十四五規(guī)劃建議是未來5年的發(fā)展總綱，重要性不言而喻。在學(xué)習(xí)文件精神中，我們可以發(fā)現(xiàn)多處提到了房地產(chǎn)，有些定調(diào)與之前已經(jīng)有很大不同。可以說，經(jīng)過持續(xù)不斷地調(diào)控，房地產(chǎn)雖然仍要堅(jiān)持房住不炒的基本原則，但在新的歷史階段，已經(jīng)有了新的意義。
1、首要問題，是必須要認(rèn)清“限購”、“限貸”是一個(gè)長期執(zhí)行的政策，短期內(nèi)是不可動(dòng)搖的。房住不炒是毫不松懈的態(tài)度，原因呢？那就是總有資金在蠢蠢欲動(dòng)，這充分說明房地產(chǎn)并不是像有些人說的那樣會(huì)“歸零”，不“限購”和“限貸”是不行的，這是判斷房企未來的一個(gè)基本視角。
2、“推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”
這句話的前提是“堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需這個(gè)戰(zhàn)略基點(diǎn)，加快培育完整內(nèi)需體系，把實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有機(jī)結(jié)合起來，以創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、高質(zhì)量供給引領(lǐng)和創(chuàng)造新需求。”
過往來看，金融和地產(chǎn)的權(quán)重大，利潤總額比較高，所以近來總有些聲音想要金融讓利，抑制房地產(chǎn)發(fā)展。“推動(dòng)”二字表明了支持態(tài)度，而“均衡”二字又說明了速度要合理。其實(shí)近些年來，銀行和地產(chǎn)的整體增速并不高，都在個(gè)位數(shù)，能保持“均衡”，也就等于給了“國民待遇”，按部就班去做就是了，至少不用擔(dān)心被“抑制”。
發(fā)展金融和房地產(chǎn)，是為“擴(kuò)大內(nèi)需”服務(wù)的。或者說要“擴(kuò)大內(nèi)需”，金融和地產(chǎn)是必不可少的。結(jié)合這句“同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有機(jī)結(jié)合起來”，行業(yè)增速慢了，但結(jié)構(gòu)性受益者的增速還是可以高看一線的，只不過需要“創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、高質(zhì)量供給引領(lǐng)和創(chuàng)造新需求”。
未來的金融會(huì)變，房地產(chǎn)也會(huì)變，簡單的住宅開發(fā)時(shí)代已成為過去，“創(chuàng)新”和“高質(zhì)量”的企業(yè)才會(huì)有更好的發(fā)展。
3、“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”
言簡意賅，意義深遠(yuǎn)。首先是把住房與消費(fèi)放在了一起，上次這么提是2015年，那之后發(fā)生了什么就不必多說了。“促進(jìn)”表明的仍然是態(tài)度，而后面“健康”二字是關(guān)鍵，要有度，要有節(jié)，要有益。
再看看這句話的背景，“全面促進(jìn)消費(fèi)。增強(qiáng)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性作用，順應(yīng)消費(fèi)升級(jí)趨勢，提升傳統(tǒng)消費(fèi)，培育新型消費(fèi)，適當(dāng)增加公共消費(fèi)。以質(zhì)量品牌為重點(diǎn)，促進(jìn)消費(fèi)向綠色、健康、安全發(fā)展，鼓勵(lì)消費(fèi)新模式新業(yè)態(tài)發(fā)展。”
消費(fèi)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，是內(nèi)循環(huán)的核心驅(qū)動(dòng)力量，是擴(kuò)大內(nèi)需的目的。今年很多消費(fèi)股都是巨幅上漲，那么住房也算消費(fèi)了，能不能沾點(diǎn)喜氣呢？
4、“推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn)城市生態(tài)修復(fù)、功能完善工程，統(tǒng)籌城市規(guī)劃、建設(shè)、管理，合理確定城市規(guī)模、人口密度、空間結(jié)構(gòu)，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。強(qiáng)化歷史文化保護(hù)、塑造城市風(fēng)貌，加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)。”
地產(chǎn)股之所以被很多人看衰，主要是其永續(xù)性被普遍懷疑，即便是一些投資地產(chǎn)股的人，投機(jī)心理也比較重，都想把這個(gè)低估值的錢賺完了就跑。但“永續(xù)性不足”這一觀點(diǎn)相似，原因卻是各有各的不同。大部分人都喜歡拿人口增速下降和房屋數(shù)量上升最對(duì)比，來證明商品房會(huì)進(jìn)入供大于求的局面，一點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)入滯銷狀態(tài)。
這個(gè)問題其實(shí)很好理解，雖然現(xiàn)在商品房的銷售面積確實(shí)出現(xiàn)了下滑，但越來越發(fā)達(dá)的二手房體系卻證明了，需求和購買力根本不是問題，只不過是可買的好房子太少了。
現(xiàn)在一二線城市的新房供應(yīng)，大多遠(yuǎn)離主城區(qū)，購房者只能以二手房來滿足需求，貝殼目前的市值已經(jīng)接近兩個(gè)萬科的體量，充分說明了二手市場的廣闊，更說明了住房消費(fèi)的巨大潛力。
“實(shí)施城市更新行動(dòng)”后，會(huì)在主城區(qū)看到更多的新房，這無疑是雪中送炭，對(duì)房企的長期發(fā)展是一個(gè)巨大的推動(dòng)。而“推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”，則是在根本上大大提升了房企的永續(xù)性。
近些年來，很多城市都在原有的核心城區(qū)之外，進(jìn)行了全新的規(guī)劃和建設(shè)，現(xiàn)在這些新城區(qū)已經(jīng)越來越成熟，常常出現(xiàn)比老城區(qū)房價(jià)還貴的狀況。鄭州鄭東新區(qū)、貴陽觀山湖、昆明呈貢、成都高新區(qū)、濟(jì)南高新區(qū)等等都是案例，而最大的典范就是上海浦東了。這些板塊的建設(shè)也是積年累月的，目前同樣是寸土寸金。很多熱點(diǎn)城市，在城區(qū)內(nèi)的可開發(fā)用地確實(shí)是越來越少了。
隨著“加快城市群和都市圈軌道交通網(wǎng)絡(luò)化”，和“優(yōu)化行政區(qū)劃設(shè)置，發(fā)揮中心城市和城市群帶動(dòng)作用，建設(shè)現(xiàn)代化都市圈”等有效措施的出臺(tái)，我們會(huì)看到越來越多的“新型城鎮(zhèn)”的出現(xiàn)，這些擁有良好基礎(chǔ)設(shè)施的新板塊，會(huì)打破傳統(tǒng)的城區(qū)概念，為市場提供更加豐富的有效土地供給，這將直接提升房企的永續(xù)性。
當(dāng)然，這些用地往往會(huì)與傳統(tǒng)的招拍掛用地有很大不同，房企必須承擔(dān)起一部分城市運(yùn)營的責(zé)任，要考慮業(yè)態(tài)、考慮經(jīng)營、考慮就業(yè)和稅收。這會(huì)和三道紅線一起，進(jìn)一步加快供給側(cè)改革的步伐，留給一些中小房企的時(shí)間不多了。
5、“租購并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機(jī)制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。”
限購和限貸就如同鯀的息壤，更多是爭取時(shí)間。從根本上解決問題，還是要靠保障住房，但即便增加了城市更新和新型城鎮(zhèn)化，土地整體仍是緊俏的，保障住房的增長，會(huì)對(duì)商品房的整體供應(yīng)有一定壓力。反過來說，保障住房一般都是以主城區(qū)為主，客觀上也會(huì)讓更多購買力到新城鎮(zhèn)去釋放。
完善土地出讓收入分配機(jī)制，這是房地產(chǎn)稅推出的前提，現(xiàn)在的形勢不適合提房地產(chǎn)稅，但前奏還是要有的，那是真正的長效機(jī)制。
6、“深化戶籍制度改革，完善財(cái)政轉(zhuǎn)移支付和城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地規(guī)模與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤政策，強(qiáng)化基本公共服務(wù)保障，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。”
城鎮(zhèn)化的方向依然不變，這是解決城鄉(xiāng)差距的主要措施之一。而把城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地規(guī)模與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤，這會(huì)讓搶人大戰(zhàn)進(jìn)一步升級(jí)，而門檻也會(huì)進(jìn)一步降低。長安米貴，白居不易，對(duì)新市民來說很多雖然已經(jīng)納入城鎮(zhèn)化了，但在傳統(tǒng)的高成本區(qū)域生活還是有難度的，“推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)”就是為此著想，對(duì)三四線城市的地產(chǎn)項(xiàng)目來說，是個(gè)利好。
