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在商品房買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中，由于房屋層高“縮水”而引發(fā)的矛盾和糾紛已屬屢見(jiàn)不鮮。但我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)就房屋層高問(wèn)題的處理并未作出明確規(guī)定，部分《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》對(duì)層高問(wèn)題的約定也并不明確，造成許多因?qū)痈邌?wèn)題引起的糾紛不能得到妥善解決。對(duì)于房屋實(shí)際層高與約定層高不符，實(shí)務(wù)應(yīng)如何處理？開(kāi)發(fā)商對(duì)此是否需要承擔(dān)責(zé)任？買(mǎi)受人能否主張解除合同？

在商品房交易過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商交付的房屋與約定層高不符，存在房屋層高縮水的現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商是否需要承擔(dān)違約責(zé)任？

須區(qū)分情況來(lái)區(qū)別理解

1、有約從約：

如果《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》對(duì)實(shí)際層高與合同約定不符的違約責(zé)任如何承擔(dān)進(jìn)行了明確的約定，原則上按照合同的約定來(lái)處理。

2、無(wú)約從法：

一般而言，買(mǎi)賣(mài)雙方會(huì)在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中對(duì)商品房的層高的具體數(shù)值進(jìn)行約定，但對(duì)于層高不符的違約責(zé)任的承擔(dān)方式往往未進(jìn)行約定?，F(xiàn)行法律也未就此問(wèn)題進(jìn)行具體的規(guī)定，但這并不意味著可以排除開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任的承擔(dān)。

首先，可以明確的是開(kāi)發(fā)商的行為已構(gòu)成實(shí)際違約?！逗贤ā?span>第107條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任；

其次，層高的不足對(duì)于買(mǎi)受人而言，影響的不僅僅是使用狀況的變化，更重要的是房屋功能價(jià)值、居住環(huán)境、居住心理感受等方面的變動(dòng)；

但是，這也并非意味著只要房屋的層高與約定不符，開(kāi)發(fā)商就需要承擔(dān)違約責(zé)任。還需要綜合考慮房屋樓板的厚度、設(shè)計(jì)變更、施工誤差等層高合理誤差存在的可能性和范圍。

合同解除可以分為約定解除和法定解除兩種情況，在合同無(wú)特別約定的情況下，基于對(duì)契約精神的尊崇，交付的房屋只有在構(gòu)成根本違約的情況下合同才能解除。

根本違約。根據(jù)《合同法》第94條規(guī)定，當(dāng)事人一方有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，另一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同。因此，通常在層高對(duì)于買(mǎi)受人的正常居住和使用價(jià)值產(chǎn)生重大影響，或者沒(méi)有達(dá)到國(guó)家強(qiáng)制性要求的最低標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，買(mǎi)受人可以要求解除雙方之間簽訂的合同。

如果實(shí)際層高與合同約定不符，而實(shí)際室內(nèi)凈高并未違反《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》的強(qiáng)制性規(guī)定，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際層高與約定層高的誤差值來(lái)判斷是否構(gòu)成根本違約，若層高誤差較小則不應(yīng)認(rèn)為構(gòu)成根本違約，買(mǎi)受人不能因此要求解除合同，但出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

那么，房屋層高誤差差值在多大范圍可認(rèn)定為構(gòu)成根本違約,買(mǎi)受人可以解除合同呢？我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)尚無(wú)明確規(guī)定。實(shí)務(wù)中，可參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》關(guān)于在合同沒(méi)有約定或者約定不明確的情況下處理商品房面積誤差的原則處理，即出賣(mài)人交付使用的房屋層高誤差比絕對(duì)值在超出３％，買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息。因?yàn)?，房屋的層高和面積一樣，都是影響買(mǎi)受人購(gòu)房意向和購(gòu)房?jī)r(jià)格判斷的重要因素，獲得同樣的處理才符合公平的理念。

欺詐。根據(jù)《合同法》第五十四條第二款的規(guī)定，一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)。若開(kāi)發(fā)商為銷(xiāo)售樓盤(pán)故意隱瞞房屋層高不實(shí)的情況欺騙買(mǎi)受人，那么，買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)該合同，且開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)賠償買(mǎi)受人的損失。但需要注意的是，《合同法》第五十五條規(guī)定，具有撤銷(xiāo)權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內(nèi)沒(méi)有行使撤銷(xiāo)權(quán)的，撤銷(xiāo)權(quán)消滅。因此，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道開(kāi)發(fā)商存在欺詐之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)該《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同中未約定層高縮水的違約金數(shù)額，違約金應(yīng)如何計(jì)算，實(shí)務(wù)中各地法院對(duì)此問(wèn)題處理不盡相同。

觀點(diǎn)一：根據(jù)層高縮水的影響程度，酌情按房屋價(jià)款的1%-3%計(jì)算違約金。

（1）開(kāi)發(fā)商屬于格式合同的提供方，由于其過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致交付的房屋層高與約定層高不一致，屬于未適當(dāng)履行合同義務(wù)，應(yīng)對(duì)其瑕疵履行行為給購(gòu)房者造成的合理?yè)p失承擔(dān)違約賠償責(zé)任。該違約金額損失的計(jì)算方法既沒(méi)有合同依據(jù)，也沒(méi)有提交確實(shí)、充分的證據(jù)來(lái)證明開(kāi)發(fā)商給購(gòu)房者造成的各種損失，考慮到開(kāi)發(fā)商的違約程度及對(duì)房屋空間使用上的影響，法院酌情確定賠償房屋實(shí)際價(jià)值的1%作為賠償。

（2）鑒于開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)受人對(duì)層高差的處理方式未作約定，法律、法規(guī)也無(wú)相應(yīng)具體規(guī)定，結(jié)合層高差值及其對(duì)房屋使用功能的影響程度，本著公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，法院酌定按房屋實(shí)際價(jià)值的2%計(jì)算層高差價(jià)，并無(wú)不當(dāng)。

（3）層高縮水，買(mǎi)受人基于信賴(lài)?yán)婵上蜷_(kāi)發(fā)商主張違約賠償，雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)損失的計(jì)算雖然沒(méi)有約定，但買(mǎi)受人確實(shí)受到了所購(gòu)房屋層高低于約定層高的損失，法院酌定被告按原告交付購(gòu)房款總額的3%計(jì)算賠償損失金額。

觀點(diǎn)二：按照房屋因?qū)痈呖s水導(dǎo)致減少的立方空間所對(duì)應(yīng)的房屋價(jià)款確定違約金。

開(kāi)發(fā)商未按合同約定的層高建造構(gòu)成違約,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，按空間立體成本核算，應(yīng)就層高減少所減少的房屋立方，承擔(dān)賠償金額。

觀點(diǎn)三：參照司法解釋關(guān)于面積誤差規(guī)則確定違約責(zé)任。

因?qū)痈呖s水開(kāi)發(fā)商給購(gòu)房者造成的損失應(yīng)予賠償，對(duì)損失的計(jì)算，應(yīng)比照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中，有關(guān)開(kāi)發(fā)商交付使用房屋面積或?qū)嶋H面積不符合合同約定面積的原則處理，即實(shí)際層高誤差比在3%以?xún)?nèi)部分的房?jī)r(jià)款及利息由開(kāi)發(fā)商返還買(mǎi)受人；實(shí)際層高誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商雙倍返還給買(mǎi)受人。

觀點(diǎn)四：商品房存在層高誤差應(yīng)以層高對(duì)房屋價(jià)值的影響權(quán)重系數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，按照房屋層高誤差比例×權(quán)重系數(shù)×房屋總價(jià)來(lái)確定。

面積、層高均屬于商品房空間和價(jià)值的確定要素，層高誤差與面積誤差對(duì)房屋價(jià)值均有影響但并不能等同。除商鋪、別墅、廠房以及對(duì)層高有特別要求的房屋外，對(duì)普通住宅而言，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)房屋后主要使用空間為面積，即面積的減少屬于功能性影響；在層高達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)層高或以上的前提下，房屋高度的變化主要對(duì)舒適度產(chǎn)生影響，此時(shí)層高對(duì)人們?cè)谑褂梅课葜械淖饔靡∮诿娣e的作用。因此，即使同比例的減少空間體積，層高減少要小于面積減少對(duì)買(mǎi)受人帶來(lái)的不利影響。所以，在商品房存在層高誤差的情況下，可以層高對(duì)房屋價(jià)值的影響權(quán)重系數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條的規(guī)定，層高誤差賠償數(shù)額=房屋層高誤差比例×權(quán)重系數(shù)×實(shí)際購(gòu)房?jī)r(jià)格。但要強(qiáng)調(diào)的是，此權(quán)重系數(shù)僅針對(duì)除商鋪、別墅、廠房以及對(duì)層高有特別要求的房屋外，層高達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)層高或以上的普通住宅而言，超出此范圍類(lèi)型的房屋不應(yīng)適用此權(quán)重系數(shù)。

實(shí)務(wù)中一般也是結(jié)合個(gè)案中房屋位置、房屋總價(jià)、層高誤差的原因、誤差額、開(kāi)發(fā)商違約過(guò)錯(cuò)大小等各類(lèi)因素，酌情認(rèn)定開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的賠償額，而非按照面積誤差計(jì)算賠償。

顧小峰與南通安泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、南通安泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司金沙分公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛

(2012)通中民終字第0683號(hào)

【裁判要旨】房屋的層高與凈高在建筑業(yè)上是兩個(gè)不同的概念，層高通常指下層樓地板面到上層樓地板面之間的距離，層高減去樓板的厚度、層面找平厚度等就是凈高。本案中雖然房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的住宅房屋層高為3米，而實(shí)際測(cè)量住宅房屋平均凈高為2.84米，但不能據(jù)此就認(rèn)為房屋高度不符合合同約定。因?yàn)榻Y(jié)合考慮樓板厚度、層面找平厚度以及層高合理誤差，訴爭(zhēng)房屋與合同約定的層高基本相符。

寧宇與廣西玉林市弘景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛

(2013)玉中民提字第4號(hào)

【裁判要旨】買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定層高3米，經(jīng)鑒定，開(kāi)發(fā)商交付的商品房低于合同約定0.1米，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因雙方當(dāng)事人對(duì)層高違約沒(méi)有約定，法律對(duì)此又無(wú)相關(guān)規(guī)定，但開(kāi)發(fā)商交付層高縮水的商品房給買(mǎi)受人，對(duì)其房屋的使用價(jià)值有一定的影響，開(kāi)發(fā)商對(duì)此應(yīng)承擔(dān)適當(dāng)?shù)倪`約賠償責(zé)任。鑒于開(kāi)發(fā)商層高違約而目前無(wú)計(jì)算此損失的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，本院認(rèn)為應(yīng)酌情由開(kāi)發(fā)商賠償層高違約費(fèi)為宜。

【裁判要旨】買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第三條約定商品房層高為4.4米?！堆a(bǔ)充協(xié)議》第二條約定“商品房層高不低于2.6米，但不排除有部分區(qū)域因涉及需要未達(dá)該標(biāo)準(zhǔn)，雙方同意以出賣(mài)人實(shí)際交付為準(zhǔn)”。從雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》看，該協(xié)議是開(kāi)發(fā)商為重復(fù)使用而自行制作，未與對(duì)方充分協(xié)商而事前打印好，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條之規(guī)定，屬格式條款。《補(bǔ)充協(xié)議》第二條改變《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的房屋層高、縮小房屋使用空間，實(shí)際上減輕了開(kāi)發(fā)商的責(zé)任、限制了買(mǎi)受人的權(quán)利，開(kāi)發(fā)商作為提供格式條款的一方，未以合理方式提請(qǐng)對(duì)方注意該條款內(nèi)容，未盡提醒告知義務(wù)，該條款不對(duì)買(mǎi)受人發(fā)生法律效力，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中關(guān)于層高4.4米的約定仍對(duì)雙方有約束力。開(kāi)發(fā)商所交付房屋經(jīng)實(shí)測(cè)層高為3.9米，構(gòu)成違約，應(yīng)賠償買(mǎi)受人相應(yīng)損失，二審法院綜合考慮涉案商品房的性質(zhì)、價(jià)格、層高縮水程度以及開(kāi)發(fā)商過(guò)錯(cuò)程度等，酌情確定開(kāi)發(fā)商賠償損失并無(wú)不妥。

黃俊杰、呂錦莉與惠州宏福置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛

(2014)惠中法民一終字第219號(hào)

【裁判要旨】本案中，經(jīng)鑒定，涉案商品房的上層最低層高為1.98米，最高層高為3.76米，而合同中約定的上層層高最低為1.9米，最高為4.8米，雖然上述上層最低層高符合合同約定，但是上層最高層高相差達(dá)1.04米，與雙方的合同約定的標(biāo)準(zhǔn)并不相符，差距達(dá)21.67%，住房的使用主要在于空間，涉案房屋樓層高度的降低，必然對(duì)該房屋的使用功能造成比較大的影響，而且經(jīng)本院到涉案房屋現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查核實(shí)，涉案房屋上層層高的降低確實(shí)嚴(yán)重影響了買(mǎi)受人對(duì)涉案房屋的使用，買(mǎi)受人的購(gòu)房合同目的不能實(shí)現(xiàn)，參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條：“出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：…（二）面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持”的規(guī)定，買(mǎi)受人要求解除與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的請(qǐng)求，理由成立，本院予以支持。

楊元其、高鳳鳴與彭山縣江源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛

（2015）彭山民初字第942號(hào)

【裁判要旨】開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，涉案房屋主體己完成，其層高已固定實(shí)際為3.9米的事實(shí)，但開(kāi)發(fā)商卻在合同內(nèi)寫(xiě)明層高為4.2米，應(yīng)屬開(kāi)發(fā)商隱瞞事實(shí)的行為，給買(mǎi)受人造成的損失應(yīng)予賠償，對(duì)損失的計(jì)算，應(yīng)比照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中，有關(guān)出賣(mài)人交付使用房屋面積或?qū)嶋H面積不符合合同約定面積的原則處理，即實(shí)際層高誤差比在3%以?xún)?nèi)部分的房?jī)r(jià)款及利息由開(kāi)發(fā)商返還買(mǎi)受人；實(shí)際層高誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商雙倍返還給買(mǎi)受人。