【引言】
前日公布的《征收與補(bǔ)償條例》第二次征求意見稿規(guī)定：被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)分別計算被征收房屋的補(bǔ)償金額和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋的價款，結(jié)清差額。
因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。
“就近回遷”具體應(yīng)該如何操作？回遷補(bǔ)償面積如何折算？如果舊城區(qū)改建后變?yōu)楣苍O(shè)施，而周邊就近地段又無房可供拆遷戶選擇回遷，問題怎么解決？
■ 專家觀點(diǎn)
回遷權(quán)利可用貨幣補(bǔ)償實現(xiàn)
沈巋(北京大學(xué)法學(xué)院教授)：此次征求意見稿規(guī)定，因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。如果改建后變?yōu)楣苍O(shè)施，而周邊又無房可供拆遷戶選擇回遷，此類情況怎么解決？
這就涉及舊城改建和舊房改造的區(qū)分問題。舊房改造，仍要改造成房子，這樣被征收人就有回遷的房源了。但舊城改建則涉及的是一攬子計劃，也可能蓋工廠，被征收人回遷的權(quán)利保障前提就是要有住房提供，這個問題就比較復(fù)雜，就不一定要優(yōu)先保障被征收人回遷的權(quán)利了，可以通過貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換等變通方式來實現(xiàn)。
本報記者 郭少峰
■ 拆遷戶說法
支持就近回遷規(guī)定尚需細(xì)化
對于此次征求意見稿中的“回遷應(yīng)就近”這一規(guī)定，目前面臨拆遷的北京市西城區(qū)拆遷戶盛先生表示支持，他說：“無論是按現(xiàn)行市場價格給予現(xiàn)金補(bǔ)償，還是在同等地段(西二環(huán)內(nèi))安置同等或差不多面積的住房，我們都可以接受”。但拆遷后，無論是政府相關(guān)部門，還是開發(fā)商，都未就此問題表態(tài)，甚至從未向盛先生家人提出過。
“希望新條例能對回遷問題，作出更為細(xì)致的規(guī)定”，盛先生表示，此次征求意見稿中“政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋”這條規(guī)定還是太籠統(tǒng)，“回遷就近地段后，能補(bǔ)償多大面積的住房？例如我們四合院之前住了8戶人家，那回遷后是以原拆遷面積為依據(jù)提供住房，還是按戶數(shù)提供住房？這些都有待細(xì)化”。
本報記者 石明磊
■ 政府回應(yīng)
征收改建公共設(shè)施回遷方式應(yīng)更多元
此次征求意見稿還對回遷做出了規(guī)定，“因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋”，政府操作時會碰到哪些問題？如果改建后變?yōu)楣苍O(shè)施，而周邊又無房可供拆遷戶選擇回遷，問題應(yīng)如何解決？
對此，遼寧沈陽市一位曾經(jīng)負(fù)責(zé)基層拆遷工作的官員認(rèn)為，這種拆遷方式屬于為了公共利益拆遷，政府可以用更多元的方式確保被拆遷戶利益和訴求。
他告訴記者，目前針對公共利益拆遷，沈陽市有幾種做法。他舉了一個例子，如果要建體育設(shè)施拆遷，首先拆遷部門會在該區(qū)域附近尋找地段蓋回遷房，滿足被拆遷戶在該地段的回遷需求。如果附近確實沒有地可以回遷，他們會選擇在離該區(qū)域稍遠(yuǎn)一點(diǎn)的地方找房源，這種房源的價格會遠(yuǎn)低于該地段的市場價。如果被拆遷戶提出要自己尋找房源，政府會在評估價格基礎(chǔ)上加20%的補(bǔ)償款，鼓勵被拆遷戶自選商品房源。
“我覺得這些方式都可以為其他城市拆遷遇到這種情況時借鑒，總體效果是不錯的?！辈贿^，他也告訴記者，有的時候遇到不講道理的被拆遷戶，這些條件拆遷戶還是不會接受，他們提出不切實際的要求，讓拆遷部門很為難。他也希望新規(guī)能夠在這方面有一個制度上的規(guī)定。
本報記者 邢世偉
行政審批未必影響評估機(jī)構(gòu)中立性
【引言】
今年1月29日，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(征求意見稿)》向社會公開征求意見。十個多月之后，經(jīng)過調(diào)研和修改，于12月15日第二次面向社會征求意見。
第二次公開征求意見稿提出，被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)評估確定。對評估確定的價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人選定。
針對這一內(nèi)容，有觀點(diǎn)擔(dān)憂，評估機(jī)構(gòu)在實操中將面臨重重困境。比如，有拆遷戶擔(dān)心，自己名下房產(chǎn)會否遭遇不公正評估？而評估機(jī)構(gòu)會否因為怕得罪主導(dǎo)拆遷的政府部門而得出不中立的結(jié)論？此外，如果被征收人因各種原因難以選定評估機(jī)構(gòu)，而最終影響征收效率、拖延項目進(jìn)度，地方政府又應(yīng)如何行使權(quán)力？
■ 專家觀點(diǎn)
問題1 如果遭遇不公正評估？
評估公正性存在制度保障
沈巋(北大法學(xué)院教授)：評估機(jī)構(gòu)針對不同情況可以有不同評估辦法，比如有比較市場法，同一個地點(diǎn)，不同層樓、不同裝修、不同新舊程度，不能由被征收人依據(jù)小區(qū)內(nèi)最高價來算市場價。
現(xiàn)在房屋評估制度比較合理，還想象不出比目前更好的制度。遭遇不公正的情況會有，但可能性較小，而且還有一些制度設(shè)計來保證：對評估確定的價值有異議的，首先可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估，如果再對復(fù)核結(jié)果有異議，還可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。
評估機(jī)構(gòu)為了在市場上生存，不可能對被征收人提出的復(fù)核意見不考慮。再就是專家委員會，被征收人如果對專家委員會的鑒定也有異議，并有更加有利的證據(jù)，也可以向法院提出訴訟。通過這些程序的設(shè)計，把這個問題都盡可能地得到解決。
問題2 如果評估公司怕得罪拆遷部門？
評估機(jī)構(gòu)發(fā)展需被征收人信任
沈巋：任何市場中介機(jī)構(gòu)都要由政府審批，企業(yè)也要工商管理部門登記，個人開車也要考駕照，這都需要經(jīng)過政府審批，但行政審批這個程序未必會影響評估機(jī)構(gòu)的“中立性”。如果評估機(jī)構(gòu)符合法律規(guī)定，就應(yīng)得到相關(guān)資質(zhì)，如果不批準(zhǔn)就是政府違法，從理論上講，評估機(jī)構(gòu)是可以申請行政復(fù)議或到法院起訴的。
將來的評估將更多由被征收人主導(dǎo)，而不是由政府主導(dǎo)，因此價格評估機(jī)構(gòu)不僅要獲得相關(guān)資質(zhì)，而且只有獲得被征收人認(rèn)可，獲得政府部門和被征收人兩邊的信任，才能在房價評估市場上獲得一定市場份額，否則就沒法生存和發(fā)展下去。
對這一制度的質(zhì)疑，還是基于舊制度的考慮。當(dāng)然我也承認(rèn)，在制度實施過程中肯定會有一些折扣，但實施過程中出現(xiàn)的問題所牽扯到的，不一定是條例本身所能解決的。
問題3 如果評估機(jī)構(gòu)難選定？
政府或可單方面確定補(bǔ)償方案
沈巋：實際上，征求意見稿中已規(guī)定，房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并及時公告。從法律上講，這實際上就給了地方政府單方面作出補(bǔ)償決定的隱含的權(quán)力。
如果被征收人遲遲不選擇評估機(jī)構(gòu)，政府可以單方面作出補(bǔ)償方案和決定。從完善法規(guī)的角度看，可以增加一個規(guī)定，在不低于多少天的時間內(nèi)不選定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，在被征收人不作出決定的情況下，政府有權(quán)單方面作出補(bǔ)償決定。具體時間可由當(dāng)?shù)卣畞頉Q定。
