淺談媒體在“倒按揭”報(bào)導(dǎo)上的失誤
老人Ａ: 付出一套房，房屋身前使用權(quán)，每年獲得3.57萬(wàn)元
投資者Ｂ: 付出100萬(wàn)元，每年獲得5萬(wàn)元，及房屋身后使用權(quán)
保險(xiǎn)公司Ｃ: 收入100萬(wàn)元，每年付出8.57萬(wàn)元
Ａ＋Ｂ＋Ｃ＝０
1）契約
“60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人”。作為一種偉大的金融創(chuàng)新，把房子身后繼承權(quán)讓給別人，從而獲得身前一筆穩(wěn)定的收入。“倒按揭”一舉解決了中國(guó)龐大養(yǎng)老金缺口的問(wèn)題，為社會(huì)福利，人民生活保障，提供了難以估量的偉大幫助。
但“倒按揭”自從出生之日，就受到守舊無(wú)知者們的瘋狂攻擊。部分是因?yàn)闇贤ú簧?，部分也和媒體不負(fù)責(zé)任的報(bào)導(dǎo)有關(guān)。我們的媒體，甚至都沒(méi)有搞清楚“倒按揭”是什么，沒(méi)搞清楚其內(nèi)部具體流程。不負(fù)責(zé)任的無(wú)水平報(bào)導(dǎo)，誤導(dǎo)公眾影響，扭曲社會(huì)輿論，起到了非常惡劣的作用。
針對(duì)倒按揭的批評(píng)，概括起來(lái)有下列幾點(diǎn)：銀行不能持有房屋，不能成為房屋市場(chǎng)大股東；中國(guó)房產(chǎn)只有70年使用權(quán)限，房屋久遠(yuǎn)一文不值；倒按揭是政府躲避義務(wù)，拋開(kāi)了社會(huì)養(yǎng)老的責(zé)任；
應(yīng)該說(shuō)，這些指責(zé)和責(zé)難，純屬管中窺豹，不了解事實(shí)真相。事實(shí)上，他們根本沒(méi)了解“倒按揭”的實(shí)際運(yùn)作流程，純粹以訛傳訛罷了。真正的倒按揭，絕不是“把房子壓給銀行”。真正的倒按揭，應(yīng)該是老人Ａ，投資者Ｂ，保險(xiǎn)公司Ｃ，三方合作的組合。
（倒按揭方案）
老人Ａ: 付出一套房，房屋身前使用權(quán)，每年獲得3.57萬(wàn)元
投資者Ｂ: 付出100萬(wàn)元，每年獲得5萬(wàn)元，及房屋身后使用權(quán)
保險(xiǎn)公司Ｃ: 收入100萬(wàn)元，每年付出8.57萬(wàn)元
Ａ＋Ｂ＋Ｃ＝０
其中，Ａ＋Ｂ＋Ｃ＝０，即三方進(jìn)出，正好相等。契約可以形成。
在這個(gè)關(guān)系中，最重要的就是投資者Ｂ。很多人都沒(méi)有清楚，房子究竟落在誰(shuí)的手中。在以前以訛傳訛的“把房子壓給銀行”中，銀行成了房子的大股東。
這個(gè)訛傳，有很大的誤導(dǎo)。壓給銀行，怎么壓，評(píng)估如何生效？壓得便宜了，老百姓不同意。壓得貴了，銀行不同意。“二叔公”對(duì)老百姓是很吃虧的。
同時(shí)，銀行也不可以擁有房產(chǎn)。房產(chǎn)就其本身，就有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。有可能張，也有可能跌。銀行擁有了大量的房產(chǎn)，就是社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的急劇集中。不僅和現(xiàn)行“商業(yè)銀行法”相抵觸。銀行本身的經(jīng)營(yíng)，也不允許如此表外經(jīng)營(yíng)。銀行本身是經(jīng)營(yíng)金融買(mǎi)賣(mài)的，不是專人上門(mén)收租的。
真正的“倒按揭”運(yùn)作，應(yīng)該是ＡＢＣ三方合作。當(dāng)一個(gè)老人Ａ需要把房子壓給銀行時(shí)，就會(huì)定期召開(kāi)拍賣(mài)會(huì)，房子值多少錢(qián)，該壓多少錢(qián)。由市場(chǎng)決定，在拍賣(mài)會(huì)上見(jiàn)真銀。以拍賣(mài)的實(shí)際成交價(jià)為準(zhǔn)。銀行并不持有房產(chǎn)，真正持有房產(chǎn)的，是投資者Ｂ。拍賣(mài)會(huì)結(jié)束的那一晚，產(chǎn)證就已經(jīng)更名為投資者Ｂ了。
在這里，另外一個(gè)指責(zé)甚巨的懷疑，也得到了解釋。中國(guó)房產(chǎn)只擁有70年的批租使用權(quán)。很多人就懷疑，20年后房屋怎么辦。銀行捏著了一大把臨近過(guò)期的房屋，20年后怎么辦。
事實(shí)上，這根本不是問(wèn)題。因?yàn)榉课菀呀?jīng)拍賣(mài)了。在拍賣(mài)市場(chǎng)，成功地賣(mài)給了投資者Ｂ。房屋70年后怎么辦，究竟劃算不劃算，土地批租會(huì)不會(huì)續(xù)租，該以什么樣的成本續(xù)租。這都是投資者Ｂ的問(wèn)題。一句話，價(jià)格放映一切信息。投資者Ｂ的公開(kāi)市場(chǎng)上公平舉拍，本身已經(jīng)反映了對(duì)所有消息的預(yù)期，市場(chǎng)價(jià)就是反映價(jià)。
好了，現(xiàn)在讓我們?cè)賮?lái)看看合約成立關(guān)系：
老人Ａ: 付出一套房，房屋身前使用權(quán)，每年獲得3.57萬(wàn)元
投資者Ｂ: 付出100萬(wàn)元，每年獲得5萬(wàn)元，及房屋身后使用權(quán)
保險(xiǎn)公司Ｃ: 收入100萬(wàn)元，每年付出8.57萬(wàn)元
對(duì)于老人Ａ，大家是沒(méi)有什么意見(jiàn)的了。他實(shí)際上是放棄了房屋的“繼承權(quán)”，但每年可以獲得3.57萬(wàn)元的養(yǎng)老金。對(duì)于改善生活質(zhì)量，存續(xù)生活，應(yīng)該是有非常大的幫助了。
對(duì)于投資者Ｂ，他在老人身前，每年可以獲得5萬(wàn)元的房屋租金。投資回報(bào)率為5%。老人身后，則收回了一套房屋，自己負(fù)責(zé)出租。應(yīng)該說(shuō)也上下不大了吧。
而最莫名其妙的是保險(xiǎn)公司Ｃ，為什么一定要保險(xiǎn)公司摻合進(jìn)來(lái)。還有，這個(gè)8.57%的回報(bào)是怎么回事啊。保險(xiǎn)公司的國(guó)債收益，哪里有這么高?。?br>
有人或許會(huì)問(wèn)，我們能不能把條約設(shè)計(jì)成如下形狀，更簡(jiǎn)單，只有二方參加呢。
（假想方案二）
老人Ａ: 付出一套房，房屋身前使用權(quán)，每年獲得3.57萬(wàn)元
投資者Ｂ: 每年支出3.57萬(wàn)元，獲得房屋身后使用權(quán)
答案是“不可以”，但不是我們說(shuō)的，而是社會(huì)學(xué)家和警方說(shuō)的。
我們可以注意到，在方案一中，投資者Ｂ獲得的收益，是“身前每年5萬(wàn)元，身后自行收租”。這樣的方案，無(wú)論身前身后，其實(shí)投資者獲益都是差不多的。
而如果在方案二中，身前是負(fù)的-3.57萬(wàn)元，或者說(shuō)每年都要掏錢(qián)出去。而身后就是拿樓收租，一年還可以賺好幾萬(wàn)。一進(jìn)一出，正負(fù)差別就是六七萬(wàn)，十年就是上百萬(wàn)。
這未免也太多了一點(diǎn)。直接導(dǎo)致的結(jié)果，就是道德風(fēng)險(xiǎn)。輕者針扎小人，天天詛咒短命上吊。重則可能引發(fā)刑事犯罪，導(dǎo)致社會(huì)丑惡現(xiàn)象。所以我們的合約設(shè)計(jì)，一定要是方案一，“身前每年5萬(wàn)元，身后自行收租”。以保證之前之后效益差不多。
然后，就是我們下一個(gè)問(wèn)題，要保險(xiǎn)公司摻合進(jìn)來(lái)干什么，保險(xiǎn)公司又哪里能獲得8.57%的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益呢。
首先，我們要看清楚一點(diǎn)，保險(xiǎn)公司是“收入100萬(wàn)元，每年付出8.57萬(wàn)元”，這里是年年付出，而沒(méi)說(shuō)要還本的。
事實(shí)上，這是金融市場(chǎng)比較少人知的一種產(chǎn)品，叫做“年金保險(xiǎn)”，一般的投資股票債券，大家都知道，七年期國(guó)債可以獲得3.70%的回報(bào)，而且七年后可以安全地拿回本金。
而“年金保險(xiǎn)”是不同的，他是拿不回本金的。投入100萬(wàn)元，每年可以獲得8.57萬(wàn)元的超高額利潤(rùn)回報(bào)，但只有一個(gè)問(wèn)題，拿不回本金。
簡(jiǎn)單地計(jì)算一下，保險(xiǎn)公司也不是傻瓜。按照60歲老人，平均壽命還有20年可活。保險(xiǎn)公司把本金攤薄在回報(bào)里面，每年就是5%。別人國(guó)債無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利潤(rùn)是3.70%，而他就可以給到8.70%。再扣除掉一些復(fù)利和復(fù)雜的計(jì)算，8.57%也就差不多了。
“年金保險(xiǎn)”，在香港很流行。一些老人有巨額的資金，卻又怕超額使用萬(wàn)一不夠。使用年金保險(xiǎn)，就不用擔(dān)心壽命和正好用完的問(wèn)題。年金保險(xiǎn)，在香港還有一個(gè)很通俗的名稱，叫做“斗長(zhǎng)命”。因?yàn)楸ｋU(xiǎn)公司，是按照你的壽命，無(wú)限制給予償付的。如果一個(gè)人70歲就過(guò)世了，無(wú)疑是非常吃虧的。80歲過(guò)世，就可以打平。如果小心保養(yǎng)一直活到了100歲，嘿嘿，那可就賺大了。
在“倒按揭”的設(shè)計(jì)中，保險(xiǎn)公司是必不可少的一環(huán)。因?yàn)槿说膲勖虚L(zhǎng)有短，壽命長(zhǎng)則老人Ａ劃算，壽命短則老人Ａ吃虧。對(duì)于單一的Ａ～Ｂ配對(duì)，總是有人更劃算，有人不劃算，極易惹至糾紛。所以一定要保險(xiǎn)公司，進(jìn)行社會(huì)統(tǒng)籌，無(wú)論壽命長(zhǎng)短，總之Ａ可以每年領(lǐng)取3.57萬(wàn)元。Ｂ可以每年領(lǐng)取5萬(wàn)元。壽命長(zhǎng)短由保險(xiǎn)公司，在全社會(huì)千千萬(wàn)人身上，進(jìn)行大數(shù)平均。
老人Ａ: 付出一套房，房屋身前使用權(quán)，每年獲得3.57萬(wàn)元
投資者Ｂ: 付出100萬(wàn)元，每年獲得5萬(wàn)元，及房屋身后使用權(quán)
保險(xiǎn)公司Ｃ: 收入100萬(wàn)元，每年付出8.57萬(wàn)元
Ａ＋Ｂ＋Ｃ＝０
經(jīng)過(guò)了我們漫長(zhǎng)的解說(shuō)撥析，各位對(duì)“倒按揭”運(yùn)作流程，應(yīng)該有一定了解的了。倒按揭絕不是“把房產(chǎn)壓給銀行”，銀行根本不持有房產(chǎn)，而是一接到客戶委托，就要定期定時(shí)召開(kāi)拍賣(mài)會(huì)，把房產(chǎn)拋給投資者Ｂ，以市場(chǎng)拍賣(mài)的實(shí)際成交價(jià)為準(zhǔn)，不違反任何“商業(yè)銀行法”。而“70年問(wèn)題”也不成為問(wèn)題，因?yàn)檫@是投資者Ｂ所需要考慮的問(wèn)題，在他愿意出這個(gè)價(jià)拍賣(mài)時(shí)，就已經(jīng)考慮了所有信息。
“倒按揭”是一項(xiàng)偉大的工程。城市里無(wú)力養(yǎng)老的孤苦老人們，將因此而獲得了救濟(jì)金，極大的改善生活，緩解養(yǎng)老金缺口。我們估計(jì)，六千萬(wàn)城鎮(zhèn)居民將因此而收益。“倒按揭”最終可以成長(zhǎng)成一個(gè)二萬(wàn)億的市場(chǎng)，是目前全國(guó)保險(xiǎn)市場(chǎng)的二倍。
2）倒按揭的社會(huì)意義
我們倡導(dǎo)倒按揭，不是象某些人所說(shuō)的，政府逃避養(yǎng)老責(zé)任。正相反，我們倡導(dǎo)倒按揭，是因?yàn)樗?#8220;公平”。
我們一直在思考一個(gè)問(wèn)題，如果一個(gè)人身前一直向社會(huì)索取，向社會(huì)要求了一項(xiàng)又一項(xiàng)福利，拿取了無(wú)數(shù)的社會(huì)救濟(jì)金。而這樣的人，死后卻可以留下幾萬(wàn)數(shù)十萬(wàn)的財(cái)產(chǎn)，這公平嗎，這公平不公平？
我們大聲地說(shuō)，“不公平”。
我們反對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房，倡導(dǎo)廉租房，因?yàn)榱獗葥碛挟a(chǎn)權(quán)更公平。我們反對(duì)政府進(jìn)行無(wú)限制的養(yǎng)老補(bǔ)貼，而倡導(dǎo)使用自己的財(cái)產(chǎn)，倡導(dǎo)“倒按揭”
我們認(rèn)為，一個(gè)人力所能及的時(shí)候，應(yīng)該盡量用自己的資產(chǎn)。使用各種金融創(chuàng)新，而使得“房屋繼承權(quán)”可以套現(xiàn)，而為老人身前，提供大量的定期收入。一個(gè)人身前問(wèn)社會(huì)索取了大量補(bǔ)貼，死后卻留下大額財(cái)產(chǎn)，這是不公平的。這樣的福利機(jī)制是低效的。
任何時(shí)候，人都應(yīng)該倡導(dǎo)自力更生。無(wú)論何時(shí)，索取補(bǔ)貼不勞而獲，都是可恥的，寄生的，腐朽的。
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