免费视频淫片aa毛片_日韩高清在线亚洲专区vr_日韩大片免费观看视频播放_亚洲欧美国产精品完整版

有觀點(diǎn)認(rèn)為，規(guī)劃確定的路面停車位的土地使用權(quán)已被地面建筑物業(yè)主分?jǐn)偭?，因此，它?yīng)屬業(yè)主共有。當(dāng)前，不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中，通常的做法是，對地上房屋等建筑物按照按份共有原則分?jǐn)傇摌菞澋幕娣e或建筑物投影面積，對于宗地內(nèi)的依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、公共設(shè)施等建設(shè)用地使用權(quán)，則登記為全體業(yè)主共有，不進(jìn)行面積分?jǐn)?，也不單?dú)發(fā)證。

當(dāng)然，也不能說沒有分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)仍屬開發(fā)企業(yè)所有，比如道路、綠地等土地使用權(quán)都沒納入分?jǐn)偅梢裁鞔_規(guī)定其屬于業(yè)主共有。登記實(shí)務(wù)中，也是將其登記為全體業(yè)主共有的?！段餀?quán)法》第73條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！?/p>

目前，關(guān)于土地使用權(quán)面積如何分?jǐn)偛o明確法律依據(jù)和統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)面積也無法明確具體的范圍。許多城市都實(shí)行對共用宗地只登記宗地面積、不進(jìn)行土地使用權(quán)面積分?jǐn)偟姆椒ā５P者認(rèn)為，這并不能推導(dǎo)出小區(qū)規(guī)劃路面停車位的土地使用權(quán)即歸全體業(yè)主共有。因?yàn)?，如果現(xiàn)行法上能夠證成小區(qū)規(guī)劃路面停車位屬于開發(fā)企業(yè)的專用部分，則其就不再屬于全體業(yè)主共有的范疇，此種情形下，開發(fā)企業(yè)也成為業(yè)主，與其他業(yè)主一起共用宗地面積。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)業(yè)主購買了住宅等專有部分物業(yè)并取得所有權(quán)后，小區(qū)內(nèi)未分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)應(yīng)轉(zhuǎn)移給業(yè)主共有。筆者認(rèn)為，以上觀點(diǎn)都并未有相應(yīng)的法律依據(jù)。小區(qū)規(guī)劃路面停車位的權(quán)利歸屬必須回到現(xiàn)行相關(guān)法律規(guī)定上來討論。

根據(jù)《物權(quán)法》第74條及《最高法解釋》的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃范圍的車位、車庫應(yīng)當(dāng)屬開發(fā)企業(yè)所有?！蹲罡叻ń忉尅返?條也明確，只有在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位才屬于業(yè)主共有。因此，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃確定的路面停車位應(yīng)當(dāng)屬開發(fā)企業(yè)所有。

而小區(qū)規(guī)劃的地下車庫確定為開發(fā)企業(yè)所有，開發(fā)企業(yè)可以通過合約的方式將地下車庫約定為業(yè)主專有或是專用，對此，業(yè)界已無異議。規(guī)劃路面停車位與規(guī)劃地下車庫的區(qū)別在于，前者是基于地表土地使用權(quán)劃線而定，不具有建筑形態(tài)，沒有建筑面積，后者是基于地下建設(shè)用地使用權(quán)修建，《物權(quán)法》第136條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)?！苯ㄔO(shè)用地使用權(quán)可以分層設(shè)立，分屬于不同主體，地下車庫是開發(fā)企業(yè)基于地下建設(shè)用地使用權(quán)而修建的。單獨(dú)的一個(gè)地下停車位表面上與路面停車位一樣，也是通過劃線而定，沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，不具有建筑形態(tài)。但是，地下車庫置于整個(gè)地下空間之內(nèi)，地下空間本身就具有外圍的圍護(hù)結(jié)構(gòu)，因此，地下車庫是具有建筑形態(tài)的，如果其層高達(dá)到2.2米以上（含2.2米），要計(jì)算建筑面積。在以往房地分離管理模式下，房管部門只針對地下車庫或是路面單獨(dú)修建具有建筑形態(tài)的車庫頒發(fā)了權(quán)屬證書，由于規(guī)劃的路面停車位不具有建筑形態(tài)，沒有建筑面積，因此，房管部門沒有為其頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。

建筑區(qū)劃小區(qū)內(nèi)的物業(yè)形態(tài)，要么屬于共有，要么屬于專有，事實(shí)上，小區(qū)規(guī)劃的路面停車位，也是可以確定為專有部分的。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第5條規(guī)定：“《條例》第八條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)單元，是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間。沒有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動(dòng)產(chǎn)單元?！?nbsp;《最高法解釋》第2條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體?！备鶕?jù)以上規(guī)定，判斷專有部分有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，前兩條均可滿足，針對第三點(diǎn)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，雖然路面停車位沒有建筑形態(tài)，沒有建筑面積，但路面停車位是有土地使用權(quán)面積的，土地權(quán)屬界線封閉的空間為不動(dòng)產(chǎn)單元，登記部門也是可以為其頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的。

小區(qū)規(guī)劃確定的路面停車位是經(jīng)法定部門許可建造的，它構(gòu)造獨(dú)立，利用排他，能夠登記為特定業(yè)主所有，與小區(qū)規(guī)劃的地下車庫本質(zhì)屬性一樣。因此筆者建議其適用同樣的法律規(guī)則，確定為開發(fā)企業(yè)所有，開發(fā)企業(yè)可以通過合約的方式將規(guī)劃的路面停車位約定為業(yè)主專有或是專用。