（接上）
形成調(diào)解，是指人民法院對當(dāng)事人之間已經(jīng)存在的民事實體法律關(guān)系作出變更的調(diào)解，形成調(diào)解具有形成力，不需要法院的協(xié)助執(zhí)行便能產(chǎn)生相應(yīng)的法律效果。當(dāng)事人憑生效的具有不動產(chǎn)物權(quán)變動內(nèi)容的形成調(diào)解書可以單方申請登記，比如撤銷合同的調(diào)解書，當(dāng)事人間的不動產(chǎn)買賣合同經(jīng)法院調(diào)解被撤銷后，按照《合同法》第五十八條的規(guī)定“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還”。因此，不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)恢復(fù)至原出賣方名下，此種情形，出賣方前來單方申請的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照更正登記辦理，而不應(yīng)按轉(zhuǎn)移登記辦理。因為，買賣合同被撤銷后，不動產(chǎn)物權(quán)變動的基礎(chǔ)法律關(guān)系喪失，現(xiàn)有登記簿記載與真實情形即不一致，是為錯誤的登記記載，因此，應(yīng)當(dāng)按照更正登記辦理。國土資源部《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》（試行）2.1.2單方申請中的“人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)權(quán)利的”即包含了當(dāng)事人憑形成調(diào)解文書前來單方申請登記的情形。
確認(rèn)調(diào)解，是指人民法院對處于爭議狀態(tài)的特定民事法律關(guān)系的存在與否及歸屬作出的確定。確認(rèn)調(diào)解，是對物權(quán)事實的確認(rèn)，并沒有改變物權(quán)的歸屬，不能導(dǎo)致物權(quán)的變動。試舉一例，比如夫妻存續(xù)期間取得的房產(chǎn)本屬于夫妻共同所有，但丈夫隱瞞夫妻關(guān)系僅登記在自己名下，現(xiàn)妻子一方可以提起對該房產(chǎn)的確權(quán)之訴，如果事后雙方在法院主持下達成調(diào)解，并制作了調(diào)解文書，確認(rèn)該房產(chǎn)屬于夫妻共有。根據(jù)調(diào)解文書，雖然表面上，該房產(chǎn)應(yīng)由夫一方所有登記為夫妻雙方所有，房產(chǎn)的權(quán)屬主體發(fā)生了變動，似乎應(yīng)按轉(zhuǎn)移登記辦理，但事實上，該房產(chǎn)本來就是夫妻共有的財產(chǎn)，登記在夫一方名下本身就是錯誤的登記。法院調(diào)解文書僅是對該房產(chǎn)歸夫妻共有的確認(rèn)，并沒有導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)的變動。因此，本例中，登記機構(gòu)應(yīng)按更正登記辦理，當(dāng)事人可以單方申請。國土資源部《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》（試行）2.1.2單方申請中將“更正登記”列入單方申請情形之一，不過，本例中的更正登記與上例中因合同被撤銷后的更正登記不同，確權(quán)調(diào)解中的更正登記，并沒有導(dǎo)致物權(quán)的變動，而形成調(diào)解中的更正登記導(dǎo)致了物權(quán)的變動。
給付調(diào)解，是指人民法院在認(rèn)定一方請求權(quán)的基礎(chǔ)上，要求另一方履行義務(wù)的調(diào)解。給付調(diào)解不能導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)的變動，給付調(diào)解不具有形成力，仍然需要負(fù)有履行義務(wù)的一方配合才能產(chǎn)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律效果，如果其不愿意配合的，需要法院的協(xié)助執(zhí)行，因此，當(dāng)事人僅憑生效的給付調(diào)解書前來單方申請辦理登記的，登記機構(gòu)應(yīng)予以拒絕。比如，在房屋買賣合同糾紛中，雙方簽訂合同后，出賣方違約不愿履行過戶，買受方起訴至法院，事后雙方在法院的主持下達成調(diào)解，調(diào)解書寫明出賣方應(yīng)當(dāng)在多少日之內(nèi)配合買受方完成過房登記的，這就是典型的給付調(diào)解。給付調(diào)解本身不能導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)的變動，需要完成過戶登記后，才發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的效力。在登記實務(wù)中，經(jīng)常有因房產(chǎn)買賣合同糾紛，法院出具確認(rèn)物權(quán)歸屬的判決，比如，本例中，法院出具正確的司法文書應(yīng)是要求負(fù)有義務(wù)的一方履行義務(wù)，如其不配合的，可予以協(xié)助執(zhí)行，但很多法院出具的司法文書卻是直接確認(rèn)物權(quán)歸屬，直接確認(rèn)該房產(chǎn)歸買受方所有。應(yīng)當(dāng)說，法院出具這樣的司法文書是值得商榷的，混淆了物權(quán)變動與債權(quán)變動，但這與登記機構(gòu)無關(guān)，如果法院直接出具此類確權(quán)判決書或是調(diào)解書的，買受人一方仍可以憑生效法律文書單方辦理，但此種情形，應(yīng)按轉(zhuǎn)移登記辦理，而非更正登記，因為之前的登記不存在登記錯誤。
三、結(jié)論
法院的形成調(diào)解能導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)的變動，具有形成力，無須法院的協(xié)助執(zhí)行，當(dāng)事人可以單方申請；確認(rèn)調(diào)解是對物權(quán)事實的確認(rèn)，并沒有改變物權(quán)的歸屬，不能導(dǎo)致物權(quán)的變動；給付調(diào)解不能導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)的變動，不具有形成力，需要負(fù)有義務(wù)的一方配合才能產(chǎn)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律效果，如其不愿配合的，需要法院的協(xié)助執(zhí)行，當(dāng)事人僅憑生效的給付調(diào)解書前來單方申請辦理登記的，登記機構(gòu)不應(yīng)辦理。
【來源】《中國房地產(chǎn)》綜合版2017年第10期
【作者】四川省社會科學(xué)院房地產(chǎn)研究中心 刁其懷
