作為專業(yè)的房產(chǎn)投資人，我去過很多一二線的城市了，每一個(gè)城市其實(shí)都有自己的個(gè)性和風(fēng)格
有的城市很激進(jìn)，大開大建，處處迸發(fā)出不斷追趕的進(jìn)取心；有的城市很內(nèi)斂，一小步一小步的往前走，在細(xì)微之間實(shí)現(xiàn)著城市的升級(jí)
還有的城市很低調(diào)，默默的向上但又很少發(fā)聲，但內(nèi)部的實(shí)力又是極為優(yōu)秀的
比如吳江，一個(gè)隸屬于蘇州的區(qū)，一個(gè)還沒有怎么被流量過分曝光的區(qū)域
01
其實(shí)對(duì)于吳江的關(guān)注度，在2012年還沒有撤縣建市時(shí)，還是挺強(qiáng)的
雖然它沒有昆山那么耀眼奪目，沒有蘇州工業(yè)園區(qū)那么自帶流量，但卻始終保持在百?gòu)?qiáng)縣第6的C位
即便是后來撤縣建市后，面對(duì)強(qiáng)手如林的區(qū)級(jí)城市，吳江的整體綜合實(shí)力也能排進(jìn)TOP10，在江蘇位列第二
吳江的發(fā)展?jié)撃?，還體現(xiàn)在科技研發(fā)上，大家都知道深圳有很多偉大的科技公司，而吳江在專利及創(chuàng)新指數(shù)方面，僅次于深圳二個(gè)區(qū)，位列全國(guó)第三，江蘇第一
說了這么多，其實(shí)就是想整體強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，吳江的底色是很漂亮的，根基也是很深厚的，但是這些都只能代表吳江這座城市的過去
吳江的未來，需要放到“長(zhǎng)三角城市一體化”這樣的背景下才能更正確的去理解
02
2016年，“長(zhǎng)江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃”發(fā)布，長(zhǎng)江中下游26個(gè)地級(jí)市抱團(tuán)取暖
事情想要取得成功，一般需要先找好超越或是模仿對(duì)象，由于地緣等方面的接近，我們更習(xí)慣將長(zhǎng)三角城市群對(duì)標(biāo)東京城市群
如果比較下東京都市圈當(dāng)前的發(fā)展規(guī)模，我們對(duì)于長(zhǎng)三角城市群的未來，更應(yīng)該是充滿了信心
長(zhǎng)三角城市群的全國(guó)人口占比目前僅僅是11%，而東京都市圈目前已經(jīng)達(dá)到了接近30%
而對(duì)于全國(guó)GDP的規(guī)模占比，東京都市圈的經(jīng)濟(jì)規(guī)模貢獻(xiàn)了全國(guó)的34%，而長(zhǎng)三角城市群目前僅占比19%
當(dāng)然，長(zhǎng)三角城市群的優(yōu)勢(shì)還在于更多的人口，可以為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供更多的助力，而更大的地域范圍，則提供了發(fā)展無限的可能性
但是，對(duì)于長(zhǎng)三角城市群而言，整體的區(qū)域面積也實(shí)在太大，橫跨三省一市，涉及到上億人口，如何通過打破行政界線從而打通醫(yī)療、交通、養(yǎng)老、教育等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，讓各要素以更加高效的方式在長(zhǎng)三角城市群流動(dòng)，是非?？简?yàn)執(zhí)政者智慧的
對(duì)于中國(guó)社會(huì)而言，遇到大工程，大事件，往往習(xí)慣“先試點(diǎn)”，先確保試點(diǎn)成功了，然后再“穩(wěn)步推進(jìn)”，這樣做的好處就是整體的大方向不會(huì)出錯(cuò)
就是在這樣的背景下，“長(zhǎng)三角示范區(qū)”的概念也就被順勢(shì)提出
最近一段時(shí)間，隨著長(zhǎng)三角一體化示范區(qū)的確定，吳江一躍登上了C位，吸引了全國(guó)的關(guān)注度
而吳江，也正面臨著千載難逢的歷史機(jī)遇，與上海的青浦區(qū)的和浙江的嘉善縣一并構(gòu)成了長(zhǎng)三角一體化的示范區(qū)
我為什么對(duì)長(zhǎng)三角示范區(qū)報(bào)以極大的期待，原因也很簡(jiǎn)單，因?yàn)檫@是國(guó)家頂層意志的澆筑下的不可抗性，長(zhǎng)三角城市群要成功，示范區(qū)一體化一定要成功，這是一種必然性
換句話說，有了示范區(qū)的第一步，才會(huì)有長(zhǎng)三角城市群未來更多的可能性
如果把視野再拓寬一點(diǎn)，長(zhǎng)三角示范區(qū)的成功，后期對(duì)于成都城市群、西安城市群等的發(fā)展和建立，也都將起到不同程度的“示范作用”
當(dāng)然，長(zhǎng)三角示范區(qū)三個(gè)不同的城市，雖然地域接壤，但整體的基本面還是有挺大差異的
不管是從整體的經(jīng)濟(jì)規(guī)模還是人均GDP或是經(jīng)濟(jì)密度看
吳江的整體實(shí)力在示范區(qū)內(nèi)部都是最優(yōu)的，同時(shí)由于龐大的地域范圍，也就決定了吳江的后期的發(fā)展?jié)摿σ彩潜容^巨大的
03
吳江作為蘇州主城區(qū)一核四城的南部新城，近些年隨著利好規(guī)劃不斷落地
特別是2017年隨著地鐵4號(hào)線的開通，更是直接把吳江和蘇州進(jìn)行了更深層次的捆綁
但是你如果仔細(xì)看一下蘇州內(nèi)部各區(qū)的版塊價(jià)格，你會(huì)發(fā)現(xiàn)吳江真的是與蘇州有地鐵連通的所有區(qū)里面房?jī)r(jià)最低的
但是，相比于較低的房?jī)r(jià)，吳江的經(jīng)濟(jì)規(guī)模卻是出乎意料的好，這折射出的是一種巨大的矛盾感
如果是在蘇州內(nèi)部進(jìn)行橫向面上的比較，吳江區(qū)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模僅次于蘇州工業(yè)園區(qū)，接近2000億元
其他兄弟區(qū)與吳江相比，真的是不在同一個(gè)等級(jí)上，甚至最后一名的姑蘇區(qū)，經(jīng)濟(jì)規(guī)模連吳江的40%都不到
當(dāng)然，資本的嗅覺是最靈敏的，哪里有洼地，就會(huì)往哪里流，所有不符合常理的事情，隨著時(shí)間推移，都會(huì)慢慢變得合乎尋常
通過今年上半年蘇州的住宅成交數(shù)據(jù)，我們也能嗅出一絲端倪，吳江的整體成交竟然占到了整個(gè)蘇州的43.8%，幾乎抵得上整個(gè)園區(qū)、姑蘇區(qū)、相城區(qū)等的成交總和
放眼全國(guó)任何一個(gè)城市，一個(gè)區(qū)的成交量占了整個(gè)城市的接近一半，確實(shí)有點(diǎn)不可思議
而如果對(duì)比2018年的數(shù)據(jù)，吳江也依然是整個(gè)蘇州的成交霸主，整體的成交套數(shù)占比是39.3%
而今年又在原先高成交占比的基礎(chǔ)上，繼續(xù)上漲，其實(shí)從本質(zhì)上就說明了吳江這座城市的整體熱度是非常高的
但是在吳江內(nèi)部，版塊之間的能級(jí)分布其實(shí)也不是均衡的，也出現(xiàn)了比較明顯的分化
吳江的主要包括了太湖新城（含松陵街道、橫扇街道、八坼街道）、吳江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（同里鎮(zhèn)）、汾湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（黎里鎮(zhèn)）以及其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊（平望、盛澤、震澤、七都和桃源）
由于房?jī)r(jià)是沉淀了資源、交通、地段、商業(yè)的綜合載體，如果將房?jī)r(jià)梯度看成是代表了不同板塊的能級(jí)，我們可以將吳江版塊分為三個(gè)梯度來看：
首先位于第一梯隊(duì)的，是太湖新城板塊
其中的松陵街道其實(shí)代表了吳江的臉面，是吳江傳統(tǒng)意義上的市中心，房源供應(yīng)相對(duì)稀缺，版塊內(nèi)部的成交基本以二手房為主，一手房項(xiàng)目不多
目前最受關(guān)注的其實(shí)是蘇州灣區(qū)域，受到前期規(guī)劃的諸多利好，該區(qū)域也被視為蘇州的下一個(gè)“金雞湖版塊”，持續(xù)熱銷
同時(shí)，加上政府對(duì)于新房的限價(jià)，市場(chǎng)火熱，新盤的整體的搖號(hào)幾率大概是在20%-25%之間，整個(gè)版塊目前在售的新盤只有兩個(gè)，目前幾乎已經(jīng)售罄
換句話說，太湖新城板塊雖然很不錯(cuò)，但由于一二手房貨源很少，購(gòu)買者卻眾多，因此，導(dǎo)致了新房很難搖到號(hào)，二手房難淘到低價(jià)房，可選擇的余地其實(shí)并不多
位于第二個(gè)梯度的，則是汾湖和同里，這個(gè)區(qū)域最大的利好就是地緣位置實(shí)在太特殊了
特別是汾湖版塊，關(guān)注的人也是比較多的
汾湖正好位于十字中心地段，滬蘇浙交匯處，交通規(guī)劃將實(shí)現(xiàn)與蘇州、上海無縫對(duì)接，處在青浦、嘉善的交匯處，可以說是真正意義上的C位
如果對(duì)比下雄安新區(qū)的話，你就會(huì)意識(shí)到汾湖的版塊區(qū)位還真的是蠻特別的，完全處于三角圈的核心
我去調(diào)研的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)整個(gè)汾湖一手房供應(yīng)量真的是非常稀少，但是需要提醒的是，雖然汾湖地段特殊，但目前整體的人口導(dǎo)入一般，街道上明顯感覺人氣不足
真正要發(fā)展起來，還是需要挺長(zhǎng)一段時(shí)間的，目前的去化還是以投資客購(gòu)買為主
目前汾湖的一手房主要是賣給了來自蘇州主城區(qū)的投資客，受到工業(yè)園區(qū)限購(gòu)加強(qiáng)的影響，這種溢出的情況是很旺盛的，大概有三到四成的新盤承接方都來自于蘇州市區(qū)的投資客
這種旺盛的投資需求從另外一個(gè)層面看，就是一條街道，短短的500米，扎根了六家中介
汾湖的投資氛圍，由此可見一斑
同時(shí)，由于汾湖處于長(zhǎng)三角示范區(qū)的核心區(qū)域，與上海接壤，后期可能還會(huì)涉及到多項(xiàng)重要政策的落地，也可能會(huì)涉及到大規(guī)模的拆遷，因此從今年年初開始，汾湖已經(jīng)開始凍結(jié)了戶口，只出不進(jìn)
位于第三個(gè)梯度的，就是其余的鄉(xiāng)鎮(zhèn)版塊，跟成熟的太湖版塊和火熱的汾湖版塊相比，鄉(xiāng)鎮(zhèn)版塊顯得格外的冷靜，大量的鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤整體的去化率其實(shí)并不理想
從調(diào)研的幾個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)中，我發(fā)現(xiàn)大量鄉(xiāng)鎮(zhèn)版塊的新盤貨源都是很充足，價(jià)格主要集中在1-1.5萬之間
為什么鄉(xiāng)鎮(zhèn)盤去化率會(huì)弱很多，最主要的原因是購(gòu)買力的流失
在實(shí)地訪談中，我們發(fā)現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)大量的購(gòu)買力由于學(xué)區(qū)或是商業(yè)的原因，會(huì)去松陵等地進(jìn)行置業(yè)，缺乏在本地置業(yè)的需求動(dòng)力
如果一定要我推薦鄉(xiāng)鎮(zhèn)盤，我認(rèn)為大家可以重點(diǎn)關(guān)注下盛澤鎮(zhèn)，有兩個(gè)方面的原因
首先從產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)規(guī)模方面看，盛澤是全國(guó)的十強(qiáng)鎮(zhèn)，整體的經(jīng)濟(jì)水平是吳江所有鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)中最強(qiáng)的，去年GDP超過了400億，這樣的成績(jī)也是超過了中西部大量的地級(jí)市
盛澤也是我國(guó)重要的絲綢生產(chǎn)基地，有日出萬匹、衣被天下之美譽(yù)，可以說是絲綢之都
與此同時(shí)，隨著長(zhǎng)三角一體化的推進(jìn)，滬蘇湖高鐵也將在盛澤設(shè)立站點(diǎn)，直接與蘇州南站和上海虹橋站相連接
換句話說，整個(gè)盛澤也將因此更好的融入到蘇州和上海整體的經(jīng)濟(jì)圈中，而最讓人驚喜并期待的是
盛澤當(dāng)前的新盤成交均價(jià)才1萬出頭，哪怕是放在整個(gè)環(huán)滬的城市中進(jìn)行比較，也是屬于價(jià)格低洼地區(qū)
但如果你是外地投資客，雖然版塊前景還不錯(cuò)，還有長(zhǎng)三角一體化的加持，但受到蘇州大環(huán)境的政策影響
吳江的整體限購(gòu)是很嚴(yán)格的，對(duì)于外地投資客，必須要符合在2年之內(nèi)繳滿12個(gè)月社?；蚨惤?/strong>（可以不連續(xù)，但不能補(bǔ)繳）
這樣的門檻，其實(shí)也就是將大量的外地投資客都擋到了門外，而變成了蘇州內(nèi)部各區(qū)域投資客的一種自嗨
04
我其實(shí)一直秉持一個(gè)觀念
買房一定要跟著政策和規(guī)劃走，這個(gè)城市現(xiàn)在有什么不重要，重要的是未來會(huì)有什么，因?yàn)檫@些未來?yè)碛械乃匈Y源，都將慢慢的折射到房?jī)r(jià)中去
吳江長(zhǎng)期穩(wěn)定的基本面+長(zhǎng)三角示范區(qū)這樣的超級(jí)大IP的支撐，整體的城市價(jià)值是不言而喻的，對(duì)于未來而言，更多的交給時(shí)間去打磨就可以了
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