專業(yè)房產(chǎn)糾紛律師，房產(chǎn)買賣合同糾紛律師。
民 事 判 決 書
原告程某某，男，漢族，住河南省鄭州市。
委托代理人連青山、河北俱時律師事務(wù)所律師.
被告石家莊某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：
法定代表人：總經(jīng)理。
委托代理人律師事務(wù)所律師。
原告程某某與被告石家莊某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為房屋買賣合同糾紛一案，本院二0一六年十二月二十六日作出（2016）冀01民初號民事判決書,被告不服，提出上訴，石家莊市中級人民法院以（2017）冀01民終號民事裁定書將該案發(fā)還重審。本院依法重新組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理，原、被告委托代理人到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告程某某訴稱，2013年4月5日，原告與被告簽訂《房屋認(rèn)購協(xié)議》，約定原告購買被告開發(fā)的位于石家莊市水岸豪庭項目4-1-2602的房屋，房屋建筑面積101.56平方米，單價3276元／平方米，總房款332711元，交款方式：第一期合同簽訂當(dāng)日交首付款100000元；第二期，工程主體到6層后，接甲方通知三日內(nèi)再付款99626元；第三期，工程主體封頂后，接甲方通知三日內(nèi)付余款133085元。另約定：被告于2014年12月31日前將房屋交付原告。協(xié)議簽訂后，原告按照協(xié)議約定支付了首付款100000元，但被告至今未能按照合同約定的時間向原告交付房屋，并且要求原告按照該項目的房屋現(xiàn)銷售價格補交房款，被告該項目房屋售價已達(dá)5900元／平方米。原告與被告就該房屋買賣多次協(xié)商未果，故訴至法院，訴訟請求：一、確認(rèn)原告與被告于2013年4月5日簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議》有效，已經(jīng)建好的房屋待被告取得相關(guān)資質(zhì)后繼續(xù)履行合同，不能按規(guī)劃建成的房子要求被告進(jìn)行調(diào)換房屋。2、判令被告賠償原告差價損失及一倍購房款。
被告石家莊某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，：無效的合同所購買的房屋沒有獲得政府的相關(guān)部門進(jìn)行規(guī)劃、建設(shè)、土地等部門的審批，所以該房屋不是合法的商品房不能建設(shè)，未取得相關(guān)的手續(xù)，所以簽訂的相關(guān)房屋認(rèn)購協(xié)議也是無效的，因為協(xié)議無效所以原告不能主張損失，而且在協(xié)議的簽訂中被告從未故意隱瞞沒有取得預(yù)售許可證明的情況，所以原告不能主張返還一倍已付購房款本案雙方簽署的房屋認(rèn)購協(xié)議無效，且自始至終無效，我們只有返還其已交款項的義務(wù)，因為在區(qū)政府的相關(guān)部門規(guī)劃之中把1、3、4號樓只批準(zhǔn)20層以下，5、6號樓只批準(zhǔn)19層以下，2號樓沒有批準(zhǔn)建設(shè)，所以規(guī)劃的變更導(dǎo)致雙方之間所簽署的協(xié)議無效。請求法院駁回原告的訴訟請求。
原告為支持自己的主張，陳述并提交以下證據(jù)：認(rèn)購協(xié)議，被告出具的收據(jù)，被告賣房的宣傳頁及被告在網(wǎng)上賣房的網(wǎng)絡(luò)照片，被告5月25日出具的一份房屋現(xiàn)價的證明，售樓部的電話錄音。1、關(guān)于合同的效力，本合同是雙方在公平自愿的情況下簽訂的，是真實的意思表示，沒有違反沒有損害國家集體和第三人的利益，從保護(hù)交易的原則出發(fā)，應(yīng)判決繼續(xù)履行或變更履行，在本案中只是由于被告提供了有瑕疵的商品，導(dǎo)致我方原告得不到合同約定的合法的商品，因此根據(jù)消費者權(quán)益保護(hù)法被告有變更或是修復(fù)瑕疵及時為原告交付合格的產(chǎn)品。2、被告存在故意隱瞞的情形，被告是專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)售施行預(yù)售制度必須在取得預(yù)售許可證后才能銷售，被告在沒有預(yù)售許可證的情況下就對外銷售，存在隱瞞的情形。
經(jīng)審理查明，2013年4月5日，原告程某某（乙方）與被告石家莊某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（甲方）簽訂《房屋認(rèn)購協(xié)議》，協(xié)議約定：一、乙方認(rèn)購位于石家莊市水岸豪庭項目4號樓1單元2602室地上建筑面積101.56平方米、單價3276元／平方米；共計總房款（人民幣）叁拾叁萬貳仟柒佰壹拾壹元整（小寫）332711元。房屋交付時，以實際測量面積為準(zhǔn)，按協(xié)議單價，多退少補。交房標(biāo)準(zhǔn)見附件。二、付款方式：分期付款：第一期合同簽訂當(dāng)日交首付款100000元；第二期，工程主體到6層后，接甲方通知三日內(nèi)再付款99626元；第三期，工程主體封頂后，接甲方通知三日內(nèi)付余款133085元。三、約定條款1、甲方于2014年12月31日前將所購房屋交付乙方，甲方如不按協(xié)議規(guī)定的日期交付房屋，每逾期一天按房價總額萬分之一計算違約金賠償乙方。逾期超過六個月，乙方有權(quán)解除本協(xié)議。解除協(xié)議時，甲方除將已收的房款全部退還乙方外，另賠償乙方所付房款的百分之五作為乙方的損失賠償金（不可抗力除外）。協(xié)議并約定了其他違約責(zé)任及解決爭議的方法等條款。被告在上述《房屋認(rèn)購協(xié)議》甲方處蓋章予以確認(rèn)，原告在上述《房屋認(rèn)購協(xié)議》乙方處簽名按手印確認(rèn)?！斗课菡J(rèn)購協(xié)議》簽訂當(dāng)日，原告交付被告房款100000元。又查，被告開發(fā)的水岸豪庭項目后更名為某某瀾灣。被告至今未取得本案房屋商品房預(yù)售許可證明。
本院認(rèn)為，一、原告程某某與被告石家莊某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議》的性質(zhì)及其效力的認(rèn)定問題。
1、原告程某某與被告石家莊某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議》的合同性質(zhì)認(rèn)定問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)定等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議約定認(rèn)定為商品房買賣合同?！薄渡唐贩夸N售管理辦法》第十六條規(guī)定：“商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項?！北景钢校媾c被告簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議》就當(dāng)事人名稱及姓名、房屋情況、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間、交付使用條件及日期、面積差異的處理方式、解決爭議的方法、違約責(zé)任及其他事項等作出了明確約定，該《房屋認(rèn)購協(xié)議》具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且被告已按合同約定收取了原告的購房款100000元，據(jù)此原告與被告簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議》認(rèn)定為商品房買賣合同。
2、原告程某某與被告石家莊某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議》的合同效力認(rèn)定問題。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”本案中，原告購買的房屋未取得商品房預(yù)售證明，依據(jù)上述法律規(guī)定，原告與被告簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議》應(yīng)屬無效合同。
二、原告程某某要求被告石家莊某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償損失的問題。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房的事實?！北景钢?，被告作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)知道在未取得商品房預(yù)售許可證明的情況下是不得對外銷售房屋的，被告仍與原告簽訂具備商品房買賣合同性質(zhì)的《房屋認(rèn)購協(xié)議》并收取購房款，導(dǎo)致合同無效，且無證據(jù)證明被告告知原告房屋沒有取得商品房預(yù)售許可證明及原告明知房屋沒有取得商品房預(yù)售許可證明，故本院認(rèn)定被告存在故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實，被告應(yīng)當(dāng)返還原告已付購房款及利息，并承擔(dān)已付購房款一倍的賠償責(zé)任。關(guān)于原告要求被告賠償房屋差價損失問題?！吨腥A人民共和國合同法》第四十二條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠實信用原則的行為。因本案被告承擔(dān)的是締約過失責(zé)任，即被告賠償原告信賴?yán)鎿p失，如原告支付的費用及利息等損失。房屋差價損失系可期待利益，屬于違約責(zé)任的賠償范圍。故原告要求被告賠償房屋差價損失，超出了締約過失責(zé)任的賠償范圍，本院對原告要求被告賠償房屋差價損失不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十二條、第五十二條、第五十八條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條、第九條的規(guī)定，判決如下：
一、原告程某某與被告石家莊某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2013年4月5日簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議》無效。
二、被告石家莊某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還原告程某某購房款100000元并賠償利息損失（以100000元為基數(shù)，按照中國人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率，自2013年4月5日始計算至購房款100000元返還之日止）。
三、被告石家莊某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償原告程某某經(jīng)濟損失100000元。
四、駁回原告程某某其他訴訟請求。
