多年前，筆者曾遇一事：某退休老人參加單位組織的以優(yōu)惠價(jià)團(tuán)購(gòu)商品房活動(dòng)之后，在房屋尚未建成時(shí)即身患絕癥將不久于人世。老人有一養(yǎng)子長(zhǎng)期對(duì)其不管不問(wèn)不履行贍養(yǎng)義務(wù)，倒是老人的一位侄子一直在照顧老人生活，老人患病后也是侄子一直在醫(yī)院照看。老人欲將房屋留給侄子，又擔(dān)心將來(lái)房屋交付時(shí)自己已不在人世，屆時(shí)養(yǎng)子以第一順序繼承人的身份對(duì)房屋主張權(quán)利，將對(duì)侄子取得房屋造成麻煩。同時(shí)，因房屋并未交付及辦理轉(zhuǎn)移登記，老人尚未取得房屋的所有權(quán)，故也無(wú)法立遺囑對(duì)房屋進(jìn)行處分。老人親屬（筆者同事）以此事詢于筆者，筆者提出，可以讓老人將房屋買賣合同的買方權(quán)利轉(zhuǎn)讓給侄子并收取相應(yīng)費(fèi)用（有償轉(zhuǎn)讓），同時(shí)，萬(wàn)一將來(lái)與老人養(yǎng)子對(duì)薄公堂時(shí)為了能夠有效舉證并節(jié)約取證時(shí)間與精力，可以將轉(zhuǎn)讓房屋買賣合同買方權(quán)利的合同予以公證。但后來(lái)老人親屬陪同老人侄子去辦理公證時(shí)，卻被告知不予辦理。公證處給出的理由是：根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項(xiàng)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。因此，老人將買方合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓給其侄子的合同違反了上述規(guī)定，公證處不能公證證明其合法性。
顯然，公證處是將轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利（債權(quán)）與轉(zhuǎn)讓房屋（轉(zhuǎn)讓物權(quán)）混為一談了。實(shí)際上，二者是有明顯區(qū)別的：
一、出賣房屋，在民事法律關(guān)系上，遵循的是《合同法》關(guān)于買賣合同的規(guī)定。當(dāng)然作為價(jià)值巨大的大額不動(dòng)產(chǎn)交易，房屋買賣除了應(yīng)當(dāng)遵守一般的買賣合同相關(guān)規(guī)定外，還有屬于經(jīng)濟(jì)法部門的《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)其進(jìn)行專門調(diào)整。而轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利，依據(jù)的是《合同法》第七十九條“債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人……”的規(guī)定。
二、購(gòu)房者將其所購(gòu)之房轉(zhuǎn)賣他人，即使購(gòu)房者尚未取得所有權(quán)，也無(wú)須通知原出賣方，除非需要原出賣方配合直接向最終購(gòu)房諸者交付房屋并辦理轉(zhuǎn)移登記。而轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利，根據(jù)《合同法》第八十條的規(guī)定，必須通知債務(wù)人。如果購(gòu)房者尚未付完房款（分期付款），即準(zhǔn)備將房屋買賣合同的買方權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人，則根據(jù)《合同法》第八十四條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)取得原出售者（作為有權(quán)要求支付剩余房款的債權(quán)人）的同意。
三、購(gòu)房者將其所購(gòu)房屋轉(zhuǎn)賣他人，他人取得了對(duì)該購(gòu)房者的債權(quán)（有權(quán)要求購(gòu)房者按約交付房屋并辦理轉(zhuǎn)移登記）。如果因?yàn)樵鲑u人未按約定時(shí)間交付房屋或者無(wú)房可交或所交房屋有質(zhì)量問(wèn)題，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法按轉(zhuǎn)賣合同約定向次買受人交付房屋或者向次買受人交付的房屋有質(zhì)量問(wèn)題，則根據(jù)合同的相對(duì)性，次買受人只能要求直接向其出賣房屋的購(gòu)房者承擔(dān)違約責(zé)任，而購(gòu)房者承擔(dān)違約責(zé)任后，則可以依據(jù)原房屋買賣合同要求最初出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。而購(gòu)房者轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利，是將要求最初賣房者按原始房屋買賣合同的約定交付房屋及辦理轉(zhuǎn)移登記的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，第三人受讓債權(quán)后取得原始房屋買賣合同的買方當(dāng)事人的地位，在最初賣房者不按原始房屋買賣合同的約定交付房屋及辦理轉(zhuǎn)移登記或者交付質(zhì)量不合格的房屋時(shí)，第三人可以直接要求最初賣房者承擔(dān)違約責(zé)任。
四、在轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利的場(chǎng)合，除非買方通知賣方直接向第三人交付房屋并以第三人為接受轉(zhuǎn)移登記的權(quán)利人辦理轉(zhuǎn)移登記，否則所出賣的房屋應(yīng)當(dāng)先交付給買方，此時(shí)房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給買方，然后買方再將房屋交付給次買受人 ，此時(shí)房屋毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)才轉(zhuǎn)移給次買受人。
總之，轉(zhuǎn)賣房屋與轉(zhuǎn)讓債權(quán)，法律意義完全不同?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》禁止轉(zhuǎn)讓未經(jīng)登記取得權(quán)屬證書的房屋，但并不禁止轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利。因此，公證處以違反《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定為由，拒絕對(duì)轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利的合同辦理公證，實(shí)屬錯(cuò)誤理解法律規(guī)定。
需要特別指出的是：近年來(lái)，最高人民法院相繼出臺(tái)了一系列關(guān)于合同的司法解釋?！逗贤ㄋ痉ń忉尪穼⑦`反后將導(dǎo)致合同無(wú)效的法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定限縮解釋為效力性強(qiáng)制規(guī)定，而司法實(shí)踐中法院均認(rèn)為“未依法登記取得權(quán)屬證書的房屋不能轉(zhuǎn)讓”這一規(guī)定屬于管理性強(qiáng)制規(guī)定，不影響房屋買賣合同的效力。在這種背景下，即使轉(zhuǎn)讓未取得權(quán)屬證書的房屋，甚至將原出賣人還未向轉(zhuǎn)賣人交付房屋予以轉(zhuǎn)賣，轉(zhuǎn)賣合同仍然有效。既然如此，公證處就不宜再根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項(xiàng)的規(guī)定拒絕辦理轉(zhuǎn)賣合同公證。然而遺憾的是，筆者最近聽聞，對(duì)于此種轉(zhuǎn)賣合同，公證處一如既往地不予公證。筆者以前在參與立法論證時(shí)聽聞?dòng)泄C界人士稱，目前公證業(yè)務(wù)太少，公證處普遍“吃不飽”，要求在立法中多規(guī)定強(qiáng)制公證的內(nèi)容。然而公證機(jī)構(gòu)卻對(duì)前述送上門的公證業(yè)務(wù)拒絕辦理，實(shí)在令人無(wú)語(yǔ)。
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