由太陽宮、月亮灣、星星堂等商業(yè)板塊構(gòu)成，意圖打造“超區(qū)域風(fēng)尚生活圈”。
“太陽宮”主要為餐飲主題的大型國際美食商業(yè)中心；“月亮灣”為區(qū)域文化休閑娛樂中心，為音樂表演等大型活動提供空間；“星星堂”為家庭親子體驗商業(yè)區(qū)；“商業(yè)文化連廊”為國際品牌購物區(qū)。
其中，瑞虹天地星星堂已于2015年6月對外開業(yè)，成為上海首個體驗式親子娛樂街區(qū)。瑞虹天地二期——月亮灣，項目占地面積2.6萬平方米，建筑面積10.3萬平方米。這完全是一個城市級的目的地，業(yè)態(tài)主要以商業(yè)、餐飲及娛樂為主，在地塊的西北設(shè)一精品酒店。
（首層平面圖）
項目的建筑理念旨在打造綠色休閑的商業(yè)空間，人流的主軸線從東北角貫穿至西南角，通過在購物空間中布置樹木景觀，將綠色景觀滲透至各個垂直空間。
同時通過北側(cè)圓形中心廣場的整合各功能與人流間的關(guān)系，人們在豐富的開放空間中穿梭，制造多層次貫穿互望的有趣體驗。
在瑞虹天地項目中，共有二十多家專項設(shè)計顧問在天華的協(xié)調(diào)總控下推進工作，在深入的介入下，通過合理的前期配合，保證了項目的實現(xiàn)效果。通透的視覺感受，細(xì)節(jié)考究的空間體驗。
比如場地中種植大樹，景觀設(shè)計需要提前介入，較早配合，以保證結(jié)構(gòu)專業(yè)的實現(xiàn)度。
作為一種社區(qū)型商業(yè)新模式，瑞虹天地月亮灣將shopping mall和步行街的體驗融為一體，制造親和的業(yè)態(tài)氛圍。
告別乏味的傳統(tǒng)商業(yè)，制造優(yōu)質(zhì)有趣的空間感，天華試圖營造一種服務(wù)瑞虹新城的“小尺度社區(qū)商業(yè)”的場所體驗，所以細(xì)節(jié)的把控至關(guān)重要。
（瑞虹天地月亮灣--燈光藝術(shù)作品《月下扁舟》）
月亮灣延續(xù)了瑞安“天地系列”低密度、高綠化率的特點，總共8萬平米的商業(yè)建筑面積，開放區(qū)域及綠化面積占比就達到了40%。為了呈現(xiàn)園林標(biāo)準(zhǔn)的綠化環(huán)境，還引進了例如雞爪槭這樣的珍稀樹種。
綠色環(huán)保的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)也受到美國LEED綠色建筑認(rèn)證和中國綠色建筑二星的雙重認(rèn)可。開放式連廊里的木質(zhì)風(fēng)扇和噴霧為夏天的室外環(huán)境提供舒適性，從細(xì)節(jié)處制造良好的場所體驗。
在月亮灣閑逛，時尚和活力總是不經(jīng)意地流露出來。大到整體的空間規(guī)劃設(shè)計、綠植水景的搭配，小到每一個店鋪的理念、風(fēng)格、藝術(shù)裝飾，甚至是“舊地板十字拼接”這類小小的細(xì)節(jié)，都頗有些腔調(diào)。
盡管虹口是一個老城區(qū)，居民的老齡化程度也是各區(qū)中最高的。但其一開始就把眼光放得更高、更寬，把消費者的年齡層次定位更低，讓多家首店入駐，結(jié)果反倒不僅吸引了年輕人，也把不少講究生活品味的中青年及家庭消費人群吸引過來，甚至潛力挖掘出來了。
