在過(guò)去二十年，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)靠自身的機(jī)制優(yōu)勢(shì)、反應(yīng)優(yōu)勢(shì)、速度優(yōu)勢(shì)大舉擴(kuò)張，攻城略地，誕生了一個(gè)個(gè)巨無(wú)霸式的房地產(chǎn)企業(yè)。
恒大、碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)、綠地成了巨無(wú)霸中的巨無(wú)霸。
根據(jù)克爾瑞的數(shù)據(jù)。
2020年銷售金額民營(yíng)五巨頭：
第一：碧桂園，7888億元
第二：恒大，7035億元
第三：萬(wàn)科，7011億元
第四：融創(chuàng)，5750億元
第七：綠地，3567億元
由于綠地除了房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)外，基建業(yè)務(wù)也非常龐大，實(shí)際營(yíng)收比前四名有過(guò)之而無(wú)不及。
2021年財(cái)富世界500強(qiáng)榜單中：
恒大集團(tuán)營(yíng)收735.1億美元，排名122位
碧桂園營(yíng)收670.8億美元，排名139位
綠地集團(tuán)營(yíng)收661億美元，排名142位
萬(wàn)科營(yíng)收607.4億美元，排名160位
融創(chuàng)營(yíng)收334.2億美元，排名364位
由于過(guò)去地產(chǎn)行業(yè)一直維持著兩高兩快模式：
高杠桿、高周轉(zhuǎn)、快拿地、快銷售。
這在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展過(guò)程中，似乎沒(méi)什么問(wèn)題。
但一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，就會(huì)出現(xiàn)很大問(wèn)題。
銷售變慢導(dǎo)致無(wú)法快拿地，快拿地、快銷售的模式受阻必然導(dǎo)致高周轉(zhuǎn)的崩盤(pán)，進(jìn)而引發(fā)高杠桿的債務(wù)危機(jī)。
所以過(guò)去兩年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛爆雷。
如果我們打開(kāi)房地產(chǎn)公司，尤其是最大的五家民營(yíng)地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表一看，不禁嚇了一跳，因?yàn)閭鶆?wù)規(guī)模太大了。
那我們一起看看五大地產(chǎn)公司的債務(wù)規(guī)模吧。
截至2022年6月底，
碧桂園：總債務(wù)1.59萬(wàn)億元
萬(wàn)科：總債務(wù)1.487萬(wàn)億元
綠地：總債務(wù)1.19萬(wàn)億元
由于恒大、融創(chuàng)這兩家在推進(jìn)債務(wù)重組，一直未公布最新財(cái)報(bào)，所以他們的債務(wù)情況停留在2021年。
截至2021年6月底，
恒大：總負(fù)債為1.97萬(wàn)億元。
融創(chuàng)：總債務(wù)9971.22億元。
四家企業(yè)總債務(wù)高達(dá) 7.3 萬(wàn)億，多么可怕。
而這7.3萬(wàn)億債務(wù)的構(gòu)成主要是：
一是買房人的購(gòu)房款
影響的是千家萬(wàn)戶，一旦樓出問(wèn)題，影響社會(huì)和諧穩(wěn)定。
甚至許多人會(huì)斷供，進(jìn)而對(duì)銀行等金融體系造成打擊。
所以保交樓是重中之重。
二是銀行的貸款
將形成銀行的不良資產(chǎn)，增加壞賬率。
引起金融市場(chǎng)的動(dòng)蕩。
三是來(lái)自市場(chǎng)的債券（有部分是美元債務(wù)）
房地產(chǎn)公司債券暴雷對(duì)整體債券市場(chǎng)帶來(lái)了負(fù)面影響。
房產(chǎn)企業(yè)發(fā)債的難度和利率都會(huì)進(jìn)一步上升。
債券暴雷，可能導(dǎo)致對(duì)房產(chǎn)公司的破產(chǎn)清算。
目前許多房產(chǎn)公司這方面的暴雷很多，大多數(shù)申請(qǐng)了展期。
恒大、融創(chuàng)正在推動(dòng)債務(wù)重組，能否成功不得而知。
四是下游供應(yīng)商的欠款，如建筑商、建材商、家具商、電器商。
許多建筑商、裝潢公司、黃沙、水泥、鋼材，甚至空調(diào)、地板等等一系列的公司都受到了影響，許多公司都計(jì)提了壞賬損失。
這些公司一旦回不了款，有可能影響許多工人的工資。
我們知道貨幣有乘數(shù)效應(yīng)。
實(shí)際上貸款還具有乘數(shù)的負(fù)面效應(yīng)。
就是一旦房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)出現(xiàn)問(wèn)題，就對(duì)購(gòu)房人、金融市場(chǎng)、供應(yīng)商等等造成一系列的打擊。
比如建筑公司就會(huì)被拖欠款項(xiàng)，建筑公司沒(méi)錢，許多農(nóng)民工工資就發(fā)不出，進(jìn)而影響穩(wěn)定、影響消費(fèi)。
現(xiàn)在終于到了民營(yíng)地產(chǎn)集體退場(chǎng)的時(shí)候了，只不過(guò)市場(chǎng)沒(méi)有一滴眼淚。
購(gòu)房人恐怕也不會(huì)報(bào)以同情的眼光，更不會(huì)落一滴眼淚。
這才是民營(yíng)地產(chǎn)巨頭真正的悲哀！
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