在頒發(fā)的房屋他項(xiàng)權(quán)證上記載土地證號(hào)的行為，具有對(duì)該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)進(jìn)行抵押登記的效力，足以產(chǎn)生公示的法律效果。地上房產(chǎn)被抵押后，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)未經(jīng)房產(chǎn)抵押權(quán)人同意即使進(jìn)行土地使用權(quán)證的變更行為，也不具有對(duì)抗地上建筑抵押權(quán)人的效力，不影響房產(chǎn)抵押權(quán)人對(duì)抵押房產(chǎn)及相應(yīng)土地使用權(quán)行使抵押權(quán)。
1、江鋰科技向建行分宜支行貸款，為保證債務(wù)的履行，雙方簽訂《最高額抵押合同》：江鋰科技作為抵押人將其名下案涉土地使用權(quán)及房產(chǎn)（房產(chǎn)為案涉土地上建筑物）作為抵押物，擔(dān)保上述貸款。后建行分宜支行依約發(fā)放了貸款。
2、另查明，雙方僅對(duì)約定的抵押物中的房產(chǎn)辦理了抵押登記手續(xù)，案涉土地使用權(quán)沒(méi)有辦理抵押登記，但是在頒發(fā)的房屋他項(xiàng)權(quán)證上記載了土地證號(hào)（當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府未明確規(guī)定具有地上定著物的土地使用權(quán)抵押登記的辦理部門所導(dǎo)致）。
3、再查明，在“抵押期間”內(nèi)，江鋰科技與江西江鋰新材料科技有限公司進(jìn)行資產(chǎn)置換，導(dǎo)致案涉案涉土地使用權(quán)證被注銷。
4、借款到期后逾期未還，建行分宜支行訴至法院要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。
5、一審法院判定，建行分宜支行主張未辦理抵押登記手續(xù)部分優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請(qǐng)求，不予支持。
6、最高院判定，一審判決以未辦理抵押登記為由，判令建行分宜支行對(duì)案涉土地使用權(quán)不享有優(yōu)先受償權(quán)，認(rèn)定事實(shí)和適用法律均有不當(dāng)，本院予以糾正。
建行分宜支行對(duì)案涉土地使用權(quán)是否享有抵押權(quán)？
一審法院：由于雙方僅對(duì)約定的抵押物中的房產(chǎn)辦理了抵押登記手續(xù)，建行分宜支行取得了鈐房他證分宜字第××號(hào)房屋他項(xiàng)權(quán)證，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十七條的規(guī)定，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。故，建行分宜支行有權(quán)對(duì)已辦理抵押登記手續(xù)的房屋折價(jià)或者拍賣、變賣的價(jià)款在擔(dān)保的最高額度范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。對(duì)建行分宜支行主張未辦理抵押登記手續(xù)部分優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請(qǐng)求，一審法院不予支持。
最高院：本案中，在頒發(fā)的房屋他項(xiàng)權(quán)證上記載土地證號(hào)的行為，具有對(duì)該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)進(jìn)行抵押登記的效力，足以產(chǎn)生公示的法律效果。
即使案涉土地使用權(quán)未辦理抵押登記，根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十二條“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押”之規(guī)定，建行分宜支行對(duì)案涉土地使用權(quán)亦享有抵押權(quán)。
就案涉土地使用權(quán)證已被注銷是否影響建行分宜支行行使抵押權(quán)的問(wèn)題，本院認(rèn)為不影響。該資產(chǎn)置換行為發(fā)生在建行分宜支行的土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定之后，且該置換行為未經(jīng)建行分宜支行同意，江西江鋰新材料科技有限公司亦未代為清償債務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條第二款“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”之規(guī)定，江鋰科技置換案涉土地使用權(quán)及嗣后注銷土地使用權(quán)證的行為，不具有對(duì)抗建行分宜支行的效力，不影響建行分宜支行對(duì)案涉土地使用權(quán)抵押權(quán)的行使。
（2017）最高法民終40號(hào)
《物權(quán)法》
第一百八十七條 以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。
第一百八十二條 以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。
第一百九十一條 抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。
《擔(dān)保法》
第四十二條 辦理抵押物登記的部門如下：
（二） 以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門；
《擔(dān)保法解釋》
第六十條 以擔(dān)保法第四十二條第（二）項(xiàng)規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)抵押的，縣級(jí)以上地方人民政府對(duì)登記部門未作規(guī)定，當(dāng)事人在土地管理部門或者房產(chǎn)管理部門辦理了抵押物登記手續(xù)，人民法院可以確認(rèn)其登記的效力。
物權(quán)法關(guān)于抵押中“房地一體”的規(guī)定出臺(tái)后，解決了房地分離的尷尬。但是實(shí)務(wù)中各地法院適用該規(guī)定中貫徹力度不一。最高院的本案例通過(guò)司法判決否定行政機(jī)關(guān)確認(rèn)的使用權(quán)變更，有力的彰顯了法院“地隨房走”原則的堅(jiān)持。隨著不動(dòng)產(chǎn)登記中心的設(shè)立，不動(dòng)產(chǎn)的登記管理統(tǒng)一，類似的爭(zhēng)議和糾紛得到有效避免。作為抵押權(quán)人，可以以此案例為參考在執(zhí)行和審判環(huán)節(jié)積極主張“房地一體”原則維護(hù)自身權(quán)益。
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