投資不是一場競技游戲，而是一個人的人生修煉。
——貧民窟的大富翁
今年對于萬科來說是一個大喜年。
4月2日，萬科企業(yè)股中心將全部資產2億股萬科股權全部捐贈給清華大學教育基金會，用于設立“清華大學萬科公共衛(wèi)生與健康學科發(fā)展專項基金”，日前，該學員迎來首批學生，春天種下的種子已經開始結出令人期待的果實。
清華連續(xù)五年入選世界500強，今年位列208位，比去年上升了46位。
2020年中報，萬科給了投資人一個驚喜。今天咱們就從萬科的中報聊聊這家企業(yè)。
一、地產基本情況
公司以“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”為戰(zhàn)略定位，主營業(yè)務包括房地產開發(fā)及相關資產經營業(yè)務、物業(yè)服務，在此基礎上，集團遵循“與城市同步發(fā)展，與客戶同步發(fā)展”的策略，圍繞人民美好生活場景積極開展其他業(yè)務。
2020 年上半年，集團實現(xiàn)營業(yè)收入1,463.5 億元，同比增長5.1%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤125.1 億元，同比增長5.6%；每股基本盈利1.11元，同比增長4.0%；全面攤薄的凈資產收益率為6.39%，較上年同期下降0.96 個百分點。
分業(yè)務類型看，集團營業(yè)收入中，來自房地產開發(fā)及相關資產經營業(yè)務的營業(yè)收入為1,381.4 億元，占比94.4%；來自物業(yè)服務的營業(yè)收入為67.0 億元，占比4.6%。
房地產業(yè)務顯然是主體，疫情后基本面明顯改善，單月銷售金額自5 月份開始恢復同比增長。1-6 月，集團實現(xiàn)合同銷售面積2,077.0 萬平方米，同比下降3.4%，降幅較一季度收窄0.9 個百分點；實現(xiàn)合同銷售金額3,204.8 億元，同比下降4.0%，降幅較一季度收窄3.7 個百分點。
結算收入穩(wěn)步增長。上半年集團實現(xiàn)結算面積1,049.8 萬平方米，同比上升24.0%。結算均價為12,285.7 元/平方米。19年全年結算均價為13,577 元 /平方米（ 2018年：12,516 元 /平方米）。單價降低主要是因為一季度疫情下促銷所致，二季度有所恢復。
已售未結資源持續(xù)上升。截至報告期末，集團合并報表范圍內有4,743.2 萬平方米已售資源未結算，合同金額合計約6,953.3 億元，較上年末分別增長10.6%和14.2%。這為公司未來的業(yè)績打下了堅實的基礎
拿地情況：上半年集團獲取新項目55 個，總規(guī)劃建筑面積980.2 萬平方米，權益規(guī)劃建筑面積504.6 萬平方米。上述項目的權益地價總額約321.3 億元，均價為6,368 元/平方米。
新增項目城市有：深圳、長沙、東莞、佛山、江門，惠州、柳州、中山、上海、杭州、合肥、南昌、南通、昆山、寧波、紹興、蕪湖、無錫、包頭、濟南、青島、石家莊、太原、煙臺、大理、蘭州、武漢、烏魯木齊、西安、咸陽、銀川、鄭州、滎陽、惠州、珠海、杭州、嘉興、宿遷、長春、沈陽、唐山、宜昌。
萬科項目主要集中在長三角和珠三角，一部分位于強二線城市及省會城市，但是也有部分項目下沉到強二線城市的周邊縣市。
關于毛利率下降的問題。今年的毛利率相對于2019年來說是有4個百分點的回落，2019年是毛利率的高點，因為2019年結算的項目大部分都是在2017、2018年銷售的高點結轉的。近年來整個市場趨穩(wěn)，地價占售價比實際上是在持續(xù)上升，對于整個行業(yè)來說，毛利率下降是一個長期的趨勢，目前的銷售毛利率比現(xiàn)在已經結轉的毛利率是相對更低的，預計到年底還有一個小幅的回落。
萬科現(xiàn)在做的很多的動作，比如說堅持精益運營、提升運營管理水平，這可能是在存量競爭時代，這個行業(yè)怎么樣如何致勝未來非常關鍵的一點，也是怎么樣在地售比不斷上升，行業(yè)盈利空間被壓縮的狀況下，保持自己的盈利在一定水平上的非常關鍵的能力。
在地產的白銀時代，房住不炒就是主旋律，那么房子本身的產品力和企業(yè)的經營效率就是關鍵，這點萬科還是非常清醒的。
公司立志打造客戶愿意買單的“好產品、好服務”，報告期內，集團基于“聚焦錨定，長期堅持，打造產品服務競爭力”的目的，啟動了“好產品、好服務”工作，明確了萬科產品和服務價值主張，并形成了行動方案。
后疫情時代，客戶更加重視住宅產品的健康屬性。集團在既有產品基礎上，開展了以滿足客戶居住健康需求為目標的研究工作，發(fā)布了萬科健康住宅標準，全面提升空氣、水、光等方面的產品性能。
二、物業(yè)情況
截至報告期末，萬科物業(yè)累計簽約建筑面積6.8 億平方米，已經接管面積5.2 億平方米。報告期內，萬科物業(yè)新簽約建筑面積0.53 億平方米。其中，住宅物業(yè)服務新簽約建筑面積0.39 億平方米；非住宅物業(yè)服務新簽約建筑面積0.14 億平方米。
報告期內，萬科物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入67.0 億元，同比增長26.8%，其中55%來自于萬科以外的項目。期內，萬科物業(yè)由住宅商企“兩翼齊飛”升級為“三駕馬車”的發(fā)展戰(zhàn)略，加快“物業(yè)城市”業(yè)務發(fā)展，新增廈門鼓浪嶼、青島動車小鎮(zhèn)等項目，持續(xù)拓寬城市空間業(yè)務發(fā)展格局。截至目前，“物業(yè)城市”業(yè)務已拓展至7 個城市。
物業(yè)的三駕馬車：在堅守萬科住宅區(qū)開展物業(yè)的同時，進行市場化的業(yè)務；商業(yè)物業(yè)的發(fā)展；城市物業(yè)。三車并行，促進物業(yè)業(yè)務的發(fā)展。
以物業(yè)為基板盤，萬科進行了多元化的發(fā)展。
租賃住宅，截至報告期末，集團在33 個城市累計開業(yè)泊寓12.73 萬間。其中報告期內新增開業(yè)1.89 萬間。已開業(yè)項目整體出租率為88%，成熟期項目（開業(yè)半年及以上）的出租率為93.7%。報告期內，集團租賃住宅業(yè)務營業(yè)收入10.5 億元。規(guī)劃和在建中泊寓尚有5.77 萬間。
商業(yè)開發(fā)，截至報告期末，集團（含印力集團）累計開業(yè)的商業(yè)項目面積836 萬平方米，同比增加11.1%。其中，報告期內新開業(yè)一個購物中心（太原印象城），面積10.61 萬平方米；新開業(yè)4 個社區(qū)商業(yè)，面積6.02 萬平方米。報告期內商業(yè)(含非并表項目)業(yè)務營業(yè)收入30.5 億元,同比增長0.3%；整體出租率90.6%，其中開業(yè)3年以上的商業(yè)項目出租率91.8%。此外，規(guī)劃中和在建商業(yè)建筑面積543 萬平方米。
物流倉儲，截至報告期末，物流倉儲服務累計開業(yè)建筑面積616 萬平方米。其中，高標庫開業(yè)582 萬平方米，穩(wěn)定期出租率89.1%；冷庫開業(yè)34 萬平方米，穩(wěn)定期使用率81.5%。報告期內，萬緯物流所管理項目（含非并表項目）業(yè)務營業(yè)收入8.3 億元，同比增長36.9%；其中高標庫租金收入5.7 億元，冷庫租金及服務收入2.6 億元。
我們看萬科的多元化：物業(yè)、商業(yè)、物流、泊寓、教育、養(yǎng)老、冰雪等，都是以地產為核心，同心多元化，各自獨立經營賺錢。而恒大的足球、金融、礦泉水、FF汽車等行業(yè)跨度大、投資大，融創(chuàng)的文旅和樂視投資，樂視失敗，文旅基本上還是為地產服務，沒有真正的多元化，碧桂園的教育和農業(yè)、與地產無關，萬科具有顯著的專業(yè)優(yōu)勢。
三、萬科的財務情況
近日，市場傳言稱監(jiān)管部門出臺新規(guī)控制房地產企業(yè)有息債務的增長，設置“三道紅線”。
具體為紅線 1：剔除預收款后的資產負債率大于 70%；紅線 2：凈負債率大于 100%；紅線 3：現(xiàn)金短債比小于 1 倍。
根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，試點房地產企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四擋。以有息負債規(guī)模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。
即如果 “三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規(guī)模以 2019 年 6 月底為上限，不得增加；“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過 5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過 10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”， 有息負債規(guī)模年增速不得超過 15%。
具體的指標計算方法如下：
紅線 1 指標：剔除預收款后的資產負債率 =（總負債-預收）/（總資產-預收）
紅線 2 指標：凈負債率 =（有息負債-貨幣資金）/股東權益合計
紅線 3 指標：現(xiàn)金短債比 = 非受限現(xiàn)金 /短期債務
我們看萬科的情況，按照2020年中報數(shù)據(jù)，萬科現(xiàn)金短債為2，剔除預收款后的資產負債率為74.89%，凈負債率為27%。
截至報告期末，集團有息負債金額為2,729.8 億元，較年初增加151.3 億元，占總資產的比例為15.1%。有息負債以中長期負債為主，其中短期借款和一年內到期的有息負債合計968.2 億元，占比為35.5%；一年以上有息負債1,761.6 億元，占比為64.5%。分融資對象來看，銀行借款占比為55.8%，應付債券占比為25.5%，其他借款占比為18.7%。
公司的負債結構比較合理，在今年上半年融資情況較為寬松的情況下，公司積極以低成本發(fā)債，進一步降低了負債成本。
經營活動現(xiàn)金流凈額226.06億，同比增加155.34%，投資活動現(xiàn)金流凈額11.59億，同比增加115.01%，籌資活動現(xiàn)金流凈額45.34億，同比增加110.31%，上半年現(xiàn)金流凈額為284.01億，同比增加166.40%。公司現(xiàn)金流充沛，財務穩(wěn)健。公司的財務比較穩(wěn)健，明顯優(yōu)于同規(guī)模房地產企業(yè)。
今年的財務報表還有兩個情況需要注意，一個是遞延所得稅資產繼續(xù)擴大，一個是公司的經營效率持續(xù)提高。
遞延所得稅資產新增12.78億，為258.84億。銷售費用同比減少0.05%，主要是品牌宣傳費用減少，管理費用同比減少10.97%，優(yōu)化程度較大。
綜上所述：在公司的經營戰(zhàn)略上，以產品力提高和改善企業(yè)經營效率為主要方向，房地產業(yè)務穩(wěn)健發(fā)展，儲備資源豐厚，物業(yè)產業(yè)迅猛發(fā)展，多元化戰(zhàn)略持續(xù)擴張，財務安全系數(shù)高，公司具有較大的安全邊際。
