1．購(gòu)房專用名詞詳解什么是房產(chǎn)五證
房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷售商品房,必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。
其中必須具備的“五證”是指:《國(guó)有土地使用證》,是證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金,獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證;《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前,經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證;《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證;《建設(shè)工程施工許可證》;《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。
2．購(gòu)房專用名詞詳解什么是兩書”
房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中“五證”、“兩書”是最為重要的條件。
兩書是《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。
有關(guān)專家特別提醒：只有合法進(jìn)入市場(chǎng)的住宅房，才具有國(guó)家承認(rèn)的產(chǎn)權(quán)。在簽訂購(gòu)房合同之前一定要查驗(yàn)房地產(chǎn)商是否具有合法的售房手續(xù)，各種售房文件、證件（“五證”和“兩書”）是否完備。
3．什么是“兩書”
房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中“五證”、“兩書”是最為重要的條件。
兩書是《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。
有關(guān)專家特別提醒：只有合法進(jìn)入市場(chǎng)的住宅房，才具有國(guó)家承認(rèn)的產(chǎn)權(quán)。在簽訂購(gòu)房合同之前一定要查驗(yàn)房地產(chǎn)商是否具有合法的售房手續(xù)，各種售房文件、證件（“五證”和“兩書”）是否完備。
4．購(gòu)房專用名詞詳解什么是公寓式住宅
相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數(shù)是高層，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等等，供一些常常往來(lái)的中外客商及其家眷中短期租用。
5．購(gòu)房專用名詞詳解什么是
花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。
帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高收入者購(gòu)買。
6．購(gòu)房專用名詞詳解什么是框架結(jié)構(gòu)住宅
框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好。
框架結(jié)構(gòu)由梁柱構(gòu)成，構(gòu)件截面較小，因此框架結(jié)構(gòu)的承載力和剛度都較低，它的受力特點(diǎn)類似于豎向懸臂剪切梁，樓層越高，水平位移越慢，高層框架在縱橫兩個(gè)方向都承受很大的水平力，這時(shí)，現(xiàn)澆樓面也作為梁共同工作的，裝配整體式樓面的作用則不考慮，框架結(jié)構(gòu)的墻體是填充墻，起圍護(hù)和分隔作用，框架結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。
7．購(gòu)房專用名詞詳解什么是磚混住宅
磚混結(jié)構(gòu)一般指把磚砌體用作內(nèi)外承重墻或隔墻，樓蓋、屋蓋、梁、柱（也可是磚柱）是鋼筋混凝土作用在墻柱上的荷載，主要是由梁板傳來(lái)的屋蓋、樓蓋上的活、恒荷載，它通過(guò)墻柱基礎(chǔ)傳到地基。作用在縱墻上的水平荷載（如風(fēng)荷）一部分直接由縱墻傳給橫墻，另一部分則通過(guò)屋蓋和樓蓋傳給橫墻，再由橫墻傳至基礎(chǔ)，最后傳給地基，承重墻的厚度及長(zhǎng)度是根據(jù)強(qiáng)度和穩(wěn)定性的要求，通過(guò)計(jì)算來(lái)確定的。
在磚混結(jié)構(gòu)中的梁有門窗過(guò)梁、圈梁、雨蓬梁、陽(yáng)臺(tái)梁、樓梯梁等，這些梁的長(zhǎng)度、配筋和截面尺寸，除圈梁是按構(gòu)造配筋外，其它都是通過(guò)計(jì)算設(shè)計(jì)的，圈梁主要作用是提高房屋空間剛度、增加建筑物的整體性，提高磚石砌體的抗剪、抗拉強(qiáng)度，因此圈梁不是承重梁，當(dāng)圈梁用作過(guò)梁時(shí)，只在過(guò)梁部位按設(shè)計(jì)配筋，其它部位仍是按構(gòu)造配筋，有許多把圈梁當(dāng)作承重梁對(duì)待，隨意將圈梁下墻體敲掉，則留下了不安全的隱患。
8．購(gòu)房專用名詞詳解什么是復(fù)式住宅
復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，在建造上仍每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（李氏設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米），復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶內(nèi)設(shè)多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。一層的廚房高2米，上層貯藏讓高1.2米，上層直接作為臥室床面，人可坐起但無(wú)法直立。
復(fù)式住宅的經(jīng)濟(jì)性體現(xiàn)在：
1、平面利用系數(shù)高，通過(guò)夾層復(fù)合，可使住宅的使用面積提高50%--70%。
2、戶內(nèi)的隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，即是墻又是樓板、床、柜，降低了綜合造價(jià)。
3、上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風(fēng)采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此復(fù)式住宅同時(shí)具備了省地、省工、省料的特點(diǎn)。
復(fù)式住宅在設(shè)計(jì)施工和使用上有一些不足：
1、復(fù)式住宅的面寬大，進(jìn)深小，如采用內(nèi)廓式平面組合必然導(dǎo)致一部分戶型朝向不佳，自然采光較差。
2、層高過(guò)低，如廚房只有2米高度，長(zhǎng)期使用易產(chǎn)生局促弊氣的不適感，貯藏間較大，但層高只有1.2米，很難充分利用。
3、由于室內(nèi)的隔斷樓板均采用輕薄的木隔斷，木材成本較高，且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。盡管復(fù)式住宅有些缺點(diǎn)，但近年來(lái)建筑師通過(guò)不斷改進(jìn)、完善，不斷探索，結(jié)合我國(guó)的國(guó)情，設(shè)計(jì)更加合理的結(jié)構(gòu)?？梢灶A(yù)見，這種精巧的復(fù)式住宅，由于經(jīng)濟(jì)效益十分明顯，價(jià)格相對(duì)偏低，必然成為住宅市場(chǎng)上的熱銷產(chǎn)品。
9．購(gòu)房專用名詞詳解什么是躍層式住宅
躍層式住宅是近年來(lái)推廣的一種新穎的住宅建筑形式。在東南沿海的廣東、福建的一些開放城市建設(shè)較多。
這類住宅的特點(diǎn)是住宅占有上下兩層樓南，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過(guò)公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。這類住宅的內(nèi)部空間因?yàn)槭墙梃b了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，頗受海外僑胞和港澳臺(tái)胞的歡迎，在南方城市建設(shè)、買賣較多，近年來(lái)在北方城市的一些高級(jí)住宅設(shè)計(jì)中，也開始得到推廣。
10．購(gòu)房專用名詞詳解什么是住宅的進(jìn)深
住宅的長(zhǎng)度和進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBI100-87）規(guī)定，住宅的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。
為了保證住宅具有良好的天然采光和通風(fēng)條件，從理論上進(jìn)，住宅的進(jìn)深不宜過(guò)大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，住宅進(jìn)深過(guò)大，就使住房成狹長(zhǎng)型、距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足；如果人為地將狹長(zhǎng)空間分隔，則分隔出的一部分房間就成為無(wú)天然光的黑房間。黑房間當(dāng)然不適于人們居住，補(bǔ)數(shù)的措施之一是將黑房間用于次要的生活功能和設(shè)施安置，如儲(chǔ)藏室、走道等，用人工照明來(lái)彌補(bǔ)天然光的不足。 另一措施是在住宅內(nèi)部建造內(nèi)天井，將光線不足的房間布置于內(nèi)天井四周，通過(guò)天井來(lái)解決采光、通風(fēng)不足的問(wèn)題。但內(nèi)天井住宅也存在廚房串味、傳聲、干擾大、低層采光不足的問(wèn)題。
隨著我國(guó)城市人口在不斷增多，土地資源相對(duì)不足，而同樣面積的土地，設(shè)計(jì)大進(jìn)深的住宅比設(shè)計(jì)小進(jìn)深的住宅可造出更大使用面積的房子。本著節(jié)約用地的原則，我們不得不選擇大進(jìn)深住宅來(lái)滿足不斷對(duì)住宅數(shù)量的需求。這實(shí)際上是一個(gè)住宅面積數(shù)量與住宅使用質(zhì)量的矛盾。在今后一個(gè)很長(zhǎng)時(shí)期，建設(shè)大進(jìn)深住宅仍有必要，并有很大需求市場(chǎng)。至于進(jìn)深過(guò)大出現(xiàn)的采光、通風(fēng)不足等系列問(wèn)題，則可通過(guò)優(yōu)化住宅設(shè)計(jì)和采用相關(guān)的技術(shù)手冊(cè)及設(shè)備加以解決。
11．購(gòu)房專用名詞詳解什么是住宅的開間
在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ100-87）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。
我國(guó)目前大量建造的磚混住宅，住宅開間一般不超過(guò)3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可有效縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)的整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般都限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的肖前指提下，設(shè)計(jì)的住宅進(jìn)深過(guò)大，就使住房成狹長(zhǎng)型 ，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地。
雖然小開間住宅存在著諸多優(yōu)點(diǎn)，但也存在著許多弊病。因?yàn)殚_間小，在住宅建筑面積中，承重墻、柱的結(jié)構(gòu)面積相對(duì)較大，增加了有效使用面積；同時(shí)由于開間小，房間分割過(guò)小，不適應(yīng)家庭居住行為變化的要求，而且住房很難自行改造。
為改變傳統(tǒng)的小開間住宅設(shè)計(jì)格局，從80年代末期，國(guó)家開始了大開間住宅設(shè)計(jì)的技術(shù)攻關(guān)，并確定要大力推行開間在5米以上，進(jìn)深在7米以上大開間的住宅建筑體系。這種住宅可為住戶提供一個(gè)40～50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，具有構(gòu)造配件規(guī)格小，便于工業(yè)化生產(chǎn)，便于住宅靈活隔斷、裝修改造的特點(diǎn)。例如，購(gòu)房者可將住宅分割成較大的兩室一廳，也可根據(jù)需要分割成三室一廳。這種可自由分割的大開間住宅在國(guó)外又叫做"演進(jìn)式住宅"、"空殼式住宅"。在我國(guó)由于技術(shù)、造價(jià)、建材質(zhì)量等原因，大開間住宅尚處在大力推廣之中，有很好的發(fā)展前景。
12．什么是建筑容積率建筑密度和綠化率？
消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，除了考慮地理位置和人文環(huán)境外，對(duì)生活的質(zhì)量也越來(lái)越注重，他們特別關(guān)注在商品房銷售的廣告中常見的“建筑容積率、建筑密度、綠化率”等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。
建筑密度：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。
綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。
以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。
13．什么是住宅的開間 進(jìn)深 層高和凈高
網(wǎng)友提問(wèn)：什么是住宅的開間、進(jìn)深、層高和凈高？
專家回復(fù)：(1)住宅的開間
住宅的開間就住宅的寬度。在1987年頒布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，對(duì)住宅的開間在設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.
7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
(2)住宅的進(jìn)深
住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。在1987年實(shí)施的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過(guò)長(zhǎng)。
(3)住宅的層高
住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。
(4)住宅的凈高
住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示：
凈高=層高-樓板厚度
即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。
商品住宅的開間、進(jìn)深和層高(即住宅的寬度、長(zhǎng)度和高度)，這三大指標(biāo)是確定住宅價(jià)格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即開間、進(jìn)深、層高越大)，建筑工藝相應(yīng)就越復(fù)雜，建造的難度就越大，同時(shí)所消耗的建材也會(huì)越多，導(dǎo)致建造的成本也就越高。當(dāng)然人們居住的空間會(huì)有所增大，但要付出的房?jī)r(jià)就會(huì)更高。因此，購(gòu)房者在購(gòu)買商品住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)支付的能力來(lái)考慮，住宅的面積適宜即可。
14．房屋的使用率是越高越劃算嗎
網(wǎng)友問(wèn)：什么是房屋的使用率，房屋的使用率是越高越劃算嗎？
專家答：
房屋使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要標(biāo)準(zhǔn)，目前物業(yè)市場(chǎng)上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對(duì)客戶來(lái)說(shuō)最具有實(shí)際使用意義的是使用面積。二者在數(shù)值上差距越大使用率越低。但是，使用率并不是越高越好。國(guó)家現(xiàn)行的政策對(duì)住房使用率有一個(gè)指導(dǎo)性規(guī)定，即要求高層建筑使用率不低于70%，多層建筑使用率不得低于75%。專業(yè)人士認(rèn)為70%至80%的使用率都是比較合理的，購(gòu)房者不應(yīng)盲目追求使用率，當(dāng)超過(guò)合理的限度時(shí)，一定要注意辨別是以犧牲居住品質(zhì)為代價(jià)換來(lái)的，還是在設(shè)計(jì)上有所突破。
一般認(rèn)為，使用率越高，公攤面積就越少，相對(duì)的單位價(jià)格就更低；反之，要么是設(shè)計(jì)有問(wèn)題，要么是開發(fā)商在搗鬼，反正購(gòu)房者不劃算?其實(shí)不然。房屋的價(jià)值除了套內(nèi)使用面積以外，還與配套的公建、小區(qū)的環(huán)境和服務(wù)設(shè)施等相關(guān)聯(lián)。真正高檔的物業(yè)，是不能省略豪華的大堂、會(huì)所，即使是走廊也必須設(shè)計(jì)得寬一點(diǎn)才夠檔次。公共空間的品質(zhì)的提升一要靠設(shè)計(jì)和后期管理，二要以一定的面積和空間作為代價(jià)。
南方許多樓盤的公共部分做得非常好，但如果用使用率指標(biāo)評(píng)定，就很難得到認(rèn)可。北京也有過(guò)一些樓盤，為了提升樓盤的居住品質(zhì)，設(shè)計(jì)了明亮的電梯廳、寬敞的公用空間等等，但相應(yīng)的分?jǐn)偯娣e加大，戶型使用率降低?受到了一些非議。其實(shí)?這些東西也是為了客戶使用的。一般來(lái)說(shuō)，越是高檔的房子，其公攤面積越大，使用率越低。所以，如果購(gòu)房者僅僅從經(jīng)濟(jì)上是否劃算的角度來(lái)考慮使用率的高低，是不全面的。
國(guó)家現(xiàn)行的政策對(duì)住房使用率有一個(gè)指導(dǎo)性規(guī)定，即要求高層建筑使用率不低于70%，多層建筑使用率不得低于75%。由此可見，國(guó)家并沒有把住房使用率的起點(diǎn)定得很高。專業(yè)人士認(rèn)為70%至80%的使用率都是比較合理的，使用率應(yīng)該有個(gè)合理的限度，并不是越高越好。所以，購(gòu)房者不應(yīng)盲目追求使用率，當(dāng)超過(guò)合理的限度時(shí)，一定要注意辨別是以犧牲居住品質(zhì)為代價(jià)換來(lái)的，還是在設(shè)計(jì)上有所突破。
15．看房選房時(shí)怎樣比較塔樓和板樓的優(yōu)劣
網(wǎng)友提問(wèn)：看房選房時(shí)怎樣比較塔樓和板樓的優(yōu)劣？
專家回復(fù)：從建筑類型和樓層上進(jìn)行比較，選擇塔樓還是板樓，住高層還是底層。
塔樓VS板樓
所謂板樓就是指“東西長(zhǎng)、南北短”的樓型，一般板樓同層住戶在2到4戶，而塔樓則是指外觀像塔的樓型，平面的長(zhǎng)度和寬度大致相同，一般塔樓的同層住戶在6戶以上。
板樓優(yōu)點(diǎn)：從傳統(tǒng)的居住舒適度而言，板樓的優(yōu)勢(shì)很明顯，南北通透，便于采光通風(fēng)；戶型方正，平面布局合理；同層住戶不多，居家比較清靜；管理費(fèi)用低，面積使用率高。
缺點(diǎn)：房?jī)r(jià)較高，戶內(nèi)格局不可變。
塔樓優(yōu)點(diǎn)：建筑密度較高，房?jī)r(jià)較低；空間結(jié)構(gòu)靈活，易于改造；結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開闊。尤其是對(duì)于富有DIY精神的年輕人而言，采用大框架結(jié)構(gòu)的塔樓，可以通過(guò)改裝戶內(nèi)分隔墻改變戶內(nèi)格局，居住更為靈活，而且相對(duì)低廉的房?jī)r(jià)，也比較符合現(xiàn)有的收入。
缺點(diǎn)：均好性較差，同一層總有一些戶型在采光、通風(fēng)方面比較差，而且面積使用率要低于板樓，很容易出現(xiàn)沒有自然采光的暗廚、暗衛(wèi)，居住品質(zhì)大打折扣。
16．定金與訂金到底有什么區(qū)別
網(wǎng)友提問(wèn)：定金與訂金到底有什么區(qū)別？
專家回復(fù)：在商品房交易中，所說(shuō)的訂金與定金在法律上是有明顯區(qū)別的。定金是一個(gè)規(guī)范的法律概念，是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式。商品房交易中，買家履行合同后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回；若買家不履行合同，無(wú)權(quán)要求返還定金，發(fā)展商不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。我國(guó)《擔(dān)保法》還規(guī)定：定金應(yīng)以書面形式約
定，不得超過(guò)主合同標(biāo)準(zhǔn)額的20%。當(dāng)事人一旦以書面形式對(duì)定金作了約定并實(shí)際支付了定金，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果。
另一方面，定金作為合同履行的一種擔(dān)保，《擔(dān)保法》中規(guī)定：擔(dān)保合同(即定金條款)是主合同的從合同，若主合同無(wú)效，定金條款無(wú)效(另有約定的，按約定)。換言之，若合同無(wú)效，定金條款亦無(wú)效，收受定金的一方應(yīng)返還定金。如一方過(guò)錯(cuò)造成主合同無(wú)效，過(guò)錯(cuò)方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，而不是沒收或雙倍返還定金了。
訂金并非一個(gè)規(guī)范的法律概念，實(shí)際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)，是當(dāng)事人的一種支付手段，并不具備擔(dān)保性質(zhì)。商品房交易中，如買家不履行合同義務(wù)，并不表示他喪失了請(qǐng)求返還訂金的權(quán)利；反之，若發(fā)展商不履行義務(wù)亦不須雙倍返還訂金，但這并不意味著合同違約方無(wú)須承擔(dān)違約責(zé)任。
值得一提的是，簽訂正式的房屋預(yù)售契約之前，買賣雙方簽訂的有關(guān)認(rèn)購(gòu)書(或稱意向書)并不是房屋買賣契約，不具備房屋預(yù)售契約的法律效力，只是一份廣義的合同。若認(rèn)購(gòu)書中有定金條款，則若購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書后反悔，發(fā)展商有權(quán)沒收購(gòu)房者的定金；若發(fā)展商違約，不與購(gòu)房者簽訂正式的預(yù)售合同，則購(gòu)房者有權(quán)要求發(fā)展商雙倍返還定金。如果認(rèn)購(gòu)書中約定的只是訂金，那么就不具備定金的法律后果了。
由此可見，定金與訂金無(wú)論是從內(nèi)容上還是法律后果上都有明顯不同，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)對(duì)此有充分的理解，并根據(jù)自己的實(shí)際情況慎重行事。
17．商品房的銷售面積是什么？
網(wǎng)友提問(wèn)：商品房的銷售面積是什么？
專家回復(fù)：商品房的銷售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。
商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。
18．買商品房有哪些公共面積需要分?jǐn)?/p>
網(wǎng)友提問(wèn)：商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e包括哪些？
專家回復(fù)：商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：1、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋。2、套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。
不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：
1、從屬于人防工程的地下室、半地下室。
2、供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?kù)。
3、幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。
共有建筑面積分?jǐn)傇瓌t為：產(chǎn)權(quán)雙方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議計(jì)算分?jǐn)偅粺o(wú)權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，可按建筑面積比例進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偂?/p>
共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄊ牵?/p>
1、多層商品住宅樓，須先求出整幢房屋和共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>
2、多功能綜合樓，須先求出整幢房屋和幢內(nèi)不同功能區(qū)的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)各功能區(qū)內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>
共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的內(nèi)容如有變化，應(yīng)以建設(shè)部現(xiàn)行的有關(guān)文件規(guī)定為準(zhǔn)。
19．什么是商業(yè)房貸 什么是住房公積金貸款
網(wǎng)友提問(wèn)：什么是商業(yè)房貸？什么是住房公積金貸款？
專家回復(fù)：商業(yè)房貸是指在購(gòu)買普通商品住房時(shí)，您可以您所購(gòu)住房抵押，或以您自己或者第三人所有的其他財(cái)產(chǎn)作為抵押物(質(zhì)物)，或者由第三人為貸款提供連帶保證責(zé)任，向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款。
住房公積金貸款是指由北京住房公積金管理中心及所屬管理部，運(yùn)用住房公積金，委托銀行向購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人和繳存單位的離退休職工發(fā)放的貸款，并由借款人或第三人提供符合北京住房公積金管理中心要求的擔(dān)保。
20．什么是商品房
商品房（俗稱大產(chǎn)權(quán)）
是指由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建設(shè)者參加統(tǒng)建，又是自己使用的住宅、商業(yè)用房和其他建筑物，不屬于商品房范圍。
21．什么是央產(chǎn)房
央產(chǎn)房
全稱為“中央在京單位已購(gòu)公有住房”，允許上市的“中央在京單位已購(gòu)公有住房”是指職工按房改成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的央產(chǎn)房。職工根據(jù)國(guó)家政策，按照房改成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的由中央在京單位建設(shè)的安居工程住房和集資合建住房，也視為已購(gòu)公房。所指“中央在京單位”主要包括：黨中央各部門、全國(guó)人大機(jī)關(guān)、全國(guó)政協(xié)機(jī)關(guān)、最高人民法院、最高人民檢察院、國(guó)務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)、各人民團(tuán)體，及其所屬單位。
22．什么是經(jīng)濟(jì)適用房 [表狀]
經(jīng)濟(jì)適用房
經(jīng)濟(jì)適用房的土地是由國(guó)家劃撥，銷售對(duì)象主要是中低收入家庭,購(gòu)買要符合三個(gè)條件（1北京戶口2 年收入6萬(wàn)以下3 購(gòu)買人名下無(wú)房產(chǎn)。經(jīng)濟(jì)適房在房產(chǎn)再交易、出租、抵押時(shí)會(huì)受到限制，變成商品房要補(bǔ)交10%綜合地價(jià)款！
23．什么是小產(chǎn)權(quán)房屋？
簡(jiǎn)單解釋，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)。如開發(fā)商辦理合法的立項(xiàng)開發(fā)手續(xù)后，辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國(guó)家土地出讓金和使用稅（費(fèi)），由國(guó)家發(fā)放給開發(fā)商土地使用證和房屋預(yù)售許可證，這樣的房屋稱為大產(chǎn)權(quán)房屋。而國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，也就是說(shuō)在農(nóng)民的集體土地上，僅有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)的蓋章以證明其權(quán)屬，并沒有國(guó)家房管部門的蓋章，這種房屋被視為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，即小產(chǎn)權(quán)房屋。
24．什么是限價(jià)房
簡(jiǎn)單理解限房?jī)r(jià)、限地價(jià)的“兩限”商品房。
保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。
眼下正在積極推進(jìn)的“限價(jià)商品房”。按照新規(guī)劃思路，這類產(chǎn)品主要針對(duì)兩部分人群：一是具備一定房產(chǎn)消費(fèi)能力的人群，二是定向購(gòu)買的拆遷戶?！跋迌r(jià)商品房擁有和商品房同等的產(chǎn)權(quán)，而拆遷房屋通常也具有正常產(chǎn)權(quán)，因此拆遷戶購(gòu)買限價(jià)商品房是以產(chǎn)權(quán)置換產(chǎn)權(quán)，這樣比較合理。”
25．什么是商品房銷售（預(yù)售）許可證 [表狀]
《商品房銷售（預(yù)售）許可證》正面
（紅框中的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷售樓層，購(gòu)房者務(wù)必看清購(gòu)買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)）
什么是商品房銷售（預(yù)售）許可證 [表狀]
《商品房銷售（預(yù)售）許可證》正面
（紅框中的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷售樓層，購(gòu)房者務(wù)必看清購(gòu)買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)）
對(duì)購(gòu)房影響重要程度： ****** [表狀]
對(duì)購(gòu)房影響重要程度： ******
重點(diǎn)提示：怎樣審看商品房銷售許可證
《商品房銷售（預(yù)售）許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是北京市國(guó)土房管局，證書由市國(guó)土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購(gòu)房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《工程驗(yàn)收證》。
25．什么是住宅
住宅 是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學(xué)生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。
26．什么是普通住宅和非普通住宅
普通住宅和非普通住宅
非普通住宅1 房產(chǎn)證面積在140m2以上2住宅小區(qū)容積率在1.0以下3實(shí)際成交價(jià)格在同級(jí)別土地平均地價(jià)的1.2倍以上！與以上情況相反為普通住宅！
27．什么是廉租房
廉租住房 是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。
28．什么是存量房
存量房 是指已被購(gòu)買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。
29．什么是再上市房
再上市房 是指職工按照房改政策購(gòu)買的公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房首次上市出售的房屋。
30．什么是多層住宅
多層住宅：指四層到六層由兩個(gè)或兩個(gè)以上戶型上下疊加而成的住宅。多層住宅可以不設(shè)置電梯，樓梯往往作為多層住宅的主要上下樓通道。
現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的疊拼別墅（也有叫疊加式別墅的）一般四至六層，由每單元二至三層的別墅戶型上下疊加而成，如圖5.5，實(shí)際上就是采用別墅戶型的多層住宅，其中極少數(shù)有電梯的特殊一點(diǎn)。
多層住宅一般一梯兩戶，每戶都能實(shí)現(xiàn)南北自然通風(fēng)，基本能實(shí)現(xiàn)每間居室的采光要求，一梯三戶或一梯三戶以上則必須犧牲一戶或多戶的南北自然通風(fēng)，不值得提倡，現(xiàn)在也不多見了。多層住宅一般采用單元式，共用面積很小，這有利于提高面積利用率，但是同時(shí)也限制了鄰里的交往。多層住宅的住戶（除了一部分首層住戶）由于沒有自家花園，對(duì)土地的親近感淡薄了很多。
在現(xiàn)階段我國(guó)的都市里，多層住宅多屬于中高檔住宅，購(gòu)買者一般是為了追求較高的生活品質(zhì)，合理的戶型設(shè)計(jì)和優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境是關(guān)注的焦點(diǎn)。
31．什么是高層住宅
高層住宅：指七層和七層以上，以電梯以主要交通方式的住宅。因?yàn)椤秶?guó)家住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定：七層及以上的住宅必須設(shè)置電梯。
高層住宅由于其高度，樓層越高景觀視野越好，所以一般高層住宅樓層越高單價(jià)越貴。而且離地面越遠(yuǎn)，大氣的流動(dòng)速度越大，自然通風(fēng)效果越好。但是由于高層住宅離土地更遠(yuǎn)，住戶對(duì)土地的親和力更差，特別是不利于孩子的成長(zhǎng)。高層住宅如果設(shè)計(jì)不妥，容易造成局部小氣候的惡化，形成高樓風(fēng)。
高層住宅中根據(jù)層數(shù)把7-11層的叫做小高層，可以只設(shè)置一部電梯，12層以上的住宅要求設(shè)置兩部電梯。高層住宅根據(jù)自然通風(fēng)條件又分為板式高層和塔式高層。
32．什么是契稅
契稅 是指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、交換或贈(zèng)與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦。
33．什么是房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅 是以房屋為征稅對(duì)象、按照房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。
34．請(qǐng)問(wèn)什么是營(yíng)業(yè)稅附加
營(yíng)業(yè)稅附加 是指對(duì)交納營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，就其實(shí)繳的營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)而征收的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。
35．請(qǐng)問(wèn)什么是印花稅
印花稅 指對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中或經(jīng)濟(jì)交往中書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦。
36．什么是個(gè)人所得稅
個(gè)人所得稅
指?jìng)€(gè)人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動(dòng)并取得收入，就其所得計(jì)算征收的一種稅賦。
37．什么是房屋層數(shù)
【房屋層數(shù)】 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)陸坪?0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。
假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。
38．什么是地下室
【地下室】 是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室）。
39．什么是假層 [表狀]
【假層】 是指建房時(shí)建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于1.7m，面積不足底層的二分之一的部分。附層（夾層）是房屋內(nèi)部空間的局部層次。
40．什么是低層住宅
【低層住宅】 指一層至三層的住宅。
41．什么是擱樓（暗樓）
【擱樓（暗樓）】 一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。
42．什么是多層住宅
【多層住宅】 指四層至六層的住宅。
43．什么是中高層住宅
【中高層住宅】 指七層至九層的住宅。
44．什么是高層住宅
【高層住宅】 指十層及十層以上的住宅。
購(gòu)房合同陷阱
一、單方擴(kuò)大解約權(quán)
實(shí)例：《??居商品房認(rèn)購(gòu)書》中規(guī)定：“若乙方支付定金之日起十天內(nèi)未能依時(shí)簽署《商品房買賣合同》及交付首期房?jī)r(jià)款，則甲方有權(quán)單方面解除本商品房認(rèn)購(gòu)書，并不退還定金?！?/p>
實(shí)例：《??花園商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》規(guī)定："若乙方違反協(xié)議書中約定之任何條款，甲方有權(quán)解除本協(xié)議書，并有權(quán)將本協(xié)議書所指商品房另行出售，乙方不得提出任何異議，乙方所付定金不予返還。"
點(diǎn)評(píng)意見：訂立或解除合同必須在當(dāng)事人自愿前提下進(jìn)行，任何一方不得擅自變更或者解除。按最高人民法院的司法解釋，在商品房買賣中，買受人遲延履行債務(wù)，出賣人要進(jìn)行催告，催告后，買受人還有三個(gè)月的寬限期，如在此期限內(nèi)仍未履約，方可解約。此外，條款中所謂“違反任何條款”、“未能依時(shí)簽署”等內(nèi)容都不具體明確。這種做法客觀上隱瞞了導(dǎo)致不能簽訂購(gòu)房合同的多種情況，如不可抗力、意外事件、經(jīng)營(yíng)者自身責(zé)任等，故意排除了消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者協(xié)商或經(jīng)催告履行債務(wù)的可能。上述格式條款加重了消費(fèi)者責(zé)任，單方擴(kuò)大了經(jīng)營(yíng)者解除合同的權(quán)利，剝奪了消費(fèi)者依法變更、解除合同的權(quán)利，侵害了消費(fèi)者的公平交易權(quán)和自主選擇權(quán)。
二、任意使用免責(zé)權(quán)
實(shí)例：某房地產(chǎn)公司制定的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》中規(guī)定：非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限于：政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時(shí)告知買受人即可據(jù)實(shí)予以延期交房。
實(shí)例：天津市兩家開發(fā)企業(yè)共同籌建的某別墅在其制定的商品房補(bǔ)充合同中規(guī)定："房屋采用空心磚建造，而這種空心磚容易產(chǎn)生裂縫。房屋交付使用時(shí)，梁、板、墻體等如出現(xiàn)裂縫，乙方不得以此為由提出訴訟和索賠。"
點(diǎn)評(píng)意見：在上述原因中，有的確實(shí)可以作為免責(zé)事由，如不可抗力等，但也要甄別情況實(shí)行部分或全部免責(zé)。有些則純屬開發(fā)商自身或第三方原因造成，如承建商施工誤期、建筑質(zhì)量責(zé)任、因技術(shù)上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決導(dǎo)致的延誤等，這種情況下應(yīng)由開發(fā)商向購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任，更不能剝奪消費(fèi)者的索賠權(quán)和訴權(quán)。其實(shí)像高考期間停工、辦證行為滯后等內(nèi)容是開發(fā)商可以預(yù)料并提前做好準(zhǔn)備的，不能作為免責(zé)事由。而像施工期間停水停電、第三人破壞等則是第三人原因造成的，開發(fā)商應(yīng)向消費(fèi)者承擔(dān)違約責(zé)任，再依法律、依約定向第三人追償。該格式條款私自擴(kuò)大自己的免責(zé)范圍，將第三方對(duì)開發(fā)商違約的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，使開發(fā)商的逾期行為不必承擔(dān)任何責(zé)任。
三、違約責(zé)任不對(duì)等
實(shí)例：某消費(fèi)者投訴稱在購(gòu)房時(shí)所簽購(gòu)房合同中違約責(zé)任一欄有這樣一則內(nèi)容：“(1)甲方須于??年?月?日前將房產(chǎn)交付使用，甲方若延期交房，則每遲交一個(gè)月，按乙方已付房款3%計(jì)算罰金，付給乙方作賠償。(2)乙方若未按期限向甲方繳清房款，視為違約，甲方有權(quán)從乙方已交購(gòu)房款中，扣罰10%的金額作違約金，同時(shí)不予辦理進(jìn)戶手續(xù)。”
點(diǎn)評(píng)意見：上述格式條款對(duì)合同雙方支付違約金的額度規(guī)定不對(duì)等。經(jīng)營(yíng)者延期交房必須等一個(gè)月后方計(jì)算罰金，且額度僅為消費(fèi)者已付房款的3%；消費(fèi)者若未按期交付房款，則立即視為違約，并扣罰消費(fèi)者已交購(gòu)房款的10%作違約金。由于商品房的標(biāo)的額大，雙方承擔(dān)的違約金數(shù)額相差懸殊。這種條款的實(shí)質(zhì)是設(shè)置陷阱，加重消費(fèi)者責(zé)任，減輕經(jīng)營(yíng)者責(zé)任。違反了法律的公平原則，消費(fèi)者可依法申請(qǐng)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷或變更。
四、認(rèn)購(gòu)定金難歸還
實(shí)例：成都《??花園商品房認(rèn)購(gòu)書》規(guī)定："認(rèn)購(gòu)方選擇一次性付款的，應(yīng)在簽訂上述買賣合同的同時(shí)付清全部房款，認(rèn)購(gòu)定金自動(dòng)轉(zhuǎn)為房款，逾期者所繳認(rèn)購(gòu)定金不退還。"
點(diǎn)評(píng)：商品房買賣屬于大宗消費(fèi)，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)為消費(fèi)者留有一個(gè)合理的"猶豫期"，以便消費(fèi)者深入研究有關(guān)資料，全面理解自己的權(quán)利、義務(wù)，自主決定是否購(gòu)房。"猶豫期"內(nèi)要求退還定金的，不適用定金法則。
五、模糊標(biāo)的好圈錢
實(shí)例：廈門??房地產(chǎn)有限公司在預(yù)售房屋時(shí)，并未講明所售房屋是精裝修房，而其制訂的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》中卻加入了不明確的有關(guān)精裝修房的條款。
點(diǎn)評(píng)：簽訂合同前，開發(fā)商有義務(wù)告知消費(fèi)者有關(guān)售出房屋真實(shí)、全面、具體的情況，包括房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)。該開發(fā)商不僅未盡告知義務(wù)，而且還在上述補(bǔ)充條款中以不確切的意思表示，模糊合同標(biāo)的，實(shí)質(zhì)是想套取消費(fèi)者的裝修款。
六、面積誤差設(shè)陷阱
實(shí)例：廈門??房地產(chǎn)有限公司制定的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定："面積誤差時(shí)，買受人不退房。面積誤差部分雙方按每平米房?jī)r(jià)款據(jù)實(shí)結(jié)算價(jià)款。"
點(diǎn)評(píng)：房屋面積出現(xiàn)誤差時(shí)，選擇退房、要求賠償、據(jù)實(shí)結(jié)算等是消費(fèi)者的主要權(quán)利。上述條款以雙方約定的名義，為開發(fā)商免除、減輕自己的責(zé)任提供了方便，侵犯了消費(fèi)者的自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)，是最為典型的顯失公平條款。
七、一房二賣搞欺詐
實(shí)例：天津??村《購(gòu)房協(xié)議書》規(guī)定："雙方簽訂協(xié)議后，任何一方不得違約，若甲方將乙方購(gòu)房另轉(zhuǎn)賣給他人，甲方應(yīng)付給乙方已付房款3％作為對(duì)乙方的經(jīng)濟(jì)賠償。"
點(diǎn)評(píng)：一房二賣是典型的欺詐行為，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)雙倍賠償責(zé)任。該條款免除了經(jīng)營(yíng)者責(zé)任，剝奪了消費(fèi)者的主要權(quán)利，屬違法、無(wú)效條款。
八、虛假宣傳不負(fù)責(zé)
實(shí)例：廈門??房地產(chǎn)有限公司制定的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定："出賣人在買受人簽訂合同前的廣告、宣傳資料（或樓臺(tái)盤模型、售樓書或其它載體）中的所有圖片、資料數(shù)據(jù)、說(shuō)明等，僅供買受人參考，不作為出賣人的承諾依據(jù)。
點(diǎn)評(píng)：該條款排除了開發(fā)商所做商業(yè)廣告和宣傳資料成為要約的任何可能性，為其信口雌黃、進(jìn)行虛假宣傳提供了方便，其內(nèi)容與法律規(guī)定相抵觸，為無(wú)效條款。
九、購(gòu)房簽約先交錢
實(shí)例：廣州市??房地產(chǎn)開發(fā)有限公司制定的《??居商品房認(rèn)購(gòu)書》規(guī)定："在乙方交清首期房款以及本條款5款所列的有關(guān)綜合費(fèi)用時(shí)，甲方應(yīng)與乙方簽署《商品房買賣合同》。"
點(diǎn)評(píng)：在簽認(rèn)購(gòu)書時(shí)，購(gòu)房者已交付了定金，提供了立約擔(dān)保。該條款又規(guī)定購(gòu)房者必須先交清首期房款及有關(guān)綜合費(fèi)用，才能簽署商品房買賣合同，實(shí)際上顛倒了簽約與付款的順序，侵犯了消費(fèi)者的公平交易權(quán)，屬不公平、不合理的條款。
購(gòu)房需注意的法律問(wèn)題
一、認(rèn)購(gòu)書及定金
認(rèn)購(gòu)書，是商品房交易時(shí)開發(fā)商提供的，在購(gòu)房者交納一定的金錢后訂立的，在約定時(shí)間內(nèi)與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同的文書。認(rèn)購(gòu)書中往往約定，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)交納一定的金錢作為定金，如果購(gòu)房者違約，定金將不予退還。一般情況下，這個(gè)時(shí)候房產(chǎn)的預(yù)售證還沒頒下來(lái)，但也快了。只是還欠缺一些形式上的手續(xù)，所以開發(fā)商才敢提前認(rèn)購(gòu)。
定金不予退還的約定是否合法呢？根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）的明確規(guī)定，如果因?qū)贤瑮l款內(nèi)容如何約定而達(dá)不成一致意見的，屬于不可歸責(zé)于任何一方的責(zé)任，定金應(yīng)當(dāng)退還。
但是認(rèn)購(gòu)書具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容的，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該認(rèn)購(gòu)書應(yīng)當(dāng)視為商品房買賣合同，但是前提是開發(fā)商已經(jīng)拿到預(yù)售證。
二、什么是"五證"
"五證"即《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工許可證》和《商品房預(yù)（銷）售許可證》?！锻恋刈C》表明的是開發(fā)商是否享有該土地的使用權(quán)的法定證明，可以看出該土地使用權(quán)的年限及是否設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利；《用地規(guī)劃許可證》是說(shuō)明該土地的規(guī)劃用途是商業(yè)用地、工業(yè)用地還是住宅用地等；《工程規(guī)劃許可證》是該開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃范圍，規(guī)模等；《開工證》是依法施工的證明；《商品房預(yù)（銷）售許可證》是該商品房可以進(jìn)行預(yù)（銷）售的法定證明。缺少任何一個(gè)證明，都說(shuō)明該項(xiàng)目存在這樣或哪樣的問(wèn)題，都有可能會(huì)侵犯到購(gòu)房者的合法權(quán)益。
三、面積的構(gòu)成
商品房的面積包括建筑面積、套內(nèi)建筑面積和公攤面積。實(shí)踐中，最容易出現(xiàn)問(wèn)題的是面積的誤差及公攤面積的構(gòu)成。
建筑面積誤差的處理方法，法律法規(guī)都有規(guī)定，合同中也有相應(yīng)的約定。但如果套內(nèi)建筑面積或公攤面積發(fā)生誤差怎么辦，合同中確沒有約定，需要購(gòu)房者另行約定。
公攤面積的構(gòu)成在合同中往往沒有約定，就容易使開發(fā)商將本不應(yīng)計(jì)入公攤的面積計(jì)入了公攤，從而損害購(gòu)房者利益的事情發(fā)生。凡是專為本幢樓服務(wù)的設(shè)施，都可以計(jì)入公攤。如果是為多棟樓服務(wù)的設(shè)施，是不能計(jì)入攤的。
四、雙倍賠償
商品房買賣是否適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中的雙倍賠償，有不同的觀點(diǎn)。根據(jù)最高法院《解釋》的規(guī)定，商品房買賣合同不適用雙倍，但有下列情形之一的，可以獲得最高為一倍的賠償。
1、合同簽訂后，未將抵押的事實(shí)告知購(gòu)房人的；
2、合同簽訂后，又將房屋設(shè)定抵押的；
3、故意隱瞞沒有《商品房預(yù)售許可證》或提供虛假《商品房預(yù)售許可證》的；
4、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的；
5、故意隱瞞該房已經(jīng)出售給第三人或該房為拆遷補(bǔ)償安置房屋的。
五、"按揭"貸款
一般簽訂合同是在辦理"按揭"之前，即有3－10日的期間讓有需要的購(gòu)房者辦理按揭，目前我國(guó)幾大銀行對(duì)于按揭的規(guī)定都差不多，但要求卻各有不同。購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)一定要先問(wèn)清楚是那個(gè)銀行為本次交易做的按揭，對(duì)本地與外地有什么具體要求。只要根據(jù)自己的情況確保能夠辦得下來(lái)的才予以簽訂合同。同時(shí)還要問(wèn)清楚，銀行對(duì)于相關(guān)的保險(xiǎn)費(fèi)是怎么收取的，是按總房?jī)r(jià)呢還是貸款額為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)收費(fèi)用的。這個(gè)問(wèn)題上，每個(gè)銀行的做法都不一樣，所以也要問(wèn)清楚。一不小心這也是一筆大費(fèi)用喲。
六、關(guān)于補(bǔ)充協(xié)議
簽訂商品房買賣合同時(shí)，開發(fā)商往往準(zhǔn)備好了一份補(bǔ)充協(xié)議。對(duì)此補(bǔ)充協(xié)議，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)認(rèn)真對(duì)待。在法律上，補(bǔ)充協(xié)議視為對(duì)標(biāo)準(zhǔn)合同的變更，如果補(bǔ)充協(xié)議中的約定與標(biāo)準(zhǔn)合同約定不一致的，應(yīng)當(dāng)以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。如果補(bǔ)充協(xié)議有對(duì)購(gòu)房者不利的約定，而購(gòu)房者又沒有發(fā)現(xiàn)的話，而使購(gòu)房者的權(quán)益得不到保護(hù)。
如何應(yīng)對(duì)購(gòu)房面積誤差
目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)在售的房屋從交房時(shí)間來(lái)看，可分為期房和現(xiàn)房。購(gòu)買現(xiàn)房比較簡(jiǎn)單，可以實(shí)際考察后再簽訂購(gòu)房合同，對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。而對(duì)于購(gòu)買期房，則存在收房時(shí)要面臨很多的不確定因素，其中比較常見和突出的問(wèn)題就是房屋面積問(wèn)題。通常在入住時(shí)，房屋實(shí)際面積和當(dāng)初簽訂購(gòu)房合同時(shí)約定的面積都會(huì)存在一定的誤差，出現(xiàn)這種誤差后，購(gòu)房人不用著急，因?yàn)檫@種誤差從技術(shù)上來(lái)說(shuō)是不可避免的，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，重點(diǎn)是要看誤差的比例和開發(fā)商解決誤差問(wèn)題的方式。
首先，根據(jù)規(guī)定，開發(fā)商出售期房必須以套內(nèi)建筑面積數(shù)來(lái)簽訂購(gòu)房合同，不得以建筑面積來(lái)簽購(gòu)房合同，通常開發(fā)商在宣傳房屋價(jià)格時(shí)都是以建筑面積來(lái)計(jì)算的，所以在簽約時(shí)必須要轉(zhuǎn)化成套內(nèi)建筑面積。
根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》規(guī)定，商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積；而公用建筑面積由兩部分組成：一、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；二、公用建筑面積還包括，套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。
在了解這些面積的概念后，購(gòu)房人最好是與開發(fā)商在購(gòu)房合同中約定，出現(xiàn)面積誤差時(shí)的處理辦法，這樣出現(xiàn)誤差時(shí)即可按照約定的內(nèi)容處理。如果因?yàn)椴欢蚱渌蛟谫?gòu)房合同中沒有約定，那么只能依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定來(lái)處理。該條法律內(nèi)容是：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差絕對(duì)值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差絕對(duì)值超出３％，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。面積誤差比的計(jì)算方式為：面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積?100%。
最后強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，雖然有上述司法解釋的規(guī)定，筆者還是建議購(gòu)房人依據(jù)所購(gòu)房屋的性質(zhì)和該項(xiàng)目可能存在的問(wèn)題與開發(fā)商約定好解決面積誤差的具體辦法，最好將出現(xiàn)誤差的情況和解決的辦法約定的比司法解釋更為細(xì)化，例如如果出現(xiàn)超出3％的情況，購(gòu)房人提出退房，開發(fā)商應(yīng)在幾日內(nèi)將購(gòu)房人已付房款以何種形式退還，支付利息的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)內(nèi)容。通過(guò)這樣的約定購(gòu)房人既保護(hù)自身的合法權(quán)益，又對(duì)開發(fā)商起著一定的約束作用，一旦出現(xiàn)糾紛，可以有效的解決相關(guān)問(wèn)題。
購(gòu)房實(shí)用手冊(cè)
1．購(gòu)房專用名詞詳解什么是房產(chǎn)五證
房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷售商品房,必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。
其中必須具備的“五證”是指:《國(guó)有土地使用證》,是證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金,獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證;《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前,經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證;《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證;《建設(shè)工程施工許可證》;《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。
2．購(gòu)房專用名詞詳解什么是兩書”
房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中“五證”、“兩書”是最為重要的條件。
兩書是《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。
有關(guān)專家特別提醒：只有合法進(jìn)入市場(chǎng)的住宅房，才具有國(guó)家承認(rèn)的產(chǎn)權(quán)。在簽訂購(gòu)房合同之前一定要查驗(yàn)房地產(chǎn)商是否具有合法的售房手續(xù)，各種售房文件、證件（“五證”和“兩書”）是否完備。
3．什么是“兩書”
房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中“五證”、“兩書”是最為重要的條件。
兩書是《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。
有關(guān)專家特別提醒：只有合法進(jìn)入市場(chǎng)的住宅房，才具有國(guó)家承認(rèn)的產(chǎn)權(quán)。在簽訂購(gòu)房合同之前一定要查驗(yàn)房地產(chǎn)商是否具有合法的售房手續(xù)，各種售房文件、證件（“五證”和“兩書”）是否完備。
4．購(gòu)房專用名詞詳解什么是公寓式住宅
相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數(shù)是高層，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等等，供一些常常往來(lái)的中外客商及其家眷中短期租用。
5．購(gòu)房專用名詞詳解什么是
花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。
帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高收入者購(gòu)買。
6．購(gòu)房專用名詞詳解什么是框架結(jié)構(gòu)住宅
框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好。
框架結(jié)構(gòu)由梁柱構(gòu)成，構(gòu)件截面較小，因此框架結(jié)構(gòu)的承載力和剛度都較低，它的受力特點(diǎn)類似于豎向懸臂剪切梁，樓層越高，水平位移越慢，高層框架在縱橫兩個(gè)方向都承受很大的水平力，這時(shí)，現(xiàn)澆樓面也作為梁共同工作的，裝配整體式樓面的作用則不考慮，框架結(jié)構(gòu)的墻體是填充墻，起圍護(hù)和分隔作用，框架結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。
7．購(gòu)房專用名詞詳解什么是磚混住宅
磚混結(jié)構(gòu)一般指把磚砌體用作內(nèi)外承重墻或隔墻，樓蓋、屋蓋、梁、柱（也可是磚柱）是鋼筋混凝土作用在墻柱上的荷載，主要是由梁板傳來(lái)的屋蓋、樓蓋上的活、恒荷載，它通過(guò)墻柱基礎(chǔ)傳到地基。作用在縱墻上的水平荷載（如風(fēng)荷）一部分直接由縱墻傳給橫墻，另一部分則通過(guò)屋蓋和樓蓋傳給橫墻，再由橫墻傳至基礎(chǔ)，最后傳給地基，承重墻的厚度及長(zhǎng)度是根據(jù)強(qiáng)度和穩(wěn)定性的要求，通過(guò)計(jì)算來(lái)確定的。
在磚混結(jié)構(gòu)中的梁有門窗過(guò)梁、圈梁、雨蓬梁、陽(yáng)臺(tái)梁、樓梯梁等，這些梁的長(zhǎng)度、配筋和截面尺寸，除圈梁是按構(gòu)造配筋外，其它都是通過(guò)計(jì)算設(shè)計(jì)的，圈梁主要作用是提高房屋空間剛度、增加建筑物的整體性，提高磚石砌體的抗剪、抗拉強(qiáng)度，因此圈梁不是承重梁，當(dāng)圈梁用作過(guò)梁時(shí)，只在過(guò)梁部位按設(shè)計(jì)配筋，其它部位仍是按構(gòu)造配筋，有許多把圈梁當(dāng)作承重梁對(duì)待，隨意將圈梁下墻體敲掉，則留下了不安全的隱患。
8．購(gòu)房專用名詞詳解什么是復(fù)式住宅
復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，在建造上仍每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（李氏設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米），復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶內(nèi)設(shè)多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。一層的廚房高2米，上層貯藏讓高1.2米，上層直接作為臥室床面，人可坐起但無(wú)法直立。
復(fù)式住宅的經(jīng)濟(jì)性體現(xiàn)在：
1、平面利用系數(shù)高，通過(guò)夾層復(fù)合，可使住宅的使用面積提高50%--70%。
2、戶內(nèi)的隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，即是墻又是樓板、床、柜，降低了綜合造價(jià)。
3、上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風(fēng)采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此復(fù)式住宅同時(shí)具備了省地、省工、省料的特點(diǎn)。
復(fù)式住宅在設(shè)計(jì)施工和使用上有一些不足：
1、復(fù)式住宅的面寬大，進(jìn)深小，如采用內(nèi)廓式平面組合必然導(dǎo)致一部分戶型朝向不佳，自然采光較差。
2、層高過(guò)低，如廚房只有2米高度，長(zhǎng)期使用易產(chǎn)生局促弊氣的不適感，貯藏間較大，但層高只有1.2米，很難充分利用。
3、由于室內(nèi)的隔斷樓板均采用輕薄的木隔斷，木材成本較高，且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。盡管復(fù)式住宅有些缺點(diǎn)，但近年來(lái)建筑師通過(guò)不斷改進(jìn)、完善，不斷探索，結(jié)合我國(guó)的國(guó)情，設(shè)計(jì)更加合理的結(jié)構(gòu)?？梢灶A(yù)見，這種精巧的復(fù)式住宅，由于經(jīng)濟(jì)效益十分明顯，價(jià)格相對(duì)偏低，必然成為住宅市場(chǎng)上的熱銷產(chǎn)品。
9．購(gòu)房專用名詞詳解什么是躍層式住宅
躍層式住宅是近年來(lái)推廣的一種新穎的住宅建筑形式。在東南沿海的廣東、福建的一些開放城市建設(shè)較多。
這類住宅的特點(diǎn)是住宅占有上下兩層樓南，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過(guò)公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。這類住宅的內(nèi)部空間因?yàn)槭墙梃b了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，頗受海外僑胞和港澳臺(tái)胞的歡迎，在南方城市建設(shè)、買賣較多，近年來(lái)在北方城市的一些高級(jí)住宅設(shè)計(jì)中，也開始得到推廣。
10．購(gòu)房專用名詞詳解什么是住宅的進(jìn)深
住宅的長(zhǎng)度和進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBI100-87）規(guī)定，住宅的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。
為了保證住宅具有良好的天然采光和通風(fēng)條件，從理論上進(jìn)，住宅的進(jìn)深不宜過(guò)大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，住宅進(jìn)深過(guò)大，就使住房成狹長(zhǎng)型、距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足；如果人為地將狹長(zhǎng)空間分隔，則分隔出的一部分房間就成為無(wú)天然光的黑房間。黑房間當(dāng)然不適于人們居住，補(bǔ)數(shù)的措施之一是將黑房間用于次要的生活功能和設(shè)施安置，如儲(chǔ)藏室、走道等，用人工照明來(lái)彌補(bǔ)天然光的不足。 另一措施是在住宅內(nèi)部建造內(nèi)天井，將光線不足的房間布置于內(nèi)天井四周，通過(guò)天井來(lái)解決采光、通風(fēng)不足的問(wèn)題。但內(nèi)天井住宅也存在廚房串味、傳聲、干擾大、低層采光不足的問(wèn)題。
隨著我國(guó)城市人口在不斷增多，土地資源相對(duì)不足，而同樣面積的土地，設(shè)計(jì)大進(jìn)深的住宅比設(shè)計(jì)小進(jìn)深的住宅可造出更大使用面積的房子。本著節(jié)約用地的原則，我們不得不選擇大進(jìn)深住宅來(lái)滿足不斷對(duì)住宅數(shù)量的需求。這實(shí)際上是一個(gè)住宅面積數(shù)量與住宅使用質(zhì)量的矛盾。在今后一個(gè)很長(zhǎng)時(shí)期，建設(shè)大進(jìn)深住宅仍有必要，并有很大需求市場(chǎng)。至于進(jìn)深過(guò)大出現(xiàn)的采光、通風(fēng)不足等系列問(wèn)題，則可通過(guò)優(yōu)化住宅設(shè)計(jì)和采用相關(guān)的技術(shù)手冊(cè)及設(shè)備加以解決。
11．購(gòu)房專用名詞詳解什么是住宅的開間
在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ100-87）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。
我國(guó)目前大量建造的磚混住宅，住宅開間一般不超過(guò)3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可有效縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)的整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般都限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的肖前指提下，設(shè)計(jì)的住宅進(jìn)深過(guò)大，就使住房成狹長(zhǎng)型 ，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地。
雖然小開間住宅存在著諸多優(yōu)點(diǎn)，但也存在著許多弊病。因?yàn)殚_間小，在住宅建筑面積中，承重墻、柱的結(jié)構(gòu)面積相對(duì)較大，增加了有效使用面積；同時(shí)由于開間小，房間分割過(guò)小，不適應(yīng)家庭居住行為變化的要求，而且住房很難自行改造。
為改變傳統(tǒng)的小開間住宅設(shè)計(jì)格局，從80年代末期，國(guó)家開始了大開間住宅設(shè)計(jì)的技術(shù)攻關(guān)，并確定要大力推行開間在5米以上，進(jìn)深在7米以上大開間的住宅建筑體系。這種住宅可為住戶提供一個(gè)40～50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，具有構(gòu)造配件規(guī)格小，便于工業(yè)化生產(chǎn)，便于住宅靈活隔斷、裝修改造的特點(diǎn)。例如，購(gòu)房者可將住宅分割成較大的兩室一廳，也可根據(jù)需要分割成三室一廳。這種可自由分割的大開間住宅在國(guó)外又叫做"演進(jìn)式住宅"、"空殼式住宅"。在我國(guó)由于技術(shù)、造價(jià)、建材質(zhì)量等原因，大開間住宅尚處在大力推廣之中，有很好的發(fā)展前景。
12．什么是建筑容積率建筑密度和綠化率？
消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，除了考慮地理位置和人文環(huán)境外，對(duì)生活的質(zhì)量也越來(lái)越注重，他們特別關(guān)注在商品房銷售的廣告中常見的“建筑容積率、建筑密度、綠化率”等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。
建筑密度：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。
綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。
以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。
13．什么是住宅的開間 進(jìn)深 層高和凈高
網(wǎng)友提問(wèn)：什么是住宅的開間、進(jìn)深、層高和凈高？
專家回復(fù)：(1)住宅的開間
住宅的開間就住宅的寬度。在1987年頒布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，對(duì)住宅的開間在設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.
7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
(2)住宅的進(jìn)深
住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。在1987年實(shí)施的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過(guò)長(zhǎng)。
(3)住宅的層高
住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。
(4)住宅的凈高
住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示：
凈高=層高-樓板厚度
即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。
商品住宅的開間、進(jìn)深和層高(即住宅的寬度、長(zhǎng)度和高度)，這三大指標(biāo)是確定住宅價(jià)格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即開間、進(jìn)深、層高越大)，建筑工藝相應(yīng)就越復(fù)雜，建造的難度就越大，同時(shí)所消耗的建材也會(huì)越多，導(dǎo)致建造的成本也就越高。當(dāng)然人們居住的空間會(huì)有所增大，但要付出的房?jī)r(jià)就會(huì)更高。因此，購(gòu)房者在購(gòu)買商品住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)支付的能力來(lái)考慮，住宅的面積適宜即可。
14．房屋的使用率是越高越劃算嗎
網(wǎng)友問(wèn)：什么是房屋的使用率，房屋的使用率是越高越劃算嗎？
專家答：
房屋使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要標(biāo)準(zhǔn)，目前物業(yè)市場(chǎng)上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對(duì)客戶來(lái)說(shuō)最具有實(shí)際使用意義的是使用面積。二者在數(shù)值上差距越大使用率越低。但是，使用率并不是越高越好。國(guó)家現(xiàn)行的政策對(duì)住房使用率有一個(gè)指導(dǎo)性規(guī)定，即要求高層建筑使用率不低于70%，多層建筑使用率不得低于75%。專業(yè)人士認(rèn)為70%至80%的使用率都是比較合理的，購(gòu)房者不應(yīng)盲目追求使用率，當(dāng)超過(guò)合理的限度時(shí)，一定要注意辨別是以犧牲居住品質(zhì)為代價(jià)換來(lái)的，還是在設(shè)計(jì)上有所突破。
一般認(rèn)為，使用率越高，公攤面積就越少，相對(duì)的單位價(jià)格就更低；反之，要么是設(shè)計(jì)有問(wèn)題，要么是開發(fā)商在搗鬼，反正購(gòu)房者不劃算?其實(shí)不然。房屋的價(jià)值除了套內(nèi)使用面積以外，還與配套的公建、小區(qū)的環(huán)境和服務(wù)設(shè)施等相關(guān)聯(lián)。真正高檔的物業(yè)，是不能省略豪華的大堂、會(huì)所，即使是走廊也必須設(shè)計(jì)得寬一點(diǎn)才夠檔次。公共空間的品質(zhì)的提升一要靠設(shè)計(jì)和后期管理，二要以一定的面積和空間作為代價(jià)。
南方許多樓盤的公共部分做得非常好，但如果用使用率指標(biāo)評(píng)定，就很難得到認(rèn)可。北京也有過(guò)一些樓盤，為了提升樓盤的居住品質(zhì)，設(shè)計(jì)了明亮的電梯廳、寬敞的公用空間等等，但相應(yīng)的分?jǐn)偯娣e加大，戶型使用率降低?受到了一些非議。其實(shí)?這些東西也是為了客戶使用的。一般來(lái)說(shuō)，越是高檔的房子，其公攤面積越大，使用率越低。所以，如果購(gòu)房者僅僅從經(jīng)濟(jì)上是否劃算的角度來(lái)考慮使用率的高低，是不全面的。
國(guó)家現(xiàn)行的政策對(duì)住房使用率有一個(gè)指導(dǎo)性規(guī)定，即要求高層建筑使用率不低于70%，多層建筑使用率不得低于75%。由此可見，國(guó)家并沒有把住房使用率的起點(diǎn)定得很高。專業(yè)人士認(rèn)為70%至80%的使用率都是比較合理的，使用率應(yīng)該有個(gè)合理的限度，并不是越高越好。所以，購(gòu)房者不應(yīng)盲目追求使用率，當(dāng)超過(guò)合理的限度時(shí)，一定要注意辨別是以犧牲居住品質(zhì)為代價(jià)換來(lái)的，還是在設(shè)計(jì)上有所突破。
15．看房選房時(shí)怎樣比較塔樓和板樓的優(yōu)劣
網(wǎng)友提問(wèn)：看房選房時(shí)怎樣比較塔樓和板樓的優(yōu)劣？
專家回復(fù)：從建筑類型和樓層上進(jìn)行比較，選擇塔樓還是板樓，住高層還是底層。
塔樓VS板樓
所謂板樓就是指“東西長(zhǎng)、南北短”的樓型，一般板樓同層住戶在2到4戶，而塔樓則是指外觀像塔的樓型，平面的長(zhǎng)度和寬度大致相同，一般塔樓的同層住戶在6戶以上。
板樓優(yōu)點(diǎn)：從傳統(tǒng)的居住舒適度而言，板樓的優(yōu)勢(shì)很明顯，南北通透，便于采光通風(fēng)；戶型方正，平面布局合理；同層住戶不多，居家比較清靜；管理費(fèi)用低，面積使用率高。
缺點(diǎn)：房?jī)r(jià)較高，戶內(nèi)格局不可變。
塔樓優(yōu)點(diǎn)：建筑密度較高，房?jī)r(jià)較低；空間結(jié)構(gòu)靈活，易于改造；結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開闊。尤其是對(duì)于富有DIY精神的年輕人而言，采用大框架結(jié)構(gòu)的塔樓，可以通過(guò)改裝戶內(nèi)分隔墻改變戶內(nèi)格局，居住更為靈活，而且相對(duì)低廉的房?jī)r(jià)，也比較符合現(xiàn)有的收入。
缺點(diǎn)：均好性較差，同一層總有一些戶型在采光、通風(fēng)方面比較差，而且面積使用率要低于板樓，很容易出現(xiàn)沒有自然采光的暗廚、暗衛(wèi)，居住品質(zhì)大打折扣。
16．定金與訂金到底有什么區(qū)別
網(wǎng)友提問(wèn)：定金與訂金到底有什么區(qū)別？
專家回復(fù)：在商品房交易中，所說(shuō)的訂金與定金在法律上是有明顯區(qū)別的。定金是一個(gè)規(guī)范的法律概念，是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式。商品房交易中，買家履行合同后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回；若買家不履行合同，無(wú)權(quán)要求返還定金，發(fā)展商不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。我國(guó)《擔(dān)保法》還規(guī)定：定金應(yīng)以書面形式約
定，不得超過(guò)主合同標(biāo)準(zhǔn)額的20%。當(dāng)事人一旦以書面形式對(duì)定金作了約定并實(shí)際支付了定金，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果。
另一方面，定金作為合同履行的一種擔(dān)保，《擔(dān)保法》中規(guī)定：擔(dān)保合同(即定金條款)是主合同的從合同，若主合同無(wú)效，定金條款無(wú)效(另有約定的，按約定)。換言之，若合同無(wú)效，定金條款亦無(wú)效，收受定金的一方應(yīng)返還定金。如一方過(guò)錯(cuò)造成主合同無(wú)效，過(guò)錯(cuò)方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，而不是沒收或雙倍返還定金了。
訂金并非一個(gè)規(guī)范的法律概念，實(shí)際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)，是當(dāng)事人的一種支付手段，并不具備擔(dān)保性質(zhì)。商品房交易中，如買家不履行合同義務(wù)，并不表示他喪失了請(qǐng)求返還訂金的權(quán)利；反之，若發(fā)展商不履行義務(wù)亦不須雙倍返還訂金，但這并不意味著合同違約方無(wú)須承擔(dān)違約責(zé)任。
值得一提的是，簽訂正式的房屋預(yù)售契約之前，買賣雙方簽訂的有關(guān)認(rèn)購(gòu)書(或稱意向書)并不是房屋買賣契約，不具備房屋預(yù)售契約的法律效力，只是一份廣義的合同。若認(rèn)購(gòu)書中有定金條款，則若購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書后反悔，發(fā)展商有權(quán)沒收購(gòu)房者的定金；若發(fā)展商違約，不與購(gòu)房者簽訂正式的預(yù)售合同，則購(gòu)房者有權(quán)要求發(fā)展商雙倍返還定金。如果認(rèn)購(gòu)書中約定的只是訂金，那么就不具備定金的法律后果了。
由此可見，定金與訂金無(wú)論是從內(nèi)容上還是法律后果上都有明顯不同，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)對(duì)此有充分的理解，并根據(jù)自己的實(shí)際情況慎重行事。
17．商品房的銷售面積是什么？
網(wǎng)友提問(wèn)：商品房的銷售面積是什么？
專家回復(fù)：商品房的銷售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。
商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。
18．買商品房有哪些公共面積需要分?jǐn)?/p>
網(wǎng)友提問(wèn)：商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e包括哪些？
專家回復(fù)：商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：1、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋。2、套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。
不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：
1、從屬于人防工程的地下室、半地下室。
2、供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?kù)。
3、幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。
共有建筑面積分?jǐn)傇瓌t為：產(chǎn)權(quán)雙方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議計(jì)算分?jǐn)?；無(wú)權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，可按建筑面積比例進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偂?/p>
共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄊ牵?/p>
1、多層商品住宅樓，須先求出整幢房屋和共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>
2、多功能綜合樓，須先求出整幢房屋和幢內(nèi)不同功能區(qū)的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)各功能區(qū)內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>
共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的內(nèi)容如有變化，應(yīng)以建設(shè)部現(xiàn)行的有關(guān)文件規(guī)定為準(zhǔn)。
19．什么是商業(yè)房貸 什么是住房公積金貸款
網(wǎng)友提問(wèn)：什么是商業(yè)房貸？什么是住房公積金貸款？
專家回復(fù)：商業(yè)房貸是指在購(gòu)買普通商品住房時(shí)，您可以您所購(gòu)住房抵押，或以您自己或者第三人所有的其他財(cái)產(chǎn)作為抵押物(質(zhì)物)，或者由第三人為貸款提供連帶保證責(zé)任，向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款。
住房公積金貸款是指由北京住房公積金管理中心及所屬管理部，運(yùn)用住房公積金，委托銀行向購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人和繳存單位的離退休職工發(fā)放的貸款，并由借款人或第三人提供符合北京住房公積金管理中心要求的擔(dān)保。
20．什么是商品房
商品房（俗稱大產(chǎn)權(quán)）
是指由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建設(shè)者參加統(tǒng)建，又是自己使用的住宅、商業(yè)用房和其他建筑物，不屬于商品房范圍。
21．什么是央產(chǎn)房
央產(chǎn)房
全稱為“中央在京單位已購(gòu)公有住房”，允許上市的“中央在京單位已購(gòu)公有住房”是指職工按房改成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的央產(chǎn)房。職工根據(jù)國(guó)家政策，按照房改成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的由中央在京單位建設(shè)的安居工程住房和集資合建住房，也視為已購(gòu)公房。所指“中央在京單位”主要包括：黨中央各部門、全國(guó)人大機(jī)關(guān)、全國(guó)政協(xié)機(jī)關(guān)、最高人民法院、最高人民檢察院、國(guó)務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)、各人民團(tuán)體，及其所屬單位。
22．什么是經(jīng)濟(jì)適用房 [表狀]
經(jīng)濟(jì)適用房
經(jīng)濟(jì)適用房的土地是由國(guó)家劃撥，銷售對(duì)象主要是中低收入家庭,購(gòu)買要符合三個(gè)條件（1北京戶口2 年收入6萬(wàn)以下3 購(gòu)買人名下無(wú)房產(chǎn)。經(jīng)濟(jì)適房在房產(chǎn)再交易、出租、抵押時(shí)會(huì)受到限制，變成商品房要補(bǔ)交10%綜合地價(jià)款！
23．什么是小產(chǎn)權(quán)房屋？
簡(jiǎn)單解釋，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)。如開發(fā)商辦理合法的立項(xiàng)開發(fā)手續(xù)后，辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國(guó)家土地出讓金和使用稅（費(fèi)），由國(guó)家發(fā)放給開發(fā)商土地使用證和房屋預(yù)售許可證，這樣的房屋稱為大產(chǎn)權(quán)房屋。而國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，也就是說(shuō)在農(nóng)民的集體土地上，僅有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)的蓋章以證明其權(quán)屬，并沒有國(guó)家房管部門的蓋章，這種房屋被視為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，即小產(chǎn)權(quán)房屋。
24．什么是限價(jià)房
簡(jiǎn)單理解限房?jī)r(jià)、限地價(jià)的“兩限”商品房。
保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。
眼下正在積極推進(jìn)的“限價(jià)商品房”。按照新規(guī)劃思路，這類產(chǎn)品主要針對(duì)兩部分人群：一是具備一定房產(chǎn)消費(fèi)能力的人群，二是定向購(gòu)買的拆遷戶?！跋迌r(jià)商品房擁有和商品房同等的產(chǎn)權(quán)，而拆遷房屋通常也具有正常產(chǎn)權(quán)，因此拆遷戶購(gòu)買限價(jià)商品房是以產(chǎn)權(quán)置換產(chǎn)權(quán)，這樣比較合理?！?/p>
25．什么是商品房銷售（預(yù)售）許可證 [表狀]
《商品房銷售（預(yù)售）許可證》正面
（紅框中的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷售樓層，購(gòu)房者務(wù)必看清購(gòu)買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)）
什么是商品房銷售（預(yù)售）許可證 [表狀]
《商品房銷售（預(yù)售）許可證》正面
（紅框中的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷售樓層，購(gòu)房者務(wù)必看清購(gòu)買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)）
對(duì)購(gòu)房影響重要程度： ****** [表狀]
對(duì)購(gòu)房影響重要程度： ******
重點(diǎn)提示：怎樣審看商品房銷售許可證
《商品房銷售（預(yù)售）許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是北京市國(guó)土房管局，證書由市國(guó)土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購(gòu)房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《工程驗(yàn)收證》。
25．什么是住宅
住宅 是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學(xué)生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。
26．什么是普通住宅和非普通住宅
普通住宅和非普通住宅
非普通住宅1 房產(chǎn)證面積在140m2以上2住宅小區(qū)容積率在1.0以下3實(shí)際成交價(jià)格在同級(jí)別土地平均地價(jià)的1.2倍以上！與以上情況相反為普通住宅！
27．什么是廉租房
廉租住房 是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。
28．什么是存量房
存量房 是指已被購(gòu)買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。
29．什么是再上市房
再上市房 是指職工按照房改政策購(gòu)買的公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房首次上市出售的房屋。
30．什么是多層住宅
多層住宅：指四層到六層由兩個(gè)或兩個(gè)以上戶型上下疊加而成的住宅。多層住宅可以不設(shè)置電梯，樓梯往往作為多層住宅的主要上下樓通道。
現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的疊拼別墅（也有叫疊加式別墅的）一般四至六層，由每單元二至三層的別墅戶型上下疊加而成，如圖5.5，實(shí)際上就是采用別墅戶型的多層住宅，其中極少數(shù)有電梯的特殊一點(diǎn)。
多層住宅一般一梯兩戶，每戶都能實(shí)現(xiàn)南北自然通風(fēng)，基本能實(shí)現(xiàn)每間居室的采光要求，一梯三戶或一梯三戶以上則必須犧牲一戶或多戶的南北自然通風(fēng)，不值得提倡，現(xiàn)在也不多見了。多層住宅一般采用單元式，共用面積很小，這有利于提高面積利用率，但是同時(shí)也限制了鄰里的交往。多層住宅的住戶（除了一部分首層住戶）由于沒有自家花園，對(duì)土地的親近感淡薄了很多。
在現(xiàn)階段我國(guó)的都市里，多層住宅多屬于中高檔住宅，購(gòu)買者一般是為了追求較高的生活品質(zhì)，合理的戶型設(shè)計(jì)和優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境是關(guān)注的焦點(diǎn)。
31．什么是高層住宅
高層住宅：指七層和七層以上，以電梯以主要交通方式的住宅。因?yàn)椤秶?guó)家住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定：七層及以上的住宅必須設(shè)置電梯。
高層住宅由于其高度，樓層越高景觀視野越好，所以一般高層住宅樓層越高單價(jià)越貴。而且離地面越遠(yuǎn)，大氣的流動(dòng)速度越大，自然通風(fēng)效果越好。但是由于高層住宅離土地更遠(yuǎn)，住戶對(duì)土地的親和力更差，特別是不利于孩子的成長(zhǎng)。高層住宅如果設(shè)計(jì)不妥，容易造成局部小氣候的惡化，形成高樓風(fēng)。
高層住宅中根據(jù)層數(shù)把7-11層的叫做小高層，可以只設(shè)置一部電梯，12層以上的住宅要求設(shè)置兩部電梯。高層住宅根據(jù)自然通風(fēng)條件又分為板式高層和塔式高層。
32．什么是契稅
契稅 是指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、交換或贈(zèng)與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦。
33．什么是房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅 是以房屋為征稅對(duì)象、按照房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。
34．請(qǐng)問(wèn)什么是營(yíng)業(yè)稅附加
營(yíng)業(yè)稅附加 是指對(duì)交納營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，就其實(shí)繳的營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)而征收的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。
35．請(qǐng)問(wèn)什么是印花稅
印花稅 指對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中或經(jīng)濟(jì)交往中書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦。
36．什么是個(gè)人所得稅
個(gè)人所得稅
指?jìng)€(gè)人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動(dòng)并取得收入，就其所得計(jì)算征收的一種稅賦。
37．什么是房屋層數(shù)
【房屋層數(shù)】 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)陸坪?0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。
假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。
38．什么是地下室
【地下室】 是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室）。
39．什么是假層 [表狀]
【假層】 是指建房時(shí)建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于1.7m，面積不足底層的二分之一的部分。附層（夾層）是房屋內(nèi)部空間的局部層次。
40．什么是低層住宅
【低層住宅】 指一層至三層的住宅。
41．什么是擱樓（暗樓）
【擱樓（暗樓）】 一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。
42．什么是多層住宅
【多層住宅】 指四層至六層的住宅。
43．什么是中高層住宅
【中高層住宅】 指七層至九層的住宅。
44．什么是高層住宅
【高層住宅】 指十層及十層以上的住宅。
購(gòu)房合同陷阱
一、單方擴(kuò)大解約權(quán)
實(shí)例：《??居商品房認(rèn)購(gòu)書》中規(guī)定：“若乙方支付定金之日起十天內(nèi)未能依時(shí)簽署《商品房買賣合同》及交付首期房?jī)r(jià)款，則甲方有權(quán)單方面解除本商品房認(rèn)購(gòu)書，并不退還定金?！?/p>
實(shí)例：《??花園商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》規(guī)定："若乙方違反協(xié)議書中約定之任何條款，甲方有權(quán)解除本協(xié)議書，并有權(quán)將本協(xié)議書所指商品房另行出售，乙方不得提出任何異議，乙方所付定金不予返還。"
點(diǎn)評(píng)意見：訂立或解除合同必須在當(dāng)事人自愿前提下進(jìn)行，任何一方不得擅自變更或者解除。按最高人民法院的司法解釋，在商品房買賣中，買受人遲延履行債務(wù)，出賣人要進(jìn)行催告，催告后，買受人還有三個(gè)月的寬限期，如在此期限內(nèi)仍未履約，方可解約。此外，條款中所謂“違反任何條款”、“未能依時(shí)簽署”等內(nèi)容都不具體明確。這種做法客觀上隱瞞了導(dǎo)致不能簽訂購(gòu)房合同的多種情況，如不可抗力、意外事件、經(jīng)營(yíng)者自身責(zé)任等，故意排除了消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者協(xié)商或經(jīng)催告履行債務(wù)的可能。上述格式條款加重了消費(fèi)者責(zé)任，單方擴(kuò)大了經(jīng)營(yíng)者解除合同的權(quán)利，剝奪了消費(fèi)者依法變更、解除合同的權(quán)利，侵害了消費(fèi)者的公平交易權(quán)和自主選擇權(quán)。
二、任意使用免責(zé)權(quán)
實(shí)例：某房地產(chǎn)公司制定的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》中規(guī)定：非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限于：政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時(shí)告知買受人即可據(jù)實(shí)予以延期交房。
實(shí)例：天津市兩家開發(fā)企業(yè)共同籌建的某別墅在其制定的商品房補(bǔ)充合同中規(guī)定："房屋采用空心磚建造，而這種空心磚容易產(chǎn)生裂縫。房屋交付使用時(shí)，梁、板、墻體等如出現(xiàn)裂縫，乙方不得以此為由提出訴訟和索賠。"
點(diǎn)評(píng)意見：在上述原因中，有的確實(shí)可以作為免責(zé)事由，如不可抗力等，但也要甄別情況實(shí)行部分或全部免責(zé)。有些則純屬開發(fā)商自身或第三方原因造成，如承建商施工誤期、建筑質(zhì)量責(zé)任、因技術(shù)上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決導(dǎo)致的延誤等，這種情況下應(yīng)由開發(fā)商向購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任，更不能剝奪消費(fèi)者的索賠權(quán)和訴權(quán)。其實(shí)像高考期間停工、辦證行為滯后等內(nèi)容是開發(fā)商可以預(yù)料并提前做好準(zhǔn)備的，不能作為免責(zé)事由。而像施工期間停水停電、第三人破壞等則是第三人原因造成的，開發(fā)商應(yīng)向消費(fèi)者承擔(dān)違約責(zé)任，再依法律、依約定向第三人追償。該格式條款私自擴(kuò)大自己的免責(zé)范圍，將第三方對(duì)開發(fā)商違約的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，使開發(fā)商的逾期行為不必承擔(dān)任何責(zé)任。
三、違約責(zé)任不對(duì)等
實(shí)例：某消費(fèi)者投訴稱在購(gòu)房時(shí)所簽購(gòu)房合同中違約責(zé)任一欄有這樣一則內(nèi)容：“(1)甲方須于??年?月?日前將房產(chǎn)交付使用，甲方若延期交房，則每遲交一個(gè)月，按乙方已付房款3%計(jì)算罰金，付給乙方作賠償。(2)乙方若未按期限向甲方繳清房款，視為違約，甲方有權(quán)從乙方已交購(gòu)房款中，扣罰10%的金額作違約金，同時(shí)不予辦理進(jìn)戶手續(xù)。”
點(diǎn)評(píng)意見：上述格式條款對(duì)合同雙方支付違約金的額度規(guī)定不對(duì)等。經(jīng)營(yíng)者延期交房必須等一個(gè)月后方計(jì)算罰金，且額度僅為消費(fèi)者已付房款的3%；消費(fèi)者若未按期交付房款，則立即視為違約，并扣罰消費(fèi)者已交購(gòu)房款的10%作違約金。由于商品房的標(biāo)的額大，雙方承擔(dān)的違約金數(shù)額相差懸殊。這種條款的實(shí)質(zhì)是設(shè)置陷阱，加重消費(fèi)者責(zé)任，減輕經(jīng)營(yíng)者責(zé)任。違反了法律的公平原則，消費(fèi)者可依法申請(qǐng)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷或變更。
四、認(rèn)購(gòu)定金難歸還
實(shí)例：成都《??花園商品房認(rèn)購(gòu)書》規(guī)定："認(rèn)購(gòu)方選擇一次性付款的，應(yīng)在簽訂上述買賣合同的同時(shí)付清全部房款，認(rèn)購(gòu)定金自動(dòng)轉(zhuǎn)為房款，逾期者所繳認(rèn)購(gòu)定金不退還。"
點(diǎn)評(píng)：商品房買賣屬于大宗消費(fèi)，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)為消費(fèi)者留有一個(gè)合理的"猶豫期"，以便消費(fèi)者深入研究有關(guān)資料，全面理解自己的權(quán)利、義務(wù)，自主決定是否購(gòu)房。"猶豫期"內(nèi)要求退還定金的，不適用定金法則。
五、模糊標(biāo)的好圈錢
實(shí)例：廈門??房地產(chǎn)有限公司在預(yù)售房屋時(shí)，并未講明所售房屋是精裝修房，而其制訂的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》中卻加入了不明確的有關(guān)精裝修房的條款。
點(diǎn)評(píng)：簽訂合同前，開發(fā)商有義務(wù)告知消費(fèi)者有關(guān)售出房屋真實(shí)、全面、具體的情況，包括房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)。該開發(fā)商不僅未盡告知義務(wù)，而且還在上述補(bǔ)充條款中以不確切的意思表示，模糊合同標(biāo)的，實(shí)質(zhì)是想套取消費(fèi)者的裝修款。
六、面積誤差設(shè)陷阱
實(shí)例：廈門??房地產(chǎn)有限公司制定的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定："面積誤差時(shí)，買受人不退房。面積誤差部分雙方按每平米房?jī)r(jià)款據(jù)實(shí)結(jié)算價(jià)款。"
點(diǎn)評(píng)：房屋面積出現(xiàn)誤差時(shí)，選擇退房、要求賠償、據(jù)實(shí)結(jié)算等是消費(fèi)者的主要權(quán)利。上述條款以雙方約定的名義，為開發(fā)商免除、減輕自己的責(zé)任提供了方便，侵犯了消費(fèi)者的自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)，是最為典型的顯失公平條款。
七、一房二賣搞欺詐
實(shí)例：天津??村《購(gòu)房協(xié)議書》規(guī)定："雙方簽訂協(xié)議后，任何一方不得違約，若甲方將乙方購(gòu)房另轉(zhuǎn)賣給他人，甲方應(yīng)付給乙方已付房款3％作為對(duì)乙方的經(jīng)濟(jì)賠償。"
點(diǎn)評(píng)：一房二賣是典型的欺詐行為，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)雙倍賠償責(zé)任。該條款免除了經(jīng)營(yíng)者責(zé)任，剝奪了消費(fèi)者的主要權(quán)利，屬違法、無(wú)效條款。
八、虛假宣傳不負(fù)責(zé)
實(shí)例：廈門??房地產(chǎn)有限公司制定的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定："出賣人在買受人簽訂合同前的廣告、宣傳資料（或樓臺(tái)盤模型、售樓書或其它載體）中的所有圖片、資料數(shù)據(jù)、說(shuō)明等，僅供買受人參考，不作為出賣人的承諾依據(jù)。
點(diǎn)評(píng)：該條款排除了開發(fā)商所做商業(yè)廣告和宣傳資料成為要約的任何可能性，為其信口雌黃、進(jìn)行虛假宣傳提供了方便，其內(nèi)容與法律規(guī)定相抵觸，為無(wú)效條款。
九、購(gòu)房簽約先交錢
實(shí)例：廣州市??房地產(chǎn)開發(fā)有限公司制定的《??居商品房認(rèn)購(gòu)書》規(guī)定："在乙方交清首期房款以及本條款5款所列的有關(guān)綜合費(fèi)用時(shí)，甲方應(yīng)與乙方簽署《商品房買賣合同》。"
點(diǎn)評(píng)：在簽認(rèn)購(gòu)書時(shí)，購(gòu)房者已交付了定金，提供了立約擔(dān)保。該條款又規(guī)定購(gòu)房者必須先交清首期房款及有關(guān)綜合費(fèi)用，才能簽署商品房買賣合同，實(shí)際上顛倒了簽約與付款的順序，侵犯了消費(fèi)者的公平交易權(quán)，屬不公平、不合理的條款。
購(gòu)房需注意的法律問(wèn)題
一、認(rèn)購(gòu)書及定金
認(rèn)購(gòu)書，是商品房交易時(shí)開發(fā)商提供的，在購(gòu)房者交納一定的金錢后訂立的，在約定時(shí)間內(nèi)與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同的文書。認(rèn)購(gòu)書中往往約定，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)交納一定的金錢作為定金，如果購(gòu)房者違約，定金將不予退還。一般情況下，這個(gè)時(shí)候房產(chǎn)的預(yù)售證還沒頒下來(lái)，但也快了。只是還欠缺一些形式上的手續(xù)，所以開發(fā)商才敢提前認(rèn)購(gòu)。
定金不予退還的約定是否合法呢？根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）的明確規(guī)定，如果因?qū)贤瑮l款內(nèi)容如何約定而達(dá)不成一致意見的，屬于不可歸責(zé)于任何一方的責(zé)任，定金應(yīng)當(dāng)退還。
但是認(rèn)購(gòu)書具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容的，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該認(rèn)購(gòu)書應(yīng)當(dāng)視為商品房買賣合同，但是前提是開發(fā)商已經(jīng)拿到預(yù)售證。
二、什么是"五證"
"五證"即《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工許可證》和《商品房預(yù)（銷）售許可證》。《土地證》表明的是開發(fā)商是否享有該土地的使用權(quán)的法定證明，可以看出該土地使用權(quán)的年限及是否設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利；《用地規(guī)劃許可證》是說(shuō)明該土地的規(guī)劃用途是商業(yè)用地、工業(yè)用地還是住宅用地等；《工程規(guī)劃許可證》是該開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃范圍，規(guī)模等；《開工證》是依法施工的證明；《商品房預(yù)（銷）售許可證》是該商品房可以進(jìn)行預(yù)（銷）售的法定證明。缺少任何一個(gè)證明，都說(shuō)明該項(xiàng)目存在這樣或哪樣的問(wèn)題，都有可能會(huì)侵犯到購(gòu)房者的合法權(quán)益。
三、面積的構(gòu)成
商品房的面積包括建筑面積、套內(nèi)建筑面積和公攤面積。實(shí)踐中，最容易出現(xiàn)問(wèn)題的是面積的誤差及公攤面積的構(gòu)成。
建筑面積誤差的處理方法，法律法規(guī)都有規(guī)定，合同中也有相應(yīng)的約定。但如果套內(nèi)建筑面積或公攤面積發(fā)生誤差怎么辦，合同中確沒有約定，需要購(gòu)房者另行約定。
公攤面積的構(gòu)成在合同中往往沒有約定，就容易使開發(fā)商將本不應(yīng)計(jì)入公攤的面積計(jì)入了公攤，從而損害購(gòu)房者利益的事情發(fā)生。凡是專為本幢樓服務(wù)的設(shè)施，都可以計(jì)入公攤。如果是為多棟樓服務(wù)的設(shè)施，是不能計(jì)入攤的。
四、雙倍賠償
商品房買賣是否適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中的雙倍賠償，有不同的觀點(diǎn)。根據(jù)最高法院《解釋》的規(guī)定，商品房買賣合同不適用雙倍，但有下列情形之一的，可以獲得最高為一倍的賠償。
1、合同簽訂后，未將抵押的事實(shí)告知購(gòu)房人的；
2、合同簽訂后，又將房屋設(shè)定抵押的；
3、故意隱瞞沒有《商品房預(yù)售許可證》或提供虛假《商品房預(yù)售許可證》的；
4、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的；
5、故意隱瞞該房已經(jīng)出售給第三人或該房為拆遷補(bǔ)償安置房屋的。
五、"按揭"貸款
一般簽訂合同是在辦理"按揭"之前，即有3－10日的期間讓有需要的購(gòu)房者辦理按揭，目前我國(guó)幾大銀行對(duì)于按揭的規(guī)定都差不多，但要求卻各有不同。購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)一定要先問(wèn)清楚是那個(gè)銀行為本次交易做的按揭，對(duì)本地與外地有什么具體要求。只要根據(jù)自己的情況確保能夠辦得下來(lái)的才予以簽訂合同。同時(shí)還要問(wèn)清楚，銀行對(duì)于相關(guān)的保險(xiǎn)費(fèi)是怎么收取的，是按總房?jī)r(jià)呢還是貸款額為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)收費(fèi)用的。這個(gè)問(wèn)題上，每個(gè)銀行的做法都不一樣，所以也要問(wèn)清楚。一不小心這也是一筆大費(fèi)用喲。
六、關(guān)于補(bǔ)充協(xié)議
簽訂商品房買賣合同時(shí)，開發(fā)商往往準(zhǔn)備好了一份補(bǔ)充協(xié)議。對(duì)此補(bǔ)充協(xié)議，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)認(rèn)真對(duì)待。在法律上，補(bǔ)充協(xié)議視為對(duì)標(biāo)準(zhǔn)合同的變更，如果補(bǔ)充協(xié)議中的約定與標(biāo)準(zhǔn)合同約定不一致的，應(yīng)當(dāng)以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。如果補(bǔ)充協(xié)議有對(duì)購(gòu)房者不利的約定，而購(gòu)房者又沒有發(fā)現(xiàn)的話，而使購(gòu)房者的權(quán)益得不到保護(hù)。
如何應(yīng)對(duì)購(gòu)房面積誤差
目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)在售的房屋從交房時(shí)間來(lái)看，可分為期房和現(xiàn)房。購(gòu)買現(xiàn)房比較簡(jiǎn)單，可以實(shí)際考察后再簽訂購(gòu)房合同，對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。而對(duì)于購(gòu)買期房，則存在收房時(shí)要面臨很多的不確定因素，其中比較常見和突出的問(wèn)題就是房屋面積問(wèn)題。通常在入住時(shí)，房屋實(shí)際面積和當(dāng)初簽訂購(gòu)房合同時(shí)約定的面積都會(huì)存在一定的誤差，出現(xiàn)這種誤差后，購(gòu)房人不用著急，因?yàn)檫@種誤差從技術(shù)上來(lái)說(shuō)是不可避免的，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，重點(diǎn)是要看誤差的比例和開發(fā)商解決誤差問(wèn)題的方式。
首先，根據(jù)規(guī)定，開發(fā)商出售期房必須以套內(nèi)建筑面積數(shù)來(lái)簽訂購(gòu)房合同，不得以建筑面積來(lái)簽購(gòu)房合同，通常開發(fā)商在宣傳房屋價(jià)格時(shí)都是以建筑面積來(lái)計(jì)算的，所以在簽約時(shí)必須要轉(zhuǎn)化成套內(nèi)建筑面積。
根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》規(guī)定，商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積；而公用建筑面積由兩部分組成：一、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；二、公用建筑面積還包括，套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。
在了解這些面積的概念后，購(gòu)房人最好是與開發(fā)商在購(gòu)房合同中約定，出現(xiàn)面積誤差時(shí)的處理辦法，這樣出現(xiàn)誤差時(shí)即可按照約定的內(nèi)容處理。如果因?yàn)椴欢蚱渌蛟谫?gòu)房合同中沒有約定，那么只能依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定來(lái)處理。該條法律內(nèi)容是：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差絕對(duì)值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差絕對(duì)值超出３％，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。面積誤差比的計(jì)算方式為：面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積?100%。
最后強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，雖然有上述司法解釋的規(guī)定，筆者還是建議購(gòu)房人依據(jù)所購(gòu)房屋的性質(zhì)和該項(xiàng)目可能存在的問(wèn)題與開發(fā)商約定好解決面積誤差的具體辦法，最好將出現(xiàn)誤差的情況和解決的辦法約定的比司法解釋更為細(xì)化，例如如果出現(xiàn)超出3％的情況，購(gòu)房人提出退房，開發(fā)商應(yīng)在幾日內(nèi)將購(gòu)房人已付房款以何種形式退還，支付利息的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)內(nèi)容。通過(guò)這樣的約定購(gòu)房人既保護(hù)自身的合法權(quán)益，又對(duì)開發(fā)商起著一定的約束作用，一旦出現(xiàn)糾紛，可以有效的解決相關(guān)問(wèn)題。
購(gòu)房實(shí)用手冊(cè)
1．購(gòu)房專用名詞詳解什么是房產(chǎn)五證
房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷售商品房,必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。
其中必須具備的“五證”是指:《國(guó)有土地使用證》,是證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金,獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證;《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前,經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證;《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證;《建設(shè)工程施工許可證》;《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。
2．購(gòu)房專用名詞詳解什么是兩書”
房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中“五證”、“兩書”是最為重要的條件。
兩書是《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。
有關(guān)專家特別提醒：只有合法進(jìn)入市場(chǎng)的住宅房，才具有國(guó)家承認(rèn)的產(chǎn)權(quán)。在簽訂購(gòu)房合同之前一定要查驗(yàn)房地產(chǎn)商是否具有合法的售房手續(xù)，各種售房文件、證件（“五證”和“兩書”）是否完備。
3．什么是“兩書”
房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中“五證”、“兩書”是最為重要的條件。
兩書是《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。
有關(guān)專家特別提醒：只有合法進(jìn)入市場(chǎng)的住宅房，才具有國(guó)家承認(rèn)的產(chǎn)權(quán)。在簽訂購(gòu)房合同之前一定要查驗(yàn)房地產(chǎn)商是否具有合法的售房手續(xù)，各種售房文件、證件（“五證”和“兩書”）是否完備。
4．購(gòu)房專用名詞詳解什么是公寓式住宅
相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數(shù)是高層，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等等，供一些常常往來(lái)的中外客商及其家眷中短期租用。
5．購(gòu)房專用名詞詳解什么是
花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。
帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高收入者購(gòu)買。
6．購(gòu)房專用名詞詳解什么是框架結(jié)構(gòu)住宅
框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好。
框架結(jié)構(gòu)由梁柱構(gòu)成，構(gòu)件截面較小，因此框架結(jié)構(gòu)的承載力和剛度都較低，它的受力特點(diǎn)類似于豎向懸臂剪切梁，樓層越高，水平位移越慢，高層框架在縱橫兩個(gè)方向都承受很大的水平力，這時(shí)，現(xiàn)澆樓面也作為梁共同工作的，裝配整體式樓面的作用則不考慮，框架結(jié)構(gòu)的墻體是填充墻，起圍護(hù)和分隔作用，框架結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。
7．購(gòu)房專用名詞詳解什么是磚混住宅
磚混結(jié)構(gòu)一般指把磚砌體用作內(nèi)外承重墻或隔墻，樓蓋、屋蓋、梁、柱（也可是磚柱）是鋼筋混凝土作用在墻柱上的荷載，主要是由梁板傳來(lái)的屋蓋、樓蓋上的活、恒荷載，它通過(guò)墻柱基礎(chǔ)傳到地基。作用在縱墻上的水平荷載（如風(fēng)荷）一部分直接由縱墻傳給橫墻，另一部分則通過(guò)屋蓋和樓蓋傳給橫墻，再由橫墻傳至基礎(chǔ)，最后傳給地基，承重墻的厚度及長(zhǎng)度是根據(jù)強(qiáng)度和穩(wěn)定性的要求，通過(guò)計(jì)算來(lái)確定的。
在磚混結(jié)構(gòu)中的梁有門窗過(guò)梁、圈梁、雨蓬梁、陽(yáng)臺(tái)梁、樓梯梁等，這些梁的長(zhǎng)度、配筋和截面尺寸，除圈梁是按構(gòu)造配筋外，其它都是通過(guò)計(jì)算設(shè)計(jì)的，圈梁主要作用是提高房屋空間剛度、增加建筑物的整體性，提高磚石砌體的抗剪、抗拉強(qiáng)度，因此圈梁不是承重梁，當(dāng)圈梁用作過(guò)梁時(shí)，只在過(guò)梁部位按設(shè)計(jì)配筋，其它部位仍是按構(gòu)造配筋，有許多把圈梁當(dāng)作承重梁對(duì)待，隨意將圈梁下墻體敲掉，則留下了不安全的隱患。
8．購(gòu)房專用名詞詳解什么是復(fù)式住宅
復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，在建造上仍每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（李氏設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米），復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶內(nèi)設(shè)多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。一層的廚房高2米，上層貯藏讓高1.2米，上層直接作為臥室床面，人可坐起但無(wú)法直立。
復(fù)式住宅的經(jīng)濟(jì)性體現(xiàn)在：
1、平面利用系數(shù)高，通過(guò)夾層復(fù)合，可使住宅的使用面積提高50%--70%。
2、戶內(nèi)的隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，即是墻又是樓板、床、柜，降低了綜合造價(jià)。
3、上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風(fēng)采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此復(fù)式住宅同時(shí)具備了省地、省工、省料的特點(diǎn)。
復(fù)式住宅在設(shè)計(jì)施工和使用上有一些不足：
1、復(fù)式住宅的面寬大，進(jìn)深小，如采用內(nèi)廓式平面組合必然導(dǎo)致一部分戶型朝向不佳，自然采光較差。
2、層高過(guò)低，如廚房只有2米高度，長(zhǎng)期使用易產(chǎn)生局促弊氣的不適感，貯藏間較大，但層高只有1.2米，很難充分利用。
3、由于室內(nèi)的隔斷樓板均采用輕薄的木隔斷，木材成本較高，且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。盡管復(fù)式住宅有些缺點(diǎn)，但近年來(lái)建筑師通過(guò)不斷改進(jìn)、完善，不斷探索，結(jié)合我國(guó)的國(guó)情，設(shè)計(jì)更加合理的結(jié)構(gòu)?？梢灶A(yù)見，這種精巧的復(fù)式住宅，由于經(jīng)濟(jì)效益十分明顯，價(jià)格相對(duì)偏低，必然成為住宅市場(chǎng)上的熱銷產(chǎn)品。
9．購(gòu)房專用名詞詳解什么是躍層式住宅
躍層式住宅是近年來(lái)推廣的一種新穎的住宅建筑形式。在東南沿海的廣東、福建的一些開放城市建設(shè)較多。
這類住宅的特點(diǎn)是住宅占有上下兩層樓南，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過(guò)公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。這類住宅的內(nèi)部空間因?yàn)槭墙梃b了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，頗受海外僑胞和港澳臺(tái)胞的歡迎，在南方城市建設(shè)、買賣較多，近年來(lái)在北方城市的一些高級(jí)住宅設(shè)計(jì)中，也開始得到推廣。
10．購(gòu)房專用名詞詳解什么是住宅的進(jìn)深
住宅的長(zhǎng)度和進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBI100-87）規(guī)定，住宅的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。
為了保證住宅具有良好的天然采光和通風(fēng)條件，從理論上進(jìn)，住宅的進(jìn)深不宜過(guò)大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，住宅進(jìn)深過(guò)大，就使住房成狹長(zhǎng)型、距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足；如果人為地將狹長(zhǎng)空間分隔，則分隔出的一部分房間就成為無(wú)天然光的黑房間。黑房間當(dāng)然不適于人們居住，補(bǔ)數(shù)的措施之一是將黑房間用于次要的生活功能和設(shè)施安置，如儲(chǔ)藏室、走道等，用人工照明來(lái)彌補(bǔ)天然光的不足。 另一措施是在住宅內(nèi)部建造內(nèi)天井，將光線不足的房間布置于內(nèi)天井四周，通過(guò)天井來(lái)解決采光、通風(fēng)不足的問(wèn)題。但內(nèi)天井住宅也存在廚房串味、傳聲、干擾大、低層采光不足的問(wèn)題。
隨著我國(guó)城市人口在不斷增多，土地資源相對(duì)不足，而同樣面積的土地，設(shè)計(jì)大進(jìn)深的住宅比設(shè)計(jì)小進(jìn)深的住宅可造出更大使用面積的房子。本著節(jié)約用地的原則，我們不得不選擇大進(jìn)深住宅來(lái)滿足不斷對(duì)住宅數(shù)量的需求。這實(shí)際上是一個(gè)住宅面積數(shù)量與住宅使用質(zhì)量的矛盾。在今后一個(gè)很長(zhǎng)時(shí)期，建設(shè)大進(jìn)深住宅仍有必要，并有很大需求市場(chǎng)。至于進(jìn)深過(guò)大出現(xiàn)的采光、通風(fēng)不足等系列問(wèn)題，則可通過(guò)優(yōu)化住宅設(shè)計(jì)和采用相關(guān)的技術(shù)手冊(cè)及設(shè)備加以解決。
11．購(gòu)房專用名詞詳解什么是住宅的開間
在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ100-87）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。
我國(guó)目前大量建造的磚混住宅，住宅開間一般不超過(guò)3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可有效縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)的整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般都限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的肖前指提下，設(shè)計(jì)的住宅進(jìn)深過(guò)大，就使住房成狹長(zhǎng)型 ，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地。
雖然小開間住宅存在著諸多優(yōu)點(diǎn)，但也存在著許多弊病。因?yàn)殚_間小，在住宅建筑面積中，承重墻、柱的結(jié)構(gòu)面積相對(duì)較大，增加了有效使用面積；同時(shí)由于開間小，房間分割過(guò)小，不適應(yīng)家庭居住行為變化的要求，而且住房很難自行改造。
為改變傳統(tǒng)的小開間住宅設(shè)計(jì)格局，從80年代末期，國(guó)家開始了大開間住宅設(shè)計(jì)的技術(shù)攻關(guān)，并確定要大力推行開間在5米以上，進(jìn)深在7米以上大開間的住宅建筑體系。這種住宅可為住戶提供一個(gè)40～50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，具有構(gòu)造配件規(guī)格小，便于工業(yè)化生產(chǎn)，便于住宅靈活隔斷、裝修改造的特點(diǎn)。例如，購(gòu)房者可將住宅分割成較大的兩室一廳，也可根據(jù)需要分割成三室一廳。這種可自由分割的大開間住宅在國(guó)外又叫做"演進(jìn)式住宅"、"空殼式住宅"。在我國(guó)由于技術(shù)、造價(jià)、建材質(zhì)量等原因，大開間住宅尚處在大力推廣之中，有很好的發(fā)展前景。
12．什么是建筑容積率建筑密度和綠化率？
消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，除了考慮地理位置和人文環(huán)境外，對(duì)生活的質(zhì)量也越來(lái)越注重，他們特別關(guān)注在商品房銷售的廣告中常見的“建筑容積率、建筑密度、綠化率”等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。
建筑密度：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。
綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。
以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。
13．什么是住宅的開間 進(jìn)深 層高和凈高
網(wǎng)友提問(wèn)：什么是住宅的開間、進(jìn)深、層高和凈高？
專家回復(fù)：(1)住宅的開間
住宅的開間就住宅的寬度。在1987年頒布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，對(duì)住宅的開間在設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.
7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
(2)住宅的進(jìn)深
住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。在1987年實(shí)施的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過(guò)長(zhǎng)。
(3)住宅的層高
住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。
(4)住宅的凈高
住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示：
凈高=層高-樓板厚度
即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。
商品住宅的開間、進(jìn)深和層高(即住宅的寬度、長(zhǎng)度和高度)，這三大指標(biāo)是確定住宅價(jià)格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即開間、進(jìn)深、層高越大)，建筑工藝相應(yīng)就越復(fù)雜，建造的難度就越大，同時(shí)所消耗的建材也會(huì)越多，導(dǎo)致建造的成本也就越高。當(dāng)然人們居住的空間會(huì)有所增大，但要付出的房?jī)r(jià)就會(huì)更高。因此，購(gòu)房者在購(gòu)買商品住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)支付的能力來(lái)考慮，住宅的面積適宜即可。
14．房屋的使用率是越高越劃算嗎
網(wǎng)友問(wèn)：什么是房屋的使用率，房屋的使用率是越高越劃算嗎？
專家答：
房屋使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要標(biāo)準(zhǔn)，目前物業(yè)市場(chǎng)上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對(duì)客戶來(lái)說(shuō)最具有實(shí)際使用意義的是使用面積。二者在數(shù)值上差距越大使用率越低。但是，使用率并不是越高越好。國(guó)家現(xiàn)行的政策對(duì)住房使用率有一個(gè)指導(dǎo)性規(guī)定，即要求高層建筑使用率不低于70%，多層建筑使用率不得低于75%。專業(yè)人士認(rèn)為70%至80%的使用率都是比較合理的，購(gòu)房者不應(yīng)盲目追求使用率，當(dāng)超過(guò)合理的限度時(shí)，一定要注意辨別是以犧牲居住品質(zhì)為代價(jià)換來(lái)的，還是在設(shè)計(jì)上有所突破。
一般認(rèn)為，使用率越高，公攤面積就越少，相對(duì)的單位價(jià)格就更低；反之，要么是設(shè)計(jì)有問(wèn)題，要么是開發(fā)商在搗鬼，反正購(gòu)房者不劃算?其實(shí)不然。房屋的價(jià)值除了套內(nèi)使用面積以外，還與配套的公建、小區(qū)的環(huán)境和服務(wù)設(shè)施等相關(guān)聯(lián)。真正高檔的物業(yè)，是不能省略豪華的大堂、會(huì)所，即使是走廊也必須設(shè)計(jì)得寬一點(diǎn)才夠檔次。公共空間的品質(zhì)的提升一要靠設(shè)計(jì)和后期管理，二要以一定的面積和空間作為代價(jià)。
南方許多樓盤的公共部分做得非常好，但如果用使用率指標(biāo)評(píng)定，就很難得到認(rèn)可。北京也有過(guò)一些樓盤，為了提升樓盤的居住品質(zhì)，設(shè)計(jì)了明亮的電梯廳、寬敞的公用空間等等，但相應(yīng)的分?jǐn)偯娣e加大，戶型使用率降低?受到了一些非議。其實(shí)?這些東西也是為了客戶使用的。一般來(lái)說(shuō)，越是高檔的房子，其公攤面積越大，使用率越低。所以，如果購(gòu)房者僅僅從經(jīng)濟(jì)上是否劃算的角度來(lái)考慮使用率的高低，是不全面的。
國(guó)家現(xiàn)行的政策對(duì)住房使用率有一個(gè)指導(dǎo)性規(guī)定，即要求高層建筑使用率不低于70%，多層建筑使用率不得低于75%。由此可見，國(guó)家并沒有把住房使用率的起點(diǎn)定得很高。專業(yè)人士認(rèn)為70%至80%的使用率都是比較合理的，使用率應(yīng)該有個(gè)合理的限度，并不是越高越好。所以，購(gòu)房者不應(yīng)盲目追求使用率，當(dāng)超過(guò)合理的限度時(shí)，一定要注意辨別是以犧牲居住品質(zhì)為代價(jià)換來(lái)的，還是在設(shè)計(jì)上有所突破。
15．看房選房時(shí)怎樣比較塔樓和板樓的優(yōu)劣
網(wǎng)友提問(wèn)：看房選房時(shí)怎樣比較塔樓和板樓的優(yōu)劣？
專家回復(fù)：從建筑類型和樓層上進(jìn)行比較，選擇塔樓還是板樓，住高層還是底層。
塔樓VS板樓
所謂板樓就是指“東西長(zhǎng)、南北短”的樓型，一般板樓同層住戶在2到4戶，而塔樓則是指外觀像塔的樓型，平面的長(zhǎng)度和寬度大致相同，一般塔樓的同層住戶在6戶以上。
板樓優(yōu)點(diǎn)：從傳統(tǒng)的居住舒適度而言，板樓的優(yōu)勢(shì)很明顯，南北通透，便于采光通風(fēng)；戶型方正，平面布局合理；同層住戶不多，居家比較清靜；管理費(fèi)用低，面積使用率高。
缺點(diǎn)：房?jī)r(jià)較高，戶內(nèi)格局不可變。
塔樓優(yōu)點(diǎn)：建筑密度較高，房?jī)r(jià)較低；空間結(jié)構(gòu)靈活，易于改造；結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開闊。尤其是對(duì)于富有DIY精神的年輕人而言，采用大框架結(jié)構(gòu)的塔樓，可以通過(guò)改裝戶內(nèi)分隔墻改變戶內(nèi)格局，居住更為靈活，而且相對(duì)低廉的房?jī)r(jià)，也比較符合現(xiàn)有的收入。
缺點(diǎn)：均好性較差，同一層總有一些戶型在采光、通風(fēng)方面比較差，而且面積使用率要低于板樓，很容易出現(xiàn)沒有自然采光的暗廚、暗衛(wèi)，居住品質(zhì)大打折扣。
16．定金與訂金到底有什么區(qū)別
網(wǎng)友提問(wèn)：定金與訂金到底有什么區(qū)別？
專家回復(fù)：在商品房交易中，所說(shuō)的訂金與定金在法律上是有明顯區(qū)別的。定金是一個(gè)規(guī)范的法律概念，是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式。商品房交易中，買家履行合同后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回；若買家不履行合同，無(wú)權(quán)要求返還定金，發(fā)展商不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。我國(guó)《擔(dān)保法》還規(guī)定：定金應(yīng)以書面形式約
定，不得超過(guò)主合同標(biāo)準(zhǔn)額的20%。當(dāng)事人一旦以書面形式對(duì)定金作了約定并實(shí)際支付了定金，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果。
另一方面，定金作為合同履行的一種擔(dān)保，《擔(dān)保法》中規(guī)定：擔(dān)保合同(即定金條款)是主合同的從合同，若主合同無(wú)效，定金條款無(wú)效(另有約定的，按約定)。換言之，若合同無(wú)效，定金條款亦無(wú)效，收受定金的一方應(yīng)返還定金。如一方過(guò)錯(cuò)造成主合同無(wú)效，過(guò)錯(cuò)方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，而不是沒收或雙倍返還定金了。
訂金并非一個(gè)規(guī)范的法律概念，實(shí)際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)，是當(dāng)事人的一種支付手段，并不具備擔(dān)保性質(zhì)。商品房交易中，如買家不履行合同義務(wù)，并不表示他喪失了請(qǐng)求返還訂金的權(quán)利；反之，若發(fā)展商不履行義務(wù)亦不須雙倍返還訂金，但這并不意味著合同違約方無(wú)須承擔(dān)違約責(zé)任。
值得一提的是，簽訂正式的房屋預(yù)售契約之前，買賣雙方簽訂的有關(guān)認(rèn)購(gòu)書(或稱意向書)并不是房屋買賣契約，不具備房屋預(yù)售契約的法律效力，只是一份廣義的合同。若認(rèn)購(gòu)書中有定金條款，則若購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書后反悔，發(fā)展商有權(quán)沒收購(gòu)房者的定金；若發(fā)展商違約，不與購(gòu)房者簽訂正式的預(yù)售合同，則購(gòu)房者有權(quán)要求發(fā)展商雙倍返還定金。如果認(rèn)購(gòu)書中約定的只是訂金，那么就不具備定金的法律后果了。
由此可見，定金與訂金無(wú)論是從內(nèi)容上還是法律后果上都有明顯不同，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)對(duì)此有充分的理解，并根據(jù)自己的實(shí)際情況慎重行事。
17．商品房的銷售面積是什么？
網(wǎng)友提問(wèn)：商品房的銷售面積是什么？
專家回復(fù)：商品房的銷售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。
商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。
18．買商品房有哪些公共面積需要分?jǐn)?/p>
網(wǎng)友提問(wèn)：商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e包括哪些？
專家回復(fù)：商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：1、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋。2、套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。
不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：
1、從屬于人防工程的地下室、半地下室。
2、供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?kù)。
3、幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。
共有建筑面積分?jǐn)傇瓌t為：產(chǎn)權(quán)雙方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議計(jì)算分?jǐn)?；無(wú)權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，可按建筑面積比例進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偂?/p>
共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄊ牵?/p>
1、多層商品住宅樓，須先求出整幢房屋和共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>
2、多功能綜合樓，須先求出整幢房屋和幢內(nèi)不同功能區(qū)的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)各功能區(qū)內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>
共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的內(nèi)容如有變化，應(yīng)以建設(shè)部現(xiàn)行的有關(guān)文件規(guī)定為準(zhǔn)。
19．什么是商業(yè)房貸 什么是住房公積金貸款
網(wǎng)友提問(wèn)：什么是商業(yè)房貸？什么是住房公積金貸款？
專家回復(fù)：商業(yè)房貸是指在購(gòu)買普通商品住房時(shí)，您可以您所購(gòu)住房抵押，或以您自己或者第三人所有的其他財(cái)產(chǎn)作為抵押物(質(zhì)物)，或者由第三人為貸款提供連帶保證責(zé)任，向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款。
住房公積金貸款是指由北京住房公積金管理中心及所屬管理部，運(yùn)用住房公積金，委托銀行向購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人和繳存單位的離退休職工發(fā)放的貸款，并由借款人或第三人提供符合北京住房公積金管理中心要求的擔(dān)保。
20．什么是商品房
商品房（俗稱大產(chǎn)權(quán)）
是指由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建設(shè)者參加統(tǒng)建，又是自己使用的住宅、商業(yè)用房和其他建筑物，不屬于商品房范圍。
21．什么是央產(chǎn)房
央產(chǎn)房
全稱為“中央在京單位已購(gòu)公有住房”，允許上市的“中央在京單位已購(gòu)公有住房”是指職工按房改成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的央產(chǎn)房。職工根據(jù)國(guó)家政策，按照房改成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的由中央在京單位建設(shè)的安居工程住房和集資合建住房，也視為已購(gòu)公房。所指“中央在京單位”主要包括：黨中央各部門、全國(guó)人大機(jī)關(guān)、全國(guó)政協(xié)機(jī)關(guān)、最高人民法院、最高人民檢察院、國(guó)務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)、各人民團(tuán)體，及其所屬單位。
22．什么是經(jīng)濟(jì)適用房 [表狀]
經(jīng)濟(jì)適用房
經(jīng)濟(jì)適用房的土地是由國(guó)家劃撥，銷售對(duì)象主要是中低收入家庭,購(gòu)買要符合三個(gè)條件（1北京戶口2 年收入6萬(wàn)以下3 購(gòu)買人名下無(wú)房產(chǎn)。經(jīng)濟(jì)適房在房產(chǎn)再交易、出租、抵押時(shí)會(huì)受到限制，變成商品房要補(bǔ)交10%綜合地價(jià)款！
23．什么是小產(chǎn)權(quán)房屋？
簡(jiǎn)單解釋，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)。如開發(fā)商辦理合法的立項(xiàng)開發(fā)手續(xù)后，辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國(guó)家土地出讓金和使用稅（費(fèi)），由國(guó)家發(fā)放給開發(fā)商土地使用證和房屋預(yù)售許可證，這樣的房屋稱為大產(chǎn)權(quán)房屋。而國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，也就是說(shuō)在農(nóng)民的集體土地上，僅有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)的蓋章以證明其權(quán)屬，并沒有國(guó)家房管部門的蓋章，這種房屋被視為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，即小產(chǎn)權(quán)房屋。
24．什么是限價(jià)房
簡(jiǎn)單理解限房?jī)r(jià)、限地價(jià)的“兩限”商品房。
保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。
眼下正在積極推進(jìn)的“限價(jià)商品房”。按照新規(guī)劃思路，這類產(chǎn)品主要針對(duì)兩部分人群：一是具備一定房產(chǎn)消費(fèi)能力的人群，二是定向購(gòu)買的拆遷戶?！跋迌r(jià)商品房擁有和商品房同等的產(chǎn)權(quán)，而拆遷房屋通常也具有正常產(chǎn)權(quán)，因此拆遷戶購(gòu)買限價(jià)商品房是以產(chǎn)權(quán)置換產(chǎn)權(quán)，這樣比較合理?！?/p>
25．什么是商品房銷售（預(yù)售）許可證 [表狀]
《商品房銷售（預(yù)售）許可證》正面
（紅框中的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷售樓層，購(gòu)房者務(wù)必看清購(gòu)買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)）
什么是商品房銷售（預(yù)售）許可證 [表狀]
《商品房銷售（預(yù)售）許可證》正面
（紅框中的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷售樓層，購(gòu)房者務(wù)必看清購(gòu)買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)）
對(duì)購(gòu)房影響重要程度： ****** [表狀]
對(duì)購(gòu)房影響重要程度： ******
重點(diǎn)提示：怎樣審看商品房銷售許可證
《商品房銷售（預(yù)售）許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是北京市國(guó)土房管局，證書由市國(guó)土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購(gòu)房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《工程驗(yàn)收證》。
25．什么是住宅
住宅 是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學(xué)生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。
26．什么是普通住宅和非普通住宅
普通住宅和非普通住宅
非普通住宅1 房產(chǎn)證面積在140m2以上2住宅小區(qū)容積率在1.0以下3實(shí)際成交價(jià)格在同級(jí)別土地平均地價(jià)的1.2倍以上！與以上情況相反為普通住宅！
27．什么是廉租房
廉租住房 是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。
28．什么是存量房
存量房 是指已被購(gòu)買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。
29．什么是再上市房
再上市房 是指職工按照房改政策購(gòu)買的公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房首次上市出售的房屋。
30．什么是多層住宅
多層住宅：指四層到六層由兩個(gè)或兩個(gè)以上戶型上下疊加而成的住宅。多層住宅可以不設(shè)置電梯，樓梯往往作為多層住宅的主要上下樓通道。
現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的疊拼別墅（也有叫疊加式別墅的）一般四至六層，由每單元二至三層的別墅戶型上下疊加而成，如圖5.5，實(shí)際上就是采用別墅戶型的多層住宅，其中極少數(shù)有電梯的特殊一點(diǎn)。
多層住宅一般一梯兩戶，每戶都能實(shí)現(xiàn)南北自然通風(fēng)，基本能實(shí)現(xiàn)每間居室的采光要求，一梯三戶或一梯三戶以上則必須犧牲一戶或多戶的南北自然通風(fēng)，不值得提倡，現(xiàn)在也不多見了。多層住宅一般采用單元式，共用面積很小，這有利于提高面積利用率，但是同時(shí)也限制了鄰里的交往。多層住宅的住戶（除了一部分首層住戶）由于沒有自家花園，對(duì)土地的親近感淡薄了很多。
在現(xiàn)階段我國(guó)的都市里，多層住宅多屬于中高檔住宅，購(gòu)買者一般是為了追求較高的生活品質(zhì)，合理的戶型設(shè)計(jì)和優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境是關(guān)注的焦點(diǎn)。
31．什么是高層住宅
高層住宅：指七層和七層以上，以電梯以主要交通方式的住宅。因?yàn)椤秶?guó)家住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定：七層及以上的住宅必須設(shè)置電梯。
高層住宅由于其高度，樓層越高景觀視野越好，所以一般高層住宅樓層越高單價(jià)越貴。而且離地面越遠(yuǎn)，大氣的流動(dòng)速度越大，自然通風(fēng)效果越好。但是由于高層住宅離土地更遠(yuǎn)，住戶對(duì)土地的親和力更差，特別是不利于孩子的成長(zhǎng)。高層住宅如果設(shè)計(jì)不妥，容易造成局部小氣候的惡化，形成高樓風(fēng)。
高層住宅中根據(jù)層數(shù)把7-11層的叫做小高層，可以只設(shè)置一部電梯，12層以上的住宅要求設(shè)置兩部電梯。高層住宅根據(jù)自然通風(fēng)條件又分為板式高層和塔式高層。
32．什么是契稅
契稅 是指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、交換或贈(zèng)與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦。
33．什么是房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅 是以房屋為征稅對(duì)象、按照房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。
34．請(qǐng)問(wèn)什么是營(yíng)業(yè)稅附加
營(yíng)業(yè)稅附加 是指對(duì)交納營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，就其實(shí)繳的營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)而征收的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。
35．請(qǐng)問(wèn)什么是印花稅
印花稅 指對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中或經(jīng)濟(jì)交往中書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦。
36．什么是個(gè)人所得稅
個(gè)人所得稅
指?jìng)€(gè)人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動(dòng)并取得收入，就其所得計(jì)算征收的一種稅賦。
37．什么是房屋層數(shù)
【房屋層數(shù)】 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)陸坪?0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。
假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。
38．什么是地下室
【地下室】 是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室）。
39．什么是假層 [表狀]
【假層】 是指建房時(shí)建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于1.7m，面積不足底層的二分之一的部分。附層（夾層）是房屋內(nèi)部空間的局部層次。
40．什么是低層住宅
【低層住宅】 指一層至三層的住宅。
41．什么是擱樓（暗樓）
【擱樓（暗樓）】 一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。
42．什么是多層住宅
【多層住宅】 指四層至六層的住宅。
43．什么是中高層住宅
【中高層住宅】 指七層至九層的住宅。
44．什么是高層住宅
【高層住宅】 指十層及十層以上的住宅。
購(gòu)房合同陷阱
一、單方擴(kuò)大解約權(quán)
實(shí)例：《??居商品房認(rèn)購(gòu)書》中規(guī)定：“若乙方支付定金之日起十天內(nèi)未能依時(shí)簽署《商品房買賣合同》及交付首期房?jī)r(jià)款，則甲方有權(quán)單方面解除本商品房認(rèn)購(gòu)書，并不退還定金。”
實(shí)例：《??花園商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》規(guī)定："若乙方違反協(xié)議書中約定之任何條款，甲方有權(quán)解除本協(xié)議書，并有權(quán)將本協(xié)議書所指商品房另行出售，乙方不得提出任何異議，乙方所付定金不予返還。"
點(diǎn)評(píng)意見：訂立或解除合同必須在當(dāng)事人自愿前提下進(jìn)行，任何一方不得擅自變更或者解除。按最高人民法院的司法解釋，在商品房買賣中，買受人遲延履行債務(wù)，出賣人要進(jìn)行催告，催告后，買受人還有三個(gè)月的寬限期，如在此期限內(nèi)仍未履約，方可解約。此外，條款中所謂“違反任何條款”、“未能依時(shí)簽署”等內(nèi)容都不具體明確。這種做法客觀上隱瞞了導(dǎo)致不能簽訂購(gòu)房合同的多種情況，如不可抗力、意外事件、經(jīng)營(yíng)者自身責(zé)任等，故意排除了消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者協(xié)商或經(jīng)催告履行債務(wù)的可能。上述格式條款加重了消費(fèi)者責(zé)任，單方擴(kuò)大了經(jīng)營(yíng)者解除合同的權(quán)利，剝奪了消費(fèi)者依法變更、解除合同的權(quán)利，侵害了消費(fèi)者的公平交易權(quán)和自主選擇權(quán)。
二、任意使用免責(zé)權(quán)
實(shí)例：某房地產(chǎn)公司制定的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》中規(guī)定：非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限于：政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時(shí)告知買受人即可據(jù)實(shí)予以延期交房。
實(shí)例：天津市兩家開發(fā)企業(yè)共同籌建的某別墅在其制定的商品房補(bǔ)充合同中規(guī)定："房屋采用空心磚建造，而這種空心磚容易產(chǎn)生裂縫。房屋交付使用時(shí)，梁、板、墻體等如出現(xiàn)裂縫，乙方不得以此為由提出訴訟和索賠。"
點(diǎn)評(píng)意見：在上述原因中，有的確實(shí)可以作為免責(zé)事由，如不可抗力等，但也要甄別情況實(shí)行部分或全部免責(zé)。有些則純屬開發(fā)商自身或第三方原因造成，如承建商施工誤期、建筑質(zhì)量責(zé)任、因技術(shù)上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決導(dǎo)致的延誤等，這種情況下應(yīng)由開發(fā)商向購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任，更不能剝奪消費(fèi)者的索賠權(quán)和訴權(quán)。其實(shí)像高考期間停工、辦證行為滯后等內(nèi)容是開發(fā)商可以預(yù)料并提前做好準(zhǔn)備的，不能作為免責(zé)事由。而像施工期間停水停電、第三人破壞等則是第三人原因造成的，開發(fā)商應(yīng)向消費(fèi)者承擔(dān)違約責(zé)任，再依法律、依約定向第三人追償。該格式條款私自擴(kuò)大自己的免責(zé)范圍，將第三方對(duì)開發(fā)商違約的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，使開發(fā)商的逾期行為不必承擔(dān)任何責(zé)任。
三、違約責(zé)任不對(duì)等
實(shí)例：某消費(fèi)者投訴稱在購(gòu)房時(shí)所簽購(gòu)房合同中違約責(zé)任一欄有這樣一則內(nèi)容：“(1)甲方須于??年?月?日前將房產(chǎn)交付使用，甲方若延期交房，則每遲交一個(gè)月，按乙方已付房款3%計(jì)算罰金，付給乙方作賠償。(2)乙方若未按期限向甲方繳清房款，視為違約，甲方有權(quán)從乙方已交購(gòu)房款中，扣罰10%的金額作違約金，同時(shí)不予辦理進(jìn)戶手續(xù)?！?/p>
點(diǎn)評(píng)意見：上述格式條款對(duì)合同雙方支付違約金的額度規(guī)定不對(duì)等。經(jīng)營(yíng)者延期交房必須等一個(gè)月后方計(jì)算罰金，且額度僅為消費(fèi)者已付房款的3%；消費(fèi)者若未按期交付房款，則立即視為違約，并扣罰消費(fèi)者已交購(gòu)房款的10%作違約金。由于商品房的標(biāo)的額大，雙方承擔(dān)的違約金數(shù)額相差懸殊。這種條款的實(shí)質(zhì)是設(shè)置陷阱，加重消費(fèi)者責(zé)任，減輕經(jīng)營(yíng)者責(zé)任。違反了法律的公平原則，消費(fèi)者可依法申請(qǐng)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷或變更。
四、認(rèn)購(gòu)定金難歸還
實(shí)例：成都《??花園商品房認(rèn)購(gòu)書》規(guī)定："認(rèn)購(gòu)方選擇一次性付款的，應(yīng)在簽訂上述買賣合同的同時(shí)付清全部房款，認(rèn)購(gòu)定金自動(dòng)轉(zhuǎn)為房款，逾期者所繳認(rèn)購(gòu)定金不退還。"
點(diǎn)評(píng)：商品房買賣屬于大宗消費(fèi)，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)為消費(fèi)者留有一個(gè)合理的"猶豫期"，以便消費(fèi)者深入研究有關(guān)資料，全面理解自己的權(quán)利、義務(wù)，自主決定是否購(gòu)房。"猶豫期"內(nèi)要求退還定金的，不適用定金法則。
五、模糊標(biāo)的好圈錢
實(shí)例：廈門??房地產(chǎn)有限公司在預(yù)售房屋時(shí)，并未講明所售房屋是精裝修房，而其制訂的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》中卻加入了不明確的有關(guān)精裝修房的條款。
點(diǎn)評(píng)：簽訂合同前，開發(fā)商有義務(wù)告知消費(fèi)者有關(guān)售出房屋真實(shí)、全面、具體的情況，包括房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)。該開發(fā)商不僅未盡告知義務(wù)，而且還在上述補(bǔ)充條款中以不確切的意思表示，模糊合同標(biāo)的，實(shí)質(zhì)是想套取消費(fèi)者的裝修款。
六、面積誤差設(shè)陷阱
實(shí)例：廈門??房地產(chǎn)有限公司制定的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定："面積誤差時(shí)，買受人不退房。面積誤差部分雙方按每平米房?jī)r(jià)款據(jù)實(shí)結(jié)算價(jià)款。"
點(diǎn)評(píng)：房屋面積出現(xiàn)誤差時(shí)，選擇退房、要求賠償、據(jù)實(shí)結(jié)算等是消費(fèi)者的主要權(quán)利。上述條款以雙方約定的名義，為開發(fā)商免除、減輕自己的責(zé)任提供了方便，侵犯了消費(fèi)者的自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)，是最為典型的顯失公平條款。
七、一房二賣搞欺詐
實(shí)例：天津??村《購(gòu)房協(xié)議書》規(guī)定："雙方簽訂協(xié)議后，任何一方不得違約，若甲方將乙方購(gòu)房另轉(zhuǎn)賣給他人，甲方應(yīng)付給乙方已付房款3％作為對(duì)乙方的經(jīng)濟(jì)賠償。"
點(diǎn)評(píng)：一房二賣是典型的欺詐行為，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)雙倍賠償責(zé)任。該條款免除了經(jīng)營(yíng)者責(zé)任，剝奪了消費(fèi)者的主要權(quán)利，屬違法、無(wú)效條款。
八、虛假宣傳不負(fù)責(zé)
實(shí)例：廈門??房地產(chǎn)有限公司制定的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定："出賣人在買受人簽訂合同前的廣告、宣傳資料（或樓臺(tái)盤模型、售樓書或其它載體）中的所有圖片、資料數(shù)據(jù)、說(shuō)明等，僅供買受人參考，不作為出賣人的承諾依據(jù)。
點(diǎn)評(píng)：該條款排除了開發(fā)商所做商業(yè)廣告和宣傳資料成為要約的任何可能性，為其信口雌黃、進(jìn)行虛假宣傳提供了方便，其內(nèi)容與法律規(guī)定相抵觸，為無(wú)效條款。
九、購(gòu)房簽約先交錢
實(shí)例：廣州市??房地產(chǎn)開發(fā)有限公司制定的《??居商品房認(rèn)購(gòu)書》規(guī)定："在乙方交清首期房款以及本條款5款所列的有關(guān)綜合費(fèi)用時(shí)，甲方應(yīng)與乙方簽署《商品房買賣合同》。"
點(diǎn)評(píng)：在簽認(rèn)購(gòu)書時(shí)，購(gòu)房者已交付了定金，提供了立約擔(dān)保。該條款又規(guī)定購(gòu)房者必須先交清首期房款及有關(guān)綜合費(fèi)用，才能簽署商品房買賣合同，實(shí)際上顛倒了簽約與付款的順序，侵犯了消費(fèi)者的公平交易權(quán)，屬不公平、不合理的條款。
購(gòu)房需注意的法律問(wèn)題
一、認(rèn)購(gòu)書及定金
認(rèn)購(gòu)書，是商品房交易時(shí)開發(fā)商提供的，在購(gòu)房者交納一定的金錢后訂立的，在約定時(shí)間內(nèi)與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同的文書。認(rèn)購(gòu)書中往往約定，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)交納一定的金錢作為定金，如果購(gòu)房者違約，定金將不予退還。一般情況下，這個(gè)時(shí)候房產(chǎn)的預(yù)售證還沒頒下來(lái)，但也快了。只是還欠缺一些形式上的手續(xù)，所以開發(fā)商才敢提前認(rèn)購(gòu)。
定金不予退還的約定是否合法呢？根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）的明確規(guī)定，如果因?qū)贤瑮l款內(nèi)容如何約定而達(dá)不成一致意見的，屬于不可歸責(zé)于任何一方的責(zé)任，定金應(yīng)當(dāng)退還。
但是認(rèn)購(gòu)書具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容的，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該認(rèn)購(gòu)書應(yīng)當(dāng)視為商品房買賣合同，但是前提是開發(fā)商已經(jīng)拿到預(yù)售證。
二、什么是"五證"
"五證"即《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工許可證》和《商品房預(yù)（銷）售許可證》?！锻恋刈C》表明的是開發(fā)商是否享有該土地的使用權(quán)的法定證明，可以看出該土地使用權(quán)的年限及是否設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利；《用地規(guī)劃許可證》是說(shuō)明該土地的規(guī)劃用途是商業(yè)用地、工業(yè)用地還是住宅用地等；《工程規(guī)劃許可證》是該開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃范圍，規(guī)模等；《開工證》是依法施工的證明；《商品房預(yù)（銷）售許可證》是該商品房可以進(jìn)行預(yù)（銷）售的法定證明。缺少任何一個(gè)證明，都說(shuō)明該項(xiàng)目存在這樣或哪樣的問(wèn)題，都有可能會(huì)侵犯到購(gòu)房者的合法權(quán)益。
三、面積的構(gòu)成
商品房的面積包括建筑面積、套內(nèi)建筑面積和公攤面積。實(shí)踐中，最容易出現(xiàn)問(wèn)題的是面積的誤差及公攤面積的構(gòu)成。
建筑面積誤差的處理方法，法律法規(guī)都有規(guī)定，合同中也有相應(yīng)的約定。但如果套內(nèi)建筑面積或公攤面積發(fā)生誤差怎么辦，合同中確沒有約定，需要購(gòu)房者另行約定。
公攤面積的構(gòu)成在合同中往往沒有約定，就容易使開發(fā)商將本不應(yīng)計(jì)入公攤的面積計(jì)入了公攤，從而損害購(gòu)房者利益的事情發(fā)生。凡是專為本幢樓服務(wù)的設(shè)施，都可以計(jì)入公攤。如果是為多棟樓服務(wù)的設(shè)施，是不能計(jì)入攤的。
四、雙倍賠償
商品房買賣是否適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中的雙倍賠償，有不同的觀點(diǎn)。根據(jù)最高法院《解釋》的規(guī)定，商品房買賣合同不適用雙倍，但有下列情形之一的，可以獲得最高為一倍的賠償。
1、合同簽訂后，未將抵押的事實(shí)告知購(gòu)房人的；
2、合同簽訂后，又將房屋設(shè)定抵押的；
3、故意隱瞞沒有《商品房預(yù)售許可證》或提供虛假《商品房預(yù)售許可證》的；
4、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的；
5、故意隱瞞該房已經(jīng)出售給第三人或該房為拆遷補(bǔ)償安置房屋的。
五、"按揭"貸款
一般簽訂合同是在辦理"按揭"之前，即有3－10日的期間讓有需要的購(gòu)房者辦理按揭，目前我國(guó)幾大銀行對(duì)于按揭的規(guī)定都差不多，但要求卻各有不同。購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)一定要先問(wèn)清楚是那個(gè)銀行為本次交易做的按揭，對(duì)本地與外地有什么具體要求。只要根據(jù)自己的情況確保能夠辦得下來(lái)的才予以簽訂合同。同時(shí)還要問(wèn)清楚，銀行對(duì)于相關(guān)的保險(xiǎn)費(fèi)是怎么收取的，是按總房?jī)r(jià)呢還是貸款額為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)收費(fèi)用的。這個(gè)問(wèn)題上，每個(gè)銀行的做法都不一樣，所以也要問(wèn)清楚。一不小心這也是一筆大費(fèi)用喲。
六、關(guān)于補(bǔ)充協(xié)議
簽訂商品房買賣合同時(shí)，開發(fā)商往往準(zhǔn)備好了一份補(bǔ)充協(xié)議。對(duì)此補(bǔ)充協(xié)議，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)認(rèn)真對(duì)待。在法律上，補(bǔ)充協(xié)議視為對(duì)標(biāo)準(zhǔn)合同的變更，如果補(bǔ)充協(xié)議中的約定與標(biāo)準(zhǔn)合同約定不一致的，應(yīng)當(dāng)以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。如果補(bǔ)充協(xié)議有對(duì)購(gòu)房者不利的約定，而購(gòu)房者又沒有發(fā)現(xiàn)的話，而使購(gòu)房者的權(quán)益得不到保護(hù)。
如何應(yīng)對(duì)購(gòu)房面積誤差
目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)在售的房屋從交房時(shí)間來(lái)看，可分為期房和現(xiàn)房。購(gòu)買現(xiàn)房比較簡(jiǎn)單，可以實(shí)際考察后再簽訂購(gòu)房合同，對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。而對(duì)于購(gòu)買期房，則存在收房時(shí)要面臨很多的不確定因素，其中比較常見和突出的問(wèn)題就是房屋面積問(wèn)題。通常在入住時(shí)，房屋實(shí)際面積和當(dāng)初簽訂購(gòu)房合同時(shí)約定的面積都會(huì)存在一定的誤差，出現(xiàn)這種誤差后，購(gòu)房人不用著急，因?yàn)檫@種誤差從技術(shù)上來(lái)說(shuō)是不可避免的，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，重點(diǎn)是要看誤差的比例和開發(fā)商解決誤差問(wèn)題的方式。
首先，根據(jù)規(guī)定，開發(fā)商出售期房必須以套內(nèi)建筑面積數(shù)來(lái)簽訂購(gòu)房合同，不得以建筑面積來(lái)簽購(gòu)房合同，通常開發(fā)商在宣傳房屋價(jià)格時(shí)都是以建筑面積來(lái)計(jì)算的，所以在簽約時(shí)必須要轉(zhuǎn)化成套內(nèi)建筑面積。
根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》規(guī)定，商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積；而公用建筑面積由兩部分組成：一、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；二、公用建筑面積還包括，套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。
在了解這些面積的概念后，購(gòu)房人最好是與開發(fā)商在購(gòu)房合同中約定，出現(xiàn)面積誤差時(shí)的處理辦法，這樣出現(xiàn)誤差時(shí)即可按照約定的內(nèi)容處理。如果因?yàn)椴欢蚱渌蛟谫?gòu)房合同中沒有約定，那么只能依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定來(lái)處理。該條法律內(nèi)容是：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差絕對(duì)值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差絕對(duì)值超出３％，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。面積誤差比的計(jì)算方式為：面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積?100%。
最后強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，雖然有上述司法解釋的規(guī)定，筆者還是建議購(gòu)房人依據(jù)所購(gòu)房屋的性質(zhì)和該項(xiàng)目可能存在的問(wèn)題與開發(fā)商約定好解決面積誤差的具體辦法，最好將出現(xiàn)誤差的情況和解決的辦法約定的比司法解釋更為細(xì)化，例如如果出現(xiàn)超出3％的情況，購(gòu)房人提出退房，開發(fā)商應(yīng)在幾日內(nèi)將購(gòu)房人已付房款以何種形式退還，支付利息的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)內(nèi)容。通過(guò)這樣的約定購(gòu)房人既保護(hù)自身的合法權(quán)益，又對(duì)開發(fā)商起著一定的約束作用，一旦出現(xiàn)糾紛，可以有效的解決相關(guān)問(wèn)題。
牛年如何購(gòu)買二手房 置業(yè)專家?guī)湍恼?/p>
瑞鼠辭歲，祥牛拱門，牛年帶著希望和祝福走進(jìn)了我們的生活。許多購(gòu)房人盼望在牛年里安家置業(yè)，買到一套新怡的二手房。那么如何面對(duì)變幻莫測(cè)的市場(chǎng)行情和為數(shù)眾多二手房源買到一套適合自己的二手房呢？在此，“我愛我家”的置業(yè)專家支招如下：
房?jī)r(jià)要看大勢(shì)，更要具體問(wèn)題具體分析
樓市與股市，從投資的角度來(lái)看，一個(gè)保值穩(wěn)健屬于“保守派”類型，一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)刺激屬于“激進(jìn)派”類型，兩者看似截然不同卻又有著千絲萬(wàn)縷的微妙關(guān)聯(lián)。買房與炒股極為相像的是既要縱觀全局，盯大盤、看指數(shù)，又要具體問(wèn)題具體分析，看個(gè)股、看上市公司；整體房?jī)r(jià)只能做參考，具體地段，具體樓盤，具體房型有時(shí)和整體市場(chǎng)行情無(wú)關(guān)。選好個(gè)股、選好樓盤即使是熊勢(shì)也能逆風(fēng)飛揚(yáng)。08年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈下降趨勢(shì)，不少購(gòu)房人觀望等待，09年是否還要繼續(xù)？“我愛我家”認(rèn)為，購(gòu)房人可以不必等待了，因?yàn)橥顿Y很難抄底，買房也很難買到最低價(jià)，只要碰到合適的價(jià)格就可以出手購(gòu)買了。從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，經(jīng)過(guò)去年一年的市場(chǎng)洗禮現(xiàn)在北京樓市部分地區(qū)的房?jī)r(jià)與06年的價(jià)格水平很接近，個(gè)別熱點(diǎn)區(qū)域的房?jī)r(jià)更是超乎想象的“低”，購(gòu)房人入市問(wèn)題不大，切莫錯(cuò)過(guò)了最佳購(gòu)買時(shí)機(jī)。
價(jià)格倒掛區(qū)域可以加大對(duì)業(yè)主議價(jià)力度
從春節(jié)前后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，各區(qū)域新樓盤競(jìng)相降價(jià)的同時(shí)，二手房?jī)r(jià)格變化卻不明顯，在降價(jià)的新樓盤中有不少都是準(zhǔn)現(xiàn)房。某些熱點(diǎn)區(qū)域二手房比新房還貴，購(gòu)房人很是迷惘?！拔覑畚壹摇闭J(rèn)為，對(duì)于看準(zhǔn)二手房地段和現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，在一二手房?jī)r(jià)格倒掛的區(qū)域反而更加有利于砍價(jià)，購(gòu)房人可以利用周邊新房的降價(jià)優(yōu)勢(shì)來(lái)壓制二手房業(yè)主，向他們施加壓力加大議價(jià)力度，促成低價(jià)成交。從目前二手房市場(chǎng)實(shí)際操作來(lái)看，部分區(qū)域的二手房業(yè)主迫于區(qū)域一手房?jī)r(jià)走低的現(xiàn)實(shí)壓力，與購(gòu)房人商議價(jià)格時(shí)態(tài)度不再像以前那樣強(qiáng)硬，購(gòu)房人大可從容應(yīng)對(duì)。
充分用好各種金融財(cái)稅優(yōu)惠政策
09年買房，從各項(xiàng)金融政策來(lái)看利好更加傾向購(gòu)房人。擔(dān)保公司“偉嘉安捷”的貸款理財(cái)師指出，五次降息后形成的低利率，首套住房貸款首付比例降至二成，二套房貸政策層面的“尺度性”放寬以及各家銀行相繼出臺(tái)房貸七折優(yōu)惠利率細(xì)則，再加上各項(xiàng)稅費(fèi)的減免政策，營(yíng)業(yè)稅征收時(shí)間“五年變二年”，契稅的優(yōu)惠，土地增值稅、印花稅的取消等等，購(gòu)房人可以靈活運(yùn)用這些金融財(cái)稅政策結(jié)合自身需求，抓住09年貸款買房的有利時(shí)機(jī)，大大減少房?jī)r(jià)之外的購(gòu)房成本。
更多關(guān)心即將開通的軌道交通沿線
軌道交通帶給一個(gè)城市的發(fā)展與影響是極其深遠(yuǎn)的，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)更是如此。隨著北京市軌道交通規(guī)劃和建設(shè)力度的加大，09年購(gòu)房人也要對(duì)即將開通的新軌道交通沿線給予更多關(guān)注。比如橫貫?zāi)媳钡?號(hào)線途徑馬家堡、菜市口等區(qū)域，為北京西南地區(qū)的發(fā)展帶來(lái)新契機(jī)，在高房?jī)r(jià)區(qū)中關(guān)村上班的白領(lǐng)或商業(yè)人士可以選擇在這些區(qū)域購(gòu)買相對(duì)房?jī)r(jià)較低的二手房產(chǎn)。另外，09年正在建設(shè)的地鐵線路還有穿越北京“東西板塊”的6號(hào)線與7號(hào)線等，這些地鐵線路開通之后也將為其沿線區(qū)域帶來(lái)新的變革和發(fā)展?！拔覑畚壹摇钡闹脴I(yè)專家認(rèn)為，人們的居住格局和購(gòu)房區(qū)域選擇將會(huì)隨著軌道交通的變化而轉(zhuǎn)變，所以購(gòu)房人應(yīng)多關(guān)心這些即將開通的軌道交通沿線區(qū)域二手房產(chǎn)，細(xì)致了解軌道交通與房產(chǎn)的“關(guān)系”，從中找到適合自己的置業(yè)目標(biāo)。
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