隨著土地價(jià)格不斷攀升，規(guī)劃容積率水漲船高，帶來(lái)的后果是昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)上洋房開發(fā)量不斷萎縮，但又一個(gè)區(qū)域卻是例外——昆明經(jīng)開區(qū)。
昆明經(jīng)開區(qū)是目前洋房開發(fā)最為集中的區(qū)域，多個(gè)在售項(xiàng)目均有洋房產(chǎn)品。目前，經(jīng)開區(qū)主要在售、待售住宅項(xiàng)目有：碧桂園東園、保利陽(yáng)光城翡麗公園、新城瑯樾、東旭御山湖、龍湖半山、春漫時(shí)光、世豪香頌時(shí)光、耀興楓丹白露、金科項(xiàng)目（案名尚未披露）9個(gè)。其中，碧桂園東原、新城瑯樾2個(gè)項(xiàng)目均建有洋房，并已啟動(dòng)銷售；金科項(xiàng)目容積率較低，預(yù)計(jì)會(huì)建設(shè)洋房產(chǎn)品；東旭御山湖一期建有洋房和別墅，不過(guò)現(xiàn)已售罄，二期均為別墅在售；其余項(xiàng)目產(chǎn)品均為高層住宅。
幾個(gè)洋房項(xiàng)目中，碧桂園東園占地面積255.29畝，總建面36.5萬(wàn)方。項(xiàng)目地塊容積率為＞1≤1.6，整個(gè)地塊基本都是洋房，帶有少量商業(yè)，也就是說(shuō)，僅碧桂園東園一個(gè)項(xiàng)目，就可釋放約36.5萬(wàn)方的洋房。碧桂園東園于今年1月19日首次開盤，首批洋房為7-8層高，戶型面積123-216平方米，1梯2戶精裝修交付，均價(jià)為9500元/平方米。
碧桂園東園整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)為洋房
新城瑯樾與碧桂園東園相鄰，項(xiàng)目占地面積242畝，規(guī)劃建有高層住宅、小高層住宅和洋房，其中洋房共10棟，11層精裝修交房，總建筑面積為5.3萬(wàn)方。新城瑯樾于2018年11月25日首次開盤，當(dāng)時(shí)推出了2棟共88套洋房，戶型面積為143平方米，開盤價(jià)格從9500-12500元/平方米不等。不過(guò)近期新城瑯樾報(bào)出了7300元的價(jià)格。
新城瑯樾共10棟洋房
金科地產(chǎn)于去年11月14日經(jīng)過(guò)48輪競(jìng)價(jià)，競(jìng)得經(jīng)開區(qū)107畝住宅用地，該地塊容積率＞1且≤2.5，最大可建面積約17.9萬(wàn)方。金科項(xiàng)目土地剛成交，相關(guān)規(guī)劃尚未出臺(tái)，建設(shè)內(nèi)容尚未披露，但從容積率看，項(xiàng)目可能會(huì)以高層、小高層、洋房的形式呈現(xiàn)。
綜合看，僅碧桂園東園、新城瑯樾2個(gè)項(xiàng)目的洋房供應(yīng)量就已近40萬(wàn)方，加上金科地產(chǎn)的項(xiàng)目，預(yù)估3個(gè)項(xiàng)目可供應(yīng)洋房有望達(dá)到50萬(wàn)方。就目前在售的洋房看，碧桂園東園洋房?jī)r(jià)格相對(duì)較低，整體均價(jià)9500元/平方米；新城瑯樾洋房差價(jià)較大，成交價(jià)從7300-12500元/平方米不等，最高價(jià)和最低價(jià)相差近5200元。金科項(xiàng)目尚未入市，但根據(jù)2018年7月1日出臺(tái)的限價(jià)政策，金科項(xiàng)目的定價(jià)與碧桂園東園、新城瑯樾的差異不會(huì)太大。
不過(guò)，經(jīng)開區(qū)的洋房雖然比較多，但位置卻相對(duì)較遠(yuǎn)，大多都分布在果林湖到嵩昆高速之間，距離市中心的直線距離接近20公里，即便是到經(jīng)開區(qū)較為熱鬧的第三城一帶，也有七八公里之多。也就是說(shuō)，規(guī)劃條件寬松、地價(jià)相對(duì)便宜、洋房較多，是以位置比較邊遠(yuǎn)作為代價(jià)的。目前，果林湖以東地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目雖然比較多，開發(fā)歷史其實(shí)也比較早，但仍屬于人口比較稀少的區(qū)域，交通及城市生活配套都相對(duì)缺乏，但較為有利的是，這一片區(qū)正好處在呈貢新城和長(zhǎng)水空港之間，隨著高鐵與機(jī)場(chǎng)交通聯(lián)系加強(qiáng)，經(jīng)開區(qū)的洋房集中區(qū)有望成為昆明東部高檔門戶居住區(qū)。
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