前面講了那么多地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題，甚至有不少人會(huì)以為我在看空地產(chǎn)股。非也，實(shí)事求是可是做投資的最基本原則，沒(méi)有完美的標(biāo)的，我們選股的時(shí)候必須要搞清楚這個(gè)票的問(wèn)題在哪，這甚至比了解它的優(yōu)點(diǎn)更為重要。
我在選股的時(shí)候，如果研究出來(lái)的都是利好因素，那是肯定不會(huì)買這只股票的，因?yàn)檫@只能說(shuō)明我對(duì)這個(gè)企業(yè)的理解還不夠。芒格說(shuō)過(guò)，如果我知道自己死在哪里，就不會(huì)去那里。同樣的一句話也可以換個(gè)角度理解：如果一個(gè)人不知道自己可能死在哪里，那就隨時(shí)可能會(huì)死掉。
地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)經(jīng)過(guò)了百花齊放的階段，也經(jīng)過(guò)了萬(wàn)馬齊喑的階段，現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候倒是比較正常了，和其他行業(yè)的氣質(zhì)終于接近了一些。從中國(guó)的城市化進(jìn)程，一二線城市的保有量和長(zhǎng)效機(jī)制的逐步落實(shí)等多個(gè)角度來(lái)看，未來(lái)商品房的整體增長(zhǎng)空間已經(jīng)不是很大，但考慮到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)不會(huì)像有些人想的那樣，很快就會(huì)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的惡性局面。
某種程度上，核心城市的商品房有些像茅臺(tái)，不管你怎么去論證它的價(jià)格已經(jīng)離譜，它仍然會(huì)默默地存在著，直到你嘆服為止。而非核心城市的商品房則有些像周期股，漲的瘋狂，跌的時(shí)候也會(huì)瘋狂，但從長(zhǎng)期來(lái)看它的底部依然是穩(wěn)步向上的。今時(shí)今日，茅臺(tái)已經(jīng)可遇不可求，周期股好不好就取決于你怎么判斷周期的盛衰了。
2015年到2017年，一批民營(yíng)房企橫空出世，牢牢地把握住了大周期，這很可能是房企們最后一次顛覆式大洗牌。低廉的地價(jià)，迅速上漲的房?jī)r(jià)，寬松的流動(dòng)空間，壓抑了5年的購(gòu)買群體，讓有些房企短短時(shí)間內(nèi)就完成了數(shù)倍增幅，這直接推動(dòng)了2017年的內(nèi)房股行情。
而到了2018年，一扇門已經(jīng)開(kāi)始關(guān)閉，那是鯉魚(yú)們?nèi)账家瓜氲凝堥T。天時(shí)已過(guò)，再想飛升就不知何年何月了。
十年之后，恐怕只有5家房企能夠吃飽，10家房企能夠吃好，20家房企能夠總有飯吃。而這5家吃飽的，基本只能在TOP10的范圍內(nèi)出現(xiàn)；10家吃好的，絕大部分不會(huì)出TOP30；20家總有飯吃的，大多數(shù)現(xiàn)在就已經(jīng)躋身TOP50之列了。
地產(chǎn)圈的階層已經(jīng)固化，這是土地、負(fù)債、調(diào)控等綜合作用的結(jié)果，不管多優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，現(xiàn)在沒(méi)有上船的，以后每個(gè)節(jié)奏都很難跟得上，幾年下來(lái)就真的連生存都是問(wèn)題了。
如果說(shuō)過(guò)去20年，房企們主要是在享受各種紅利，把握好調(diào)控的節(jié)奏就能活得不錯(cuò)的話，未來(lái)十年絕大部分紅利都會(huì)消失，各家都如籠中困獸，每天都要和那些牙尖爪利的巨無(wú)霸們生死相搏。
但投資的機(jī)會(huì)也就在于此了，做過(guò)白酒和家電的投資者，回憶一下5、6年前，就會(huì)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的地產(chǎn)股與那時(shí)候真的很相似。從整體行業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，白酒和家電在幾年前就已經(jīng)遇到了天花板，之后增速緩慢。但貴州茅臺(tái)、五糧液和格力電器、美的集團(tuán)的表現(xiàn)，卻遠(yuǎn)超大部分上升行業(yè)的牛企，這一幕會(huì)在地產(chǎn)行業(yè)中再次重現(xiàn)。
不同的是，地產(chǎn)的商品房銷售額有15萬(wàn)億之多，還有一定的地域限制，牛企絕不僅僅三兩個(gè)，也不會(huì)是簡(jiǎn)單粗暴的過(guò)把癮就死，把買地產(chǎn)股當(dāng)成投機(jī)的人會(huì)錯(cuò)過(guò)下一個(gè)茅臺(tái)和格力。
當(dāng)然，茅臺(tái)和格力也不是一天就漲到現(xiàn)在的股價(jià)的，期間也都經(jīng)過(guò)了起起落落，甚至很多次都讓人以為就此沉淪了。我仍然看好地產(chǎn)股，但只看龍頭企業(yè)，我會(huì)按照十年的時(shí)間去持有，但絕不認(rèn)為這十年會(huì)一味步步高升。
2017那種特殊的時(shí)代的特殊的行情，再也不復(fù)返了，地產(chǎn)股已經(jīng)充分接了地氣，以后會(huì)更像一只價(jià)值投資者長(zhǎng)期持有的股票。
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