2018年上半年，昆明公寓攀上了價格高點。根據(jù)云南房網(wǎng)當時的調查，博泰城、螺螄灣中心等少數(shù)幾個地段比較好的公寓項目，售價已經(jīng)突破了兩萬元，這是昆明公寓從未達到的房價高度。除此之外，售價在1萬到1萬5之間的公寓更是比比皆是，考慮到公寓公攤較大的缺點，這個價格已經(jīng)比肩與普通住宅了。
但到了2018年底，云南房網(wǎng)從各個售樓部處了解到，博泰城、恒大云報華府、融創(chuàng)孔雀鎮(zhèn)等項目公寓均進行了產(chǎn)品調整，相應地，價格也有所調整；與此同時，新入市的ME公寓、遠洋新干線等公寓項目，開盤價格本身就不算高，僅在6000-8000元/平方米的水平。這已經(jīng)和同一片區(qū)一年多兩年前的公寓價格基本處在同一區(qū)間了。
建設中的博泰城
相較于住宅而言，公寓戶型面積偏小，使用年限僅40年，且貸款利率高，水費電費高，所以市場競爭力較住宅弱，價格也較住宅低。不過昆明房價上漲的這兩三年，公寓價格也在大幅上漲，漲幅少則一兩千，多則三五千甚至更高。但目前，昆明部分公寓項目開始從高點回調。
首先是部分項目進行了產(chǎn)品形態(tài)調整，同時價格也做了相應的調整。
以博泰城為例，博泰城位于一環(huán)邊，由于地段位置較好，項目住宅、公寓產(chǎn)品價格都偏高。博泰城有平層和LOFT兩種公寓，2018年2月份時，平層公寓價格14600-15000元/平方米，LOFT公寓價格在20000-21000元/平方米左右，精裝修交房。但日前，博泰城新一批公寓入市，據(jù)項目置業(yè)顧問介紹，新入市的公寓也是LOFT公寓，不過單層層高為3.9米，毛坯交房，價格14000-15000元/平方米。
恒大云報華府位于南市核心區(qū)，與潤城、萬達廣場等相鄰。恒大云報華府有平層和LOFT公寓兩種，隨著銷售的推進，目前LOFT公寓已經(jīng)售罄，僅平層公寓在售。2018年年中時，恒大云報華府平層公寓均價在13500-14500元/平方米上下，隨著銷售接近尾聲，目前平層公寓的價格調整為12000-13000元/平方米，較2018年年中時有所回調，與年初釋放的價格基本持平。
融創(chuàng)孔雀鎮(zhèn)也做了產(chǎn)品形態(tài)的調整。融創(chuàng)入主孔雀鎮(zhèn)之前，項目LOFT公寓為精裝修交房，不少房源價格已經(jīng)過萬。融創(chuàng)接手孔雀鎮(zhèn)開發(fā)后做了產(chǎn)品形態(tài)的調整，目前在售產(chǎn)品改為毛坯，價格也進行了相應的調整，回調至8000元/平方米上下。
其次是部分新入市的公寓項目價格較低，超出了市場的意料，以遠洋新干線、ME公寓最為明顯。
遠洋新干線位于云南白藥街與欣惠路交匯處，臨近地鐵1號線大學城南站。遠洋新干線為商業(yè)項目，于2018年11月10日開盤推出了一批公寓，其中毛坯公寓價格6500-7000元/平方米，精裝公寓均價8000元/平方米。呈貢自高鐵南站開通后，公寓購買力增加，價格不斷上浮，目前大部分公寓價格在9000-14000元/平方米左右。新開盤的遠洋新干線公寓價格較其他項目明顯低出不少。
遠洋新干線正在建設中
ME公寓為原恒旺廣場項目，位于高新區(qū)昌源路與科技路交匯處，臨近昆明恒大名都。ME公寓于2018年12月15日開盤，產(chǎn)品形態(tài)為平層公寓，開盤價格在7000-8000元/平方米上下。與西市區(qū)的金地蘭亭廣場等相比，價格低出不少。
除上述所列項目之外，還有不少公寓項目雖然沒有公開調整價格，但也通過優(yōu)惠等手段，變相降低了售價，這也導致另外一些沒有調價的公寓項目承受巨大的去化壓力，后期恐怕也不得不跟進降價。
和昆明住宅市場相比，實際上屬于商業(yè)物業(yè)的公寓對市場形勢和供求關系變化的變化十分敏感，自去年下半年起，昆明公寓市場就開始逐漸出現(xiàn)有價無市的現(xiàn)象，到第四季度，價格調整就開始頻繁了起來。由于昆明公寓項目絕大多數(shù)一開始都是精裝修，有些甚至是包括家具家電在內的拎包入住式產(chǎn)品，只要砍去裝修，售價立刻就能降下來，這也是為什么昆明公寓的價格變化相比住宅容易的主要原因。
昆明公寓價格回調，主因在于市場供應量過大，近幾年大批量寫字樓被改造為公寓上市，目前幾乎所有比較大一點的項目都有公寓在售，但公寓畢竟不能代替住宅，市場需求面比較窄，集中放量供應的結果就是價格不穩(wěn)定。
