引言
這一節(jié)單獨說房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的三大稅之二：土地增值稅。
土地增值稅計算的大邏輯全國都是一樣的，但是各地具體計算方法又略有不同。
我待過三家公司，每家計算方法都不全一樣，這里并沒有對錯之分。因為土增稅在實際征收中有差異，而且作為投資人員，在測算階段必須進行一定程度的簡化。簡化方式不同，導致計算方法不同。
那么我下面寫的，是給大家一個參考，思路基本都是一致的，如果大家在自己的公司有不同具體計算公式，以公司的要求為準。
1計算邏輯與公式
土地增值稅計算的大邏輯是：
用銷售收入減去扣除金額，得到一個增值額，用這個增值額除以扣除金額得到一個增值比例，根據(jù)比例不同，適用不同的稅率和速算扣除系數(shù)。
土地增值稅就等于增值額乘以適用稅率，再減去扣除金額與速算扣除系數(shù)的乘積。
具體計算公式如下：
增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額-扣除項目金額
土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
適用稅率如下：
舉個特別簡單的例子（先不考慮增值稅的影響），一個項目轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額（一般來說，就是銷售收入）是10億，假設扣除項目金額是6億元，那么：
增值額=10億-6億=4億；
增值額除以扣除金額的比例=4億/6億=66.7%
這個比例套用上面的表，增值額在50%-100%之間，那么適用稅率為40%，扣除系數(shù)為5%
應繳土地增值稅=增值額4億*適用稅率40%-扣除項目金額6億*速算扣除系數(shù)5%=1.3億
2扣除項目金額包括哪些？
（1）取得土地使用權支付金額（以下簡稱A）：即土地出讓金、補繳地價款、契稅；
（特別注意：在計算增值稅及附加的時候，契稅不能抵扣，而在計算土地增值稅的時候，則可以抵扣。）
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本（以下簡稱B）：包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用（以下簡稱C）：指的是銷售費用、管理費用、財務費用。
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按A、B的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。
凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按A、B的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。
看起來有點復雜，對投資人員來說，也別管利息有沒有金融機構證明了，直接按照計算扣除就行了，公式是C=（A B）*10%
（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金（以下簡稱D）：“營改增”后指的就是增值稅附加
（5）加計20%扣除（以下簡稱E）： E=（A B）*20%
3“營改增”以后計算土地增值稅時，每項都不含增值稅
聽標題都暈了，簡單來說，就是這個意思：
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額要去掉銷項稅
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額（不含稅）=銷售收入（含稅）-銷項稅
回憶一下入門篇（九）增值稅的計算公式：
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額（不含稅）=銷售收入-（銷售收入-當期允許扣除的土地價款）/1.1*0.1
這樣就把銷項稅扣除了。
扣除項目金額：全部都要去掉進項稅
具體計算的時候，建議先算增值稅及附加，在表格里留好每項的銷項稅和進項稅，這樣再算各種不含稅部分就很容易了。（后面我們會舉個例子。）
4一分法 VS. 二分法 VS. 三分法
首先，土地增值稅是以項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期為單位清算。
那某一期有不同業(yè)態(tài)的怎么分呢？
有三種方法：一分法、二分法和三分法。
一分法就是一起算
二分法分為：普通住宅，其它
三分法分為: 普通住宅、非普通住宅、其它。
那么應該選用哪一種分法來算呢？
要看當?shù)囟惥值囊螅?/span>
具體遇到的時候先網(wǎng)上搜一下，如果搜不到，就要問問兄弟企業(yè)在當?shù)卦趺此愕摹?/span>
那么一個高層住宅建筑，如何界定它屬于普通住宅，還是非普通住宅呢？
又是那句話：各地要求不一樣！
大體來說，一般從這三方面考慮：
1、容積率在1.0以下(不含1.0)；
2、單套建筑面積在多少平方米以上（12年說是144平，后來又改成120平，但是各地要求不一樣）、或者房屋交易成交價在多少萬以上。
3、實際成交價格高于該區(qū)市場指導價；
以上三點只要符合一個，即為非普通住宅。 反之則為普通住宅。
特別注意：算土地增值稅一定要按照當?shù)氐姆址ㄋ?，不能把所有業(yè)態(tài)全部放在一起算，根據(jù)我自己的計算經(jīng)驗，差別巨大，一個10億總銷的小項目光這一點算法不同，利潤能差上千萬。
因為一般來說，車位算下來都是虧錢的，普通住宅略賺，別墅和商業(yè)賺得多，如果全部放在一起算，相當于把車位、普通住宅的成本攤到別墅里去了，整體增值率降低，稅率的檔比較低，整體稅少很多。
5分攤原則
二分法、三分法會要求把收入、可抵扣金額等在不同業(yè)態(tài)中進行分攤，那么分攤的原則是什么呢? 這是計算土地增值稅最難的一關。
其實這個分攤方法各地也不太一樣，下面介紹的是比較常用的，可以參考:
銷售收入：按照實際發(fā)生的為準。比如普通住宅賣了多少，非普通住宅賣了多少，其它賣了多少。
取得土地使用權支付金額、土地拆遷成本等怎么分攤？
大概可以這么算：
分期開發(fā)的：按照占地面積法（即某一期的占地面積占總用地面積的比例）進行分攤。
同一期內(nèi)各業(yè)態(tài)：按照可售面積法（即某一期的可售建筑面積占總可售建筑面積的比例）進行分攤。
【注意：這里的可售面積只指地上可售面積，不包括車位等】
開發(fā)成本等：按照實際發(fā)生。但是我們投資人員在測算時無法把成本分到物業(yè)，那么就按照總建筑面積分攤。（包括地上和地下建筑面積）
這里要注意，很多地區(qū)要求，車位面積分攤的時候按照可售的產(chǎn)權面積來算，而不是按照真實的地下車位建筑面積。比如一個車位真實面積一般35-40平，但是實際產(chǎn)權面積可能只有12平左右。
房地產(chǎn)開發(fā)費用（銷售費用、管理費用、財務費用）：回憶一下之前的公式，C=（A B）*10%，是計算扣除的，按照分類計算即可。
6預征和清繳
和增值稅及附加一樣，土地增值稅也是先預征，到一定程度再清繳。
清繳的時候多退少補，跟增值稅及附加也是一樣的，補是肯定要補的，退卻不一定。很多時候根本就退不了。（我個人傾向于，如果沒有案例可以證明稅局能退，那么就全部按照不能退計算。）
預征土地增值稅=（銷售回款-預繳的增值稅）×預征率
收到回款的次月就要申報。
回憶一下之前預繳增值稅的計算公式：
預繳的增值稅=預收款/（1 適用稅率或征收率）*3%
簡易征收方法是 銷售回款/(1 5%)*3%
一般征收方法是 銷售回款/(1 10%)*3%
那么土地增值稅的預征率是多少呢？又是那句話：各地要求不一樣！一般網(wǎng)上能查到。查不到就問問同行。
分不同業(yè)態(tài)，一般來說普通住宅2%，非普通住宅3%，有些地區(qū)還要分別墅、商業(yè)，這些預征率更高。
土地增值稅清算時點：
規(guī)則太復雜，各地實際要求又不一樣，我自己一般就簡化為竣工驗收后清算。
詳細而復雜的規(guī)則如下:
關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知
納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的。
對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
（四）省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。
7計算土地增值稅的例子
我看過很多公眾號的計算例子，我這個應該是最復雜的。但是我這個也是最接近真實發(fā)生案例的，如果這個例子看懂了，那么就可以實際去操作測算了。
（一）假設條件如下：
（1）、項目規(guī)劃指標
（2）、售價假設
（3）、成本假設
（4）、當?shù)赝恋卦鲋刀愓呒僭O
這是個新項目；
當?shù)赜萌址ǎ?/span>
高層住宅在當?shù)貙儆诜瞧胀ㄗ≌?/span>
當?shù)赝恋卦鲋刀愵A征稅率如下：
（二）計算過程：
（1）、先算增值稅及附加
由于土地增值稅的收入和成本都要扣掉增值稅，所以我們先計算增值稅及附加。（不清楚怎么算的，請先看上一節(jié)）
（2）、計算土地增值稅：
根據(jù)土地增值稅政策假設,這個項目分兩類：非普通住宅（高層住宅）、其它（商業(yè)、車位）
先算預征：
預征土地增值稅=（銷售回款-預繳的增值稅）×預征率
回憶一下上一節(jié)講的，預繳增值稅=收入/1.1*3%
非普通住宅收入=90000萬元
其它類收入=（商業(yè)收入 車位收入）=29000萬元
預征土地增值稅=(90000-90000/1.1*3%)*3% (29000- 29000/1.1*3%)*4%=3470萬元
再算應繳土地增值稅額：
核心就是算出三個數(shù)：轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅）、取得土地使用權支付金額（不含稅）、房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）
轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅）：
轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅）=銷售收入-銷項稅=119000-8091=110909萬元
這項目是三分法，根據(jù)假設條件，分為非普通住宅和其他兩類，那么收入總額如何分攤呢？
可以按照分類實際一個個算，也可以簡化一點，按照銷售額分攤
轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅，非普通住宅）=轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（非普通住宅）/總銷售額*非普通住宅銷售額=110909/119000*90000=83881萬元
轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅，其它）=轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（其它）/總銷售額*其它類型銷售額=110909/119000*29000=27028萬元
取得土地使用權支付金額（不含稅）：
取得土地使用權支付金額=土地出讓金 契稅=30000 900=30900萬元
分攤方式：按可售面積法（特別注意：車位不攤土地成本）
取得土地使用權支付金額（非普通住宅）=取得土地使用權支付金額/總可售面積*高層住宅可售面積=30900/99500*90000=27950
取得土地使用權支付金額（其它）=取得土地使用權支付金額/總可售面積*商業(yè)可售面積=30900/99500*9500=2950
房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）：
房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）=房地產(chǎn)開發(fā)成本-相應的進項稅=34000-1978-192=31829萬元
分攤，按總建筑面積法：
這里要注意，很多地區(qū)要求，車位面積分攤的時候按照可售的產(chǎn)權面積來算，而不是按照真實的地下車位建筑面積。比如一個車位真實面積一般35-40平，但是實際產(chǎn)權面積可能只有12平左右。
假設車位1000個全部可售，車位產(chǎn)權面積是12平米一個，則車位建筑面積為12*1000=12000平方米，總建筑面積=高層住宅91500 商業(yè)9500 地下建筑面積12000=113000平方米。
因此：
房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅，非普通住宅）=房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）/總建筑面積*高層住宅建筑面積=31829/113000*91500=25773萬元
房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅，其它）=房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）/總建筑面積*（商業(yè)建筑面積 地下車位建筑面積）=31829/113000*（9500 12000）=6056萬元
應繳土地增值稅額計算表如下：
8特殊情況
舊改項目、保障房、村企合作、政府返還土地款的，這些都比較復雜，也沒有定論，打算三大稅寫完了用一節(jié)專門和大家一起探討一下。
小結：
1、土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額-扣除項目金額
適用稅率和速算扣除系數(shù)見下表：
2、扣除金額包括：
（A）取得土地使用權支付金額；
（B）房地產(chǎn)開發(fā)成本；
（C）房地產(chǎn)開發(fā)費用： C=（A B）*10% ；
（D）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金：增值稅附加；
（E）加計20%扣除： E=（A B）*20%
3、營改增”以后土地增值稅計算都要扣去增值稅
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額要去掉銷項稅
扣除項目金額：全部都要去掉進項稅
4、一分法 VS. 二分法 VS. 三分法
一分法就是一起算；
二分法分為：普通住宅，其它；
三分法分為: 普通住宅、非普通住宅、其它。
普通住宅各地定義不一樣。
5、分攤原則
各地不太一樣，大概如下：
銷售收入：按照實際分攤
土地成本：分期開發(fā)的按照占地面積法；同一期類各業(yè)態(tài)按可售面積法；
其他成本等：一般按照總建筑面積分攤
6、預征和清繳
預征土地增值稅=（銷售回款-預繳的增值稅）×預征率
預征率各地不一樣！
