一般來講，企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移，并計算繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。而不轉(zhuǎn)權(quán)屬的“樓花”買賣到底要不要繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅呢？《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）第二條第(七)項規(guī)定:“單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對于轉(zhuǎn)讓在建項目行為應(yīng)按以下辦法征收營業(yè)稅：1、轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項目征收營業(yè)稅。2、轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。在建項目是指立項建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項目或其它建設(shè)項目。
另外，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》（國稅函[2007]645號）規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。
基于以上政策規(guī)定，不轉(zhuǎn)權(quán)屬的“樓花”買賣應(yīng)該依法繳納營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和契稅等相關(guān)稅收。
案例分析：
A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年在資金緊張的情況下，把已規(guī)劃好的10000平方米未建樓盤項目以2000元/平方米整體轉(zhuǎn)讓給B建筑施工企業(yè)，B企業(yè)買后自行施工承建并銷售，建造成本為1000元/平方米，竣工后以4000元/平方米的市場均價售出。售價高低與A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無關(guān)。該樓盤由于項目立項及土地使用權(quán)屬歸屬于A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所以B企業(yè)與客戶簽約還是以A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名義簽訂，對于A、B企業(yè)“樓花”轉(zhuǎn)讓的各個環(huán)節(jié)，雙方應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行納稅處理？
涉稅分析：
?。?）A房地產(chǎn)企業(yè)銷售“樓花”不轉(zhuǎn)移權(quán)屬的涉稅分析
由于A房地產(chǎn)企業(yè)與B建筑施工企業(yè)間并未辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移，根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）《國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》（國稅函[2007]645號）的規(guī)定，A房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以2000元/平方米計算“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”的計稅收入，繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。
?。?）B建筑施工企業(yè)開發(fā)并銷售“樓花”的涉稅分析
按照國稅函[2007]645號文件的規(guī)定，既然B企業(yè)購置了項目土地使用權(quán)，開發(fā)房地產(chǎn)進(jìn)行銷售，應(yīng)當(dāng)是按照“銷售不動產(chǎn)”計算納稅。財稅[2003]16號文件第三條第二十項規(guī)定：“單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。由于本案例，B建筑施工企業(yè)為購置土地使用權(quán)而繼續(xù)開發(fā)并銷售，所以不能依據(jù)上述差額納稅規(guī)定計算，而應(yīng)以4000元/平方米的價格計算“銷售不動產(chǎn)”相關(guān)營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。同時，B企業(yè)承受土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)以同樣價格計算繳納契稅。
《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》（中華人民共和國財政部國家稅務(wù)總局令第52號）第五條第（二）項規(guī)定：“單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為視同發(fā)生應(yīng)稅行為。所謂的“自建行為”，一般是指是企事業(yè)單位內(nèi)部的建筑安裝隊伍為本企事業(yè)單位提供建筑業(yè)勞務(wù)的行為。基于此規(guī)定，B建筑施工企業(yè)“銷售不動產(chǎn)”的同時應(yīng)當(dāng)計算繳納“建筑業(yè)”自建行為的營業(yè)稅?！敖ㄖI(yè)”營業(yè)額依據(jù)下列順序確定：（1）按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；（2）按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；（3）按下列公式核定：營業(yè)額＝營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）。
(3)稅收法律風(fēng)險:重復(fù)納稅
由于本案例中,B建筑施工企業(yè)沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，也不能自主銷售，只能以A企業(yè)名義銷售房地產(chǎn),實質(zhì)相當(dāng)于購置A企業(yè)土地使用權(quán)后，建成房屋并銷售給A企業(yè)，A企業(yè)對外另行銷售。只不過B企業(yè)銷售給A企業(yè)的房屋與A企業(yè)對外銷售的價格均為4000元/平方米，A企業(yè)也要按照“銷售不動產(chǎn)”繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。由于A企業(yè)無法取得B企業(yè)的銷售憑證，存在無法按照財稅[2003]16號文件第三條第二十項規(guī)定進(jìn)行差額納稅的風(fēng)險。
另外，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定，企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。任何單位和個人不得涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書。否則，由原資質(zhì)審批部門公告資質(zhì)證書作廢，收回證書，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款。因此,沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的B企業(yè),進(jìn)行開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)的同時,以房地產(chǎn)A企業(yè)的名義進(jìn)行對外銷售房屋,違反了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的有關(guān)管理規(guī)定，對于A、B企業(yè)來說存在一定的法律風(fēng)險。
(4)稅收法律風(fēng)險對策
一方面,房地產(chǎn)企業(yè)A與建筑施工企業(yè)B以合同單價2000元/平方米簽訂建筑施工合同，B企業(yè)實際投入1000元/平方米，建成后,A企業(yè)以4000元/平方米的價格對外銷售,則B企業(yè)利潤額不變，A企業(yè)仍然可以獲得2000元/平方米的收益;另一方面,B企業(yè)向A房地產(chǎn)企業(yè)提供資金使用權(quán),與A房地產(chǎn)企業(yè)共同開發(fā)房地產(chǎn)，并按獨立交易原則收取開發(fā)產(chǎn)品銷售后的稅后利潤，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，B企業(yè)從A房地產(chǎn)企業(yè)分回的股息和利潤是免企業(yè)所得稅的。中國財稅網(wǎng)
