小區(qū)地下人防工程
小區(qū)高層建筑同步建設(shè)人防工程是小區(qū)的強(qiáng)制配套設(shè)施，建筑成本已經(jīng)攤?cè)胝麄€(gè)建筑物，應(yīng)該和小區(qū)的道路綠地一樣，隨著房產(chǎn)一并移交給全體業(yè)主使用。建設(shè)工程所配套的設(shè)施，包括人防工程，應(yīng)當(dāng)是同步規(guī)劃設(shè)計(jì)，同步施工，同步移交，這就是所稱的“三同步”原則。
《人民防空法》第四條：人民防空經(jīng)費(fèi)由國家和社會(huì)共同負(fù)擔(dān)。第五條：人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。第八條：一切組織和個(gè)人都有得到人民防空保護(hù)的權(quán)利，都必須依法履行人民防空義務(wù)。
由此可見，業(yè)主在購房款中包含了繳納人防建設(shè)費(fèi)是其應(yīng)盡的法定義務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)商表面上出資建設(shè)了人防工程，就像整棟建筑物一樣，實(shí)際是代替業(yè)主墊付建設(shè)資金的初始?jí)|付型投資，當(dāng)房子出售后，這種墊付投入已經(jīng)隨著房產(chǎn)的銷售而收回，房價(jià)中包含著人防建設(shè)費(fèi)，是由業(yè)主共同承擔(dān)。開發(fā)商僅是初始的投入者，不是投資成本的最終承擔(dān)者，開發(fā)商將房屋賣出后，隨著房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，實(shí)際上它就不再是投資主體，投資者也就隨之變成了購買房屋的人。因?yàn)樾藿ǖ叵率业耐顿Y已攤?cè)敕績r(jià)之中而隨房屋賣出。
早期開發(fā)的樓盤，人防車庫通常是小區(qū)惟一的車庫，也屬于《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定的強(qiáng)制配建車庫。人防車庫作為小區(qū)惟一的停車場所，應(yīng)作為小區(qū)的配套設(shè)施，使用權(quán)歸全體業(yè)主所有。既然作為小區(qū)公共配套的設(shè)施，就不可以定為專有，因此不能進(jìn)行銷售。
人防車庫是利用小區(qū)的地基建成的，地基列入房屋建筑總成本，占到整個(gè)建筑物成本的三分之一左右，而且地基和房屋有其不可分割性，地基應(yīng)隨整棟建筑物為一個(gè)整體。所以，業(yè)主對(duì)利用地基修建的人防工程，理所當(dāng)然擁有使用權(quán)和收益權(quán)。而地基的維護(hù)責(zé)任同樣是全體業(yè)主。
《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》明確規(guī)定：凡國家確定的一、二類人防重點(diǎn)城市均應(yīng)按國家人防部門的有關(guān)規(guī)定配建防空地下室，并應(yīng)遵循平戰(zhàn)結(jié)合的原則，與城市地下空間規(guī)劃相結(jié)合，統(tǒng)籌安排。將居住區(qū)使用部分的面積，按其使用性質(zhì)納入配套公建。
許多地方法規(guī)也同樣有佐證人防工程的建設(shè)費(fèi)用已經(jīng)攤?cè)胝麠澐课莸慕ㄔO(shè)成本，例如：
《江蘇省實(shí)施<中華人民共和國人民防空法>辦法》第十二條：城市新建民用建筑，必須按照國家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室（以下簡稱防空地下室），并與地面建筑同步規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、竣工驗(yàn)收，其建設(shè)經(jīng)費(fèi)納入建設(shè)項(xiàng)目投資計(jì)劃。
《無錫市人民防空工程建設(shè)和使用管理辦法》第十九條第二款：住宅小區(qū)依法配建的防空地下室，屬于住宅共用部位、共用設(shè)施。
同時(shí)各地的《商品房價(jià)格管理規(guī)定》也同樣規(guī)定，商品房價(jià)格的構(gòu)成就包括房屋建筑安裝工程費(fèi)：指列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目的主體房屋建筑安裝費(fèi)用，其中包括了建筑物的樁基。
小區(qū)配套的人防工程沒有單獨(dú)立項(xiàng)開發(fā)。開發(fā)商投資建設(shè)人防工程源于商品房小區(qū)的開發(fā)，是開發(fā)商品房小區(qū)的政策所決定。
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。第四十一條：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。
人防車庫的建設(shè)、使用和受益權(quán)利義務(wù)是取得土地使用權(quán)的法定權(quán)利義務(wù)，應(yīng)該和商品房小區(qū)的房產(chǎn)、土地一并轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主。
《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第九條：作為人防工程的地下室不計(jì)入（公攤）共有建筑面積。
不論權(quán)屬歸誰，人防地下室都不能列入公攤，即：人防地下室法定不公攤。但在建筑規(guī)劃時(shí)，建設(shè)工程中的人防工程的建設(shè)成本就包含在了總面積之中，業(yè)主購買房產(chǎn)實(shí)際上支付了人防工程的建造費(fèi)用。
建設(shè)人防工程國家給予了相應(yīng)的優(yōu)惠政策，實(shí)際上是對(duì)小區(qū)建設(shè)人防工程的國家投資，這種國家投資是以人民利益為中心思想，是對(duì)廣大人民群眾的惠民政策。建設(shè)人防工程目的是戰(zhàn)時(shí)保護(hù)當(dāng)?shù)厝嗣袢罕姟⒉徽撌瞧綍r(shí)防空演練還是戰(zhàn)時(shí)使用，人防工程的真正使用者都是當(dāng)?shù)厝嗣袢罕姟ｉ_發(fā)商將房屋賣出后，隨著房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，實(shí)際上它就不再是房屋的投資主體，投資者也就隨之變成了購買房屋的所有權(quán)人和國家。因?yàn)樾藿ǚ揽展こ痰耐度胍逊謹(jǐn)偟椒績r(jià)之中，小區(qū)的主人已經(jīng)轉(zhuǎn)變成全體業(yè)主而不是開發(fā)商。
建設(shè)用地使用權(quán)是通過出讓方式取得的，土地成本很顯然是業(yè)主承擔(dān)的。建筑物的底部土地使用權(quán)歸業(yè)主，人防工程頂部（地表部分）建筑成本也是業(yè)主承擔(dān)。開發(fā)商在架空層、支柱部位進(jìn)行投資，是為了完成地表建設(shè)而進(jìn)行的投資，其建筑成本計(jì)入地表建筑物建設(shè)成本中。所有成本都是全體業(yè)主承擔(dān)，因此，全體業(yè)主和國家是人防工程的最終實(shí)際投資人。
《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第九條：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。
人防車庫的建設(shè)、使用和受益權(quán)利義務(wù)是取得土地使用權(quán)的法定權(quán)利義務(wù)，應(yīng)該和商品房小區(qū)的房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主。
人防工程用于戰(zhàn)時(shí)防空平時(shí)演練，登記為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)沒有法律依據(jù)，人防工程不能成為銷售對(duì)象。小區(qū)的物業(yè)除國家道路、綠地外，要么是專有部分，要么是共有部分，不存在第三部分，這就是非專即共的原則。凡是不能登記辦得專有產(chǎn)權(quán)證的建筑物，毫無疑問屬于全體業(yè)主共有，開發(fā)商不得擅自處分屬于共有建筑物的使用權(quán)、受益權(quán)。小區(qū)構(gòu)建的人防工程，因其建設(shè)的強(qiáng)制性和公益性，使用人是周邊人民群眾，顯然屬于小區(qū)的配套設(shè)施。
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