2011年3月30日，葉某購(gòu)買某開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房屋一間，約定2011年5月30日交房并簽訂商品房買賣合同，合同中對(duì)房屋位置、價(jià)格、面積等作了明確約定。后雙方又簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，約定開(kāi)發(fā)商發(fā)出入伙通知書的形式可以是電話、傳真、信函、在網(wǎng)絡(luò)媒體或當(dāng)?shù)毓_(kāi)發(fā)行的報(bào)紙公告等形式，但直至2011年5月30日，葉某仍未收到交房的電話或短信通知。同年12月，葉某到開(kāi)發(fā)商處拿不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票時(shí)才得知開(kāi)發(fā)商在報(bào)紙上通知交房，且要求葉某先交物業(yè)費(fèi)才交房，葉某不同意，遂起訴至法院。（詳見(jiàn)葉某與襄陽(yáng)某投資公司商品房買賣合同糾紛（2013）鄂襄新民初字第01047號(hào)民事判決書）
韋喜律師總結(jié)焦點(diǎn)：1、開(kāi)發(fā)商登報(bào)通知交房有效嗎？
2、葉某有權(quán)要求先交房再交物業(yè)費(fèi)嗎？
韋喜律師觀點(diǎn)：1、開(kāi)發(fā)商登報(bào)通知交房合法有效。（1）本案中，雙方簽訂的商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，合法有效。雙方明確約定補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容如與合同正文相沖突，以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。那么在合同與補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容相沖突時(shí)，應(yīng)選擇適用補(bǔ)充協(xié)議的約定。
（2）根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議的約定，開(kāi)發(fā)商發(fā)出入伙通知書的形式可以是電話、傳真、信函、在網(wǎng)絡(luò)媒體或當(dāng)?shù)毓_(kāi)發(fā)行的報(bào)紙公告等形式。
（3）補(bǔ)充協(xié)議關(guān)于通知形式的條款雖是開(kāi)發(fā)商單方制定的格式條款，但從該條款的字面理解上，采取各種通知方式的用語(yǔ)是“可以”，也即“可以這樣也可以那樣”。從一般人的通俗理解上不會(huì)產(chǎn)生歧義。因此，開(kāi)發(fā)商選擇補(bǔ)充協(xié)議約定的任何一種形式進(jìn)行交房通知，就應(yīng)視為開(kāi)發(fā)商已經(jīng)按照合同約定履行了交房通知義務(wù)。
2、葉某無(wú)權(quán)要求先交房再交物業(yè)費(fèi)。補(bǔ)充協(xié)議約定，葉某在辦理房屋交付手續(xù)時(shí)還應(yīng)先行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，如葉某未交納相關(guān)費(fèi)用，視為葉某未付清房款，開(kāi)發(fā)商有權(quán)拒絕交房。從本案查明的事實(shí)看，葉某至今未按約交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商據(jù)此拒絕交付房屋系在行使同時(shí)履行抗辯權(quán)或先履行抗辯權(quán)。故在葉某未按約先履行支付相關(guān)費(fèi)用的義務(wù)的情況下，開(kāi)發(fā)商向葉某交付房屋和辦理相關(guān)權(quán)證的條件未達(dá)成。即葉某無(wú)權(quán)要求先交房再交物業(yè)費(fèi)。
韋喜律師溫馨提示：1、商品房買賣合同或者預(yù)售合同中對(duì)交房形式有明確約定的，出賣方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同約定履行交房通知程序。
2、買方身份證上的地址如果不是經(jīng)常居住地，應(yīng)當(dāng)向賣方提供現(xiàn)經(jīng)常居住地址。如果買方未提供，賣方按照身份證上地址郵寄送達(dá)，逾期交房的違約責(zé)任由買方承擔(dān)。
3、賣方通知交房時(shí)最好選擇容易取證的方式送達(dá)，例如郵寄送達(dá)，登報(bào)送達(dá)。郵寄送達(dá)的，盡量選擇EMS，同時(shí)在快遞單上寫明文件內(nèi)容，保留好快遞底單。
4、部分業(yè)主已經(jīng)收房的證據(jù)不能證明其他業(yè)主已經(jīng)收房。
