本文為養(yǎng)老案例深度解析，篇幅字?jǐn)?shù)較多，需要閱讀時(shí)間8~10分鐘。
開(kāi)發(fā)商背景：
作為全球第七大的房地產(chǎn)公司，Del Webb是“Sun City”的發(fā)起者，是紐約交易所上市公司，年?duì)I業(yè)額8-11億美元，是美國(guó)最大的建設(shè)健康型退休社區(qū)的開(kāi)發(fā)商，在美國(guó)南方主要8個(gè)州均有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，到1999年時(shí)總計(jì)開(kāi)發(fā)住房單位約75000萬(wàn)個(gè).是美國(guó)最大的房地產(chǎn)公司帕爾迪（ Pulte Homes）的子公司。2001年7月，帕爾迪公司和老年住宅開(kāi)發(fā)商Del Webb合并，成為了美國(guó)最大也是最賺錢的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。
項(xiàng)目定位：打造全美最好的老年社區(qū)
區(qū)位：太陽(yáng)城中心坐落在佛羅里達(dá)州的西海岸，位于坦帕和薩拉蘇達(dá)之間，距佛羅里達(dá)最好的墨西哥海灣海灘只有幾分鐘的路程。
規(guī)模：接近微型城市，共有10500個(gè)住宅單元，目前入住來(lái)自全美及世界各地的住戶1.6萬(wàn)
概況：社區(qū)內(nèi)分為“太陽(yáng)城中心”（獨(dú)立家庭別墅）、“國(guó)王之殿”（連體別墅）、“湖中之塔”（輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)）、“庭院和阿斯頓花園”（出租的獨(dú)立居住公寓）以及“自由廣場(chǎng)”（輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)）六個(gè)居住社區(qū)。各個(gè)社區(qū)均有自己的管理機(jī)構(gòu)、組織和規(guī)劃。但共享郵局、超市、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、銀行、教堂等公共設(shè)施。并且社區(qū)中組織的娛樂(lè)性和社會(huì)性活動(dòng)也是對(duì)所有六個(gè)社區(qū)成員開(kāi)放的。
建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)：
建筑規(guī)劃完全按照老年人的需求設(shè)計(jì)，小區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)無(wú)障礙設(shè)計(jì)：無(wú)障礙步行道、無(wú)障礙防滑坡道，低按鍵、高插座設(shè)置，社區(qū)住宅以低層建筑為主。同時(shí)，社區(qū)內(nèi)的空間導(dǎo)向性被強(qiáng)調(diào)：對(duì)方位感、交通的安全性、道路的可達(dá)性均做了安排，實(shí)施嚴(yán)格的人車分流。
適老化設(shè)計(jì)：
針對(duì)老年人的無(wú)障礙設(shè)計(jì)、空間導(dǎo)向設(shè)計(jì)，醫(yī)院和老年護(hù)理中心，老年圖書館，社區(qū)交流大廳等身心健康相關(guān)的社區(qū)設(shè)施。
特別社區(qū)委員會(huì)：由老年業(yè)主組成，嚴(yán)格限制低齡人群的活動(dòng)，增強(qiáng)老年人的歸屬感 。
自社區(qū)1961年開(kāi)始建設(shè)以來(lái)，社區(qū)各項(xiàng)活動(dòng)一直由開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)，不久成為開(kāi)發(fā)商的沉重負(fù)擔(dān)。1987年，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主首次成立了獨(dú)立的非盈利機(jī)構(gòu)——社區(qū)委員會(huì)，負(fù)責(zé)社區(qū)各項(xiàng)活動(dòng)的組織，同時(shí)委員會(huì)收取參與各項(xiàng)活動(dòng)業(yè)主的年費(fèi)，以維持機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)。
多彩體育運(yùn)動(dòng)：會(huì)所可以滿足大多數(shù)運(yùn)動(dòng)需求，尤其高爾夫，經(jīng)常舉辦相關(guān)賽事，約三分之一的居民是活躍的高爾夫球愛(ài)好者。社區(qū)里擁有多個(gè)高爾夫球場(chǎng)，交納入會(huì)費(fèi)后，社區(qū)居民可享受126洞高爾夫球場(chǎng)，每年費(fèi)用約1500美元。太陽(yáng)城中心是世界聞名的BEN SUTTON高爾夫?qū)W校的本部。全美草地保齡球錦標(biāo)賽在太陽(yáng)城舉行，白天可以在社區(qū)寬闊的棕櫚樹(shù)街道上駕駛高爾夫車，大多數(shù)購(gòu)物場(chǎng)所都有專門為高爾夫提供的停車場(chǎng)。
豐富的俱樂(lè)部活動(dòng)：社區(qū)內(nèi)超過(guò)200種各類俱樂(lè)部和組織。各業(yè)主聯(lián)合社區(qū)委員會(huì)組織的俱樂(lè)部活動(dòng)精彩紛呈，開(kāi)設(shè)課程和組織活動(dòng)超過(guò)80種，如業(yè)余無(wú)線電、計(jì)算機(jī)、縫紉、卡片收藏、投資和舞蹈等。這可以幫助老年人完成年輕時(shí)未竟的理想。
入住客群：這里的居民主要是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士，一年居住不能超過(guò)30天。
盈利模式：物業(yè)銷售+物業(yè)租賃+綜合月費(fèi)+增值服務(wù)
'太陽(yáng)城'開(kāi)發(fā)模式的九大特征
（1）屬于住宅開(kāi)發(fā)性質(zhì)；
（2）依靠銷售回款盈利；
（3）限定55 歲以上的老人才能入?。?/p>
（4）專為健康活躍老人提供會(huì)所和戶外運(yùn)動(dòng)設(shè)施；
（5）沒(méi)有醫(yī)療、護(hù)理等配套服務(wù)，主要依賴社區(qū)所在城鎮(zhèn)提供的 大市政配套，社區(qū)內(nèi)沒(méi)有建設(shè)相應(yīng)設(shè)施；
（6）一般都位于郊區(qū)區(qū)位，占地大、容積率低，建筑形態(tài)多為單層、 獨(dú)棟或雙拼，精裝修標(biāo)準(zhǔn)、拎包入住；
（7）房?jī)r(jià)便宜，'蘋果谷太陽(yáng)城'在洛杉磯東北方向120 公里左右， 其房?jī)r(jià)是洛杉磯市內(nèi)的1/3 左右，對(duì)老年購(gòu)房群體很有誘惑力；
（8）附近一般都配有專為社區(qū)服務(wù)的商業(yè)中心；
（9）兼有旅游度假功能，目標(biāo)客戶同時(shí)有常住客戶，也有旅游度假客戶。
“太陽(yáng)城”開(kāi)發(fā)模式對(duì)中國(guó)的啟發(fā)
可借鑒之處
（1）住宅立項(xiàng)，依靠銷售迅速回款；
（2）客戶定位精準(zhǔn)，以健康活躍老人為主要客群，為其進(jìn)行產(chǎn)品定位，滿足其特殊的生活、交往、活動(dòng)等的需求；
（3）不設(shè)醫(yī)療、護(hù)理等配套設(shè)施，降低了前期投入成本，提供了資金使用效率，降低了開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；
在市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)鏈趨成熟時(shí)，可與分時(shí)度假管理公司緊密合作，在項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)便實(shí)現(xiàn)訂單生產(chǎn)。
不可借鑒之處：
（1）中國(guó)人口眾多，不適合興建低密度、單體的住宅產(chǎn)品，建筑形式可考慮以多層、小高層為主；
（2）中國(guó)社會(huì)的公共醫(yī)療資源匱乏，大市政基礎(chǔ)配套設(shè)施不夠完善，如社區(qū)內(nèi)不提供一定的醫(yī)療、護(hù)理等配套設(shè)施，會(huì)極大的影響客戶的消費(fèi)選擇。
（3）我國(guó)老人具有長(zhǎng)壽不健康的特點(diǎn)，在客群定位時(shí)，我們應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目具體情況而進(jìn)行定位。
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