??房屋拆遷評(píng)估報(bào)告是我們?cè)谔嵴?qǐng)行政賠償之訴中，重要的賠償依據(jù)。如果行政機(jī)關(guān)為了快速達(dá)到強(qiáng)拆目的，并沒有委托房產(chǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，那么我們應(yīng)如何應(yīng)對(duì)呢？河南省開封市這樣一個(gè)案例為您解惑。

基本案情

2013年5月，河南開封市鼓樓區(qū)人民政府對(duì)A公司辦公樓及附屬設(shè)施實(shí)施了強(qiáng)制拆除。該強(qiáng)拆行為已被法院生效判決確認(rèn)違法。于是A公司提起了行政賠償之訴。最高法審理發(fā)現(xiàn)，鼓樓區(qū)政府在強(qiáng)拆過程中，并未對(duì)A公司辦公樓及附屬設(shè)施有關(guān)情況進(jìn)行登記，也未對(duì)相關(guān)證據(jù)進(jìn)行保留，所以無法對(duì)辦公樓及附屬設(shè)施的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

A公司在庭審過程中提供了一份《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》。該評(píng)估報(bào)告是A公司單方委托河南某一房地產(chǎn)評(píng)估公司作出的。鼓樓區(qū)人民政府對(duì)于該評(píng)估公司作出的評(píng)估結(jié)果，未提供合法、充足的證據(jù)證明該評(píng)估報(bào)告不合理，也未在法院指定的期限內(nèi)申請(qǐng)?jiān)u估。因此，最高法判定對(duì)鼓樓區(qū)人民政府以單方評(píng)估為由提出的異議，不予支持。

從上述案例中可以看出，評(píng)估報(bào)告不僅可以由行政機(jī)關(guān)作出，被征收人如果有條件、有能力也可以委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估認(rèn)定。但是一定注意，并不是所有單方委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的評(píng)估結(jié)果法院都會(huì)采納，還是要經(jīng)過庭審質(zhì)證過程，滿足證據(jù)的三性：客觀性、合法性、關(guān)聯(lián)性。

在明律師說法

那么，什么樣的評(píng)估報(bào)告法院不予認(rèn)可呢？

第一，評(píng)估機(jī)構(gòu)或者評(píng)估師沒有相應(yīng)評(píng)估資質(zhì)的。評(píng)估報(bào)告必須由專業(yè)人士作出，評(píng)估機(jī)構(gòu)要具有相應(yīng)的評(píng)估資質(zhì)。

第二，違反“三公”原則（公平、公正、公開）。

第三，不符合國家技術(shù)性規(guī)范要求的（市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法）。

第四，評(píng)估程序不合法。

第五，評(píng)估依據(jù)不充足。

第六，評(píng)估結(jié)果明顯不合理。

第七，違反評(píng)估的最高最佳使用性原則的。

如果對(duì)于行政機(jī)關(guān)作出的評(píng)估報(bào)告結(jié)果持有異議，我們應(yīng)如何應(yīng)對(duì)呢？

首先，應(yīng)在收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向作出評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核，指出評(píng)估報(bào)告中存在的問題。比如房屋面積、裝飾裝修、室內(nèi)物品、院落等數(shù)量及市場價(jià)值等。

其次，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)在收到書面申請(qǐng)復(fù)核10日內(nèi)，出具復(fù)核結(jié)果。如果復(fù)核結(jié)果仍沒有改變的，我們可以向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

實(shí)踐中，因?yàn)楸徊疬w人對(duì)專業(yè)評(píng)估了解不足，導(dǎo)致評(píng)估價(jià)值過分低于市場價(jià)值的案件時(shí)有發(fā)生。

為了最大限度保護(hù)被拆遷方的拆遷利益，在明律師在此建議大家:

第一，對(duì)拆遷前的房屋、院落、附屬設(shè)施、室內(nèi)物品等拍照留證，避免將來提起行政賠償之訴時(shí)，無法證明自身損失。

第二，對(duì)于建筑物設(shè)施拆遷前，如果拆遷人沒有對(duì)其進(jìn)行過房地產(chǎn)評(píng)估，有條件的被征收人可以委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，作為將來申請(qǐng)賠償?shù)囊罁?jù)。

第三，評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定要符合《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》。評(píng)估報(bào)告要經(jīng)過庭審質(zhì)證，符合證據(jù)的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法性。此外，被征收人選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的時(shí)間點(diǎn)、選擇方式，評(píng)估報(bào)告中評(píng)估的時(shí)間等，都是需要在評(píng)估過程中需要注意的細(xì)節(jié)。

大家遇到征收拆遷時(shí)，要沉著應(yīng)對(duì)，及時(shí)咨詢專業(yè)人士，以免錯(cuò)過與征收人談判接洽的最好時(shí)機(jī)，積極維護(hù)自身合法權(quán)益。????